集體建設(shè)用地和農(nóng)用地還原利率測(cè)算方法研究

原凱敏 楊學(xué)峰

摘 要：隨著地價(jià)體系的不斷完善以及我國(guó)土地交易市場(chǎng)的不斷變化，各種不同地類不同權(quán)利的地價(jià)被要求盡快確定，這給還原利率的測(cè)算提出新的難題。該研究對(duì)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地的還原利率測(cè)算方法進(jìn)行初步探討，并選擇樣點(diǎn)地塊進(jìn)行試驗(yàn)，以地價(jià)的測(cè)算結(jié)果分析還原利率確定的合理性。

關(guān)鍵詞：還原利率;集體建設(shè)用地;農(nóng)用地

中圖分類號(hào) F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2022）01-0112-03

Study on Calculation Method of Reduction Rate of Collective Construction Land and Agricultural Land

YUAN Kaimin1 ?YANG Xuefeng2

（1Hebei Jihua Land Planning & Design Co.， Ltd.， Shijiazhuang 050000， China; 2Shijiazhuang Land Planning and Design Institute， Shijiazhuang 050000， China）

Abstract： with the continuous improvement of the land price system， as well as the continuous changes in China land market， different types of land prices of different rights are required to be determined as soon as possible， which also puts forward a new problem in the calculation of Reduction rate. In this paper， we will discuss the calculation method of the Reduction rate of collective construction land and agricultural land， and select sample plots to carry out experiments， and analyze the rationality of the determination of the reduction rate based on the results of land price.

Key words： Reduction rate; Collective construction land; Agricultural land

1 研究背景

2014年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議和中央政治局常委會(huì)會(huì)議，審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，賦予集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)能，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)進(jìn)行公開交易。2017年7月，《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資廳發(fā)[2017]27號(hào)），提出“完善農(nóng)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)”，要求“有條件和有市場(chǎng)需求的地方，?。▍^(qū)、市）國(guó)土資源主管部門應(yīng)抓緊研究部署開展集體土地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作”。2019年8月，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案，新土地管理法明確指出，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。隨著我國(guó)土地制度的改革，土地交易市場(chǎng)在不斷變化，地價(jià)體系也在不斷完善，特別是集體建設(shè)用地入市和農(nóng)用地三權(quán)分置的政策出臺(tái)，各種不同地類不同權(quán)利的地價(jià)被要求盡快確定。

收益還原法作為地價(jià)評(píng)估的主要方法，基本概念是在預(yù)期每年土地純收益的基礎(chǔ)上，將待估對(duì)象在未來(lái)每年的土地純收益以適當(dāng)?shù)倪€原率折算成評(píng)估期日收益總和的方法，適用于有收益亦或是擁有潛在收益的土地評(píng)估[1]。對(duì)于交易市場(chǎng)尚不活躍的集體建設(shè)用地和農(nóng)用地，收益還原法是眾多評(píng)估方法中比較適宜的一種。而利用收益還原法準(zhǔn)確測(cè)算土地價(jià)格的關(guān)鍵問題之一就是還原利率。還原利率是將土地純收益轉(zhuǎn)化為購(gòu)買價(jià)格的比率，其實(shí)質(zhì)是一種資本的收益率，確定方法主要有4種：純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率綜合排序插入法和綜合投資收益率法[2-3]。筆者將對(duì)集體建設(shè)用地和農(nóng)用地的還原利率測(cè)算方法進(jìn)行初步探討。

2 還原利率的測(cè)算方法

2.1 純收益與價(jià)格比率法 純收益與價(jià)格比率法，即選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評(píng)估對(duì)象相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原率，即租價(jià)比法[4]。對(duì)于建設(shè)用地，大部分樣點(diǎn)是房地一體的交易樣點(diǎn)，為測(cè)算土地價(jià)格，需要分別確定綜合還原率、房屋還原利率以及土地還原利率3個(gè)還原利率。但集體建設(shè)用地和農(nóng)用地土地交易市場(chǎng)剛剛起步，大多數(shù)為租賃樣點(diǎn)，買賣樣點(diǎn)極少，尚不足以支撐還原利率測(cè)算。

根據(jù)《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（中估協(xié)發(fā)[2020]16號(hào)）文件，集體建設(shè)用地在缺乏適用的市場(chǎng)交易資料而選擇其他方法測(cè)算還原利率時(shí)，考慮交易主體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等影響，集體建設(shè)用地的還原率通常高于同區(qū)域、同類型國(guó)有建設(shè)用地，一般上浮比例不超過3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)筆者調(diào)查，多數(shù)估價(jià)師將其確定為1%左右。

對(duì)于農(nóng)用地來(lái)講，實(shí)踐中還存在3點(diǎn)問題：一是選用種植純收益進(jìn)行測(cè)算時(shí)，很難將土地資本收益和其他資本收益剝離開來(lái);二是農(nóng)用地交易市場(chǎng)發(fā)育不足，土地價(jià)格缺失;三是土地純收益存在異議，主要原因是管理制度的缺乏導(dǎo)致農(nóng)用地的使用用途多變，比如耕地上種植園地、林地，甚至養(yǎng)殖，其收益差異性很大，以耕地的低價(jià)地租進(jìn)行流轉(zhuǎn)后獲取高產(chǎn)值、高收益的情況普遍存在，如何確定土地的純收益是個(gè)難題。因此選用純收益與價(jià)格比率法來(lái)確定農(nóng)用地的還原利率存在較大困難。

2.2 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法即在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為還原率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本，一般取各時(shí)期定期存款利率或國(guó)債利率，或二者的加權(quán)值作為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

