南京新街口城市中心空間結(jié)構(gòu)演變研究

楊婧雯 朱喜鋼 YANG Jingwen, ZHU Xigang

0 引言

城市中心區(qū)作為城市的形象名片，體現(xiàn)了城市社會、經(jīng)濟發(fā)展水平。由于其獨特的地理位置和功能性導向，中心區(qū)也是空間形態(tài)變化最為劇烈的地區(qū)[1]。國外關于城市中心區(qū)的研究開展較成熟，伯吉斯、迪肯森、埃里克森專注于地理、功能結(jié)構(gòu)的空間研究；墨菲、萬斯等人專注于中心區(qū)邊界的研究。20世紀80年代以前，西方城市中心區(qū)研究較為成熟，但城市中心區(qū)和中心商務區(qū)的概念還沒有區(qū)分，因而中心區(qū)概念的研究基本是從城市地域結(jié)構(gòu)角度進行展開。改革開放四十年來，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和體制的轉(zhuǎn)型促使城市中心區(qū)建設從政策主導到逐漸市場化，第三產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，同時中心區(qū)空間結(jié)構(gòu)隨之發(fā)生了巨大的變化。然而，城市中心區(qū)的空間結(jié)構(gòu)演變研究是一個長期的過程，21世紀以來，我國大城市的中心區(qū)發(fā)展日趨成熟，我國學者吳貝西[2]、亢亮[3]、吳明偉[4]、史北祥[5]、楊俊宴[6]等對中心區(qū)的概念辨析、邊界確定、空間與結(jié)構(gòu)演變、功能特征及其演變等方面做了很多研究。但在人口社會結(jié)構(gòu)變遷背景下，社會結(jié)構(gòu)對于空間結(jié)構(gòu)的影響不容小覷，當下關于人口社會結(jié)構(gòu)對空間結(jié)構(gòu)演變的影響關注尚顯不足。值得一提的是，學者黃曉軍在研究社會與物質(zhì)空間耦合性時提出，從城市物質(zhì)與社會空間耦合視角來研究我國城市空間結(jié)構(gòu)的運行機制，將有利于更為全面、準確地把握我國城市空間發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢，再次強調(diào)了社會空間的重要性[7]。基于此，本文將立足于“人”這一核心，嘗試探討人口社會結(jié)構(gòu)變遷對中心區(qū)空間結(jié)構(gòu)演變的影響。

南京作為長三角地區(qū)核心城市，南京都市圈中心城市，輻射面積地跨蘇皖兩省，其中心區(qū)的研究具有一定的意義。新街口是南京市商業(yè)、商務中心、辦公中心、公共服務中心，同時也是城市文化中心、交通中心，其發(fā)展演變代表著整個城市的發(fā)展縮影。為此，本文將在前人研究的基礎上，系統(tǒng)梳理、總結(jié)新街口空間結(jié)構(gòu)演變歷程與特征。同時通過問卷調(diào)研、實地訪談、GIS衛(wèi)星影像識別，百度熱力圖等方式，立足于新街口地區(qū)時空分異現(xiàn)象，分析研究時空分異機制、人口社會結(jié)構(gòu)變遷對于新街口空間結(jié)構(gòu)的影響，為進入成熟期的城市中心區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供經(jīng)驗啟示。

1 新街口空間演變歷程與特征

新街口作為南京中心區(qū)從1929年發(fā)展至今已有九十余年的悠久歷史，其空間結(jié)構(gòu)演變從空間形態(tài)、用地、使用功能方面均發(fā)生了巨大的變化，為此本章節(jié)將新街口空間結(jié)構(gòu)發(fā)展分為4個階段進行梳理，得出新街口空間結(jié)構(gòu)的演變特征表現(xiàn)為建設面積向外擴張，建設密度由街道向地塊內(nèi)部增強，商業(yè)商務用地占比明顯增長。同時在中心區(qū)發(fā)展過程中城市建設政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口增長、交通條件是影響空間演變的主要因素。

1.1 新街口發(fā)展的演變歷程

20世紀30—50年代是新街口建設的萌芽期。1929年民國政府依照《首都計劃》開展城市建設，確立了新街口以交通、金融、商業(yè)等功能為主的中央商務區(qū)地位[8]此時新街口地區(qū)的并不是單純的商業(yè)中心，也不是一個純粹的交通節(jié)點，而是展現(xiàn)國民黨首都壯麗形象的空間。早年間南京的商業(yè)中心位于城南的夫子廟和秦淮河[9]。為了強化新街口中央商務區(qū)的地位，聚集人氣，樹立首都形象，民國政府要求各大銀行再此建設總部，至此新街口地區(qū)發(fā)展已初具規(guī)模，以各大銀行、零售業(yè)商業(yè)商務活動為主。民國的“黃金十年”徹底改變了新街口的面貌，新街口成為中山東路、中山路、中山南路、漢中路四條寬40多米的林蔭大道的交匯中心，同時在中心的環(huán)形廣場樹立孫中山雕像，成為整個南京市的交通樞紐。起初新街口地區(qū)的建設并不是單純的商業(yè)中心，也不是一個純粹的交通節(jié)點，而是展現(xiàn)國民黨首都壯麗形象的空間。1937年抗戰(zhàn)爆發(fā)，城市發(fā)展進入混亂的狀態(tài)，新街口一度成為重要的政治宣傳的窗口。

