銀行房貸空間開窗

劉鏈

2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（下稱“通知”），明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度。

回顧2020年底發(fā)布的房貸集中度新規(guī)，力度較嚴(yán)。新規(guī)對政策行、商業(yè)銀行、農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行等機(jī)構(gòu)提出了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，分檔次設(shè)定了房地產(chǎn)貸款占比上限、 個人住房貸款占比上限。新規(guī)要求，截至2020年年底，超限兩個百分點以內(nèi)，給兩年的過渡期;超限在兩個百分點以上，過渡期4年;符合要求的銀行，涉房貸款占比要保持穩(wěn)定。結(jié)果就是，全行業(yè)來看，房地產(chǎn)貸款增速要跟整體貸款增速接近，個別超限銀行房地產(chǎn)貸款增速要低于整體貸款增速。

在新的調(diào)控政策之下，不光保障性租賃住房貸款可以增加，常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)貸款額度也能適當(dāng)騰出，《通知》對保障性租賃住房相關(guān)貸款開了綠燈。這部分貸款不計入集中度考核后，從原科目中剔除，可使集中度考核指標(biāo)下降。對此前未超標(biāo)的銀行來說，可以騰出投放給常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)項目的額度;而對此前超標(biāo)的銀行來說，不光減輕了達(dá)標(biāo)壓力，壓降任務(wù)減輕，也就相當(dāng)于變相增加了常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)的額度。

1月降息，或刺激住房消費需求，改善銷售端，從而增加房企拿地開工熱情。5年期LPR 調(diào)降10BP，有望改善房地產(chǎn)銷售端，帶動按揭貸款需求和去化率的提高，房企擴(kuò)張的能力和動力均得到加強(qiáng)，前者直接形成房企開發(fā)的部分資金來源，后者提振了房企拿地、新開工擴(kuò)張的積極性，疊加市場或存在進(jìn)一步降息的預(yù)期，融資需求有望回暖。

房地產(chǎn)并購項目在政策鼓勵下有效推進(jìn)。2022年1月，浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行各自發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券;近期房地產(chǎn)收并購事件明顯增多，例如華潤萬象生活并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，中海收購雅居樂、世茂所持廣州亞運(yùn)城股權(quán)等。

年初以來，多地地產(chǎn)銷售政策有所松動。

年初以來，多地地產(chǎn)銷售政策有所松動。局部來看，主要涉及：預(yù)售監(jiān)管資金留存比降低;提高公積金貸款額度，取消公積金貸款間隔限制、異地公積金的戶籍限制;放寬套數(shù)認(rèn)定，實行只認(rèn)貸不認(rèn)房;降低購房門檻，放寬落戶、社保要求年限縮短;降低二套房首付比例等等。

此次出臺的保障性租賃住房不計入集中度考核，并鼓勵銀行相關(guān)信貸投放，給地產(chǎn)寬信用增加了一個新抓手。當(dāng)前環(huán)境下，保障性租賃住房是地產(chǎn)寬信用的有力補(bǔ)充。如全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議提出2022年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套，是2021年實際完成數(shù)的 2.5倍還多。

資料來源：萬得，中銀證券

資料來源：萬得，中銀證券

此前受集中度管控影響較大的銀行主要是股份制銀行，擴(kuò)張空間被打開。截至2021年上半年末，招商銀行、興業(yè)銀行距離達(dá)標(biāo)都還有一定的距離，集中度壓降壓力較大，在寬信用過程中就會比較克制，對其估值形成壓制。在個人按揭貸款加快投放、鼓勵并 購貸款政策基礎(chǔ)上，《通知》進(jìn)一步打開了地產(chǎn)寬信用的空間。民生證券認(rèn)為，隨著寬信用的推進(jìn)，銀行行情的持續(xù)性增強(qiáng);此前優(yōu)質(zhì)股份制銀行受地產(chǎn)風(fēng)險壓制較大，此時估值上行的動力也更足。