集體建設(shè)用地由于入市政策剛出，大部分地區(qū)尚無(wú)經(jīng)營(yíng)案例，可參考國(guó)有建設(shè)用地的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值進(jìn)行確定，考慮到集體土地市場(chǎng)尚不成熟，資金優(yōu)惠政策尚不明確，一般集體建設(shè)用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值略高于當(dāng)?shù)貒?guó)有建設(shè)用地。需指出的是，宅基地作為村集體內(nèi)部的交易，其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)低于商服和工業(yè)用地，且不得參照城鎮(zhèn)住宅進(jìn)行確定。

耕地可選用糧食產(chǎn)量多年平均波動(dòng)系數(shù)（多年波動(dòng)系數(shù)是指每年產(chǎn)量與多年平均產(chǎn)量的均差絕對(duì)平均值占多年平均總產(chǎn)量的百分比）、畝均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值動(dòng)態(tài)變率作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。園地由于前期投入大、收入小，一般2～5年才能實(shí)現(xiàn)收益，而且由于水果保鮮性要求高，若長(zhǎng)時(shí)間不能售賣則受損大，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)影響大。自然災(zāi)害、病蟲害也有一定影響。因此園地的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值高于耕地?？蓪@地歷年平均產(chǎn)量的離均差視為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。林地一般分公益林、生態(tài)林和經(jīng)濟(jì)林，由于公益林和生態(tài)林不存在土地交易情況，因此筆者所指林地指經(jīng)濟(jì)林，即有收益的、可流轉(zhuǎn)的林地，一般以苗圃、楊樹、桉樹等為主。經(jīng)濟(jì)林前期投入種植2～5年后可獲取收益。近幾年苗木市場(chǎng)波動(dòng)較大，如國(guó)槐等樹種銷量變化較大，同時(shí)受自然災(zāi)害、病蟲害影響，故種植林地的風(fēng)險(xiǎn)高于種植耕地。可將多年林木產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)平均離差占平均值的百分比作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

另外，承包經(jīng)營(yíng)集體土地需面對(duì)多家多戶的生產(chǎn)關(guān)系，在管理上會(huì)較承包國(guó)有土地增加風(fēng)險(xiǎn)性支出，因此集體土地的平均風(fēng)險(xiǎn)率略高于國(guó)有土地，其還原利率也要略高。

2.3 投資收益率綜合排序插入法 投資收益率綜合排序插入法，即將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高排序，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的行業(yè)還原利率應(yīng)該落在哪個(gè)范圍之內(nèi)，從而確定出所要求取的還原利率。一般情況，可調(diào)查估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年期定期存款利率、國(guó)債年利率、保險(xiǎn)業(yè)中萬(wàn)能險(xiǎn)年平均利率、貸款年利率、各行業(yè)股票投資收益率等。根據(jù)高報(bào)酬率對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的原則，建設(shè)用地還原利率應(yīng)高于一年期定期存款、國(guó)債、保險(xiǎn)等固定利率，低于股票投資收益，且商服用地最高，宅基地最低?？紤]到商業(yè)開發(fā)尚需向銀行進(jìn)行貸款，收益水平應(yīng)該高于貸款利率。農(nóng)用地還原利率應(yīng)高于一年期定期存款利率，且經(jīng)濟(jì)林收益最高、耕地最低。

2.4 綜合投資收益率法 ?綜合投資收益率是指考慮投資中的資金組合，對(duì)投資各資金分配的收益率進(jìn)行加權(quán)平均，求取總投資資金的收益水平。計(jì)算公式為：綜合資金收益率=自由資金收益率×自由資金在總投資中的比重+貸款利率×貸款占總投資中的比重+其他來(lái)源資金收益率×其他來(lái)源資金占總投資的比重。

3 案例分析

本次研究選用河北省某縣作為案例分析對(duì)象，該縣地處河北省東部，燕山余脈南麓和華北平原北部交接處。通過對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、土地市場(chǎng)交易情況、集體建設(shè)用地交易情況、農(nóng)用地投入產(chǎn)出收益情況、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況等資料的搜集，最終選定安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率綜合排序插入法、綜合投資收益率法綜合確定各類用地還原利率：集體商服用地、工業(yè)用地、宅基地的土地還原率分別為8.83%、6.08%、5.1%，國(guó)有耕地、園地、林地（經(jīng)濟(jì)林）還原利率為3.50%、8.5%、10.36%，集體耕地、園地、林地（經(jīng)濟(jì)林）還原利率為3.75%，9%，10.88%。

為驗(yàn)證還原利率的合理性，選取了商服、工業(yè)、宅基地、集體耕園林、國(guó)有耕園林各3個(gè)宗地進(jìn)行了宗地評(píng)估。評(píng)估結(jié)果為商服用地價(jià)格342～579元/m2，工業(yè)用地價(jià)格220～239元/m2，宅基地價(jià)格205～278元/m2，集體耕園林價(jià)格10～18、11～22、16～24元/m2，國(guó)有耕園林價(jià)格13～19、12～21、18～25元/m2。并征詢宗地使用者及本村村民的意見，大部分認(rèn)為價(jià)格評(píng)估比較合理，符合心理預(yù)期和當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平。

4 討論

根據(jù)本研究思路確定的還原利率與常規(guī)水平基本一致，具有一定合理性。但由于當(dāng)?shù)丶w土地、農(nóng)用地土地市場(chǎng)發(fā)育仍不成熟，測(cè)算過程中可參考的資料有限，不同權(quán)利不同地類風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、不同行業(yè)資金分配收益率等參數(shù)仍需進(jìn)一步論證核實(shí)。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)編：徐世紅）