解放后20世紀50—80年代，新街口進入緩慢發(fā)展期，經(jīng)歷了公私合營和大煉鋼鐵的時代后，新街口原先零散的零售業(yè)被中央商場、新街口百貨公司大型百貨公司取代，初步形成了整齊劃一的營業(yè)格局，在一段時間內(nèi)幾乎壟斷了南京整個消費市場。

從20世紀80年代到21世紀初期，新街口進入快速發(fā)展期。隨著改革開放，計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟，消費功能日益顯著，城市商業(yè)業(yè)態(tài)開始向現(xiàn)代化發(fā)展，新街口商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量迅速增加，規(guī)模呈現(xiàn)大型化趨勢[10]。城市整體建設處于緩慢恢復狀態(tài)；在城市總體規(guī)劃的指導建設下，1990年代城市大規(guī)模更新改造運動開始，新街口地區(qū)進入新的建設階段，建設范圍也由中心廣場向四周輻射，由并且逐步向北延伸。高樓鱗次櫛比的出現(xiàn)標志商務辦公功能的分化，向外擴張的趨勢明顯，中心商務區(qū)萌芽出現(xiàn)。

進入21世紀，新街口進入穩(wěn)定發(fā)展期。隨著建設力度的不斷加強，新街口地區(qū)建設范圍得到進一步確定、交通設施逐步完善，在《南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2015—2030）》中，新街口被定義為具有國際影響力的現(xiàn)代綜合商業(yè)中心，其輻射人群由原先的本地居民擴展到蘇、皖兩省以及更多外來游客，此時中華第一商圈的地位逐漸展現(xiàn)。近年來隨著中心區(qū)供需的轉(zhuǎn)變，商業(yè)和商務兩大功能齊頭并進，新街口成長為南京的核心CBD（圖1）。

1.2 新街口物質(zhì)空間形態(tài)演變及特征

新街口的建設范圍從改革開放后不斷擴展，起初以新街口廣場為中心，東西向發(fā)展為主。20世紀初期開始在南北向拓展，東西向沿中山東路向東延伸至大行宮，南北向沿中山路向北延伸至珠江路和鼓樓?，F(xiàn)有學者利用墨菲指數(shù)測算南京市城市中心區(qū)邊界，認為新街口的范圍形態(tài)主要有“1”字形（初期）、“卜”字形（20世紀80年代）、“十”字形（20世紀）。21世紀以后主要是向西、向南方向擴展，但擴張速度趨緩，最終形成“泛新街口地區(qū)”形態(tài)（圖2）。

從各類用地占比變化來看，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，傳統(tǒng)居住功能逐漸被商業(yè)、服務業(yè)替代。從1988—2020年新街口中心區(qū)商業(yè)、服務業(yè)等公共設施用地占比逐漸增加，居住用地經(jīng)歷了一個先增后減的過程，隨著中心區(qū)的不斷發(fā)展，居住功能與中心區(qū)的發(fā)展方向相背道而馳，居住功能逐漸邊緣化，核心區(qū)的居住性建筑不斷向外遷移，取而代之的是商業(yè)、服務業(yè)和公共服務設施用地。隨著建設面積不斷擴大，各類土地用地面積都呈現(xiàn)出不同程度的增長和變化，尤其是在1988年到2020年，新街口地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)用地占比逐年上升，從16%增長到近40%（圖3）。

此外，新街口空間形態(tài)的變化從商業(yè)服務設施用地變化上變現(xiàn)為：從聚集在新街口廣場附近，到后來沿中山路的縱向拉伸發(fā)展，再到沿著道路呈現(xiàn)線性空間格局，最后呈現(xiàn)網(wǎng)絡化空間分布格局，這種發(fā)展歷程的形成受到道路交通條件的深刻影響。1998年，道路條件尚不成熟，商業(yè)只在交通便利的新街口附近形成聚集，隨著其他主要道路的完善，沿道路分布的趨勢凸顯，直至網(wǎng)絡化的成熟道路系統(tǒng)形成，新街口的商業(yè)服務設施用地最終演化為“弱十字”型的網(wǎng)絡化均衡發(fā)展格局，無論是建設范胡圍擴張還是密度上的增加，均反映出新街口商業(yè)服務功能需求量的增加（圖4）。

1.3 新街口地區(qū)演變影響因素

政府在城市管理和投資建設中起主導地位，不同時期的城市建設有著不同的側(cè)重點。在中心區(qū)發(fā)展過程中，政策是影響新街口地區(qū)空間結(jié)構(gòu)變化不可忽視的力量，新街口雖然位于城市中心地帶，但在1929年《首都計劃》之前，僅有狹窄的十字街和四周稠密的低矮住房。改革開放后，1980年“圈層式規(guī)劃”中要求以“新街口—鼓樓”為中心點建設中心區(qū)，以此為契機新街口建設逐步向北延伸。在《南京市城市總體規(guī)劃（1981—2000）》中，新街口和鼓樓被劃為市一級商業(yè)中心，“新街口—鼓樓”發(fā)展方向日趨成熟。一次次的政策引導建設下，新街口作為城市中心商業(yè)區(qū)的地位日益加強，取代了舊時“城南”夫子廟商業(yè)中心區(qū)。

