物業(yè)承接查驗(yàn)工作的探討分析

郭利眾

(呼和浩特市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010010)

物業(yè)糾紛是目前社區(qū)管理中的主要矛盾之一。筆者對(duì)引發(fā)糾紛的原因進(jìn)行綜合分析后發(fā)現(xiàn)，主要是建設(shè)單位遺留的問(wèn)題和前期物業(yè)管理不當(dāng)導(dǎo)致的問(wèn)題。物業(yè)公司和建設(shè)單位之間針對(duì)小區(qū)共有部分和公用設(shè)施設(shè)備缺乏嚴(yán)格的物業(yè)交接，會(huì)給后期的管理和維護(hù)留下隱患，導(dǎo)致無(wú)法明確責(zé)任，遇事相互推諉，給業(yè)主的權(quán)益帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p害。因此，物業(yè)公司和建設(shè)單位之間的物業(yè)承接查驗(yàn)工作就顯得十分重要。

1 物業(yè)承接查驗(yàn)的概念

首先要明確物業(yè)承接查驗(yàn)的概念，根據(jù)住建部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》(建房〔2010〕165號(hào))，物業(yè)承接查驗(yàn)指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。物業(yè)承接查驗(yàn)主要有兩種形式：建設(shè)單位向物業(yè)公司移交新建物業(yè)和業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向物業(yè)公司移交物業(yè)。筆者在此主要討論第一種情況，即建設(shè)單位向物業(yè)公司移交小區(qū)物業(yè)。

物業(yè)承接查驗(yàn)與工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收不同，是物業(yè)公司和建設(shè)單位之間，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)資料、相關(guān)的單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施、園林綠化和其他公共配套設(shè)施的功能是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)，并就查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題督促建設(shè)單位及時(shí)進(jìn)行整改的工作。

2 物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容

物業(yè)承接查驗(yàn)涵蓋小區(qū)房屋的主體及區(qū)域內(nèi)所有的公用設(shè)施設(shè)備。

2.1 房屋主體

主要針對(duì)以下方面進(jìn)行檢查：①房屋外表面露出地面部分有無(wú)傾斜、位移、裂縫、扭曲等；②房屋頂棚墻壁抹灰面是否平整、涂層是否均勻，有無(wú)漏涂、裂紋、霉點(diǎn)及滲水痕跡和明顯污漬；③屋頂、天臺(tái)、隔熱層、防水層是否完好，表面有無(wú)裂縫，天臺(tái)護(hù)欄有無(wú)破損變形、銹蝕；④地面是否平整，有無(wú)裂縫、鼓包，有無(wú)硬化層脫落；⑤門(mén)窗是否牢固平整、開(kāi)關(guān)靈活，有無(wú)翹曲變形，是否縫隙嚴(yán)密，有無(wú)銹蝕，是否閉鎖牢靠。

2.2 公共設(shè)施

重點(diǎn)檢查小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備是否符合設(shè)計(jì)要求：①公共照明。燈具安裝是否牢固，配件是否齊全，照明功能是否正常。②小區(qū)道路。小區(qū)內(nèi)道路是否平整，是否存在積水、空鼓、裂縫等情況；硬化是否達(dá)標(biāo)。③環(huán)衛(wèi)設(shè)施。查驗(yàn)垃圾處理設(shè)施、檢查井、化糞池是否符合設(shè)計(jì)要求，功能是否完備，給排水是否通暢，池壁是否有裂紋。④健身娛樂(lè)設(shè)施。小區(qū)內(nèi)健身娛樂(lè)設(shè)施位置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)劃，安裝是否牢固，是否符合相關(guān)安全設(shè)計(jì)規(guī)范，有無(wú)安全防護(hù)措施，有無(wú)使用說(shuō)明和注意事項(xiàng)，有無(wú)凸起、尖銳表面，搖擺轉(zhuǎn)動(dòng)部件潤(rùn)滑是否良好，運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)噪音；休息座椅是否安裝穩(wěn)固，有無(wú)掉漆銹蝕，有無(wú)破損。⑤停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)。包括停車(chē)場(chǎng)控制道閘是否安裝牢固、運(yùn)行靈活，警示標(biāo)識(shí)應(yīng)醒目且完好無(wú)損。⑥安防秩序維護(hù)。包括秩序維護(hù)的崗?fù)な欠衽涮R全、警示標(biāo)識(shí)清晰以及監(jiān)控設(shè)備的使用功能是否正常。⑦草坪、綠化帶、樹(shù)木生長(zhǎng)旺盛、修剪整齊無(wú)雜草。

2.3 供排水系統(tǒng)

