地方房地產(chǎn)市場(chǎng)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)因素分析

摘要：隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸成為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在資金密集，時(shí)間價(jià)值長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈廣，產(chǎn)品金融屬性高等特點(diǎn)，同時(shí)受政策影響較大，地方房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地財(cái)政、市政建設(shè)、地方負(fù)債、個(gè)人貸款之間存在復(fù)雜的金融關(guān)系，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。本文從信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)形成及傳導(dǎo)機(jī)制等角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，總結(jié)結(jié)論并對(duì)我國(guó)地方房地產(chǎn)金融穩(wěn)定政策提出合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);金融信貸;風(fēng)險(xiǎn)分析;政策建議

引言

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了30多年，不僅成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大推動(dòng)力，同時(shí)還促進(jìn)了眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。土地拍賣、地方財(cái)政、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)商以及居民消費(fèi)者之間已經(jīng)形成了較完善的資金流動(dòng)鏈。但由于高杠桿、高負(fù)債以及房產(chǎn)金融產(chǎn)品化，導(dǎo)致房地產(chǎn)所面對(duì)的金融風(fēng)險(xiǎn)巨大，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，則就容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。若泡沫破裂，危機(jī)會(huì)從房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)進(jìn)入金融市場(chǎng)，從而導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。獨(dú)山縣400億“地方債”、恒大地產(chǎn)破產(chǎn)等事件已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響警鐘。因此有必要對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析改革：嚴(yán)格監(jiān)管地產(chǎn)金融市場(chǎng)，拓展投融資渠道，建立多層次的金融信貸體系，以分散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

1.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)聯(lián)系緊密，由于房地產(chǎn)信貸的高利潤(rùn)率，以及貸款回收的穩(wěn)定性，商業(yè)銀行的信貸資金大量流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，貫穿開發(fā)建筑的全過程，數(shù)據(jù)顯示，2020年7月我國(guó)金融機(jī)構(gòu)以個(gè)人房地產(chǎn)貸款為主的住戶中長(zhǎng)期貸款為45.41萬億元，占境內(nèi)貸款總額之比為27.26%。房地產(chǎn)貸款集中度過高。就會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫增大，一方面，銀行的流動(dòng)資產(chǎn)相對(duì)減少，同時(shí)其資金信貸受房地產(chǎn)企業(yè)還款能力制約加劇，一旦房地產(chǎn)杠桿破裂，普通儲(chǔ)戶無法正常提取流動(dòng)性資產(chǎn)，從而造成流動(dòng)性欠缺，最終會(huì)形成金融信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于各大地產(chǎn)商加杠桿、高周轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重，在很多地區(qū)出現(xiàn)“爛尾樓”、“無人區(qū)”，很容易出現(xiàn)不良資產(chǎn)堆積，也會(huì)造成銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度，實(shí)質(zhì)是地方政府壟斷土地使用權(quán)，通過拍賣土地獲得收益，作為地方財(cái)政的重要來源。但土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)的資金，同樣是從銀行借貸而得，受長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)觀念，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)傾向于大面積購(gòu)地、囤地，而缺少科學(xué)市場(chǎng)調(diào)查。一旦市場(chǎng)行情下降，土地大面積流拍或者拍賣收入不能抵消借貸本利和，就會(huì)造成貸款風(fēng)險(xiǎn)，形成銀行壞賬。

截至2018年，我國(guó)大型房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過70%，遠(yuǎn)超國(guó)際上以50%作為企業(yè)負(fù)債率的警戒線。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目習(xí)慣回收一部分資金后立即加杠桿借貸進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目，高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)顯著特征，很多企業(yè)甚至采用假首付、假按揭這些方式來騙取銀行的貸款。一旦監(jiān)管加強(qiáng)，銀行提高放貸門檻或者減少貸款額度，很容易造成開地產(chǎn)商資金鏈斷裂，從而可能導(dǎo)致爛尾樓、欠債、欠貨、欠薪等社會(huì)問題。