圖1 新街口歷史照片F(xiàn)ig.1 historical photos of Xinjiekou

圖2 新街口空間形態(tài)變遷示意圖Fig.2 spatial pattern changes schematic diagram of Xinjiekou

圖3 新街口各類用地占比Fig.3 all kinds of land proportion of Xinjiekou

圖4 新街口商業(yè)服務設施用地分布變化圖Fig.4 Xinjiekou commercial service facilities land distribution change map

圖5 新街口空間發(fā)展主要影響因素Fig.5 the main influencing factors of the development of Xinjiekou

市場的力量發(fā)揮了更大作用，進入21世紀，更多“自下而上”的需求影響著新街口的空間發(fā)展（圖5）。隨著人口的增加、中產(chǎn)階層的壯大、新興產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)等，此時新街口主要活動人群發(fā)生了較大的變化，人口社會結(jié)構(gòu)的變遷改變了新街口地區(qū)空間結(jié)構(gòu)。公共交通的不斷完善、道路的拓寬等一系列基礎建設，鞏固了新街口城市交通中心的地位，從20世紀 90 年代，城市建設政策中要求以基礎設施建設為重點，將大量的車流引入城市內(nèi)部，到21世紀，地鐵成為南京市政府推行多中心發(fā)展戰(zhàn)略的重要的公共政策手段，新街口成為南京地鐵1號線與2號線的交匯處，新街口地鐵站地下空間功能分布呈多元復合特征，形成軌道交通綜合體地上、地下商業(yè)建筑一體化設計模式，通過人行聯(lián)系通道、業(yè)態(tài)配置和交通流線組織，擴展了新街口的商業(yè)空間實現(xiàn)了地上、地下的統(tǒng)一，同時也擴大了新街口商業(yè)輻射范圍。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是影響新街口地區(qū)建設的重要因素之一，南京市主城區(qū)實施“退二進三”政策二三十年來，不斷多元化行業(yè)的出現(xiàn)，讓新街口地區(qū)除零售與服務業(yè)外，出現(xiàn)了金融、貿(mào)易、信息、媒體、展覽、會議、經(jīng)營管理等生產(chǎn)性服務業(yè)，進一步也使得配套商業(yè)文化、市政、交通服務設施不斷增加。在空間上表現(xiàn)為密集的寫字樓、商務樓建設，新街口地區(qū)垂直空間不斷拓展，高樓鱗次櫛比的出現(xiàn)，新街口由商業(yè)中心向商務中心轉(zhuǎn)型。

綜上，新街口的演變主要在于建設政策、交通條件、人口增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型之間的相互影響。在空間內(nèi)表現(xiàn)為橫向、縱向，地上、地下用地面積大幅擴張，建筑的連通，商務空間的大幅增加；功能上表現(xiàn)為居住功能的弱化，原住民的邊緣化。聚焦于當下新街口的發(fā)展，如何滿足國際化和本地居民需求，促進新街口的可持續(xù)的發(fā)展，可以從地區(qū)功能布局，人群活動特點進一步分析，從而進一步實現(xiàn)空間資源配置優(yōu)化。

2 新街口核心區(qū)功能布局現(xiàn)狀

新街口作為南京的中心區(qū)，同時也是服務設施分布最為集中的地區(qū)，基于學者楊俊宴對新街口中心區(qū)的圈核結(jié)構(gòu)模型的劃分，本文進一步選取新街口主核圈層（圖6）進行研究。通過核密度估算法對空間內(nèi)不同類型的服務設施進行分類，發(fā)現(xiàn)南京新街口地區(qū)內(nèi)商業(yè)、商務休閑娛樂空間沿中心點向四周街道擴散，主要分布在南北方向，而服務于本地居民的生活配套設施主要分布在邊緣區(qū)域以及居住區(qū)周圍。當下核心區(qū)功能布局主要依托“東西—南北”兩條軸線，東西向負責體現(xiàn)南京歷史文化和城市品質(zhì)，南北向是商務、金融發(fā)展的主要空間。

2.1 商業(yè)服務與公共服務功能主導

商業(yè)、商務休閑娛樂空間主要集聚于新街口主核心圈的“小四環(huán)”地區(qū)，以新街口廣場中心區(qū)向四周擴散（圖7）。其中，商業(yè)類設施最為集聚的地方是緊鄰小四環(huán)西部的金鷹國際和金輪新天地，其次是東部的德基廣場和新百商場。休閑娛樂主要集中東南部的新百商場、東北方向的大行宮廣場、1912街區(qū)。商務辦公區(qū)呈現(xiàn)出集聚與均質(zhì)的雙向特征，一方面，沿著商業(yè)綜合體塔樓向四周擴散，其選址主要考慮交通便捷度和商業(yè)配套服務的成熟性，不同等級的優(yōu)勢區(qū)位具有不同的規(guī)模效應，因此聚集度最高的是各大商圈的塔樓。其次，互聯(lián)網(wǎng)弱化了區(qū)位的影響，商務樓由街道向地塊內(nèi)部滲透，最終空間分布特征顯示為以中心集聚為主，但同時逐漸向均質(zhì)分布演變。

