基于城市新功能定位的國企土地房屋租賃管控體系構(gòu)建與實(shí)施

首鋼集團(tuán)有限公司資產(chǎn)管理中心

首鋼集團(tuán)有限公司（以下簡稱“首鋼”）始建于1919年，迄今已有百年歷史。百年首鋼積淀了豐富的歷史文化，是我國冶金工業(yè)的縮影，改革開放的一面旗幟。目前，首鋼已經(jīng)發(fā)展成為跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制、跨國經(jīng)營的綜合性企業(yè)集團(tuán)，擁有全資、控股、參股企業(yè)600余家，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋冶金、采礦、機(jī)械、電子、房地產(chǎn)、服務(wù)、海外貿(mào)易等，總資產(chǎn)突破5000億元，2011年以來七次躋身美國《財(cái)富》雜志公布的世界500強(qiáng)企業(yè)。2014年以來，首鋼深入貫徹新發(fā)展理念，確立“通過打造全新的資本運(yùn)營平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)鋼鐵和城市綜合服務(wù)商兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并重和協(xié)同發(fā)展”的戰(zhàn)略定位：一方面緊抓籌辦冬奧會(huì)歷史性機(jī)遇，加快8.63平方公里北京老工業(yè)區(qū)崛起，遵循北京城市“新總規(guī)”，依托“長安金軸”，集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、空間資源、創(chuàng)新要素于一身，大力推進(jìn)文化復(fù)興、生態(tài)復(fù)興、產(chǎn)業(yè)復(fù)興和活力復(fù)興，努力打造新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)；另一方面整合優(yōu)質(zhì)資源，圍繞城市發(fā)展、政府所急、百姓所需，大力發(fā)展服務(wù)城市建設(shè)和百姓民生的新興產(chǎn)業(yè)，著力打造城市綜合服務(wù)商。

一、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構(gòu)建與實(shí)施背景

（一）構(gòu)建土地房屋租賃管控體系，是踐行新發(fā)展理念、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)在資源配置中的決定性地位的需要

黨的十九大報(bào)告明確，市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，是新時(shí)代中國特色社會(huì)主義新發(fā)展理念。市場(chǎng)決定資源配置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制必須遵循這條規(guī)律。土地作為原始的基本生產(chǎn)要素之一，與附屬其上的建、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)資源的配置同樣應(yīng)該交由市場(chǎng)來決定。通過這種方式，擁有國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的企業(yè)與市場(chǎng)發(fā)生了直接聯(lián)系，這些企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)上供求關(guān)系的變化狀況、根據(jù)市場(chǎng)上不動(dòng)產(chǎn)商品價(jià)格信息，對(duì)權(quán)屬土地房屋租賃情況進(jìn)行管理調(diào)整，在競爭中實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置。構(gòu)建科學(xué)合理的土地房屋租賃管控體系，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，不僅是深化空間資源領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的題中之義，更能通過市場(chǎng)競爭引導(dǎo)企業(yè)按照市場(chǎng)需要優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)資源配置、優(yōu)化產(chǎn)需銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)全要素生產(chǎn)率的提高，加速帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和生產(chǎn)力發(fā)展，使企業(yè)煥發(fā)更加頑強(qiáng)的生命力和更為強(qiáng)大的競爭力。

（二）構(gòu)建土地房屋租賃管控體系，是滿足國資監(jiān)管要求、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的需要

