房貸資產(chǎn)質(zhì)量最壞時(shí)期或已過

方斐

2022年1月6日，銀保監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)上披露，截至2021年11月末，房地產(chǎn)貸款同比增長8.4%，較10月份提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合前期人民銀行披露每月住房按揭貸款增量、貨幣政策執(zhí)行報(bào)告等數(shù)據(jù)估算，2021年10月和11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸新增規(guī)模分別為-400億元、-1100億元左右，自4月份以來延續(xù)負(fù)增長態(tài)勢(shì)，截至11月末，開發(fā)貸增速已降至0附近，按揭貸款增速為11.5%。2021年11月，涉房類貸款增速回升主要由按揭貸款貢獻(xiàn)，開發(fā)貸增長依然疲軟。

不過，近期監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)融資態(tài)度“日趨友好”，鼓勵(lì)開發(fā)貸款投放，2021年11月份，市場(chǎng)傳聞監(jiān)管要求開發(fā)貸“浮出水面”，盡管各方對(duì)“浮出水面”的理解不盡相同，但一般認(rèn)為應(yīng)為余額增量≥0，但目前來看這一目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)。

目前，開發(fā)貸面臨“冷熱不均和需求不足”的雙重?cái)D壓：一方面，優(yōu)質(zhì)房企資金可得性高、融資成本低，但銀行體系風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，經(jīng)營行為體現(xiàn)出明顯的親周期性，弱資質(zhì)房企資金可得性明顯下降，近期開發(fā)貸負(fù)增長的態(tài)勢(shì)從中小銀行擴(kuò)展到大型銀行;另一方面，隨著開工率的下降，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，導(dǎo)致整體資金需求也相對(duì)較弱。

2021年12月中旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文鼓勵(lì)銀行投放并購貸款，發(fā)放并購貸不納入涉房類貸款管理，并購貸使用、承債式收購不納入“三道紅線”管理，交易商協(xié)會(huì)鼓勵(lì)發(fā)行并購類債券。目前部分地方政府積極協(xié)調(diào)推動(dòng)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)“肥瘦搭配”項(xiàng)目端并購，但并購仍是偶發(fā)性事件，更具象征性意義。

目前，房企端融資恢復(fù)的不確定性明顯高于按揭貸款，短期內(nèi)“浮出水面”的難度依然較大。下一階段穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售是當(dāng)務(wù)之急，中期看仍需在“一攬子”政策安排下重塑房企現(xiàn)金流，防范風(fēng)險(xiǎn)傳染，實(shí)現(xiàn)“保交樓”政策的順利實(shí)施。

房貸增速持續(xù)放緩

商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)敞口主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款。2020年下半年以來，在房企“三道紅線”融資新規(guī)、銀行“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放整體放緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款增速快速下滑。特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額已連續(xù)兩個(gè)季度下滑（2021年二、三季度累計(jì)下滑2600億元）。截至2021年9月末，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款余額分別為 12.2萬億元、37.4萬億元，較年初僅增長2.1%、8.5%，占貸款總額的比重分別為6.4%、19.7%。由此可見，在監(jiān)管政策不斷升級(jí)的背景下，涉房信貸增速持續(xù)放緩，涉房信貸增速下行，占總貸款比重趨于平穩(wěn)。

近年來，銀行房地產(chǎn)信貸投放結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化：對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比較為穩(wěn)定，個(gè)人按揭貸款占比提升、趨于平穩(wěn)根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行信貸主要分布在以下領(lǐng)域：個(gè)人按揭貸款，占比22.3%、基建貸款，占比22.8%、制造業(yè)貸款，占比12%、批發(fā)零售貸款，占比10.5%、房地產(chǎn)貸款，占比7.1%。具體情況如下：