更多穩(wěn)增長政策可期待，銀行估值修復(fù)行情持續(xù)。當(dāng)前銀行板塊主線是：寬信用推動穩(wěn)增長，經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善。當(dāng)前仍處于博弈寬信用政策的階段?！锻ㄖ穾硇碌膶捫庞米ナ郑型瓌臃康禺a(chǎn)投資并托底經(jīng)濟(jì)。2022年1月，房地產(chǎn)銷售同比縮水較多，后續(xù)5年期LPR仍具備下行空間，而當(dāng)前環(huán)境下，降息整體利好銀行板塊。

中銀證券認(rèn)為，《通知》利好投資和房地產(chǎn)，表明穩(wěn)增長的信心和決心。此次文件旨在鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對保租房項目的信貸投放，有助于拉動投資改善需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，利好銀行信貸需求和資產(chǎn)質(zhì)量。文件公開發(fā)布，或更意在增加信心，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長的決心。 穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)政策有信心和決心，且有發(fā)力空間和工具，政策持續(xù)發(fā)力，以保證穩(wěn)增長和穩(wěn)地產(chǎn)見效，直至經(jīng)濟(jì)和地 產(chǎn)數(shù)據(jù)和預(yù)期改善。

破除房貸集中度限制，推動保租房投資，緩解房地產(chǎn)融資壓力。住建部在1月表示，“十四五”期間將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。而在2020年，監(jiān)管下發(fā)文件對銀行涉房類貸款占比上限進(jìn)行約束，從上市銀行半年報情況來看，仍有部分銀行指標(biāo)超標(biāo)需進(jìn)一步整改。從占比情況來看，目前金融機(jī)構(gòu)保障性住房開發(fā)貸占貸款的比重較低（人民幣貸款口徑2021年三季度季末約為2.45%），占房地產(chǎn)貸款余額的比重約為9.03%。

此次監(jiān)管明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，一方面，旨在鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對保租房項目的信貸投放，后續(xù)監(jiān)管或?qū)⒗^ 續(xù)落地融資支持政策以支持保障性住房建設(shè)和長租房市場發(fā)展。另一方面，有利于緩解房地產(chǎn)貸款集中度對房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力。

利好銀行信貸需求，呵護(hù)政策下銀行信貸投放或改善。12月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和金融數(shù)據(jù)顯示，多地疫情、地產(chǎn)政策等多因素影響下，12月國內(nèi)信貸需求仍偏弱，但12月以來降息、降準(zhǔn)政策接連落地，部分城市購房政策邊際寬松，均釋放政策托底經(jīng)濟(jì)的積極信號。中銀證券認(rèn)為，房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策底部已明確，房地產(chǎn)信用風(fēng)險有所緩釋，預(yù)計政策將繼續(xù)圍繞寬信 用成效、經(jīng)濟(jì)走勢推出，有助于呵護(hù)銀行基本面保持穩(wěn)健。

此次保租房貸款口徑的明確和調(diào)整，亦說明穩(wěn)增長政策的持續(xù)發(fā)力，利好銀行信貸需求。1月以來，特別是1月底，票據(jù)收益率上行，除了跨年資金面的季節(jié)性因素和交易性因素外，也反映出穩(wěn)增長政策發(fā)力下銀行信貸投放情況的邊際改善。

《通知》旨在對房地產(chǎn)雙集中度政策予以適度“糾偏”。加強(qiáng)對保障性住房的金融支持力度，是近年來中央和監(jiān)管部門明確提出的政策 導(dǎo)向。早在2020年年末，央行、銀保監(jiān)會答記者問時即提出：“為支持大力發(fā)展住 房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前，人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度，屆時對 于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍?！?/p>