此外我國(guó)居民購(gòu)置房屋幾乎都涉及銀行貸款，目前居民購(gòu)置房屋的首付及貸款幾乎需要傾盡所有。若經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致不良貸款率過高就會(huì)造成房?jī)r(jià)下降，同樣造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 其他房產(chǎn)融資方式風(fēng)險(xiǎn)

眾多房地產(chǎn)企業(yè)利用金融手段進(jìn)行融資，如發(fā)行債券、理財(cái)產(chǎn)品等進(jìn)行融資，通過高于平均利率和支取方便來吸引用戶，但實(shí)際是通過市通過配股和增發(fā)等其他方法來進(jìn)行轉(zhuǎn)移銀行貸款。資金鏈一旦斷裂，就會(huì)產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

由于全球貨幣發(fā)行量激增，同時(shí)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下優(yōu)質(zhì)投資減少，使得資金進(jìn)一步流入樓市尋求穩(wěn)定收益，而部分經(jīng)濟(jì)上行，人口流入多的城市就成了資金的最大蓄水池，同時(shí)又帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的三四線城市的房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫溢出現(xiàn)象嚴(yán)重，大量城市居民平均收入水平很低，但房?jī)r(jià)卻居高不下，同時(shí)土地財(cái)政作為政府最重要的收入源又無法真正調(diào)控，導(dǎo)致了金融結(jié)構(gòu)性的矛盾

2.2 房屋空置資源浪費(fèi)

大量開發(fā)商盲目投資地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致了眾多空置房，空置房越多，時(shí)間越久，占用的機(jī)會(huì)成本與沉沒成本就越高，不但占用開發(fā)資金，還有維護(hù)費(fèi)用，如果市場(chǎng)真實(shí)需求不足時(shí)，就會(huì)面臨銷售難導(dǎo)致資金無法回收，這同樣會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于擴(kuò)張峰值的時(shí)，其信用不斷的擴(kuò)展，導(dǎo)致信貸數(shù)量不斷增加，從而造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累直至爆發(fā)金融危機(jī)。從風(fēng)險(xiǎn)形成到風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)是一個(gè)并不漫長(zhǎng)的過程，若政策逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)低迷，那些債務(wù)又無法按規(guī)定的時(shí)間償還時(shí)，這個(gè)時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)形成的基礎(chǔ)是信貸擴(kuò)張，而前提則是房地產(chǎn)泡沫。

4.政策建議

完善土地儲(chǔ)備制度是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方式，政府通過建立土地儲(chǔ)備庫(kù)，對(duì)土地用途進(jìn)行分類，并以市場(chǎng)需求來決定土地供應(yīng)的數(shù)額，同時(shí)建立有效的監(jiān)督機(jī)制防止土地儲(chǔ)備貸款挪用。建立嚴(yán)格的開發(fā)商和個(gè)人的征信制度、金融監(jiān)管機(jī)制和專門法律體系，對(duì)抵押物價(jià)值缺口嚴(yán)格進(jìn)行控制;管理好房地產(chǎn)信貸的差異性和區(qū)域性，對(duì)不同地區(qū)銀行的信貸額度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，以分散融資渠道潛在的風(fēng)險(xiǎn);建立好保障房與租房市場(chǎng)，使得廣大居民能夠有地可住，有房可居，從而降低資金集中于地產(chǎn)領(lǐng)域的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉欣緣.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].價(jià)值工程，2019（7）：4.

[2]郭永濟(jì)，唐建民.房地產(chǎn)泡沫對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響研究[J].時(shí)代金融，2011（12X）：2.

[3]中國(guó)人民銀行南昌中心支行課題組，劉居照，張婷婷.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系研究———以江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)為例[J].武漢金融，2010（07）：43-44.

[4]Zhang N . Big data simulation for financial risk assessment of real estate bubble based on embedded system and artificial intelligence algorithm - ScienceDirect[J]. Microprocessors and Microsystems， 2021.

作者簡(jiǎn)介：

劉思奇（1994-），男，漢族，江蘇鎮(zhèn)江人，江蘇大學(xué)京江學(xué)院碩士研究生，助教，建筑經(jīng)濟(jì)與管理方向。