一是對(duì)公房地產(chǎn)貸款，占比穩(wěn)定在10%以下，集中度趨于降低。各家銀行本身就有設(shè)置貸款行業(yè)集中度管理;從2019年開始，部分資產(chǎn)規(guī)模較大的銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款還設(shè)置了總授信額度，控制行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)。在近年調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)的背景下，銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)趨于降低。

圖1：個(gè)人信房貸款增速快速下滑，9月末同比增11.3%

資料來源：Wind，東興證券研究所

圖2：2021 年二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)下滑2600 億元

資料來源：Wind，東興證券研究所

二是個(gè)人按揭貸款，2013-2017年占比逐步提升，目前穩(wěn)定在22%左右。個(gè)人按揭貸款占比提升一方面是受居民購房需求驅(qū)動(dòng);另一方面，個(gè)人按揭貸款具備低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、低資本消耗的特征，銀行投放意愿較強(qiáng)。近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，地產(chǎn)金融政策隨之收緊，個(gè)人按揭貸款占比趨于平穩(wěn) 。

三是其他貸款，制造業(yè)、批發(fā)零售行業(yè)占比持續(xù)下降（2012-2019年占比下降 17個(gè)百分點(diǎn)），主要是由于2013年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，傳統(tǒng)制造業(yè)、批發(fā)零售行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量惡化，銀行主動(dòng)縮小了這兩個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口?；愘J款占比基本保持平穩(wěn)（占比在 22%左右）。信用卡、消費(fèi)貸等非房零售貸款占比亦逐年提升（2012-2019年占比提高6.9個(gè)百分點(diǎn)），反映銀行加快零售轉(zhuǎn)型。

個(gè)人按揭貸款不良率穩(wěn)定在極低水平，對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率有所上升、但仍較低。從不良貸款率來看，制造業(yè)、批發(fā)零售行業(yè)不良率最高，2019年年末不良率為4.7%;個(gè)人按揭貸款不良率最低，2019年年末不良率僅為0.3%;對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率較低但近幾年有所抬升，由2013年的0.48%上升至2019年1.3%。

從上市銀行的情況看，2021年上半年，對(duì)公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量有所波動(dòng)，個(gè)人按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量保持平穩(wěn)。2021年上半年，部分上市銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，顯示在“三道紅線”融資新規(guī)、“房地產(chǎn)貸款集中度管理”的背景下，部分高杠桿房企信用風(fēng)險(xiǎn)正逐步釋放。上升幅度超過0.5個(gè)百分點(diǎn)的包括全國性的工商銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、浙商銀行;區(qū)域性的渝農(nóng)商行、重慶銀行、廈門銀行、鄭州銀行。個(gè)人按揭貸款方面，大部分上市銀行按揭貸款不良率降低或持平，資產(chǎn)質(zhì)量保持優(yōu)異。

梳理房地產(chǎn)調(diào)控政策思路及演變路徑，有助于我們跟蹤房地產(chǎn)金融政策、以及銀行涉房信貸的變化趨勢(shì)。東興證券分析認(rèn)為，中國房地產(chǎn)政策調(diào)控可大致分為兩個(gè)階段。以2016年7月政治局會(huì)議為分水嶺，此前調(diào)控政策受經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)表現(xiàn)為松緊交替，調(diào)控節(jié)奏偏短期，調(diào)控手段主要為需求側(cè)，呈現(xiàn)出大起大落的特點(diǎn)。而2016年年中以來，政策層面開始統(tǒng)籌穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)，政策定調(diào)“房住不炒”、“因城施策”、“長效機(jī)制”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，2016年以來地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)性較強(qiáng)的特征凸顯。

第一個(gè)階段是2016年7月前，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)下的調(diào)控政策。住房市場(chǎng)化改革以來，中國房地產(chǎn)政策受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的驅(qū)動(dòng)，表現(xiàn)出多輪松緊交替的特征。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、宏觀政策以“穩(wěn)增長”為主要目標(biāo)時(shí)，往往通過放松房地產(chǎn)政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長;當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱，房價(jià)持續(xù)過快上漲時(shí)，房地產(chǎn)政策則相應(yīng)收緊。具體表現(xiàn)如下：