圖6 新街口圈層結(jié)構(gòu)Fig.6 diagram of circular analysis method of Xinjiekou

圖7 新街口商業(yè)、商務核密度分析圖Fig.7 Xinjiekou commercial core kernel density estimation analysis

服務于本地居民、原住民的政府、教育、生活服務等設施主要集聚于居住、商住片區(qū)及其附近（圖8）。其中政府類服務主要集聚在西北部華僑路和西南部朝天宮，例如市房產(chǎn)監(jiān)管局、商務局、公安局等，其主要特征是緊靠傳統(tǒng)居住區(qū)。教育類設施在新街口片區(qū)集聚度較低，多為社區(qū)幼兒園、小學等，片區(qū)內(nèi)居住區(qū)占比相對不高，總體集聚度較低，集聚度最高的地區(qū)位于五臺山附近，主要的學校為拉薩路小學、一中心小學、人民中學等?？蒲薪逃O施作為一項基本的公共服務，其供給主要考慮公平原則，因此其分布較為均值。其中南京大學、東南大學作為高等學府，周邊科教資源集聚較多，因此形也成了一個集聚核心。生活服務設施則主要集聚于北部的香鋪營社區(qū)（紅廟），南部的小火瓦巷社區(qū)、西邊的慈悲社、俞家巷社區(qū)（豐富路），東部新街口商業(yè)社區(qū)（科巷），均為居住區(qū)集聚區(qū)。

2.2 商務、商業(yè)區(qū)沿中心軸線布局

新街口“小四環(huán)”核心區(qū)內(nèi)，用地類型主要為商業(yè)、商務辦公、居民區(qū)、行政區(qū)等（圖9）。其中，商業(yè)用地集中在新街口的核心地帶，依托1、2號兩條地鐵線路和站點沿軸線向外分布。文化集聚區(qū)主要位于大行宮、長江路地區(qū)，行政集聚區(qū)和居住區(qū)主要分布在較為邊緣地區(qū)。新街口空間演變是城市建設政策變化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市交通發(fā)展、人口增加等各類因素綜合作用的結(jié)果。

商業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷尤其是商業(yè)重心的北移與人口分布有著極強的相關性[11]，從城市發(fā)展軸線演變來講，南北向軸線是新街口地區(qū)未來發(fā)展的主導軸線。南北向軸線集聚了較多成熟的商圈和商務辦公區(qū)，同時地鐵線路的完善串聯(lián)了珠江路、鼓樓廣場等商業(yè)空間，加強商圈的連接性，進一步形成了“泛新街口地區(qū)”。東西向軸線上集聚了較多的風景名勝和歷史文化遺跡，如1912街區(qū)、大行宮文化圈、明故宮遺址、南京博物院等，因此，東西向軸線是體現(xiàn)南京歷史文化和城市品質(zhì)的重要軸線，是打造城市形象的名片，也是吸引外來游客的主要軸線。

圖8 新街口行政、教育、生活服務核密度分析圖Fig.8 the administration, education, life service kernel density analysis of Xinjiekou

圖9 新街口主要功能分區(qū)Fig.9 major functional area of Xinjiekou

圖10 新街口日均人群空間活動熱力圖Fig.10 daily average crowd space activity thermal map of Xinjiekou

3 新街口核心區(qū)人群時空分布特征

3.1 人群活動空間有明顯的中心指向性，商業(yè)商務消費空間有強聚集性

新街口核心地區(qū)內(nèi)空間利用密集區(qū)有明顯的中心指向性，核心區(qū)的商業(yè)中心空間利用明顯高于其它地方，人群在商業(yè)、商務消費空間強聚集，沿交通通道向周邊逐漸衰減（圖10）。人群越集中、商業(yè)密度越大，人流也就越密集，隨著近年來的城市迅速擴張，快速的城市化進程，城市中不同的個體、社會群體、社會階層也在發(fā)生分異，最直觀的表現(xiàn)在對城市不同空間的需求變化，其中城市中心區(qū)的分異現(xiàn)象最為明顯。

結(jié)合核心區(qū)主要功能分析，中心人口聚集表現(xiàn)在商務辦公區(qū)，商業(yè)消費中心，得出新街口主要活動人群是商務辦公群體和中產(chǎn)階級消費群體。北部人口聚集區(qū)則表現(xiàn)在商業(yè)商務中心與居住區(qū)中間地帶，由居住功能和商業(yè)空間相互作用產(chǎn)生，考慮到周邊的交通便捷性，消費水平明顯低于中心區(qū)，新世界百貨中心在服務本地居民同時也覆蓋了北邊南京大學、東南大學的學生群體。東部大行宮文化中心的人口聚集空間上主要表現(xiàn)為文化和商業(yè)功能的疊加，地處東西向文化軸線，吸引更多外來游客的聚集，更加體現(xiàn)出近些年消費群體對于文化的追求。

