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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃探析

    2022-02-06 21:18:38魏一寧長春紅巖會計師事務(wù)所普通合伙
    品牌研究 2022年27期
    關(guān)鍵詞:籌劃納稅稅務(wù)

    文/魏一寧(長春紅巖會計師事務(wù)所(普通合伙))

    當(dāng)前,我國社會經(jīng)濟步入了新的發(fā)展時期,房地產(chǎn)行業(yè)也已邁入發(fā)展紅利期。但與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本呈現(xiàn)出不斷的上漲趨勢,尤其土地增值稅成了一筆很大的支出。加之稅務(wù)制度的改革,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力愈發(fā)增長。為實現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展,有效控制房價,稅收工作壓力是無法避免的,這是促使房地產(chǎn)市場得以健康、平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵所在,也是促進經(jīng)濟社會穩(wěn)定性的關(guān)鍵。因此,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需針對土地增值稅進行合理籌劃,借助高效的稅務(wù)籌劃來降低自身發(fā)展壓力,確保資金鏈?zhǔn)冀K處于穩(wěn)定狀態(tài),為自身增添更多發(fā)展活力。

    一、土地增值稅納稅籌劃概述

    土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個人征收的一種稅,基本征稅范圍包括:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,存量房地產(chǎn)買賣三種,采用四級超率累進稅率,累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率,因此增值額越多,需要繳納的土地增值稅就越多,所以如何降低增值額,進而減少應(yīng)納稅額,是土地增值稅納稅籌劃的重點。

    土地增值稅是指對土地利用后所產(chǎn)生增值部分進行征收的稅種,其征收范圍涵蓋土地使用權(quán)及建筑物建設(shè)等,能在醫(yī)療、衛(wèi)生及國防建設(shè)等多個方面發(fā)揮出至關(guān)重要的作用,稅收為其提供了主要來源支撐??焖侔l(fā)展的社會大背景下,我國市場經(jīng)濟體系已逐漸趨于完善化,不再像以往一樣利用行政手段干預(yù)經(jīng)濟發(fā)展,現(xiàn)階段普遍采用市場調(diào)控的方式提升社會經(jīng)濟穩(wěn)定性。在此過程中,稅收發(fā)揮出了極為關(guān)鍵的杠桿作用,能夠有效調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。在開展稅收經(jīng)濟調(diào)節(jié)時,應(yīng)當(dāng)由宏觀角度入手展開分析,對生產(chǎn)成本予以有效控制,并做好產(chǎn)業(yè)優(yōu)化及結(jié)構(gòu)調(diào)整,進而促使社會經(jīng)濟市場得以良性化發(fā)展?,F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本壓力越來越大,需對土地增值稅加以有效籌劃,借此來減少納稅成本,提升自身發(fā)展效益。

    土地增值稅的稅務(wù)籌劃方式極為多樣,收入分散、進行適當(dāng)利息扣除以及增加扣減項目金額等都是最為常見的籌劃方式。收入分散是指規(guī)劃合同內(nèi)容,保持總價不變并提升物業(yè)成本,依據(jù)城市政策合理納稅,將毛坯房銷售、家用電器及家具的出售、裝修工程等項目相分離,只針對毛坯房銷售征收土地增值稅;利息扣除是指若企業(yè)貸款利息超出土地使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的5%,則需扣除實際利息,若企業(yè)選擇使用其他方式籌資,或被限制放貸則應(yīng)當(dāng)考慮相反方案[1]。而在增加扣減項目金額時,需先確??蹨p項目非虛開發(fā)票,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于小區(qū)內(nèi)增添公共配套設(shè)施,提升在綠地、植物、園林方面的投資,進而提升土地增值稅清算的合理性。若本地區(qū)項目已出現(xiàn)虧損,可申請補繳稅費或是延期清算,主動與相關(guān)部門溝通。

    若未能保障土地增值稅籌劃工作的實效性,勢必會使得企業(yè)開發(fā)成本過高,難以控制納稅支出,使得企業(yè)整體經(jīng)營效益不斷降低。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需正視這一點,并提升納稅籌劃工作的科學(xué)性、有效性,持續(xù)增強自身發(fā)展活力,有效縮減自身賦稅壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營會涉及多項費用,墊資拆遷等工作也是無法避免的。相較于眾多項目支出,土地增值稅方面的支出仍是大頭。而若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終背負(fù)著過大的支出壓力,必將阻礙未來發(fā)展水平,經(jīng)營利潤值也難以達到理想狀態(tài)?;诖?,開展納稅籌劃工作的必要性是尤為突出的,是確保企業(yè)能夠盈利并提升企業(yè)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵舉措,能為企業(yè)拓展出更為廣闊的行業(yè)發(fā)展空間??茖W(xué)有效的納稅籌劃不僅能提升企業(yè)整體健康水準(zhǔn),還能有效增強其競爭實力,構(gòu)建出良性化的行業(yè)發(fā)展市場。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃過程中存在的問題分析