重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容：①二次加壓設(shè)備是否清潔，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，有無(wú)震動(dòng)噪音，管線閥門(mén)是否靈活，儲(chǔ)壓設(shè)備壓力顯示是否正常。②屋頂排水口是否通暢，排污管道是否通暢，有無(wú)滲漏，給排水管道、雨水管道是否通暢，建筑物屋面是否排水通暢，溝池是否干凈衛(wèi)生。③消防水池的水位是否符合規(guī)范，池壁有無(wú)裂痕滲漏。

2.4 供電系統(tǒng)

供配電系統(tǒng)應(yīng)按要求配備滅火器材，供配電系統(tǒng)連接牢固，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，室外箱式變壓器、配電箱應(yīng)設(shè)置2 m高的警示圍擋，有醒目的安全提示，配電室應(yīng)配備絕緣地板，強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)管道豎井應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，豎向井的走線齊整并綁扎牢固，電纜穿墻的孔洞口封堵嚴(yán)密，電纜溝內(nèi)電纜的鋪設(shè)應(yīng)順暢平整，無(wú)雜物。查驗(yàn)時(shí)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容：①電路是否完好，有無(wú)短路、斷路。②配電箱和配電柜內(nèi)的設(shè)備、元件是否齊全，線材是否符合規(guī)范，接地是否正確可靠。③電纜接頭安裝是否牢固，接地是否良好，支架是否做好防腐涂層。④應(yīng)急發(fā)電供電設(shè)備是否符合安全規(guī)范，運(yùn)行是否正常。

2.5 供暖系統(tǒng)

重點(diǎn)檢查各供暖管路是否通暢，加壓測(cè)試是否有泄漏，各處閥門(mén)是否開(kāi)閉正常。

2.6 電梯

重點(diǎn)檢查各種手續(xù)是否完備，運(yùn)行是否正常，轎廂內(nèi)設(shè)備及照明設(shè)施是否正常。電梯維保信息是否完整，是否按規(guī)定定期進(jìn)行維保。檢查緊急制動(dòng)系統(tǒng)是否可靠。檢查電梯井道、底坑的各項(xiàng)設(shè)施是否完備，功能是否正常。

2.7 消防及安防系統(tǒng)

防排煙系統(tǒng)及消防系統(tǒng)是否正常，是否按要求配置滅火器材，防火消防用電設(shè)備主電源和備用電源的自動(dòng)轉(zhuǎn)換裝置運(yùn)行是否正常，設(shè)備及報(bào)警控制器的使用功能正常，火災(zāi)消防的應(yīng)急廣播系統(tǒng)及呼叫系統(tǒng)的控制功能是否正常，消防專(zhuān)用電話的功能是否正常，語(yǔ)音清晰洪亮。重點(diǎn)檢查各處消防栓是否完好，能否正常出水，壓力是否正常。各處消防噴淋設(shè)備是否正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)是否靈活，有無(wú)泄漏。消防水龍帶、消防斧、滅火器、滅火毯、安全繩、逃生面具等滅火逃生設(shè)備是否完備，功能是否正常。逃生指示信號(hào)是否功能正常，安裝位置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。

2.8 其他系統(tǒng)

①通信、環(huán)境衛(wèi)生以及垃圾分類(lèi)、道路、綠化等設(shè)施按照規(guī)劃建設(shè)的要求建成竣工并經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收合格，具備交付使用的條件；②建筑物樓幢、單元編號(hào)等標(biāo)牌、公告信息宣傳欄等按要求設(shè)置;③住宅小區(qū)的雨水管道、污水管道排放應(yīng)納入城市雨污排放系統(tǒng)，暫無(wú)條件接入的，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核同意后，可采取臨時(shí)性的過(guò)渡措施，但要求明確臨時(shí)過(guò)渡的期限以及逾期的過(guò)渡責(zé)任；④預(yù)留符合規(guī)劃要求規(guī)定的物業(yè)辦公用房及社區(qū)服務(wù)用房；⑤住宅小區(qū)配套設(shè)施范圍內(nèi)的臨時(shí)建筑等已經(jīng)全部拆除，做到“場(chǎng)清地凈”；⑥分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)交付使用的項(xiàng)目，建設(shè)單位需采取有效的物理隔離措施與施工工地現(xiàn)場(chǎng)分開(kāi)，并具備入住和開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的條件。

3 辦理物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容和程序

3.1 歸集檔案資料

竣工驗(yàn)收資料包括建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、配套設(shè)施的竣工圖、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的竣工圖以及竣工驗(yàn)收合格報(bào)告等資料。技術(shù)資料包括供熱、供電和供氣及供水通信等合同，防火消防設(shè)施合格證和電梯準(zhǔn)用證以及配套的機(jī)電設(shè)備等資料。其他資料包括項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)審批和工程驗(yàn)收的各種簽證及證明等；業(yè)主購(gòu)房的有關(guān)資料，《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》；物業(yè)辦公用房移交資料以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。物業(yè)承接查驗(yàn)移交材料清單如下。