總體來看，核心商業(yè)區(qū)的空間使用強度最大，沿交通通道向周邊逐漸衰減，空間利用的向心性仍然非常明顯，商務辦公、商業(yè)消費設施依然是空間利用的最大動力，整體服務設施分布不均，功能布局往往以商業(yè)優(yōu)先。然而，政府、教育、生活服務等服務于本地居民的空間內(nèi)人口聚集程度較低，空間活躍度較弱，居住空間不斷被商業(yè)擠占，逐漸趨于邊緣化地帶。

3.2 人群活動時間強度整體呈“倒U型”分布

新街口地區(qū)各時段最主要集聚區(qū)均為中部的商業(yè)商務中心區(qū)，人群利用時間分布強度整體呈“倒U型”分布。從時間的維度來看，新街口的人群在一天的不同時間存在明顯差異（圖11）。結(jié)合Arcgis中的自然斷點分級法，統(tǒng)一各個時段的集聚度分級，得到人群在較長時間內(nèi)高密度集聚是城市中心區(qū)的典型特征。結(jié)果顯示，人群聚集點均位于以地鐵站為核心的商務、商業(yè)區(qū)。人群聚集隨時間變化，從周邊地鐵站向中心區(qū)轉(zhuǎn)移，整體而言中心區(qū)上午空間利用率較低，出現(xiàn)的人口聚集點轉(zhuǎn)移是由于上班高峰期的交通換乘所帶來。10點以前主要表現(xiàn)為輕微集聚，12點以后商業(yè)商務中心區(qū)的集聚區(qū)范圍逐漸擴大，人口聚集程度較為穩(wěn)定，18：30左右東部文化區(qū)產(chǎn)生小規(guī)模的人口集聚，主要在于下班高峰期的地鐵換乘站點以及文化商業(yè)相關消費人群聚集。

圖11 新街口不同時段人群空間活動熱力圖Fig.11 thermal map of crowd space activity in different periods in Xinjiekou

圖12 城市中心區(qū)時空分異機制Fig.12 spatiotemporal differentiation mechanism of urban center

新街口地區(qū)空間一天內(nèi)總體利用效率較高，體現(xiàn)出傳統(tǒng)商業(yè)中心在發(fā)展過程中滿足了多數(shù)人群的空間需求。其中商務辦公區(qū)、購物商場、商業(yè)廣場等人群集聚度最高，是最具吸引力的場所。另外，交通樞紐是聚集人氣的另一大因素，居住區(qū)、行政服務區(qū)等服務與原住民的空間則活動強度一直較小，說明私密性的居住功能并不適應中心區(qū)的要求。上午7:00至10:00人流集聚度比晚上22:00至凌晨12:00低，也說明新街口的時間輻射范圍有所延伸。核心區(qū)的不同類型空間存在明顯的時間利用彈性，利用臨時空間、活動的構(gòu)建，同時提升物質(zhì)、社會結(jié)構(gòu)要素的適配程度，可以進一步提高空間利用率，以達到新街口的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 人群活動時空分異現(xiàn)象由活動主體差異性決定

當下新街口地區(qū)產(chǎn)生時空分異現(xiàn)象是中心區(qū)主要活動群體之間的差異性決定的（圖12）。通過研究城市人口時空行為特征來解構(gòu)城市的物理空間、社會空間的形成機制，可剖析空間對城市人口行為的制約及在這種制約下形成的行為決策，從而為優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、配置城市公共服務提供前提條件[12]。

新街口地區(qū)內(nèi)居住空間不斷邊緣化，以及商務、商業(yè)中心的超強聚集度，體現(xiàn)出城市中心區(qū)的主要活動人群的改變，由本地市民、原住民群體轉(zhuǎn)化為中產(chǎn)階層為主的消費者、商務辦公人士。因此在白天新街口商務區(qū)呈現(xiàn)出超高聚集度，在夜晚主要以消費群體為主，隨著交通設施的完善，中心區(qū)的商業(yè)、商務活動時間被延長，直到夜晚中心區(qū)人群逐漸消散，此時新街口區(qū)域內(nèi)以本地居民為主。

