房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策分析與成本控制探討

謝麗瓊

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設(shè)規(guī)模一般比較大，加之當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場投資環(huán)境相對比較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)本身又存在的隱藏風(fēng)險因素比較多，一旦出現(xiàn)投資決策失誤的情況，則可能會造成企業(yè)的巨額虧損。認(rèn)真做好房地產(chǎn)投資決策分析與成本控制工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點工作，需要加大這方面的重視程度。本文主要分析了影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素，就房地產(chǎn)開發(fā)成本控制提出一些建議和對策，希望對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策與成本控制工作的開展有所啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);投資決策;成本控制;前期策劃;開發(fā)風(fēng)險

當(dāng)今時代，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著更復(fù)雜的投資環(huán)境，加之房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性，房地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)過程中會受到居民消費、市場需求、國家政策等諸多因素的影響，存在的風(fēng)險隱患也比較多。強調(diào)在房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)之前認(rèn)真做好前期的投資決策分析工作，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和造價、投資和受益以及不穩(wěn)定性因素和風(fēng)險隱患進行深入分析的基礎(chǔ)上，做出正確的投資決策，科學(xué)對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行規(guī)劃，確保實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益最大化。

1房地產(chǎn)開發(fā)投資決策分析與成本控制的問題及影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜性比較強的工作，涉及到的事項和工作內(nèi)容比較多，在這一過程中還存在許許多多的風(fēng)險和不確定性因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化都可能會影響到最終的收益情況，甚至還可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資失敗，造成巨額損失。總之，影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素多種多樣，要求認(rèn)真做好投資決策分析與成本控制工作。

1）房地產(chǎn)經(jīng)濟的特性所致。房地產(chǎn)經(jīng)濟的特性也就是其所具有的特殊性，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資建設(shè)規(guī)模一般都比較大，資金投入多，且很多項目開發(fā)商都是負(fù)債經(jīng)營的，一旦內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，如未能及時從銀行獲得貸款、廠房前期租售不理想等，很可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金不足的情況，從而導(dǎo)致項目中斷或者是終止。而且，房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般比較長，在這一過程中政策的變化、市場經(jīng)濟和金融經(jīng)濟的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金能力等都會不同程度的影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目以及項目收益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費也比較的繁雜，如土地使用費、工程前期費用、施工建設(shè)成本費用、稅金及其他費用等，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制提出了更高要求[1]。

2）企業(yè)投資決策不合理。當(dāng)下企業(yè)的投資決策體現(xiàn)出越來越專業(yè)性，各項指標(biāo)都有數(shù)據(jù)的支撐，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期投資分析和調(diào)查分析方面的工作不到位，考慮和分析問題不全面，則會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的科學(xué)合理性和經(jīng)濟可行性，進而誘發(fā)投資問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益。例如，在區(qū)域環(huán)境及經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r、城市未來規(guī)劃建設(shè)及人口分布狀況等方面的分析工作不到位，對此把握不準(zhǔn)確;前期的市場調(diào)查工作不到位，對房地產(chǎn)開發(fā)項目缺乏準(zhǔn)確的定位;前期投資分析工作不到位，對工程預(yù)算的編制以及成本控制造成影響;產(chǎn)品設(shè)計工作不到位，導(dǎo)致開發(fā)的項目無法滿足人們的需求，嚴(yán)重影響后期房屋銷售[2]。而且，開發(fā)商自身能力水平也是決定投資成功和失敗的主要因素之一，一旦開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策變化、金融政策的理解和判斷等出現(xiàn)偏差，或者是前期對各類風(fēng)險因素考慮和評估不準(zhǔn)確，都可能導(dǎo)致投資失誤，對開發(fā)項目的銷售造成影響，進而造成企業(yè)大的損失。此外，信息不對稱以及各有關(guān)部門及人員之間的溝通和交流不到位，也會影響投資決策的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致估計和估算出現(xiàn)大的偏差，造成后期項目開發(fā)與建設(shè)施工中成本的增加。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資決策與成本控制的對策和建議