1998-2003年（寬松），為提振經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)了住房市場(chǎng)化改革，支持居民貸款購房，并減免房產(chǎn)交易稅金，刺激住房需求快速釋放。同時(shí)，貨幣寬松為房地產(chǎn)開發(fā)提供流動(dòng)性支持，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。期間，流動(dòng)性過剩導(dǎo)致投資性購房需求激增，房價(jià)快速上漲。

2004-2008年（收緊），貨幣政策逐步收緊，需求調(diào)控加碼，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，土地供給端、房企融資端均呈收緊趨勢(shì)，房價(jià)漲幅趨緩。

2008-2009年（寬松），金融危機(jī)后，政府推出一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，貨幣政策寬松，連續(xù)降準(zhǔn)降息。房地產(chǎn)調(diào)控政策亦轉(zhuǎn)向?qū)捤桑ㄟ^下調(diào)房貸利率、首付比例刺激居民購房需求，同時(shí)滿足房企合理融資需求。在貨幣政策、調(diào)控政策雙寬松的環(huán)境下，地產(chǎn)銷售、房價(jià)快速反彈。

2009年年末至2011年年末（收緊），此前的刺激政策使得經(jīng)濟(jì)過熱、通脹抬頭、房價(jià)瘋漲，2009年年末房地產(chǎn)調(diào)控政策再次收緊。貨幣政策收緊，同時(shí)推出系列限貸、限購、限價(jià)政策抑制投機(jī)投資性購房，加強(qiáng)房企融資監(jiān)管，房地產(chǎn)銷售端及房價(jià)上漲速度得到控制。

2011年年末-2012年（寬松），受歐債危機(jī)波及，宏觀調(diào)控向“穩(wěn)增長”傾斜，貨幣政策有所放松。住房信貸政策呈現(xiàn)差異化特征，中央政策不放松、地方政策微調(diào)釋放剛需。過剩流動(dòng)性推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

圖3：下半年銷售端疲弱，11月開始有所改善

資料來源：Wind，東興證券研究所

圖4：10月以來居民中長期貸款投放逐步回暖

資料來源：Wind，東興證券研究所

2013年（收緊），由于房價(jià)較快反彈、且經(jīng)濟(jì)增速符合預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控再度收緊。貨幣政策中性，主要以“限購、 限貸、限價(jià)”抑制需求為主，但由于各地的政策實(shí)施力度弱化、執(zhí)行效果不佳，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、投資、房價(jià)繼續(xù)回暖。

2013年年末-2016年上半年（寬松），在經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)、經(jīng)濟(jì)增速快速下臺(tái)階、穩(wěn)增長壓力加大的背景下，新一屆政府明確房地產(chǎn)“市場(chǎng)化調(diào)控”思路。貨幣政策寬松，各地逐漸放松限購限貸，同時(shí)推行棚改貨幣化安置。購房需求迅速釋放，銷售端復(fù)蘇、房價(jià)輪動(dòng)上漲、開發(fā)投資增速逐漸回暖。

第二階段為2016年7月以來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策定調(diào)“房住不炒”、“因城施策”、“長效機(jī)制”。2016年7月，中央政治局會(huì)議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”、“防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患”，政策層面開始統(tǒng)籌穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)政策定調(diào)為“房住不炒，因城施策，長效機(jī)制”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

從調(diào)控手段來看，由短期需求端調(diào)控為主向供給端、融資端傾斜。供給端改革土地制度和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，融資端推動(dòng)房企控負(fù)債、降杠桿。同時(shí)，貨幣政策穩(wěn)健、嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)。貨幣政策穩(wěn)健主要體現(xiàn)為保持流動(dòng)性合理充裕，嚴(yán)控資金違規(guī)流入地產(chǎn)。貨幣政策釋放流動(dòng)性更強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)直達(dá)實(shí)體”，通過多種政策工具引導(dǎo)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、普惠小微等領(lǐng)域，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

