提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施探討

魏國(guó)武

摘要：文章首先介紹房產(chǎn)測(cè)繪的主要工作內(nèi)容，分析房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題，提出了房產(chǎn)測(cè)繪改進(jìn)方法措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)量;建筑面積;措施

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨比較嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢，人們對(duì)于買房的態(tài)度更加是慎重，也因此，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量、高指標(biāo)的精細(xì)化方向發(fā)展。其中房產(chǎn)測(cè)繪是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房產(chǎn)的面積，因此社會(huì)大眾對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)益和歸屬更加重視。再這樣一個(gè)社會(huì)發(fā)展環(huán)境下，如何提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，保證房產(chǎn)測(cè)繪的精準(zhǔn)度，從而更好的維護(hù)業(yè)主的權(quán)益是房地產(chǎn)需要努力的方向。

一、房產(chǎn)測(cè)繪采用的方式和內(nèi)容

（一）位置測(cè)定

房產(chǎn)測(cè)繪位置的測(cè)定主要分為兩個(gè)方面：一是平面位置，即以水平面為基準(zhǔn)點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域位置平面的測(cè)定，由于地球是近似球體，所以測(cè)繪區(qū)域較小的話，一般水平投影面積就是我們房產(chǎn)在實(shí)際測(cè)繪中的面積;二是高程測(cè)定，即某一測(cè)量點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的垂直距離，高程測(cè)定通常使用水準(zhǔn)測(cè)量和氣壓高程測(cè)量以及三角高程測(cè)量三種方式。

（二）面積測(cè)繪

面積測(cè)繪主要是測(cè)量房屋屬于個(gè)人的所有面積，需要注意的是，公共財(cái)產(chǎn)所占有的面積、突出墻面的裝飾柱或者是玻璃幕墻、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚、挑臺(tái)等是不計(jì)入測(cè)繪的面積中。而其他部分的構(gòu)建視情況而定計(jì)算全部的建筑面積或者是一般的建筑面積。。

二、房屋測(cè)繪過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）發(fā)展和監(jiān)管問(wèn)題

房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從本質(zhì)上講是一種服務(wù)行業(yè)，只不過(guò)需要的專業(yè)技術(shù)比較高，雖然在現(xiàn)階段已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了政企分開(kāi)的管理模式，而且也就加入了監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)的管理機(jī)制，但是從整體上看，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展還是相對(duì)不完善的，不僅存在惡性競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，甚至還存在一定的違法亂紀(jì)的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)秩序有著很大的影響。除此之外，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)還存在監(jiān)管方面的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在缺乏技術(shù)找到，測(cè)繪資質(zhì)審查不嚴(yán)、監(jiān)督力度不夠等問(wèn)題，極大影響的測(cè)繪的質(zhì)量。

（二）房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)的規(guī)范存在不完善的地方

在房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)規(guī)范中，主要存在以下幾個(gè)方面不完善的地方：一是斜屋面數(shù)據(jù)采集比較艱難，在我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中，雖然針對(duì)斜屋面的測(cè)量有著明確規(guī)定“斜屋面結(jié)構(gòu)，如果層高在2.2以上的部位，那么建筑面積的計(jì)算式按照其外圍水平進(jìn)行計(jì)算，如果在2.2米以下，則不需要進(jìn)行計(jì)算”，但是這項(xiàng)規(guī)定在實(shí)測(cè)的過(guò)程中，由于房屋的上層結(jié)構(gòu)會(huì)埋蓋結(jié)構(gòu)層的層面，因此在實(shí)際測(cè)量中會(huì)比較困難。另外，由于斜屋面是一個(gè)粗糙不平的結(jié)構(gòu)面，因此無(wú)法進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)量;二是在特殊的結(jié)構(gòu)部位會(huì)產(chǎn)生誤解，比如說(shuō)在沒(méi)有頂蓋的室外樓梯，在規(guī)范中是這樣規(guī)定的：“無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算?！边@句話在實(shí)際的解釋中可以有三種理解，一種無(wú)頂蓋的室外樓梯在計(jì)算建筑面積時(shí)，可以采用室外樓梯各層水平投影面積之和一半的方式進(jìn)行計(jì)算，第二種是下一次的蓋板，就是上一層的樓梯，那么無(wú)蓋板僅僅是相當(dāng)于頂層的樓梯而言的。第三種理解是頂層樓梯沒(méi)有蓋板，不計(jì)算，下一層樓梯因?yàn)槭窍喈?dāng)于上層樓梯的蓋板，因此計(jì)算投影面積一半即可。這三種不同的理解方式，計(jì)算出來(lái)的面積也不僅相同;三是套內(nèi)面積與公攤面積計(jì)算不合理，由于房產(chǎn)套內(nèi)的面積是由三部分組成，一是套內(nèi)墻體面積，二是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)使用面積，三是套內(nèi)使用面積，在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中，性質(zhì)和服務(wù)范圍都是難以定性的。

