區(qū)域住房價格空間分布特征與影響因素探究

楊 君 張樂娜

（三江學(xué)院土木工程學(xué)院，江蘇 南京 210012）

一、研究背景

近年來，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到了極大改善，住房制度改革取得了巨大成就。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出，經(jīng)過長期努力，我國住房發(fā)展向住有所居目標(biāo)大步邁進(jìn)。2019年，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達(dá)到39.8平方米和48.9平方米，全國商品房平均價格為9310元/平方米，為10年前的2倍①。房價的變化趨勢與分布狀態(tài)能夠反映住宅市場的供給與需求，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的當(dāng)下，如何把握住房市場的發(fā)展方向、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間格局仍然值得深思。

自1992年上海浦東新區(qū)與2006年天津?yàn)I海新區(qū)成立，此后國家級新區(qū)建設(shè)陸續(xù)展開，新區(qū)的建設(shè)是在新的發(fā)展背景下，整合特定區(qū)域的資源優(yōu)勢、發(fā)揮長處，提高本區(qū)域帶動周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。而國家級新區(qū)的住宅價格分布特征能夠更加直觀地展示出本區(qū)域的住房市場發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展建設(shè)乃至城市規(guī)劃格局具有一定參考意義。因此本文從空間視角，選取國家級新區(qū)——南京市江北新區(qū)普通住宅價格作為研究對象，深入探討其空間分布格局，并對其影響因素展開探討。

二、江北新區(qū)住房市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.南京江北新區(qū)建設(shè)概述

2015年6月27日，國務(wù)院正式批復(fù)設(shè)立南京江北新區(qū)作為全國第十三個、江蘇省第一個國家級新區(qū)。該區(qū)位于江蘇省南京市長江以北，行政區(qū)域包括浦口區(qū)、六合區(qū)和棲霞區(qū)八卦洲街道，并細(xì)分為共建區(qū)、直管區(qū)與核心區(qū)，規(guī)劃面積788平方公里，總?cè)丝诩s250萬②。2019年8月，新區(qū)內(nèi)又批復(fù)設(shè)立了中國（江蘇）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)南京片區(qū)，自此“雙區(qū)聯(lián)動”大力促進(jìn)了江北新區(qū)自主創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和對外開放合作重要平臺的戰(zhàn)略發(fā)展。

2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元，占比超過南京市的1/5。區(qū)位條件優(yōu)越、科教資源豐富、新興產(chǎn)業(yè)崛起、基礎(chǔ)設(shè)施繼續(xù)完善的江北新區(qū)，也迎來了房地產(chǎn)三級市場的迅速發(fā)展。2019年，浦口區(qū)與六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資合計(jì)431.34億元，招商、保利、金地等多家房企相繼在新區(qū)拿地，樓面地價一度限價30000元/平方米。

2.江北新區(qū)住房銷售價格趨勢分析

根據(jù)安居客網(wǎng)站（https：//www.anjuke.com/）房價數(shù)據(jù)顯示，2013年即江北新區(qū)成立之前，浦口區(qū)和六合區(qū)樓盤平均價格均未超過10000元/平方米，與江蘇省全省商品房平均銷售價格（6909元/平方米）相當(dāng)。2013年至2015年期間，浦口區(qū)房價每年大致以1000元/平方米的速度增加，而六合區(qū)住宅每平方米則以百元速度上漲，增勢較緩。

2015年確立南京江北新區(qū)之后，2016年～2017年，浦口區(qū)與六合區(qū)住宅價格價格分別以每年5000元/平方米、2500元/平方米左右的速度增長，并且浦口區(qū)房價于2017年超過兩萬達(dá)到22561.67元/平方米，六合區(qū)則超過一萬為11571.2元/平方米，從圖1可以明顯看出2015年后有較大幅度攀升。此時，江蘇省住房均價則為8805元/平方米，兩區(qū)房價在短短4年間遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先全省。而2018年后，浦口區(qū)與六合區(qū)房價增速稍微放緩，但兩區(qū)之間房價差距也在進(jìn)一步加大，浦口房價顯著高于六合區(qū)。