國有資產(chǎn)屬于國家所有即全民所有，是全體人民共同的寶貴財(cái)富，國有企業(yè)是中國特色社會(huì)主義的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和政治基礎(chǔ)，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、保障和改善民生、保護(hù)生態(tài)環(huán)境等方面發(fā)揮著重要作用。改革開放以來，國有企業(yè)取得了舉世矚目的成就，得益于近年來我國國有資產(chǎn)監(jiān)督力度的不斷加大和管理體制的不斷完善。2017年12月，中共中央印發(fā)《關(guān)于建立國務(wù)院向全國人大常委會(huì)報(bào)告國有資產(chǎn)管理情況制度的意見》，推動(dòng)國有資產(chǎn)管理公開透明度提高和國有資產(chǎn)管理公信力提升，推動(dòng)規(guī)范和改進(jìn)國有資產(chǎn)管理，推進(jìn)國有資產(chǎn)治理體系和治理能力現(xiàn)代化，構(gòu)建起一道國有資產(chǎn)監(jiān)督管理的重要防線，國資監(jiān)管已經(jīng)成為國家治理體系的重要組成部分。由于種種歷史原因，土地及其附屬建構(gòu)筑物在傳統(tǒng)國有企業(yè)固定資產(chǎn)總額中通常占有較大比重，管好用好土地房屋等資產(chǎn)，對(duì)于推動(dòng)國有資產(chǎn)更好服務(wù)發(fā)展、造福人民有著重要意義。構(gòu)建符合國家和地方國資監(jiān)管最新要求的土地房屋租賃管控體系，對(duì)于推動(dòng)地方國有企業(yè)深化改革、提高經(jīng)營管理水平、做強(qiáng)做優(yōu)做大國有資本、保障人民共同利益等方面有著極為重要的作用。

（三）構(gòu)建土地房屋租賃管控體系，是準(zhǔn)確把握首都功能定位、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的需要

2017年9月29日，新版《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》發(fā)布并實(shí)施。新版城市總規(guī)堅(jiān)持以資源環(huán)境承載能力為剛性約束條件，確定人口總量上限、生態(tài)控制線、城市開發(fā)邊界，實(shí)現(xiàn)由擴(kuò)張性規(guī)劃轉(zhuǎn)向優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃。對(duì)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展的要求不再是“大而全”，而是要騰籠換鳥，構(gòu)建“高精尖”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更好地服務(wù)于城市戰(zhàn)略定位。在新版城市總規(guī)發(fā)布的同時(shí)，北京市也在加緊制定新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄，按照“1+4”的分區(qū)域差別化禁限管理。北京市新增產(chǎn)業(yè)禁限目錄從產(chǎn)業(yè)鏈條、綜合競爭力等角度，區(qū)分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的鏈條環(huán)節(jié)，對(duì)不符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群開展疏解退出，將釋放出的土地房屋等空間資源用于鼓勵(lì)引導(dǎo)符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)。在采用行政手段推動(dòng)落實(shí)的同時(shí)，市政府、市發(fā)改委、市國資委等部門也在制定相應(yīng)措施，通過政策、經(jīng)濟(jì)等多種方式進(jìn)行引導(dǎo)，推動(dòng)市屬國企大力開展一般性制造業(yè)企業(yè)疏解、中心城區(qū)二級(jí)及以下企業(yè)疏解退出、區(qū)域性低端商品交易市場(chǎng)疏解等專項(xiàng)行動(dòng)。騰退后的土地房屋優(yōu)先用于發(fā)展“高精尖產(chǎn)業(yè)”以及保障民生和城市運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步聚焦首都功能定位、提升不動(dòng)產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率、實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量更可持續(xù)發(fā)展。

（四）構(gòu)建土地房屋租賃管控體系，是服務(wù)保障冬奧籌備，打造首都城市復(fù)興新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)百年企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需要