（三）區(qū)域規(guī)范、做法不一

場(chǎng)外測(cè)量和繪圖以及數(shù)據(jù)計(jì)算等是房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)手段，但是正是因?yàn)檫@些基礎(chǔ)的內(nèi)業(yè)處理工作，不同地區(qū)、不同區(qū)域?qū)嶋H的做法天差地別，甚至不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)或者是測(cè)繪人員使用的處理方法也截然不同。除此之外，在不同的地區(qū)，房產(chǎn)測(cè)繪在實(shí)際展開(kāi)工作中，也存在較大的區(qū)別，比如說(shuō)運(yùn)作的模式，再比如說(shuō)信息化程度，還有數(shù)據(jù)處理和資料格式等等，這些問(wèn)題的存在會(huì)導(dǎo)致難以鑒定測(cè)繪的技術(shù)成果，而且也不利于地方的交流和上級(jí)部門的考核。

三、提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施

（一）推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的推進(jìn)和完善

為了解決房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中的監(jiān)管和發(fā)展的問(wèn)題，可以從三個(gè)方面進(jìn)行：一是測(cè)管分離，不斷的加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管，杜絕亂收費(fèi)的情況，加強(qiáng)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的行為;二是加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管制，提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展;三是建設(shè)和強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪商業(yè)的誠(chéng)信體系，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作;四是嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定制度，發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范的測(cè)繪行為或者是弄虛作假行為，要嚴(yán)肅處理。

（二）不斷的研發(fā)新的測(cè)繪技術(shù)，并制定相對(duì)應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

隨著技術(shù)的進(jìn)步，在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域運(yùn)用到的先進(jìn)技術(shù)越來(lái)越多，但這這個(gè)過(guò)程中也要不斷結(jié)合先進(jìn)的技術(shù)制定針對(duì)性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而提高測(cè)繪的實(shí)操性，解決在實(shí)際測(cè)量的過(guò)程中遇到的各類問(wèn)題。比如說(shuō)在坡屋面，如果將計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)用過(guò)凈高來(lái)進(jìn)行測(cè)量，那么就能很好的解問(wèn)題，以我國(guó)男性平均身高參考的對(duì)象，均高是一米七，那么凈高 1.75～2.05m的斜屋面房屋結(jié)構(gòu)可計(jì)算一般水平投影面積即可，如果超過(guò)2.05的凈高，那么直接計(jì)算全部的水平投影面積。在比如說(shuō)房屋套內(nèi)和公攤面積的計(jì)算，在修改分層平面圖后，根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行面積的測(cè)量，具體來(lái)說(shuō)就是比較規(guī)劃面積和總面積、分層面積和分戶面積是否存在異常，陽(yáng)臺(tái)的面試是否存在多算或者漏算的情況。

（三）建立和完善信息管理平臺(tái)

測(cè)繪部門可以和房產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分的合作，根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程的制定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上監(jiān)理一個(gè)信息管理平臺(tái)，形成一個(gè)規(guī)范的、完整的、統(tǒng)一的測(cè)繪質(zhì)量管理機(jī)制，不管是測(cè)繪的運(yùn)行模式，還是測(cè)繪的操作流程，都能夠進(jìn)行統(tǒng)一且自動(dòng)化的處理，這樣一來(lái)，不僅利于信息的共享，而且也能夠有效的推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。

結(jié)束語(yǔ)：隨著市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的要求越來(lái)越高，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高測(cè)繪的質(zhì)量，認(rèn)識(shí)到測(cè)繪技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性，是房產(chǎn)測(cè)繪更加精準(zhǔn)。房產(chǎn)測(cè)繪單位也要根據(jù)實(shí)際的情況，針對(duì)性的完善測(cè)繪的質(zhì)量管理制度，研發(fā)更多更先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，并在實(shí)際的測(cè)繪中靈活運(yùn)用，從而使房產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。除此之外，政府單位也要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的情況，加強(qiáng)管理和監(jiān)督，尤其是測(cè)繪的資格審查，使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)不斷規(guī)范化的發(fā)展。

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