從需求端來看，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”，個(gè)人住房貸款收緊、嚴(yán)控非房貸違規(guī)流入。各地“限購、限貸、限價(jià)、限售”政策總體不放松，并根據(jù)實(shí)際情況因城施策，同時(shí)可以在人才引進(jìn)、放寬落戶等方面進(jìn)行放松。信貸政策方面，“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”直接限制銀行的個(gè)人住房貸款占比上限，部分銀行面臨調(diào)整壓力、按揭貸款額度緊張。此外，監(jiān)管要求銀行加強(qiáng)信貸審核、資金追蹤等，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從供給端來看，土地調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，增加租賃住房有效供應(yīng)。土地調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，通過限制拿地資金來源、保證金及付款期限、預(yù)售管理、將庫存與供地掛鉤、供地“兩集中”等政策提高房企拿地門檻，抑制土地市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，增加租賃住房有效供應(yīng)，并配套融資政策，支持住房租賃市場(chǎng)加速發(fā)展。

從融資端來看，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，“三道紅線”、“房貸集中度管理”嚴(yán)控房企融資端。房企各類融資渠道逐漸收緊，包括資管計(jì)劃、信托融資、債券發(fā)行等，房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020年8月，房企“三道紅線”政策試點(diǎn)，對(duì)重點(diǎn)房企資金和融資端進(jìn)行管理，約束房企高杠桿拿地和高負(fù)債擴(kuò)張行為。2020年12月，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)，直接限制銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限。

融資環(huán)境或?qū)⒏纳?/h3>

2021年以來，在房企融資端“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的作用下，房企有息負(fù)債呈收斂趨勢(shì)。個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露進(jìn)一步加劇了金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，2021年上半年，銀行對(duì)開發(fā)貸有較大幅度的收緊，房企資金鏈緊張。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，按揭貸款額度緊張、放款周期拉長，部分地區(qū)二手房限價(jià)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等，導(dǎo)致三季度以來市場(chǎng)遇冷、銷售明顯疲軟，加劇了房企現(xiàn)金流的緊張程度。由于房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長和信用擴(kuò)張具有重要作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成了較大的壓力。

2021年以來，隨著房企融資端、居民需求端收緊，銷售疲軟、房企現(xiàn)金流壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷凸顯。不過，近期政策發(fā)生了邊際變化，恒大事件按個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)處置，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境逐漸改善，尤其是個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)事件定調(diào)為“個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)”，而非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

12月3日，恒大公告不能及時(shí)兌付境外美元債，廣東省政府約談管理層并派駐工作組。隨后“一行兩會(huì)”做出回應(yīng)，將恒大風(fēng)險(xiǎn)定調(diào)為“個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)”，源于公司自身經(jīng)營不善、盲目擴(kuò)張，不會(huì)對(duì)中長期市場(chǎng)的正常 融資功能產(chǎn)生影響、不會(huì)對(duì)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)的正常運(yùn)行產(chǎn)生負(fù)面影響、對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。同時(shí)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)“滿足房企合理合規(guī)的融資需求”，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)其他房企和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的信心。

2021年10月以來，相關(guān)融資邊際放松，銀行按揭貸款投放加快。截至9月末，房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，房地產(chǎn)及相關(guān)金融政策開始糾偏。在堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的同時(shí)，提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

從監(jiān)管底線上看，銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求并未放松，但根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)最新表態(tài)，“要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。按揭貸款方面，11月以來投放速度加快、額度小幅松動(dòng)。開發(fā)貸方面，秉持因城施策、差異化的信貸政策，重點(diǎn)支持長租房、保障性住房建設(shè)，以及優(yōu)質(zhì)地區(qū)、優(yōu)質(zhì)房企、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合理資金需求。