地區(qū)內(nèi)多元業(yè)態(tài)和成熟的設施供給是商業(yè)、商務區(qū)人流集聚的首要因素，空間功能越混合，商業(yè)業(yè)態(tài)越全面，地區(qū)空間利用率就越高。在產(chǎn)業(yè)、需求多元化的今天，新街口地區(qū)人群利用度高的地區(qū)主要為地鐵周邊的集購物、休閑娛樂和餐飲一體的大商廈，功能的混合給與消費群體更多元的需求滿足，滿足主要人群消費需求。逐漸紳士化的新街口地區(qū)，活動主體對文化的需求主要體現(xiàn)在歷史建筑、生態(tài)景觀上，因此新街口地區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境不斷得到翻新。同時文化性商業(yè)活動與臨時性空間活動對人流吸引有重大作用，從核心商業(yè)中心的德基廣場、新百到珠江路地鐵站附近的金鷹天地，均在室外設立了品牌特賣區(qū)，不定期舉辦活動、放置節(jié)日裝飾雕塑、商業(yè)性展覽等，尤其是在新冠疫情背景下，室外商業(yè)活動備受矚目，是吸引人流集聚的重要方式。另外，主題性的商業(yè)活動也是吸引消費者參與的重要因素，過去以節(jié)日依托的主題活動逐漸擴展到以消費人群需求為導向，例如金鷹舉辦的“咖啡周”活動，邀請新街口周邊特色咖啡店的參與，不但帶動了周邊商業(yè)的知名度，同時吸引了更多咖啡愛好者的消費，匹配了中產(chǎn)階級對于文化和商業(yè)活動的品質(zhì)性需求。

地鐵的建設也是人群集聚的主要動力，有學者通過對國內(nèi)外城市中心區(qū)研究，認為老城中心區(qū)的人車沖突會影響其發(fā)展[13]，而新街口著力于構(gòu)造地下步行空間，通過地鐵站連接各個商業(yè)綜合體的地下空間，形成“地上、地下”雙中心的模式。在地上道路網(wǎng)絡化的趨勢下，新街口地區(qū)“軸線化”覆蓋了更大范圍，形成了以中山路為中心擴大的十字軸線，而人流最為集聚的地區(qū)也正是以新街口地鐵站為中心的十字軸線。新街口地下商業(yè)街區(qū)依托于新街口地鐵站，配合著餐飲、購物等地下業(yè)態(tài)，在人群集聚主要時段人流幾乎從未間斷，進一步推進了設施供給與群體需求的動態(tài)平衡。

4 新街口人口社會結(jié)構(gòu)變遷

在新街口九十余年的演變過程中，最為突出的是：21世紀以來新街口地區(qū)的居住空間比例不斷降低，人口社會結(jié)構(gòu)的變遷和階層置換帶來了巨大的空間需求變化。在新街口地區(qū)外向性不斷增強的背景下，原先服務于本市居民日常消費活動的基礎性空間，變?yōu)榉沼谥挟a(chǎn)階層商業(yè)、商務、旅游消費的高端空間。中產(chǎn)階層的消費需求使新街口居住區(qū)產(chǎn)生了現(xiàn)商業(yè)紳士化現(xiàn)象，對當下不同類型的居住區(qū)產(chǎn)生了一定的影響，尤其是老舊小區(qū)原住民。在紳士化過程中如何使原住民在物質(zhì)、社會空間內(nèi)需求得到滿足，維護社會公平和空間公證是中心區(qū)高質(zhì)量發(fā)展需要著重考慮的問題。

4.1 階層置換是影響中心區(qū)整體結(jié)構(gòu)變遷的主要因素

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口增長、城市大規(guī)模的建設使得城市社會經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，物質(zhì)空間處于不斷的變化與重構(gòu)，在此背景下城市中心區(qū)的發(fā)展演變尤為明顯。新街口地區(qū)作為中央商務區(qū)，商業(yè)配套設施日趨高端化，活動人群紳士化趨勢明顯。人口社會結(jié)構(gòu)階層的變化使得新街口地區(qū)整體物質(zhì)、社會空間結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化（表1）。

人口社會結(jié)構(gòu)階層的變化，使得空間需求由原先的大型百貨商店、居住配套服務轉(zhuǎn)變?yōu)槌呙芗鹊纳虅辙k公樓、商業(yè)綜合體，從中心區(qū)蔓延到居住區(qū)底層空間逐漸向內(nèi)侵入的小型精品店、小酒店等，伴隨著中心區(qū)的建設與更新，新街口區(qū)域發(fā)生了商業(yè)紳士化現(xiàn)象，20世紀末以來南京市政府大規(guī)模的、持續(xù)性的推進新街口地區(qū)的拆遷改造和環(huán)境綜合整治[14]，一方面，沿街的低矮老舊住宅被商業(yè)、商務需求所改建成高層寫字樓、商務辦公樓。另一方面，留存下的居住小區(qū)由于中心區(qū)不斷上漲的租金，部分底層臨街商鋪由小吃店、五金店、水果店轉(zhuǎn)化為咖啡店，精品店，小酒吧，連鎖餐飲等服務于居民的低端零售被置換，老舊居住區(qū)不斷被邊緣化。21世紀以來中心區(qū)城市基本功能被非基本功能供取代，外部性進一步加強。

正如芝加哥學派提出的“場景理論”中提出，場景的構(gòu)成是“生活化設施”的組合，這些組合之中不僅蘊含了功能，同樣也傳遞著文化價值觀與生活方式[15]。中產(chǎn)階層對于不同生活方式的追尋，一方面對于城市原有文化的追求，為社區(qū)底商帶來了更多的人氣，但對于“老字號”文化性的追求并不能改變中產(chǎn)消費群體習慣性的空間需求，他們更喜歡干凈、整潔的現(xiàn)代化餐飲空間，但同時文化又能給予他們精神上的滿足。對此個體經(jīng)營者擴大經(jīng)營同時也更新提升了店鋪質(zhì)量，原住民日常消費場所成為了游客、中產(chǎn)階層、原住民混雜的消費空間，人氣聚集的同時，帶動了租金的上漲，直接體現(xiàn)在商品價格和低品質(zhì)商家的搬離。