2.1認(rèn)真做好前期策劃與規(guī)劃設(shè)計工作

為確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的收益，規(guī)避各類不確定性因素造成的影響和損失，需要認(rèn)真做好前期策劃與工程項目規(guī)劃設(shè)計工作。首先，要認(rèn)真做好可行性研究和分析工作。在認(rèn)真做好區(qū)域環(huán)境條件調(diào)查和分析以及相關(guān)資料審核和分析的基礎(chǔ)上，明確工程項目的規(guī)模和工程量、開發(fā)商和用戶的需求等，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資收益情況、可能存在的風(fēng)險問題及不確定性因素、技術(shù)和工藝、總成本和各個階段的成本、技術(shù)和工藝等進行深入的分析，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟可行的投資決策方案，明確整個項目的成本控制目標(biāo)。其次，認(rèn)真做好項目研究工作。在這一階段需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境以及項目資料等進行詳細(xì)的分析，如未來一段時間內(nèi)市場變化情況（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）、消費者情況（如消費者偏好、居民可支配收入、消費者對戶型結(jié)構(gòu)和房屋建筑功能的要求及變化情況）、政策情況（如金融政策和財政政策的變化和變動情況、土地使用制度以及住房制度等的改革和變化情況）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況和經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r等，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場和客戶群，判斷和分析該項目是否值得投資，科學(xué)確定投資建設(shè)的規(guī)模，并對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計[3]。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項之前，需要經(jīng)過反復(fù)的測算和分析，在項目投資決策的時候，科學(xué)參考目標(biāo)成本控制方案，如果實際工程項目投資與施工建設(shè)的成本總額低于成本控制數(shù)，則表示，該投資項目可行，要盡可能避免盲目投資、盲目追求擴大工程規(guī)模等造成的風(fēng)險問題和損失。

2.2控制房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制工作的開展還強調(diào)對這一過程中可能存在的各類風(fēng)險問題進行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，對風(fēng)險因素實施動態(tài)化的監(jiān)管，以降低風(fēng)險發(fā)生幾率及造成的影響損失。一是，盡可能規(guī)避造成房地產(chǎn)開發(fā)項目中止和中斷的問題。在投資決策的時候，需要科學(xué)確定投資規(guī)模和工程量大小，并選擇適合的籌資和融資方式，要能夠為項目開發(fā)提供充足的資金;要對環(huán)境變化、政策調(diào)整可能導(dǎo)致的風(fēng)險問題有基本的了解和把握，在投資決策的時候，將這些問題考慮進去，提前制定好解決和應(yīng)對方案。二是，重點加強對投資風(fēng)險的管控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用多樣化的組合投資方式，有選擇性的投放到不同收入層次、不同風(fēng)險大小的房地產(chǎn)項目當(dāng)中，通過這樣的方式起到降低未來收益不確定性因素的作用效果，降低整體開發(fā)的風(fēng)險。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身具備較強的能力水平，從戰(zhàn)略發(fā)展以及長遠(yuǎn)利益角度去考慮和分析，并全面了解相關(guān)的資料信息，認(rèn)真做好評估預(yù)測和估算、計算等工作，合理的確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，即保證降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風(fēng)險，也要保證項目投資擁有較高的收益率。三是，科學(xué)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資還需要考慮和分析工程項目完工之后房屋空置、租金下降、售價跌落的風(fēng)險，可以通過預(yù)租預(yù)售的方式降低這些風(fēng)險因素造成的影響，也可以通過向保險公司投保的方式，將房地產(chǎn)開發(fā)項目一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。

3結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜性比較強的項目，在保證房地產(chǎn)開發(fā)的收益和利潤情況下，要求認(rèn)真做好項目的投資分析與成本控制工作，對導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資失敗以及影響成本控制的各項因素進行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控。尤其是在整個工業(yè)廠房項目投資建設(shè)之前，要求做好調(diào)查研究工作、可行性分析工作與工程項目的規(guī)劃設(shè)計工作，確保整個項目開發(fā)投資決策的經(jīng)濟可行性，將整個工程項目的投資與成本費用支出控制在科學(xué)的范圍之內(nèi)。還強調(diào)對各項風(fēng)險問題及影響因素進行系統(tǒng)化的監(jiān)督和管控，要學(xué)會控制和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，促使開發(fā)利潤目標(biāo)更好實現(xiàn)。

參考文獻：

[1]徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（6）：17-18.

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[3]林雙法.試論房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析與成本控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（15）：143-144.