2019年2月，北京市政府新聞辦、市發(fā)改委等部門共同發(fā)布《加快新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè) 打造新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃（2019年-2021年）》（簡稱《行動(dòng)計(jì)劃》），將打造城市復(fù)興新地標(biāo)與冬奧會(huì)籌辦、老工業(yè)區(qū)有機(jī)更新、綠色高端發(fā)展緊密結(jié)合，堅(jiān)持減量發(fā)展，嚴(yán)控建設(shè)規(guī)模和人口規(guī)模，推廣綠色智能新技術(shù)，培育創(chuàng)新發(fā)展新動(dòng)能，挖掘文化發(fā)展新內(nèi)涵，依托功能再造，全力打造城市更新標(biāo)桿工程，努力實(shí)現(xiàn)多約束條件下超大城市中心城區(qū)文化復(fù)興、產(chǎn)業(yè)復(fù)興、生態(tài)復(fù)興、活力復(fù)興。截至2019年上半年，利用工業(yè)遺存改造而成的西十筒倉項(xiàng)目已經(jīng)交付使用；冬訓(xùn)中心“四塊冰”已建設(shè)完成并承接國際賽事；三高爐改造基本完成，奔馳汽車中國上市慶典在此舉辦；紅樓賓館和古建群完成改造；脫硫車間、廠東門廣場(chǎng)、制氧廠區(qū)域滑雪大跳臺(tái)、冷卻塔酒店等場(chǎng)館項(xiàng)目正在施工；此外，金安橋站交通一體化及工業(yè)遺存修繕、城市織補(bǔ)創(chuàng)新工場(chǎng)、二通文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大廈等項(xiàng)目建設(shè)也在抓緊建設(shè)。可以預(yù)見，未來在園區(qū)開發(fā)、冬奧場(chǎng)館建設(shè)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及全面深化改革的各個(gè)領(lǐng)域都將產(chǎn)生數(shù)量可觀的物業(yè)，如何敏銳捕捉和把握市場(chǎng)需求，通過創(chuàng)新、科學(xué)、合理配置不動(dòng)產(chǎn)資源，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合、職住平衡、人居生態(tài)環(huán)境友好，是我們站在高質(zhì)量發(fā)展的新起點(diǎn)上，構(gòu)建土地房屋租賃管控體系的目的之一。

二、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構(gòu)建與實(shí)施內(nèi)涵和主要做法

2016年以來，首鋼根據(jù)自身搬遷調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、園區(qū)開發(fā)建設(shè)、服務(wù)保障冬奧等實(shí)際出發(fā)，以高效盤活利用在京土地房屋資源、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，嚴(yán)格遵循新版城市總規(guī)和國資監(jiān)管要求，主動(dòng)適應(yīng)并融入城市新功能定位，形成了一套科學(xué)合理、層次分明、有機(jī)互動(dòng)、良性循環(huán)的土地房屋租賃管理體系。該體系涵蓋三大機(jī)制，即以提升資產(chǎn)價(jià)值為核心的制度管理機(jī)制、以提升資產(chǎn)管理能力的“放管服”管控機(jī)制、以提升資產(chǎn)安全水平為核心的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，其中：制度管理機(jī)制為基底，通過針對(duì)性修訂和完善內(nèi)部租賃管理制度，主動(dòng)規(guī)范下屬產(chǎn)權(quán)單位出租行為，在制度設(shè)計(jì)上貼合國資監(jiān)管要求，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，立足長遠(yuǎn)開展制度創(chuàng)新，著力提升資產(chǎn)價(jià)值；“放管服”管控機(jī)制為手段，本著經(jīng)營放權(quán)、紅線嚴(yán)控、服務(wù)基層與用戶的原則，把出租經(jīng)營性事務(wù)下放到出租經(jīng)營實(shí)體，釋放了活力，通過制定動(dòng)態(tài)調(diào)整的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格和負(fù)面清單，優(yōu)化審批事項(xiàng)流程，一方面使租賃行為既貼合市場(chǎng)、靈活主動(dòng)，有效克服出租中極易出現(xiàn)的低價(jià)出租等問題，另一方面提升了專業(yè)部門資產(chǎn)管理能力和水平；安全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為制約，緊跟政策要求，從嚴(yán)控制出租業(yè)態(tài)，加強(qiáng)消防安全和環(huán)保管理，消除土地房屋管理單位盲目出租、無序出租、短視出租的沖動(dòng)，強(qiáng)化多部門聯(lián)合檢查和日常整改，徹底消除安全、消防、環(huán)保隱患，對(duì)土地房屋租賃管理行為進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、全方位的評(píng)價(jià)，持續(xù)優(yōu)化土地房屋租賃管控體系，形成良性閉環(huán)，有效確保了國有資產(chǎn)安全穩(wěn)定運(yùn)行。

