淺談不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

俞云欽

（福清市自然資源和規(guī)劃局，福州 350300）

引 言

現(xiàn)階段，人們對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)注主要集中于房價波動方面，但影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素不僅僅是房價波動，不動產(chǎn)登記制度也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成長期影響。為保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，有必要加強對各種影響因素的研究，為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟創(chuàng)造良好的內(nèi)外條件，完善不動產(chǎn)登記制度，確保權(quán)利人與關(guān)系人的權(quán)利與利益，發(fā)揮不動產(chǎn)登記在調(diào)和房地產(chǎn)供求關(guān)系中的作用。

一、不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，不動產(chǎn)登記制度的實施旨在確定不動產(chǎn)的具體歸屬，同時使房地產(chǎn)經(jīng)濟可以跟隨當(dāng)前市場經(jīng)濟的發(fā)展步伐。不動產(chǎn)登記也是物權(quán)制度的一部分，可以保障人民關(guān)于不動產(chǎn)的合法權(quán)益，也能作為征收稅收的證據(jù)。所以，不動產(chǎn)登記制度的實施不只是未來降低房價，市場經(jīng)濟中價格的影響因素體現(xiàn)為供求關(guān)系。不動產(chǎn)登記采用過保障權(quán)益的方式刺激居民消費，再經(jīng)過供求關(guān)系的變動，使其對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

二、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響分析

（一）促進房地產(chǎn)市場流通

實施不動產(chǎn)登記的目的在于保護房產(chǎn)與土地所有者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場高效流通。面對行業(yè)內(nèi)普遍存在的問題，不動產(chǎn)登記成功減少房屋控制，特別是在二手房市場經(jīng)濟管理中，該制度的實施實現(xiàn)了信息的高度整合，依靠不動產(chǎn)登記平臺確立審查制度，加大了對部分“炒房”人員的審核力度，降低投資者大量購置房產(chǎn)的現(xiàn)象，使整個房地產(chǎn)市場能夠保持在較為平衡的供求關(guān)系中。與此同時，信息管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合在一定程度上增加了二手房的需求量，同時增加了房地產(chǎn)市場的整體稅收收益，使房價控制更加精確，明確不動產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)范圍與政策，方便投資者憑借數(shù)據(jù)做好建模分析，加強對市場風(fēng)險的及時預(yù)測，以便確保投資行為更加合理化。

（二）不動產(chǎn)登記對房價波動的影響

首先是對于房價的影響。不動產(chǎn)登記無法對房價形成決定性影響，價格的高低只能影響人們對于房屋的購置積極性，而房價可以反映房地產(chǎn)經(jīng)濟當(dāng)前市場價值與登記制度的完善程度。影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的因素主要有人均收入、人口集聚、氣候條件等因素，特別是當(dāng)?shù)氐亩愂账?，不動產(chǎn)登記可以作為一種數(shù)據(jù)支撐，方便稅務(wù)征收，以此刺激人們對于房產(chǎn)的購買欲望，維護市場秩序，間接性下調(diào)房價。

其次是房價預(yù)期管理預(yù)防斷崖式下跌。房價始終是人們關(guān)注的重點，從宏觀來看，房價問題會影響市場經(jīng)濟，對金融穩(wěn)定性造成影響；從微觀來看，居民日常出行、居住及教育等方面都會受到影響。我國住房具有兩種屬性：一是居住屬性，即房屋本身的使用價值；二是投資屬性，即房屋的市場價值。房屋也是商品的一種，所以不動產(chǎn)登記制度的完善使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，人們可對未來房價進行預(yù)測，同時做好相應(yīng)的評估，按照需求確定購置房屋的時間節(jié)點，觀測自己買房之后可以得到的利益回報。

（三）不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

總的來看，實施不動產(chǎn)登記制度不會使房地產(chǎn)經(jīng)濟整體產(chǎn)生過大的模式變動，但短時間內(nèi)人們的購房熱情會有所下降，而不動產(chǎn)登記制度實施的三年后，市場優(yōu)惠進入效益恢復(fù)階段。引入該制度有利于推動房地產(chǎn)市場朝著更加健康的方向發(fā)展，并對房地產(chǎn)經(jīng)濟情況予以監(jiān)管，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)可以采集并整理所有登記信息，防止在交易中出現(xiàn)任何問題。

（四）不動產(chǎn)登記對二手房市場的影響

明晰產(chǎn)權(quán)可以作為不動產(chǎn)登記的最主要功能，將產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)納入國家調(diào)控范圍，降低不動產(chǎn)登記在申請與審批等環(huán)節(jié)的煩瑣度，使信息得到統(tǒng)籌管理。很多人購置房產(chǎn)是打算用來自我居住的，且不會進行大規(guī)模投資，所以人們對于新房與二手房沒有太多考慮，但是面對經(jīng)濟壓力，一部分人會選擇購置二手房，這就在一定程度上增加了二手房的需求。對于投資者來說，不動產(chǎn)登記能夠讓資產(chǎn)公開化和透明化，所繳納的稅收提升會造成拋售現(xiàn)象，增加的供應(yīng)量也能正好滿足大部分購房者的需求，通過對二手房價格的調(diào)控，使市場價格可以達到大眾普遍能接受的程度。