圖1 浦口區(qū)與六合區(qū)歷年房價趨勢

三、研究對象與數(shù)據(jù)處理

1.研究對象界定

本文研究區(qū)域?yàn)槟暇┙毙聟^(qū)，即浦口區(qū)與六合區(qū)（因棲霞區(qū)八卦洲街道住宅小區(qū)較少，故不在本文研究范圍內(nèi)）。本文研究對象為該區(qū)普通住宅二手房銷售價格，由于南京市新房受“限價令”政策影響，較難準(zhǔn)確反映住宅銷售市場的真實(shí)現(xiàn)狀，同時別墅、公寓、保障房等類型住宅存在自身局限性，因此選取房地產(chǎn)三級市場中普通住宅的銷售價格。該銷售價格通過加載空間屬性而轉(zhuǎn)變成矢量數(shù)據(jù)，其中空間屬性數(shù)據(jù)為各住宅小區(qū)帶有具體位置的經(jīng)緯度坐標(biāo)，從百度地圖POI熱點(diǎn)獲得，價格屬性數(shù)據(jù)則是通過鏈家網(wǎng)站（www.homelink.com.cn）下載江北新區(qū)2020年8月普通住宅小區(qū)二手房銷售價格，將二者結(jié)合共整理出415個小區(qū)房價矢量數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)處理

將415條住房價格矢量數(shù)據(jù)通過SPSS軟件進(jìn)行異常值標(biāo)準(zhǔn)化處理，將離群值剔除，最終獲得有效樣本404條（如表1所示）。其中：房價平均值為17414元/平方米，極大值為32075元/平方米，位于浦口區(qū)；房價最小值為3839元/平方米，位于六合區(qū)。樣本數(shù)據(jù)在15000元/平方米至22500元/平方米價格區(qū)間內(nèi)分布頻率較多，整體走勢基本呈正態(tài)分布（如圖2所示），有利于下文進(jìn)行空間分布分析。

圖2 江北新區(qū)房價直方圖

表1 樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

隨后將融合空間屬性與價格屬性的矢量數(shù)據(jù)與江北新區(qū)地圖導(dǎo)入Arc GIS 軟件平臺，建立江北新區(qū)住宅小區(qū)房價分布圖（見圖3）。如圖所示，404個住宅小區(qū)樣本分布較為全面，幾乎覆蓋了江北新區(qū)全區(qū)，由于江北新區(qū)南北向與東西向跨度較大，所以六合區(qū)區(qū)中心、六合與浦口交接處與浦口區(qū)區(qū)中心近長江沿線，住宅小區(qū)分布總體相對集中。從圖中可明顯發(fā)現(xiàn)，浦口區(qū)房價數(shù)據(jù)普遍高于六合區(qū)，與前文趨勢分析一致。

圖3 江北新區(qū)房價分布情況

四、房價空間分布特征及影響因素

1.房價空間分布特征

（1）住房價格總體呈圈層結(jié)構(gòu)

從南京市江北新區(qū)住宅價格等高線圖（見圖4）整體上看，江北新區(qū)住宅價格總體呈圈層結(jié)構(gòu)，浦口區(qū)核心區(qū)與六合共建區(qū)分別有兩地環(huán)狀分布，房價向四周近距離輻射范圍存在遞減現(xiàn)象，同時在橋北以及高新區(qū)域即直管區(qū)房價也相對較高。而在長江沿線、地鐵10號線沿線部分地區(qū)存在帶狀分布，隨著高值區(qū)中心距離的衰減，房價呈降低趨勢。

（2）住房價格向多中心發(fā)展

從圖3與圖4可發(fā)現(xiàn)江北新區(qū)房價空間分布不再遵循單中心而是向多中心發(fā)展，除最高點(diǎn)位于江北新區(qū)核心區(qū)域外，大廠直管區(qū)與六合共建區(qū)仍有房價次峰點(diǎn)，同時圍繞中心點(diǎn)的西南向也存在多個房價凸點(diǎn)，并隨之遞減，中心邊界正在逐漸模糊。多中心發(fā)展的房價趨勢證明江北新區(qū)高品質(zhì)住宅不再是某一地區(qū)專屬，而是多地分布。