主要做法如下。

（一）因勢(shì)利導(dǎo)，敢于創(chuàng)新，著力構(gòu)建以提升資產(chǎn)價(jià)值為核心的制度管理機(jī)制

首鋼北京園區(qū)位于長安街延長線的西端，是具有獨(dú)特區(qū)位、歷史、資源優(yōu)勢(shì)的首都西大門。進(jìn)入新世紀(jì)，隨著首鋼北京地區(qū)鋼鐵主業(yè)停產(chǎn)搬遷，大量騰退搬遷后的土地房屋面臨管理主體不清晰、管理體制不完善、責(zé)任落實(shí)不到位，由此導(dǎo)致違法用地、違法建設(shè)、外部侵占等問題日益突出。管理失序帶來監(jiān)管失控，由此引發(fā)出租審批程序不公開、不透明，審批手續(xù)不完整，合同條款審核形容虛設(shè)，承租方資質(zhì)審查不規(guī)范，日常安全、環(huán)保、消防檢查不到位，埋下了極大的隱患和遺留問題。此外，審批權(quán)限的過度下放使價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制形同虛設(shè)，出現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、租金水平跟不上區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、租金調(diào)節(jié)缺少彈性等現(xiàn)象。這些都與首鋼提升資產(chǎn)質(zhì)量、堅(jiān)持保值增值、增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力、提升資產(chǎn)價(jià)值良性循環(huán)的要求不符。為此，首鋼從加強(qiáng)內(nèi)部制度建設(shè)和外部監(jiān)督執(zhí)行兩方面入手，構(gòu)建了以提升資產(chǎn)價(jià)值為核心的制度管理機(jī)制。

1.實(shí)事求是，杜弊清源，針對(duì)性修訂建立內(nèi)部管理制度

首鋼北京地區(qū)土地房屋資源彌足珍貴，為徹底消除管理使用亂象，2016年，在充分摸底排查的基礎(chǔ)上，首鋼針對(duì)當(dāng)時(shí)管理使用情況，結(jié)合各使用單位意見制定并頒發(fā)了《首鋼總公司土地房屋管理辦法》和《首鋼總公司北京地區(qū)土地房屋管理實(shí)施細(xì)則》，對(duì)承租人的選擇、合同文本、決策程序、租金管理、租期管理等方面首次做了明確的規(guī)范。2016版的辦法和細(xì)則融入了北京市國資委對(duì)國有企業(yè)房屋出租管理的8項(xiàng)管控要求，同時(shí)參考了其他市管國企的成熟的土地房屋資產(chǎn)管理相關(guān)要求，使之更完備、更具實(shí)操性。在涉及土地房屋對(duì)外出租方面，一是針對(duì)四種情況的出租審批流程進(jìn)行了逐一規(guī)定，明確了底線紅線，增強(qiáng)出租行為的針對(duì)性、操作性；二是強(qiáng)調(diào)集體決策，堅(jiān)持程序合規(guī)；三是強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人進(jìn)行評(píng)估，對(duì)合同條款進(jìn)行專業(yè)審查，特別是對(duì)承租人發(fā)生違約行為時(shí)承擔(dān)的責(zé)任、出租單位變更或解除租賃合同的權(quán)利、續(xù)租管理、安全管理等方面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，體現(xiàn)風(fēng)控意識(shí)；四是考慮到北京地區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)型的實(shí)際情況，特別規(guī)定北京園區(qū)內(nèi)或已列入開發(fā)區(qū)域內(nèi)的一般性房屋出租期限不超過一年，嚴(yán)格出租期限；五是對(duì)租金的制定原則、剛性約定租金調(diào)整、建立租金催收制度和預(yù)警機(jī)制、加強(qiáng)租金管理等進(jìn)行了明確規(guī)范。

2.落實(shí)整改，務(wù)求實(shí)效，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控完善制度設(shè)計(jì)