三、基于不動產(chǎn)登記制度促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略

（一）健全不動產(chǎn)登記體制，簡化登記審核步驟

了解不動產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)以土地登記為基礎(chǔ)。從2015年開始，我國整合了不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容，在各地區(qū)紛紛設(shè)置不動產(chǎn)登記中心。經(jīng)過多年的調(diào)整與發(fā)展，各部門協(xié)作效果良好，《中華人民共和國民法典》的物權(quán)篇在第219條規(guī)定了與不動產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容，要求利害關(guān)系人不能公開非法使用權(quán)利人的登記資料，以此維護各方人員的權(quán)益，保護房產(chǎn)交易期間的個人隱私。

簡化不動產(chǎn)登記審核步驟，具體內(nèi)容如下：①從法律層面入手，對不動產(chǎn)登記司法解釋予以完善，保持不動產(chǎn)登記體系的權(quán)威性。②提高登記的便捷性，簡化登記審核程序，發(fā)揮地方服務(wù)性，為人民群眾解決在房產(chǎn)登記中遇到的困難。③提高效率，優(yōu)化營商環(huán)境。為深入貫徹落實省委、福州市委、福清市委關(guān)于“提高效率、提升效能、提增效益”行動，優(yōu)化營商環(huán)境，3月1日起，我市轄區(qū)二手房涉及房屋、土地權(quán)屬均已登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的，且土地性質(zhì)為出讓的商品住房（含安置型商品住房）在辦理買賣（含抵押聯(lián)辦）、贈與的轉(zhuǎn)移登記時限將壓縮至24個小時。根據(jù)福建省網(wǎng)上辦事大廳發(fā)布的事項內(nèi)容顯示，二手房轉(zhuǎn)移登記的法定時限為30個工作日。自2016年我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各部門相互配合，階段性推進我市一、二手房轉(zhuǎn)移登記時限壓縮，特別是二手房轉(zhuǎn)移登記時限，從最初的30個工作日到3個工作日再到近期的1個工作日辦結(jié)，具體如表1所示，辦事群眾在業(yè)務(wù)受理的第二天就可領(lǐng)到不動產(chǎn)權(quán)證書，極大地滿足了群眾子女入學(xué)、資金周轉(zhuǎn)等諸多方面的需求，也大大提升了群眾辦事獲得感和幸福感。

表1 不動產(chǎn)登記辦理時限

比如在“帶押過戶”辦理程序中，在買房全款付款的情況下，要求簽訂三方協(xié)議，買房在銀行監(jiān)管賬戶中存入購房款，以便銀行進行監(jiān)管。抵押權(quán)人出具《同意函》，隨后雙方在登記中心辦理手續(xù)，結(jié)束后進行資金結(jié)算，將銀行監(jiān)管賬戶內(nèi)的款劃給賣方抵押借款，此時整個辦理程序都能得到有效簡化。圖1為二手房帶押過戶貸款業(yè)務(wù)流程圖，可見當(dāng)前不動產(chǎn)登記體制下，登記審核與過戶辦理的程序得到明顯簡化。

圖1 二手房帶押過戶貸款業(yè)務(wù)流程圖

（二）實現(xiàn)不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)建設(shè)管理的協(xié)同

一直以來，我國始終堅持對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立房地產(chǎn)管理長效機制是行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。城鎮(zhèn)居民住房問題是社會發(fā)展的重點問題，各級政府以人民需求為關(guān)鍵，立足于實際情況轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，采用宏觀調(diào)控的方式遏制房價過快上漲。通過出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，了解以往的政策缺乏延續(xù)性，為預(yù)防后續(xù)房價出現(xiàn)斷崖式下跌的現(xiàn)象，有必要建立聯(lián)動式房地產(chǎn)管理體系。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實際情況，對房地產(chǎn)管理體系做出積極調(diào)整，預(yù)測行業(yè)未來風(fēng)險，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略，實現(xiàn)行業(yè)經(jīng)濟管理深化改革。對此，以下建議可供參考：①遵循現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟的科學(xué)發(fā)展規(guī)律，考慮行業(yè)可以為國家經(jīng)濟帶來的效益。②健全保障制度，防止房地產(chǎn)市場經(jīng)濟帶來不利影響，完善不動產(chǎn)登記管理制度，明確責(zé)任主體，簡化部分地區(qū)的不動產(chǎn)登記流程，使用公開的查詢系統(tǒng)，確保交易處于穩(wěn)定的市場環(huán)境下。③加強對房地產(chǎn)市場的積極調(diào)控，謹(jǐn)防較大波動，通過不動產(chǎn)登記制度，完成所有登記信息的全國聯(lián)網(wǎng)，再利用專業(yè)化設(shè)備搭建統(tǒng)一信息管理平臺，以便更好地掌握目前各個地區(qū)的房屋存量與新增量，了解市場交易價格，以此更好地調(diào)控市場。比如，面對住房存量與供給量較少，但交易價格偏高的地區(qū)，國家采用增加住房用地供應(yīng)鏈的辦法提高住房供給量，避免價格上漲得過快。