前期，對于部分房地產(chǎn)“雙集中度”指標(biāo)逼近監(jiān)管紅線，或需要適度壓降涉房類貸款占比的金融機(jī)構(gòu)而言，在順應(yīng)監(jiān)管政策導(dǎo)向、加大對保障性住房信貸投放的同時，也會造成“雙集中度”指標(biāo)的進(jìn)一步承壓。鑒于此，《通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是對前期“雙集中度”政策的適度“糾偏”，避免“一刀切”式的調(diào)控要求。

《通知》對商業(yè)銀行涉房類貸款投放影響較為有限?！锻ㄖ烦雠_后，市場比較關(guān)心這一政策是否有助于“寬信用”進(jìn)一步發(fā)力，以及“雙集中度”指標(biāo)“松綁”后，是否會對銀行涉房類貸款的投放產(chǎn)生明顯改善效果？

光大證券對此從兩方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析：從信貸投放體量來看，保障性住房包括保障性租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房以及公租房，其中保障性租賃房占比相對較大。

目前，市場對于保障性住房信貸數(shù)據(jù)的披露口徑并不統(tǒng)一，截至2021年三季度末，央行披露的保障性住房開發(fā)貸余額為4.64萬億元（2021年四季度未披露），而銀保監(jiān)會口徑的保障性安居工程貸款超過6萬億元，其中棚戶區(qū)及墾區(qū)危房改造貸款占比近95%，剩余貸款為公租、廉租、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、農(nóng)村危房改造、游牧民定居工程以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造貸款。

投放主體方面，保障性安居工程貸款主要以政策性銀行為主，占比超過75%;其中，國開行超過3萬億元，占比約為50%，農(nóng)發(fā)行比例也較大。而商業(yè)銀行保障性安居工程貸款余額相對較低，這其中又主要是四大行主導(dǎo)。

假定保障性住房開發(fā)貸與安居工程貸款的投放主體結(jié)構(gòu)大體保持一致，預(yù)計每家商業(yè)銀行保障性租賃住房貸款余額僅為數(shù)百億元體量，且主要以國有大行為主，合計體量大體在 1000億-3000億元規(guī)模。

對于商業(yè)銀行而言，由于保障性安居工程貸款余額較低，政策允許存量貸款不計入“雙集中度”統(tǒng)計口徑，對于銀行集中度指標(biāo)的改善效果較為有限，難以起到引導(dǎo)銀行加大涉房類貸款投放的作用。

該《通知》另一意義在于，此前保障性租賃住房建設(shè)，主要按照城鎮(zhèn)安居工程專項申請政策性銀行貸款，《通知》出臺后可以更多向商業(yè)銀行申請保障房開發(fā)貸款，此舉為地方城投公司和國有企業(yè)提供了更多資金供給方選擇，一定程度上打開了融資空間，有利于更快推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

現(xiàn)階段“雙集中度”約束并非涉房類融資偏弱的核心矛盾，需求疲軟+風(fēng)險偏好審慎使得房地產(chǎn)貸款處于“艱難期”。目前，房地產(chǎn)市場景氣度較弱，開發(fā)投資和銷售增速持續(xù)深度負(fù)增長，涉房類融資仍處于“艱難期”，地方政府財政壓力加大，“類城投”公司更多參與土地市場。

具體而言，開發(fā)貸呈現(xiàn)“冷熱不均”態(tài)勢，信貸資源主要流向具有政府背景的地方性房 企，民企融資可得性較差。根據(jù)央行披露的貸款投向報告，2021年四季度開發(fā)貸負(fù)增長1500 億元，且二季度至四季度逐季負(fù)增長，累計負(fù)增長4100億元。2022年1月，百強(qiáng)房企拿地總額同比下降63%，其中拿地機(jī)構(gòu)多為具有政府背景的地方性房企機(jī)構(gòu)。同時在銷售持續(xù)承壓情況下，部分房企“保交房”壓力較大，春節(jié)前農(nóng)民工 工資剛性支付消耗企業(yè)現(xiàn)金流，房企暫停拿地會加大地方財政壓力，進(jìn)而加大城投融資強(qiáng)度。另一方面，銀行風(fēng)險偏好依然較為審慎，對于民營地產(chǎn)企業(yè)信貸投放意愿較弱，導(dǎo)致民企融資可得性較差?；诖耍覀兣袛?，1月開發(fā)貸投放仍然“冷熱不均”，新增涉房類融資主要向銀政類融資業(yè)務(wù)遷徙。

