城鎮(zhèn)化與住房市場(chǎng)價(jià)格影響研究

楊玉婷

摘要：現(xiàn)如今中國正處于城市化進(jìn)程加速的關(guān)鍵階段，同時(shí)也伴隨著一系列的房價(jià)問題，作為重點(diǎn)民生問題，受到廣泛關(guān)注。到2011年為止，我國城鎮(zhèn)化率首次突破50%，并在不斷上升。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速，房價(jià)也水漲船高，因此有關(guān)城鎮(zhèn)化與房價(jià)之間關(guān)系，值得深入研究。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化;住房市場(chǎng);房價(jià)

1998年，我國徹底取消了福利分房制度，住房市場(chǎng)化拉開帷幕，與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫，房價(jià)不斷上漲，于1999-2019年我國商品房平均銷售價(jià)格保持著穩(wěn)定上升趨勢(shì)，截至2011年末，城鎮(zhèn)化率首次突破50%。中國正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的關(guān)鍵階段，與此同時(shí)，社會(huì)中的諸多矛盾也開始顯現(xiàn)出來，其中人們對(duì)房價(jià)問題的關(guān)注度也逐漸攀升。

一、城市化與住房市場(chǎng)價(jià)格影響研究

考慮城鎮(zhèn)化杜房地產(chǎn)價(jià)格的影響，目前學(xué)者基本形成了城鎮(zhèn)化率與房價(jià)的正向相關(guān)關(guān)系的結(jié)論，但是在具體影響程度方面的相關(guān)研究還存在較大的差異，并且如今有關(guān)城鎮(zhèn)化率影響房價(jià)的具體機(jī)制的實(shí)證研究較少，絕大多數(shù)停留在理論層面的分析。

（許遠(yuǎn)明，歐陽鷺霞，2013）利用了1999-2010年的省級(jí)面板數(shù)據(jù)，并重點(diǎn)研究了空間區(qū)域差異以及城市化對(duì)房價(jià)所產(chǎn)生的影響。主要研究的方法為實(shí)證研究，研究結(jié)果也表明城鄉(xiāng)間的收入差距的確會(huì)對(duì)房價(jià)以及城鎮(zhèn)化率產(chǎn)生一定的影響。（郭娜，吳敬，2015）以城鄉(xiāng)收入差距作為城鎮(zhèn)化率的工具變量，解決內(nèi)生性問題。其結(jié)果表明城鎮(zhèn)化率重視導(dǎo)致房價(jià)不斷攀升的重要原因，相關(guān)影響系數(shù)達(dá)到0.132。地區(qū)居民收入差距越大，城鎮(zhèn)化水平越高：居民收入差距增加1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可見城鄉(xiāng)收入差距是城鎮(zhèn)化率重要的影響因素。其中城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，商品房平均銷售價(jià)格將上升0.78個(gè)百分點(diǎn)，這最終會(huì)導(dǎo)致住宅商品房價(jià)格提高0.71個(gè)百分點(diǎn)（周文興，林新朗，2012）。（韓正龍，王洪衛(wèi)，2014）提出城鎮(zhèn)化會(huì)產(chǎn)生兩大影響，其中包括直接影響以及間接影響，這兩大影響關(guān)系都與空間距離存在負(fù)向變動(dòng)的關(guān)系，其中在東北地區(qū)，城鎮(zhèn)化所表現(xiàn)的直接影響最為顯著，在東部地區(qū)所表現(xiàn)出的間接影響最為顯著。（任木榮，劉波，2009）認(rèn)為城市化水平越高的地區(qū)，城市化水平對(duì)房價(jià)的彈性越大;從時(shí)間回歸的結(jié)果來看，隨著城市化的不斷推進(jìn)，城市化水平對(duì)房價(jià)的彈性逐漸增大。

二、城市化進(jìn)程中的對(duì)策建議

堅(jiān)持房產(chǎn)稅改革，與土地出讓制度一起開展，控制好持有成本，避免房價(jià)上漲過快。土地出讓金制度下，借助市場(chǎng)機(jī)制的作用，土地出讓價(jià)款將會(huì)由消費(fèi)者承擔(dān)，因此土地出讓價(jià)款將會(huì)與房價(jià)產(chǎn)生正相關(guān)關(guān)系，從而產(chǎn)生惡性循環(huán)。由此可知，如果要進(jìn)行土地出讓金制度改革，需要將住房成本轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)稅，進(jìn)而成為房價(jià)的組成部分之一。如此一來，房產(chǎn)的確定性成本將不斷上漲，與此同時(shí)也不會(huì)存在地價(jià)因素，因此住房預(yù)期價(jià)格不會(huì)受到影響，可以制止投機(jī)性住房需求，更好的控制房價(jià)。（王鶴，周少君，2017）。

開征新型房產(chǎn)稅。我國首次在上海以及重慶兩個(gè)直轄市進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，其很大程度上屬于商品稅，其征收的房產(chǎn)稅極易轉(zhuǎn)嫁，因此其對(duì)于投資性的住房需求的抑制作用并不顯著。對(duì)于一些投機(jī)需求者，購房所產(chǎn)生的房產(chǎn)稅成本比較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投機(jī)收益。除此之外，如果投機(jī)者能夠沒有阻礙地進(jìn)行住房買賣，那么房產(chǎn)稅最終會(huì)由最終購買者承擔(dān)，由此可知該房產(chǎn)稅主要抑制了住房剛性需求。

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不平衡時(shí)期，在進(jìn)行轉(zhuǎn)型的過程中存在失衡。其中城鄉(xiāng)收入差距所產(chǎn)生的住房潛在需求向真實(shí)需求的轉(zhuǎn)換還缺少一定的條件，如果僅靠數(shù)量式的城鎮(zhèn)化，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。因此關(guān)鍵是在于實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的質(zhì)變，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，需要搭建一個(gè)質(zhì)量與數(shù)量并駕齊驅(qū)的組合。

參考文獻(xiàn)：

[1]許遠(yuǎn)明，歐陽鷺霞.（2013）.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響——基于我國省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，373（11），61-63.

[2]郭娜，吳敬.（2015）.老齡化、城鎮(zhèn)化與我國房地產(chǎn)價(jià)格研究——基于面板平滑轉(zhuǎn)換模型的分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，37（2），11-17，124.

[3]韓正龍，王洪衛(wèi).（2014）.區(qū)域差異、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格——來自中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，379（2），63-70.

[4]任木榮，劉波.（2009）.房價(jià)與城市化的關(guān)系——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].南方經(jīng)濟(jì)，233（2），41-49.

[5]王鶴，周少君.（2017）.城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的“直接效應(yīng)”與“間接效應(yīng)”分析——基于我國地級(jí)市動(dòng)態(tài)空間杜賓模型[J].南開經(jīng)濟(jì)研究，194（2），3-22.