（三）創(chuàng)建公開體系，保證物權(quán)交易公開

優(yōu)化不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，創(chuàng)建公開體系，使市民在房產(chǎn)交易的過程中擁有相應(yīng)的參考信息，保證交易全過程的安全，以及物權(quán)交易的公開與公平，為房產(chǎn)交易搭建良好的平臺。市民私有財產(chǎn)是個人隱私，可以享受法律保護。因此，完善的不動產(chǎn)登記制度至關(guān)重要，平臺內(nèi)涵蓋了市民產(chǎn)權(quán)信息，所有信息可以在全國范圍內(nèi)共享流通。要求登記部門和房地產(chǎn)相關(guān)部門之間保持緊密的關(guān)聯(lián)，加強溝通聯(lián)系。不動產(chǎn)權(quán)登記作為國家管理問題，各地區(qū)頒布的政策又存在差異，由于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)的經(jīng)濟空間也不一樣，因此要根據(jù)實際情況制定工作方案，使不動產(chǎn)登記體系得到優(yōu)化。2021年5月20日上午，融僑地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在領(lǐng)到《交地確認(rèn)書》的當(dāng)天，在福清市市民服務(wù)中心大廳也領(lǐng)到了“融僑·望云小區(qū)”項目的不動產(chǎn)權(quán)證書，這是不動產(chǎn)登記和交易中心“交地即發(fā)證”新舉措的第一本證書，也是不動產(chǎn)登記與交易中心聯(lián)合之后的重要舉措，極大地提高了工作效率。

（四）搭建信息數(shù)據(jù)交流平臺，保障交易穩(wěn)定

房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的一項基礎(chǔ)性建設(shè)，而房地產(chǎn)又是特殊性商品，存在商品的使用價值與價值二重性，為解決以往市場交易與不動產(chǎn)登記的信息孤島問題，在房地產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)期間，應(yīng)不斷整合不動產(chǎn)登記信息，搭建信息數(shù)據(jù)交流平臺，保持交易穩(wěn)定。在全國范圍內(nèi)開展不動產(chǎn)登記和信息查詢服務(wù)，依靠大數(shù)據(jù)技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立信息共享平臺，憑借數(shù)據(jù)庫結(jié)合線上服務(wù)，使網(wǎng)上登記與信息查詢更加便捷，以便人們更便捷地獲取信息資料。加強不動產(chǎn)登記信息的保密工作，從平臺結(jié)構(gòu)設(shè)計角度入手，做好權(quán)限的合理分配與界定，防止權(quán)利人的隱私受到威脅。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已離不開信息化技術(shù)的支持，大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)已融入行業(yè)中，不動產(chǎn)登記工作的實施自然也要依靠信息技術(shù)的支持。如今，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)功能日益完善，通過確立不動產(chǎn)登記服務(wù)平臺，使各地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化不動產(chǎn)登記統(tǒng)計工作，通過大數(shù)據(jù)信息評測，完善房地產(chǎn)市場發(fā)展策略。不動產(chǎn)登記可以記錄市場內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移與銷售情況，以便國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，再依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)統(tǒng)計居民當(dāng)前的住房情況，為未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)。與此同時，要制訂相關(guān)的工作計劃，如按照消費者的喜好情況打造智能化家居系統(tǒng)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)融入科技類產(chǎn)品，使房地產(chǎn)產(chǎn)品附加值有所提升，轉(zhuǎn)變以往的銷售模式，加強房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作，拓寬房地產(chǎn)市場空間，提高住房銷售水平。依靠大數(shù)據(jù)工具，將不動產(chǎn)資料與實際情況進行對比，借助網(wǎng)絡(luò)平臺，方便市民查詢自身不動產(chǎn)權(quán)的具體情況，憑借信息查詢系統(tǒng)提高查詢效率，再對信息展開實名制檢測，保護市民私有財產(chǎn)不會受到威脅。

基于現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度，實現(xiàn)對登記平臺的信息化建設(shè)，依靠大數(shù)據(jù)采集市民不動產(chǎn)相關(guān)資料信息，憑借網(wǎng)絡(luò)信息平臺查詢不動產(chǎn)情況。與此同時，建設(shè)不動產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng)，提高人們對于不動產(chǎn)信息的查詢效率，實現(xiàn)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)配置，保障私人信息，做好實名制檢測，圖2為信息化平臺整合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的大致架構(gòu)。

圖2 信息化平臺整合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)

結(jié) 語

總而言之，現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記制度對行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有著深遠的影響，對房價、二手房供給、房地產(chǎn)市場流通、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控?fù)碛蟹e極的推動作用。有關(guān)部門在完善不動產(chǎn)權(quán)制度的同時，還要重視市場經(jīng)濟風(fēng)險，依靠不動產(chǎn)登記制度預(yù)防風(fēng)險問題，健全不動產(chǎn)登記體系，提高工作效率，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場與不動產(chǎn)登記的信息化建設(shè)。