2016版的辦法和細(xì)則執(zhí)行兩年來，首鋼土地房屋租賃行為得到了極大的規(guī)范，租金價(jià)格快速上漲、首鋼土地房屋潛在價(jià)值得到深入挖掘，基本實(shí)現(xiàn)了土地房屋保值增值的目標(biāo)。但隨著北京城市戰(zhàn)略功能定位的不斷明確，特別是以“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)為代表的非首都功能疏解深入開展，以及以服務(wù)保障冬奧籌備為重點(diǎn)的園區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度不斷加快，部分出租業(yè)態(tài)不符合城市功能定位、部分出租房屋存在消防安全、環(huán)保隱患。同時(shí)，巡視整改、國資監(jiān)管對(duì)國有企業(yè)土地房屋租賃也提出了新的要求。此外，開發(fā)建設(shè)中的北京園區(qū)即將形成大量高端物業(yè)需要相關(guān)制度對(duì)其權(quán)屬處置、使用、經(jīng)營等進(jìn)行規(guī)范。針對(duì)上述問題，首鋼于2018年9月21日、10月9日分別頒發(fā)了《首鋼集團(tuán)有限公司土地房屋管理辦法》《首鋼集團(tuán)有限公司北京地區(qū)土地房屋管理實(shí)施細(xì)則》。2018版的辦法和細(xì)則進(jìn)一步規(guī)范了租賃管理，要求各單位嚴(yán)控出租經(jīng)營業(yè)態(tài)、建立出租經(jīng)營性房產(chǎn)名錄；明確了各單位的資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門對(duì)租賃項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具意見，出租土地房屋堅(jiān)持集體決策，杜絕個(gè)人拍板決定行為；明確土地房屋出租期限原則上不超過五年，以及突破規(guī)定期限履行的審批程序。堅(jiān)持“管放”結(jié)合，對(duì)土地房屋處置事項(xiàng)堅(jiān)持集中管理，對(duì)土地房屋經(jīng)營事項(xiàng)適當(dāng)下放到平臺(tái)公司或首鋼二級(jí)單位，審批流程強(qiáng)化了集體決策和分管領(lǐng)導(dǎo)的作用，集團(tuán)公司專業(yè)部門通過事中、事后檢查督促制度落地。本次修訂從制度上堵住了出租管理漏洞，將風(fēng)險(xiǎn)隱患消滅于萌芽狀態(tài)。

3.與時(shí)俱進(jìn)、銳意進(jìn)取，結(jié)合新首鋼三年行動(dòng)計(jì)劃開展制度創(chuàng)新

新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)涵蓋“三區(qū)一廠”（石景山區(qū)、門頭溝區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、首鋼老廠區(qū)），總面積22.3平方公里，是北京城區(qū)內(nèi)最大的成片開發(fā)區(qū)域。2019年2月，北京市發(fā)布《加快新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè) 打造新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃（2019年—2021年）》（簡稱“行動(dòng)計(jì)劃”），力爭到2035年左右，把新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)建成具有全球示范意義的新時(shí)代首都城市復(fù)興新地標(biāo)。行動(dòng)計(jì)劃將打造城市復(fù)興新地標(biāo)與冬奧會(huì)籌辦、老工業(yè)區(qū)有機(jī)更新、綠色高端發(fā)展緊密結(jié)合，堅(jiān)持減量發(fā)展，嚴(yán)控建設(shè)規(guī)模和人口規(guī)模，推廣綠色智能新技術(shù)，培育創(chuàng)新發(fā)展新動(dòng)能，挖掘文化發(fā)展新內(nèi)涵，努力實(shí)現(xiàn)多約束條件下超大城市中心城區(qū)文化復(fù)興、產(chǎn)業(yè)復(fù)興、生態(tài)復(fù)興、活力復(fù)興。