    (一)缺乏對稅務(wù)籌劃的正確認(rèn)知

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際生產(chǎn)運營過程中,仍有多數(shù)企業(yè)缺乏稅務(wù)籌劃意識,對于開展稅務(wù)籌劃的目的缺乏正確認(rèn)知。造成這一現(xiàn)象的原因有多種,一方面來看,稅收籌劃理論引入我國的時間較短,在此過程中能夠充分運用稅收籌劃的企業(yè)更是少之又少,能夠合理運用稅收籌劃的企業(yè)多為外企投資,或是一些大型國有企業(yè),中小型企業(yè)則很少具備開展稅收籌劃工作的意識[2]。另一方面,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,落實稅務(wù)籌劃的過程中應(yīng)當(dāng)保證各項資源的有效投入,對人力、物力等加以合理控制,這些投入資源都可以看作是籌劃成本,將會使企業(yè)整體經(jīng)營成本產(chǎn)生變革,并呈現(xiàn)出遞增趨勢,加大企業(yè)開發(fā)成本?;诖?,部分房地產(chǎn)企業(yè)面對稅收籌劃工作時的主動性大有不足,缺乏自主學(xué)習(xí)意識,難以形成系統(tǒng)化的稅務(wù)籌劃意識。

    (二)稅務(wù)籌劃部門及相關(guān)工作人員的專業(yè)程度不達標(biāo)

    稅務(wù)籌劃是一項關(guān)系到企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r的工作,針對土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作專業(yè)度要求極高,相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)化以及綜合化的工作能力,并能夠具備法律、金融和財務(wù)等多方面知識儲備,與此同時,還應(yīng)具備良好的學(xué)習(xí)意識,能夠與社會發(fā)展趨勢相一致,積極學(xué)習(xí)新技術(shù),提升自身思想認(rèn)知,將稅務(wù)籌劃工作落實好?,F(xiàn)階段大多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作落實的并不到位,不具備專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門及相關(guān)工作人員,大多數(shù)企業(yè)都將這一工作任務(wù)交由財務(wù)人員負(fù)責(zé)。且房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員流動性過高,財務(wù)人員的綜合能力存在較大差異,實施稅務(wù)籌劃的過程中,極可能因財務(wù)工作能力不足而無法有效掌握各項財務(wù)稅收政策的實質(zhì),所制定稅務(wù)籌劃方案的科學(xué)性和實效性難以得到保障,難以體現(xiàn)出實施稅務(wù)籌劃的真正效益,也在一定程度上加大了企業(yè)的整體財務(wù)風(fēng)險。

    (三)缺乏明晰的稅務(wù)籌劃思路

    思路的不明晰是致使企業(yè)稅務(wù)籌劃工作難以見效的關(guān)鍵制約因素。針對土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作應(yīng)當(dāng)具備較強的操作性,開展稅務(wù)籌劃時必須強調(diào)前瞻性,應(yīng)從業(yè)務(wù)操作流程入手展開規(guī)劃,而非由財務(wù)加工環(huán)節(jié)入手。這也意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好事前計劃、事中控制以及事后分析工作,達成完整的稅務(wù)籌劃流程。若未能確立明晰的工作思路,僅由財務(wù)加工環(huán)節(jié)展開籌劃,必將使得稅務(wù)籌劃的難度逐步上升。

    (四)稅務(wù)籌劃方案缺乏靈活性

    土地增值稅稅務(wù)籌劃工作具備一定的預(yù)先性,具體實施過程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前稅收政策的實際內(nèi)容,充分考慮到稅務(wù)政策的不穩(wěn)定性特征,提升自身風(fēng)險抵御能力,稅務(wù)籌劃方案的靈活性是必須要保障的。若實際工作過程中出現(xiàn)一些突發(fā)因素,必將影響到企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r。如:現(xiàn)存稅收政策中的模糊區(qū)域被修訂、稅收政策內(nèi)容產(chǎn)生調(diào)整、稅務(wù)活動開展中缺乏籌劃條件、籌劃權(quán)利朝向義務(wù)傾斜等,都將影響到企業(yè)整體運行健康[3]。若企業(yè)稅務(wù)籌劃人員缺乏政策敏感度,政策解讀能力低下,將難以及時應(yīng)對各項稅收政策的變化。稅務(wù)籌劃方案靈活性的缺失將降低企業(yè)整體風(fēng)險防御能力。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅納稅籌劃問題的策略探討