展望未來，后續(xù)政策基調(diào)不會(huì)改變，但可能出現(xiàn)邊際及局部放松，涉房融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳啤?/p>

從房地產(chǎn)政策來看，堅(jiān)持房住不炒的總基調(diào)，邊際改善托底經(jīng)濟(jì)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”，同時(shí)指出要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo) ，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng) ，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，“商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)政策總基調(diào)為“在房住不炒的原則下，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。預(yù)計(jì)政策基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，但會(huì)邊際改善托底經(jīng)濟(jì)。

從信貸政策來看，滿足房企、購房者的合理信貸需求，促進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)平穩(wěn)化解。在房企融資端，預(yù)計(jì)信貸政策優(yōu)先支持保障性住房開發(fā)建設(shè);同時(shí)，鼓勵(lì)銀行發(fā)放并購貸支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。在需求端，會(huì)更好地滿足購房者的合理住房需求，按揭貸款邊際放松，穩(wěn)定銷售回款。往后看，如果后續(xù)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)領(lǐng)域壓力持續(xù)超預(yù)期，也不排除可能下調(diào)MLF利率和5年期LPR利率。

房貸風(fēng)險(xiǎn)大面積暴露概率小

房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響總體可控。前期部分高杠桿房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，導(dǎo)致部分銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓。往后看，東興證券認(rèn)為，在政策托底不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)不存在大幅下跌的前提下，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響是可控的。

融資環(huán)境邊際改善，緩釋流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，房企融資端正有序恢復(fù)，推動(dòng)房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)可持續(xù)性提升;按揭貸款邊際放松有望促進(jìn)銷售回款，緩解房企現(xiàn)金流壓力，有助于銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)，銀行表內(nèi)涉房貸款不存在短期大面積風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能。

銀行表內(nèi)涉房風(fēng)險(xiǎn)敞口有限，目前整體資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)。個(gè)人按揭貸款占比超過20%，不良率長期在0.5%以下，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異。對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比在7%左右，不良率在1.3%左右;且開發(fā)貸具有較強(qiáng)的土地、房產(chǎn)作為抵押，即便發(fā)生違約，銀行也能通過有抵押物處置收回部分本金/利息、減少損失。

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，房價(jià)大幅波動(dòng)的可能性較低。過去幾年的房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管使得中國房價(jià)上漲速度趨緩，泡沫得到有效抑制，行業(yè)整體走向平穩(wěn)健康發(fā)展，在“三穩(wěn)”政策目標(biāo)下，房價(jià)大幅波動(dòng)可能性較低。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)大幅下跌會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房按揭貸款不良率上升;同時(shí)，首付比例越低、每月還貸支出越大，違約可能性越高?？紤]到中國居民購房的首付比例較高，即使房價(jià)下跌、違約情況預(yù)計(jì)也更為可控。

根據(jù)光大證券的估算，2021年11月，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸新增-1100億元左右，延續(xù)負(fù)增長;2021年12月，由于央行加大了穩(wěn)定信貸投放要求，信貸投放1.2萬億元左右。在項(xiàng)目儲(chǔ)備偏弱的情況下，受央行月初窗口指導(dǎo)影響，銀行開始通過票據(jù)沖量，這導(dǎo)致跨年期票據(jù)利率大幅下行，其中1個(gè)月利率降至零附近，并帶動(dòng)長端利率出現(xiàn)同步下行。月末銀行轉(zhuǎn)為通過對(duì)公短貸滿足狹義信貸指標(biāo)要求，對(duì)票據(jù)資產(chǎn)則通過“高拋低吸”方式獲得利差收益，對(duì)公中長期貸款預(yù)計(jì)依然偏弱，部分銀行在12月份推動(dòng)同業(yè)應(yīng)收類投資回表，投放了部分對(duì)公貸款。