按揭需求較弱，后續(xù)按揭貸款增長仍將承壓，供需矛盾下按揭貸款定價有較大下行空間。2021年10-11月，新增按揭貸款有所放量，但隨著項目儲備的逐步消耗，12月按揭貸款投放規(guī)模已開始下滑。12月新增居民中長期貸款3558億元，預(yù)計按揭貸款新增規(guī)模維持在 2000億元左右，同比已出現(xiàn)少增。從2022年以來的情況看，新增按揭需求依然不足，居民持幣觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)銷售偏弱，預(yù)計1月新增按揭貸款或延續(xù)同比少增態(tài)勢。同時，2022年農(nóng)歷春節(jié)位于1月末，考慮到春節(jié)期間以及2月的按揭貸款的攤還壓力，不排除2 月按揭貸款增量萎縮態(tài)勢進(jìn)一步加深，預(yù)計1-2月累計按揭增量同比少增。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較2021年12月回落8BP。1月平均放款周期為50天，環(huán)比縮短7天。放款周期的縮短，加之需求趨弱，將加劇按揭貸款的供需矛盾，盡管1月5年期LPR下調(diào)5BP，但供需矛盾的擠壓或使得按揭貸款定價下行幅度大于5年期LPR下調(diào)的5BP步長。

綜上分析，光大證券認(rèn)為，“雙集中度”約束盡管加強(qiáng)了銀行房地產(chǎn)貸款投放的管控，但并非涉房類融資偏弱的核心矛盾?！锻ㄖ分荚趯τ陔p集中度政策“糾偏”，但對于推動寬信用進(jìn)程、為銀行涉房類貸款投放“松綁”以及鼓勵加大房地產(chǎn)貸款投放的效果較為有限。

目前，房地產(chǎn)市場的核心矛盾在于需求不足和風(fēng)險偏好審慎，房地產(chǎn)市場銷售增速持續(xù)負(fù)增長，涉房類融資仍處于“艱難期”。盡管監(jiān)管當(dāng)局近期推出了一些階段性穩(wěn)定市場的舉措，包括（1）推動市場化并購，包括并購貸款、并購債券的發(fā)行，但市場化的并購容易導(dǎo)致資產(chǎn)價格體系的不穩(wěn)定，會使得風(fēng)險房企的問題進(jìn)一步加深;（2）農(nóng)民工工資剛性支付動用封閉資金;（3）部分城市，尤其是三四線城市為代表，調(diào)整住房公積金政策。主要包括，上調(diào)住房公積金貸款額度、更改認(rèn)房又認(rèn)貸政策、降低二套房首付比例、上調(diào)繳存基數(shù)下限、人才購房可用住房公積金付首付款，放寬住房公積金提取和使用條件，擴(kuò)大住房公積金用途等。

但從實際效果來看，相關(guān)階段性措施強(qiáng)度仍不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下滑態(tài)勢。未來房地產(chǎn)政策需要“標(biāo)本兼治”，通過穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，順暢資金循環(huán)，恢復(fù)房企自身造血能力，填補(bǔ)“保交房”資金的空洞。

在此情況下，我們預(yù)判未來房地產(chǎn)政策會進(jìn)一步放松，例如通過定向扶持舉措來緩解問題房企的現(xiàn)金流壓力，其中AMC有可能會發(fā)揮一定作用，即采用政策性并購而非純粹市場化并購安排，避免高度依賴市場化并購所可能產(chǎn)生的資產(chǎn)循環(huán)拋售，防止資產(chǎn)價格大幅坍塌。