    (一)增強稅務(wù)籌劃意識

    由實際工作層面而言,企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立起正確的稅務(wù)籌劃意識,這是后續(xù)工作能得以有序開展的關(guān)鍵所在。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到開展稅務(wù)籌劃工作的重要性,利用好各項優(yōu)惠政策,制定出最符合企業(yè)實際發(fā)展需求的納稅籌劃。在此階段,應(yīng)當(dāng)進一步提升自身稅務(wù)籌劃意識的科學(xué)性,將稅務(wù)籌劃制度落實好,并達成對該項工作的精細(xì)化建設(shè),確保稅收基礎(chǔ)以及繳納稅額能夠達到實際要求。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)善于學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗,重視土地增值稅納稅籌劃工作,于最大范疇內(nèi)實施稅務(wù)成本管控,盡可能地壓縮稅務(wù)支出成本、增加自身經(jīng)營效益。

    (二)強化人才隊伍建設(shè)

    人是一切工作的主宰,是企業(yè)軟實力的根本體現(xiàn)。為進一步提升稅務(wù)籌劃工作的實效性,應(yīng)當(dāng)積極強化人才隊伍建設(shè)。首先,企業(yè)需在人才招聘環(huán)節(jié)把好關(guān)口,結(jié)合學(xué)歷、工作經(jīng)驗、專業(yè)程度、學(xué)習(xí)能力以及工作態(tài)度等多方面因素展開人才考核,為企業(yè)引進更多專業(yè)人才,確保其能夠肩負(fù)起該項工作的建設(shè)。其次,應(yīng)當(dāng)做好人員培訓(xùn)工作,定期組建集中培訓(xùn)會議,聘請專業(yè)人士為稅務(wù)籌劃人員講解相關(guān)知識,幫助他們深入了解稅務(wù)政策,達成綜合能力的有效提升。與此同時,還需及時召開工作交流會,組織相關(guān)工作人員交流工作思路,集思廣益地完成工作制度構(gòu)建。稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)從企業(yè)綜合效益入手展開分析,最大限度地減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān),依據(jù)各項稅務(wù)優(yōu)惠政策進行合理分析[4]。最后,還應(yīng)做好員工考核,借助合理有效的績效考核制度來激勵員工的工作熱情,樹立起節(jié)稅光榮意識。針對合理利用國家稅務(wù)政策為企業(yè)規(guī)避了大量稅務(wù)支出的人員,應(yīng)及時予以獎勵,起到榜樣作用。

    (三)優(yōu)化稅務(wù)籌劃思路

    開展土地增值稅納稅籌劃工作的最終目的在于有效降低稅收成本,這是工作根本出發(fā)點。企業(yè)以往的稅務(wù)籌劃工作流于形式,整體工作思路過于混亂,難以收到真正效益。基于此,需進一步深化分析企業(yè)整體經(jīng)營狀況,由多個方面入手展開合理有效的稅務(wù)控制,保障稅務(wù)籌劃工作的穩(wěn)定性以及可操作性。

    實際過程中,應(yīng)當(dāng)深入分析項目實際建設(shè)情況,將收入、成本和利息等多個方面的工作落實好,避免使用單一方式進行控制,達成對部門間的統(tǒng)籌聯(lián)動,于事前、事中、事后三個階段落實好稅務(wù)籌劃工作,形成自上而下的全面稅務(wù)籌劃,以合理的工作思路來降低納稅風(fēng)險。

    (四)提升納稅籌劃方案的靈活性

    首先,應(yīng)當(dāng)由政策入手,增強運用相關(guān)稅務(wù)政策的能力,確保能夠?qū)ν恋卦鲋刀愓哌M行合理解讀,由房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況入手進行納稅籌劃,保障最終所做稅務(wù)籌劃方案既能夠符合相關(guān)征收章程規(guī)定,又能契合于企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo);其次,應(yīng)當(dāng)從籌劃人員入手,增強其政策敏感度。國家會基于社會整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,對土地增值稅政策作出調(diào)整,相關(guān)稅收體系也并不是一成不變的,將處于不斷完善、升華之中。為此,各納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備合理預(yù)判土地市場環(huán)境變化的能力,應(yīng)當(dāng)能夠?qū)Χ唐趦?nèi)稅收政策變化的大方向做出科學(xué)預(yù)測,并將其體現(xiàn)于納稅籌劃方案之中,提升工作前瞻性與靈活性;另外,應(yīng)當(dāng)提升風(fēng)險管控制度的靈活性,這也是最關(guān)鍵的一項工作。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可積極運用信息化系統(tǒng)進行風(fēng)險管控[5]。一是強化管理制度建設(shè),借助完善的制度約束相關(guān)人員的工作,避免因人為失誤導(dǎo)致的風(fēng)險;二是加強內(nèi)控制度的推行,盤活企業(yè)計劃、審核以及分析評價作用,合理運用信息化產(chǎn)物對風(fēng)險隱患做出提前預(yù)警;三是制定風(fēng)險應(yīng)對措施,針對可能存在的風(fēng)險因素做出提前預(yù)防與準(zhǔn)備,當(dāng)相應(yīng)風(fēng)險問題出現(xiàn)時及時予以應(yīng)對。