央行在MPA考核中要求金融機(jī)構(gòu)四季度每月新增人民幣貸款實(shí)現(xiàn)同比多增，并根據(jù)多增幅度給予相應(yīng)的激勵(lì)性舉措，旨在引導(dǎo)加大信貸投放力度。但這一要求并非“一票否決”，銀行也有自身經(jīng)濟(jì)性訴求。加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效需求不足導(dǎo)致項(xiàng)目儲(chǔ)備不及往年水平，銀行對(duì)公貸款景氣度明顯走弱。2021年12月，按揭貸款可能呈現(xiàn)“環(huán)比走弱、同比多增”的態(tài)勢(shì)，新增規(guī)模估計(jì)維持在3000億元。雖然政策進(jìn)一步鼓勵(lì)開發(fā)貸投放，但增長“浮出水面”尚需時(shí)間;零售非按揭貸款景氣度受到長尾客群風(fēng)險(xiǎn)上升影響，估計(jì)中小銀行投放態(tài)度不確定性增加。

雖然政策進(jìn)一步鼓勵(lì)開發(fā)貸投放，但增長“浮出水面”尚需時(shí)間。

整體來看，預(yù)計(jì)2021年12月份新增信貸數(shù)據(jù)“總量不差，結(jié)構(gòu)欠佳”、“月初回落、月末沖高”，新增規(guī)模維持在1.2萬億元左右，與上年同期大體相當(dāng)，且呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，結(jié)構(gòu)上，對(duì)公弱、零售穩(wěn);第二，機(jī)構(gòu)上，大行多、小行少;第三，時(shí)序上，月初落、月末沖。從12月份的數(shù)據(jù)看，有效需求不足的問題可能延續(xù)，進(jìn)而可能導(dǎo)致2022年初信貸投放從整體“開門紅”向分部“差異化”演變，后期“寬信用”需要政策端進(jìn)一步發(fā)力。

房地產(chǎn)貸款方面，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的政策，2021年11月末，房地產(chǎn)貸款同比增長8.4%，增速環(huán)比有所提升，購房者的合理住房需求進(jìn)一步滿足，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。對(duì)于長租房市場(chǎng)保障性住房建設(shè)的金融支持力度加大，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款增速接近各項(xiàng)貸款平均增速的5倍。近期房地產(chǎn)政策出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)松，從11月信貸數(shù)據(jù)來看，居民長期貸款出現(xiàn)回升，按揭貸款有所松動(dòng)，多地已下調(diào)房貸利率，且開發(fā)貸、并購貸政策亦出現(xiàn)松綁，政策穩(wěn)地產(chǎn)的預(yù)期較強(qiáng)。預(yù)期2022年房地產(chǎn)貸款增速有望邊際提升。

不良貸款率方面，2021年11月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款率為1.89%，較年初下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，撥備覆蓋率為192.9%，較年初上升10個(gè)百分點(diǎn)。但與9月末相比，資產(chǎn)質(zhì)量邊際惡化，市場(chǎng)對(duì)此已有預(yù)期。近期政策邊際寬松且多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，寬信用力度逐漸加大，實(shí)際上，銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力最大的時(shí)刻已經(jīng)過去。

對(duì)銀行而言，從信貸投放角度來看，2021年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯且調(diào)控強(qiáng)度較大的 情況下，企業(yè)貸款需求減弱且銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，導(dǎo)致中長期貸款投放不及預(yù)期，2022年，隨著宏觀調(diào)控政策發(fā)力、房地產(chǎn)和基建投資回暖，經(jīng)濟(jì)下行壓力減緩，銀行擴(kuò)表壓力將減緩。從資產(chǎn)質(zhì)量角度來看，政策邊際寬松且多次釋放維穩(wěn)信號(hào)，寬信用力度逐漸加大，資產(chǎn)質(zhì)量壓力最大的時(shí)刻已經(jīng)過去，整體來看，當(dāng)前應(yīng)該是銀行板塊配置的好時(shí)機(jī)。