3.1.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司的證照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件及“五證”、消防工程驗(yàn)收合格證、工程竣工驗(yàn)收備案表，供電、供水、供暖協(xié)議書(shū)，燃?xì)怛?yàn)收合格證等文件。

3.1.2 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸檔的資料。小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)資料(包括業(yè)主姓名、坐落位置和房屋建筑面積、業(yè)主的聯(lián)系電話以及房屋戶(hù)型圖等)、房屋內(nèi)的配套設(shè)備清單、物業(yè)辦公用房和社區(qū)服務(wù)用房移交資料以及其他相關(guān)資料。

3.1.3 建筑工程技術(shù)檔案資料。隱蔽工程的驗(yàn)收資料、竣工圖紙和機(jī)電設(shè)備的采購(gòu)合同、設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)，各種系統(tǒng)試壓記錄及系統(tǒng)試車(chē)記錄，弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)電阻接地測(cè)試記錄、防雷線路的焊接記錄和安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)集成及布線圖紙、地下停車(chē)場(chǎng)控制設(shè)備的圖紙、各種設(shè)備試壓運(yùn)轉(zhuǎn)的合格報(bào)告書(shū)。

3.1.4 供電系統(tǒng)的檔案資料。供電系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)以及安裝合同、配套設(shè)備的裝置及儀表資料，供電系統(tǒng)設(shè)備制造和安裝單位、維修養(yǎng)護(hù)單位的資料。

3.1.5 給水和排水系統(tǒng)的檔案資料。給水排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)單位資料、設(shè)備采購(gòu)以及安裝合同、加壓水泵等配套設(shè)備及隨機(jī)附帶的資料，主要材料的合格證或試驗(yàn)記錄及配套裝置、儀器儀表資料等檢驗(yàn)記錄、原始數(shù)據(jù)記錄、測(cè)試報(bào)告等資料，設(shè)備運(yùn)行、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、管道的沖洗及消毒記錄，給水、采暖以及衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證書(shū)。

3.1.6 消防系統(tǒng)的資料。消防專(zhuān)用設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)、安裝合同，消防驗(yàn)收合格證書(shū)。

3.1.7 弱電系統(tǒng)的資料。設(shè)備試壓及試運(yùn)轉(zhuǎn)的合格報(bào)告文件和防雷電阻接地的實(shí)測(cè)記錄。

3.2 物業(yè)承接查驗(yàn)程序

書(shū)面通知驗(yàn)收—成立驗(yàn)收組織機(jī)構(gòu)—移交項(xiàng)目的檔案資料—查驗(yàn)房屋共用部位以及共用設(shè)施設(shè)備—針對(duì)查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題限期進(jìn)行組織人員修復(fù)—簽訂項(xiàng)目承接查驗(yàn)協(xié)議文件，附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。辦理項(xiàng)目的交接手續(xù)、物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行資料歸檔管理。

3.3 承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的處理

遺留問(wèn)題的登記由建設(shè)單位確認(rèn)，檔案資料的遺留問(wèn)題由承接查驗(yàn)組協(xié)調(diào)建設(shè)單位和業(yè)主代表以及施工單位補(bǔ)齊相關(guān)的檔案資料，共用設(shè)施及設(shè)備的遺留問(wèn)題以簽署備忘錄的形式，將存在的問(wèn)題逐項(xiàng)登記匯總備查，由建設(shè)單位、施工單位簽署相關(guān)保修書(shū)約定在保修期的維修事宜。辦理承接查驗(yàn)收手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)將上述留存資料在房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門(mén)存檔備案。

4 物業(yè)承接查驗(yàn)的作用

物業(yè)承接查驗(yàn)使建設(shè)單位和物業(yè)公司權(quán)責(zé)分明。在實(shí)際工作中，如果項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等問(wèn)題沒(méi)有相關(guān)部門(mén)的組織驗(yàn)收，就有可能將工程質(zhì)量遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)服務(wù)公司和廣大業(yè)主，導(dǎo)致建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司雙方的職責(zé)混淆，遇事相互推諉，嚴(yán)重影響業(yè)主的合法權(quán)益。

明確建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任權(quán)利義務(wù)，厘清雙方對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的共用部位以及共用設(shè)施設(shè)備的開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)的管理責(zé)任，有助于從根源上杜絕將開(kāi)發(fā)建設(shè)的遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)服務(wù)公司和廣大業(yè)主，切實(shí)維護(hù)廣大物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，形成開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、廣大業(yè)主三方共贏的良好局面。