    四、房地產(chǎn)企業(yè)各發(fā)展階段中的稅務(wù)籌劃舉措

    (一)項目開發(fā)階段

    首先,應(yīng)當(dāng)提升土地獲取方式的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需積極完善自身發(fā)展機制,獲得更為廣泛的土地資源,借此來降低賦稅壓力。一般而言,企業(yè)可借助投資入股、轉(zhuǎn)讓、出讓等多個方法獲得土地使用權(quán),采用不同方式獲取的土地使用權(quán)具備不同的納稅成本。其次,應(yīng)當(dāng)合理提升企業(yè)開發(fā)成本。一般而言,企業(yè)開發(fā)成本和土地增值稅之間的關(guān)系是反比例式的,也就是說開發(fā)成本的提升意味著土地增值稅額的下降?;诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)相關(guān)稅收政策,深入分析納稅標(biāo)準(zhǔn),借助合理有效的調(diào)整與革新降低自身稅率。這種方式能有效增加可扣除項目金額,有效降低賦稅壓力。最后,企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用好利息費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段所需資金量極大,為確保項目能得以有效推進,應(yīng)當(dāng)提升融資渠道的多元性,而不同融資方式所帶來的稅務(wù)費用也是存在差異的。因此,企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面衡量利息費用,制定出更加科學(xué)高效的融資方案。

    (二)項目建設(shè)階段

    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,項目建設(shè)階段需進一步落實納稅籌劃,這是十分關(guān)鍵且必要的。針對項目建設(shè)環(huán)節(jié)實施合理有效的稅務(wù)籌劃不僅能有效提升項目建設(shè)實效,還能保障納稅籌劃工作的整體開展力度得到強化,推動這項工作朝向更為深入的方向建設(shè)。一方面,可借助合作建房的方法來降低賦稅。若由單一企業(yè)承擔(dān)項目建設(shè)任務(wù),不僅需要較高的資金投入,還將使企業(yè)承受過高納稅壓力。為此,實際工作過程中可采取合作建房的方法進行稅務(wù)轉(zhuǎn)移,盡可能地減少稅務(wù)成本。在實際工作中可由一方提供土地,由另一方提供資金,借助適當(dāng)?shù)暮献鹘ǚ壳袑嵔档推髽I(yè)賦稅壓力。另一方面,若企業(yè)處于快速發(fā)展階段,可采取承包建房來提升自身經(jīng)濟效益。

    (三)項目銷售階段

    項目銷售階段是實施納稅籌劃的最關(guān)鍵階段,需著重強調(diào)這一階段的納稅籌劃。一方面,可把握好臨界點確立銷售價格,借此來降低整體賦稅壓力。實際工作中,需精準(zhǔn)把握相關(guān)稅法要求,夯實自身發(fā)展實效,把握好關(guān)鍵節(jié)點。依照稅法規(guī)定,納稅人建造普通住宅進行對外銷售時,若增值率不超過20%則可免征土地增值稅。針對此,企業(yè)若能夠合理把握臨界點,將銷售價格控制于合理范疇內(nèi),將能夠享受各項優(yōu)惠政策。若增值率處于20%~30%之間時,稅率為30%;處于50%~100%之間時,稅率為40%;處于100%~200%之間時,稅率為50%;超過200%時,稅率為60%。各房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)相關(guān)公式展開精細(xì)化分析,準(zhǔn)確研判售價提升空間。另一方面,可強化合同管理,實施收入分散。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需借助精準(zhǔn)且全面的合同管理來降低自身賦稅壓力,借此來實施收入分散,達成長效化發(fā)展。借助合同管理剝離業(yè)務(wù)體系,實現(xiàn)收入分散,是一種有效的合理避稅方式,能夠極大限度地縮減企業(yè)賦稅壓力,實現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展。

    五、結(jié)束語

    綜上所述,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,稅務(wù)成本一直都是一項大的支出。新時期為有效應(yīng)對社會市場變革,提升自身經(jīng)營效益,針對土地增值稅這一主要賦稅種類加以合理籌劃,針對當(dāng)前工作中存在的問題加以解決,并做好各發(fā)展環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃措施建設(shè),進而提升自身綜合發(fā)展能力。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃工作為主要探討對象,結(jié)合自身工作經(jīng)驗提出了幾點思考,以期為相關(guān)人士提供參考。

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