華泰證券認(rèn)為，相關(guān)貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中管理，保障性租賃住房建設(shè)再獲支持。央行、銀保監(jiān)會早在2020年12月發(fā)布房貸集中度管理新規(guī)時便提及保障性住房貸款或?qū)⒎珠_管理，此次《通知》是對該預(yù)留口的完善，是房地產(chǎn)貸款集中管理制度的既有安排，并不是新規(guī)。2021年保障性租賃住房項目聯(lián)審機(jī)制尚未完善，因此部分省市仍將保障性租賃住房貸款納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，本次通知是對之前地方政府暫時性做法的糾偏，有助于推動保障性住房建設(shè)。節(jié)前REITs稅收政策出臺也有望提升其對保障性租賃住房建設(shè)的支持力度。

實際上，公募REITs也是保障性住房獲取建設(shè)資金的重要來源。1月29日，財政部等發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，對資產(chǎn)的原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的設(shè)立和運(yùn)營階段的所得稅繳納上給予政策支持，規(guī)定可以適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納，此舉有望緩解原始權(quán)益人在REITs發(fā)行過程中的稅務(wù)成本和資金負(fù)擔(dān)，提高其發(fā)行積極性。保障性租賃住房因租金偏市場化、現(xiàn)金流穩(wěn)定、成長屬性強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)清晰等特點是良好的REITs底層資產(chǎn)。稅收政策的明確有望助力REITs更好地助力保障房建設(shè)。

年內(nèi)保障房建設(shè)體量或有提升，成為托底地產(chǎn)投資、穩(wěn)增長的有力支柱。

1月20日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確2022年計劃建設(shè)保障性租賃住房240萬套，該數(shù)字為2021年實際建設(shè)套數(shù)（94.2萬套）的約2.55倍。此外，近期多地召開地方兩會，明確各地2022年重點任務(wù)，多地強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，如河北2022年計劃建設(shè)4.5萬套保障性住房、北京計劃建設(shè)15萬套、安徽省計劃建設(shè)9.85萬套。政策加速推動+資金有效支持背景下，我們認(rèn)為保障性租賃住房建設(shè)速度和投資體量有望更上一層樓。此外，2008年以來的三輪地產(chǎn)寬松均是商品房+保障房政策共振，而本輪商品房政策難寬，保障性住房對地產(chǎn)鏈的影響或比以往更強(qiáng)。

新保障房時代的投資思路應(yīng)該充分考慮保住房與過往保障房的特征差異。華泰證券分析認(rèn)為，保住房和以往保障房有以下六點不同：第一，鼓勵社會資本加入，建設(shè)資金來源多樣;第二，可改建閑置及低效利用的非居住存量住房，盤活城市及企業(yè)存量資產(chǎn);第三，土地使用權(quán)及物業(yè)可作為抵押，市場化程度高、各類資本參與意愿強(qiáng);第四，建設(shè)位置要求交通便利，對商品房需求有推遲作用、但派生出的消費需求更大;第五，租期時間暫沒有限制，消費者租住房屋的時間預(yù)期長，購買折舊期限長的家庭耐用消費品的偏好更高;第六，配租對象為遠(yuǎn)期具備購房能力的新市民、青年人，微觀層面效果或在于即期消費力的釋放、遠(yuǎn)期購房需求的推遲。

從流動性角度來看，當(dāng)前內(nèi)松外緊的貨幣環(huán)境里，低估值的“非金融央企”既受益于國內(nèi)寬貨幣，又不受損于海外收貨幣。同時，穩(wěn)增長的政策訴求之下，現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)資本充裕的“非金融央企”是重要的穩(wěn)增長主體，建議關(guān)注建筑、建材央企及城投類房地產(chǎn)企業(yè)、國有房地產(chǎn)企業(yè)。