另一方面居住區(qū)內(nèi)部品質(zhì)較低的底商被外來商戶改造成精品店式的澳式餐吧、小酒吧、咖啡館、私房菜館、創(chuàng)意書店等。這些精品店將外來文化融入到本地社區(qū)中，營造出另類的感官，深受大學生和中產(chǎn)階層先鋒的青睞，相比大型購物中心，他們更喜歡置身于一個尚未被企業(yè)價值觀規(guī)訓的空間，他們認為商業(yè)空間不僅是購物，更是結(jié)識朋友、培養(yǎng)感情的過程。他們希望可以在此類空間中“發(fā)現(xiàn)”像這樣的（比如中產(chǎn)階層和精英階層）還不常去的地方[16]，在此找到被商業(yè)審美過濾后的同類群體，同時強化了群體價值觀的認同感。

經(jīng)過上述紳士化過程中大型商業(yè)中心的文化性缺失、消費空間修正、市場主體的資本再投資與文化生產(chǎn)，再一次推動了商業(yè)紳士化在社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)生，優(yōu)化了社區(qū)底商景觀環(huán)境，激發(fā)了居住區(qū)的經(jīng)濟和文化活力，更多自下而上的力量同時也推動著城市更新，中心區(qū)的獨特文化再次被激發(fā)（圖14）。從新街口物質(zhì)空間修正來看，中產(chǎn)階層群體不僅是新街口商業(yè)空間、居住區(qū)中占比最高的空間主體，同時也從物質(zhì)性態(tài)和社會空間文化氛圍兩方面將新街口新造成“中產(chǎn)階層”的符號。當下老舊小區(qū)的社區(qū)底商出現(xiàn)紳士化的品質(zhì)空間。

表1 21世紀以來中心區(qū)的整體結(jié)構(gòu)變化Tab.1 the structural change of the central area since the 21st century

圖13 新街口中產(chǎn)階層消費偏好Fig.13 Xinjiekou middle class consumption preferences

圖14 文化消費驅(qū)動的零售紳士化機制Fig.14 cultural consumption-driven retail gentrification mechanism

4.2 中心區(qū)居住空間產(chǎn)生“極化”和“分異”現(xiàn)象

城市中心區(qū)發(fā)展逐漸進入成熟期，在市場經(jīng)濟規(guī)律作用下，經(jīng)濟效益成為社會資源分配的主導因素，社會資源資本傾向于經(jīng)濟地位、社會地位較高的階層，中產(chǎn)階層群體占據(jù)了中心區(qū)大部分空間與資源。使城市中心區(qū)內(nèi)的居住空間產(chǎn)生“極化”和“分異”現(xiàn)象，主要表在20世紀80—90年代修建的單位分配的老舊小區(qū)和21世紀初期建設的中、高端小區(qū)（表2）。

紳士化的作用下，高端商業(yè)置換了社區(qū)商業(yè)，外來消費置換了本地消費，中產(chǎn)階層消費空間沿中心區(qū)逐漸向居住區(qū)滲透，帶來物價上漲，滿足城市基本生活功能需求的市場、零售小店被置換，使得老舊小區(qū)內(nèi)活動群體進一步分化、隔離。政府為了防止快速發(fā)展過程下中心區(qū)的衰敗，通過舊城改造，優(yōu)化居住環(huán)境，賦予部分小區(qū)“民國建筑”形象的外立面，引來了更多游客的關注。也有部分小區(qū)由于資金匱乏，位置較為邊緣由于“成本—效益”機制”形成了“陰影區(qū)”[17]使得社區(qū)附近環(huán)境進一步惡化，私搭亂建現(xiàn)象顯著。學者胡昕宇、楊俊宴在研究中心區(qū)圈核結(jié)構(gòu)模型中將新街口老舊社區(qū)劃為陰影區(qū)，認為中心區(qū)內(nèi)的陰影區(qū)是一類“地理區(qū)位優(yōu)越，但在實際發(fā)展程度底下”“公共設施密度與高度指數(shù)分布集聚衰減”區(qū)域。具體表現(xiàn)為：公共設施稀疏、建筑陳舊破敗、空間混合雜亂、業(yè)態(tài)低檔且衰敗[18]。