圖4 南京市江北新區(qū)住宅價格等高線圖

（3）住房價格存在地區(qū)差異性

江北新區(qū)由浦口區(qū)和六合區(qū)組合而成，存在南北地區(qū)差異性。圖中可以看出房價顏色較深處普遍位于南部，即南部浦口區(qū)房價相對較高，北部六合區(qū)房價較低，并且六合區(qū)環(huán)狀分布范圍較小，房價極大值點(diǎn)遠(yuǎn)低于浦口區(qū)，兩區(qū)房價懸殊較大。同時還有部分區(qū)域存在價格凸起和價格凹陷，表明住房價格在部分地區(qū)不具備連續(xù)性，一定程度上呈現(xiàn)出空間變異性。

2.房價空間分布影響因素

（1）住宅小區(qū)品質(zhì)

高值房價離不開住宅小區(qū)自身的品質(zhì)，通過研究發(fā)現(xiàn)，位于房價極大值點(diǎn)的住宅小區(qū)幾乎都是萬科、保利、金地等品牌開發(fā)商項(xiàng)目，戶型、朝向、采光適宜，區(qū)內(nèi)綠化率較高，電梯、停車位甚至健身房等配置均能夠滿足居民的日常所需，同時有優(yōu)質(zhì)物業(yè)加持。而房價極小值點(diǎn)的小區(qū)多為老舊小區(qū)，缺乏物業(yè)與業(yè)主維護(hù)，區(qū)內(nèi)環(huán)境較差，房價自然凹陷。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

由于房地產(chǎn)的固定性、外部性等特點(diǎn)，軌道交通、教育文化、醫(yī)療衛(wèi)生、商超服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都會對住宅價格起到至關(guān)重要的作用。3條地鐵、5座跨江大橋、2條過江隧道等連接了江北新區(qū)與南京市中心，此類交通沿線使得房價呈現(xiàn)條狀分布，并且價格相對較高。而一些價值凸點(diǎn)與跳躍處分別分布在學(xué)校、醫(yī)院或大型商超附近。例如育英小學(xué)、南京一中等知名小學(xué)初高中以及南京大學(xué)在類的12所高校附近，房價高值點(diǎn)分布較多，尤其是名校加持的學(xué)區(qū)房價格突然上升，打斷了房價的連續(xù)性。而鼓樓江北國際醫(yī)院、江蘇省人民醫(yī)院分院與即將建成的虹悅城、龍湖天街等大型購物中心均為周邊房價起到支撐作用。

（3）綠地生態(tài)環(huán)境

現(xiàn)代居民購房除上述兩點(diǎn)之外，對住宅小區(qū)周邊環(huán)境也有所考量。囊括了濱江風(fēng)光帶和老山國家森林公園在類的多個知名綠地生態(tài)系統(tǒng)的浦口區(qū)對新購房者產(chǎn)生了巨大吸引力，例如在住房樣點(diǎn)密集區(qū)域尤其是橋北至橋南長江沿岸，有濱江生態(tài)公園、煙斗湖公園等，該區(qū)域住宅房價明顯高于其他非景觀地區(qū)。而六合區(qū)雖有金牛湖國家4A景區(qū)，但離新區(qū)中心乃至南京市中心距離過遠(yuǎn)，同時村莊較多，還處在待開發(fā)階段，基礎(chǔ)條件相對薄弱，導(dǎo)致房價低于浦口區(qū)，但也從側(cè)面證明六合區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

五、結(jié)語

本文對國家級江北新區(qū)住宅價格的空間分布特征加以分析，通過研究發(fā)現(xiàn)其房價空間分布由單中心向多中心發(fā)展，呈現(xiàn)一定程度圈層結(jié)構(gòu)，部分地區(qū)存在差異性。同時除住宅小區(qū)自身品質(zhì)外，住宅小區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綠地生態(tài)環(huán)境也會對該分布特征起到不同程度的影響。環(huán)境資源豐富、區(qū)位條件優(yōu)越的自身優(yōu)勢，加上新興產(chǎn)業(yè)崛起、基礎(chǔ)設(shè)施繼續(xù)完善的政策扶持，都為新區(qū)房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展提供了新的契機(jī)。

注釋：

①數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒，同下文江蘇省商品房銷售價格，不再列舉。

②數(shù)據(jù)來源于南京江北新區(qū)管委會網(wǎng)站（nanjing.gov.cn）。