因此，在不斷邊緣化的老舊小區(qū)內(nèi)，也發(fā)生了不同程度的變化與置換。在這一地區(qū)更新的過程中，一批批從事高知識、高技能工作的中產(chǎn)階層取代了低收入群體，使得居住空間發(fā)生了社會階層的重構(gòu)，而老舊民居中的經(jīng)濟條件較差、社會地位較低的原住民逐漸被邊緣化，這一范圍也因居住、就業(yè)與消費的高收入人群入侵逐漸成為了中產(chǎn)的“白領專屬區(qū)”[19]，隨著紳士化、房改房的政策推進，在研究區(qū)域內(nèi)的老舊社區(qū)也出現(xiàn)了大量中產(chǎn)階層群體。依托于日益成熟的交通配套和中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，更多的年輕白領以租房的形式置換了原住民，另外也有把房屋高價賣給學區(qū)教育需求的中產(chǎn)階層，城市居住空間是由鄰里單位有機整合而成的社會空間的連續(xù)，也是城市社會結(jié)構(gòu)與空間結(jié)構(gòu)相互作用的社會空間統(tǒng)一體[20]。傳統(tǒng)意義上，學區(qū)房加劇了社區(qū)鄰里階層區(qū)隔，加劇了教育資源的分配不均。但區(qū)域內(nèi)教育中產(chǎn)階層家庭內(nèi)的隨遷老人緩和了這一矛盾。而繼續(xù)選擇留下居住的居民，大多因為貧困且對老房子有特殊的感情，多以老年群體為主。置換而來的年輕群體的到來給老齡化的社區(qū)帶來了活躍的生活氛圍，但同時也加劇了社區(qū)內(nèi)部流動性，居住私密性、安全性受到影響。

在城市中心區(qū)核心CBD功能日益顯著的當下，居住功能顯然已和新街口發(fā)展方向有所背離，但作為中心區(qū)發(fā)展必須考慮的部分，一方面，在城市更新過程中吸引中產(chǎn)階級居住在城市的中心區(qū)是保持城市發(fā)展活力的明智之舉[21]。另一方面，在人口社會結(jié)構(gòu)變遷環(huán)境下，對于日益邊緣化的老舊居住區(qū)，為了保留新街口的地域性、實現(xiàn)社會公平與空間公正，促進資源配置空間優(yōu)化是中心區(qū)發(fā)展進入成熟期必須考慮的主要問題。這也是中心區(qū)“國際化”“高端化”發(fā)展過程中是無法回避的問題，因此需要更多的關注發(fā)展過程中對原住民的生活影響，盡可能的實現(xiàn)相對的社會公平與空間公正。

5 結(jié)語

結(jié)合全文，新街口作為南京城市中心區(qū)，其形成及演變發(fā)展過程有著獨特的特點與優(yōu)勢。從萌芽到成熟，新街口的繁榮發(fā)展離不開改革開放后市場的力量，也離不開政策的指引。正是在我國城市基本實現(xiàn)工業(yè)化，城市化水平得以回升，才使得城市生活形態(tài)的生產(chǎn)與消費的供求關系重建平衡，商業(yè)才得以恢復空間增長的動力，新街口才能不斷的煥發(fā)生機。城市中心區(qū)商業(yè)競爭日趨激烈的同時，城市中心區(qū)空間分異現(xiàn)象明顯，中心區(qū)居住功能逐漸弱化和人口逐漸紳士化是必然的趨勢。對于紳士化的研究始于（Glass）對倫敦內(nèi)城城市社會空間變化的新現(xiàn)象[22]，其后在短暫停滯后又不斷興起。早期的研究呈現(xiàn)了較多對紳士化現(xiàn)象分析與描述的研究，如對北美、西歐和澳大利亞城市紳士化進程的描述[22-24]。西方紳士化的發(fā)展過程與經(jīng)濟波動發(fā)展有密切的關系，而中國紳士化有其自身的發(fā)展節(jié)奏,是受到中國特色的政府、市場、社會等多方面的影響，與城市發(fā)展的制度的創(chuàng)新和政策的變遷有著密切的聯(lián)系。

表2 新街口居住區(qū)現(xiàn)狀Tab.2 current situation of Xinjiekou residential area

在當下的發(fā)展中更加需要政府政策指引，加強對邊緣化原住民的關注，制約逐漸極化城市中心區(qū)發(fā)展以防止資源浪費以及地區(qū)配置不協(xié)調(diào)，同時，引導空間結(jié)構(gòu)的多核化發(fā)展，實現(xiàn)商業(yè)空間的個性化打造，形成本土商業(yè)模式，以達到空間配置的多元化滿足不同社會群體需求，以此提升新街口地區(qū)的國際化程度。

回首過往，新街口百年滄桑歷久彌新，是南京商業(yè)文明的發(fā)源地，享有“中華第一商圈”的美譽，也是全中國數(shù)位列一、二的CBD。立足兩個百年奮斗目標交匯點，在推進南京國際消費中心城市建設中，基于新街口在全市商業(yè)中心的地位，應提出將新街口打造成為引領高端、時尚和創(chuàng)新消費商業(yè)中心，進而強化其在長三角地區(qū)乃至全國及國際的商業(yè)影響力，成為具有國際影響力的現(xiàn)代綜合性商業(yè)中心。南京將形成新街口、江北、河西和城南4個市級商業(yè)中心。形成“市級—副城級（市級副中心）—地區(qū)（新城）級—居住社區(qū)（新市鎮(zhèn)）級—基層社區(qū)（村）級”完備的五級商業(yè)中心體系[25]，為南京打造國際消費中心城市發(fā)展奠定商業(yè)基礎。