為適應(yīng)未來園區(qū)開發(fā)、招商和運(yùn)營管理的需要，現(xiàn)有土地房屋租賃管理制度和模式必須做出創(chuàng)新調(diào)整，特別是要注重在租賃準(zhǔn)入、價(jià)格調(diào)節(jié)、期限設(shè)定、審批核查等方面進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足未來集團(tuán)利益最大化的目標(biāo)：一是出租業(yè)態(tài)方面，根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，制定下發(fā)了《首鋼北京地區(qū)土地房屋出租業(yè)態(tài)管控負(fù)面清單》，迎合新首鋼高端綠色發(fā)展需要，堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)房屋出租負(fù)面清單業(yè)態(tài)。二是租期管理方面，規(guī)定未經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)不得簽訂長期土地房屋租賃協(xié)議（合同），原則上土地房屋出租期限不超過五年。三是租金管理方面，按照市場(chǎng)化原則，參照集團(tuán)層面的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格，通過公開招租、競爭性談判、評(píng)估等方式確定實(shí)際出租價(jià)格。四是出租合作征集方面，根據(jù)北京市國資委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市屬國有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對(duì)外合作經(jīng)營管理的通知》（即京國資發(fā)〔2018〕21號(hào)文）的有關(guān)規(guī)定，形成《首鋼集團(tuán)有限公司北京地區(qū)土地房屋管理實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定》。自該制度實(shí)施以來，首鋼及下屬各單位在北交所掛牌出租房屋面積48161平方米，采取網(wǎng)絡(luò)競價(jià)、招投標(biāo)、競爭性談判、綜合評(píng)議等遴選方式確定承租方，完成出租簽約面積12524平方米。五是出租安全管理方面，提出了對(duì)出租房屋在建筑、消防、治安等方面的安全要求和環(huán)保要求，同時(shí)建立了多部門現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合檢查、專項(xiàng)督查、日常巡查等多層次管控方式。六是在風(fēng)險(xiǎn)防控方面，明確提出要規(guī)范承租方的評(píng)估選擇，對(duì)承租方的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和信用情況等進(jìn)行充分調(diào)查，選擇資信可靠、具備履約能力的承租方，嚴(yán)禁將一般性生產(chǎn)辦公房屋出租給自然人。此外，為保證制度設(shè)計(jì)的靈活性和可操作性，園區(qū)內(nèi)因融資、品牌塑造、產(chǎn)業(yè)優(yōu)選及承租方投入較大資金用于裝修改造等特殊事項(xiàng)，在租期確需突破規(guī)定期限，或租金低于本區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格的，經(jīng)集體討論決策后可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定對(duì)于未來新首鋼園區(qū)深化招商、培植新產(chǎn)業(yè)、構(gòu)筑創(chuàng)新+科技的高端產(chǎn)業(yè)鏈有著十分重要的正向激勵(lì)作用。

（二）放管結(jié)合，自主靈活，不斷深化以提升資產(chǎn)管理能力為核心的“放管服”管控機(jī)制

土地房屋是承載各類業(yè)態(tài)、培植新生產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵載體，對(duì)于這類重要的空間資源，必須要堅(jiān)持新發(fā)展理念，進(jìn)一步解放思想，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行甄別，對(duì)新型業(yè)態(tài)加大扶植，因地制宜，量身定制放權(quán)、監(jiān)管、服務(wù)新思路、新框架、新模式。簡單而言，放權(quán)就是把租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營權(quán)下放至更貼近市場(chǎng)、對(duì)市場(chǎng)變化更敏感的二級(jí)單位，使其租賃決策更加便捷、調(diào)整更加靈活；監(jiān)管就是“劃紅線、管規(guī)則、抓落實(shí)”，通過定期、定性、定量的評(píng)價(jià)監(jiān)督，使具有租賃決策權(quán)的單位不敢，也不能盲目租賃、隨意租賃，杜絕利益輸送和國有資產(chǎn)流失；服務(wù)就是在搭建土地房屋租賃管控體系時(shí)注重踐行群眾路線，通過走基層、下現(xiàn)場(chǎng)等方式，真正了解基層在土地房屋租賃中存在的問題并加以解決。“放管服”機(jī)制的搭建與實(shí)施對(duì)于土地房屋綜合管理人員同樣是一道必須逾越的難關(guān)，必須重點(diǎn)抓好“四個(gè)提升”，即提升能力素質(zhì)、提升服務(wù)水平、提升系統(tǒng)合力、提升廉潔自律水平，從而帶動(dòng)資產(chǎn)管理能力的全面升級(jí)。

1.建立動(dòng)態(tài)調(diào)整、適度合理的區(qū)域租賃指導(dǎo)價(jià)格

針對(duì)市委巡視組提出的部分企業(yè)通過低價(jià)出租土地房屋或出售國有資產(chǎn)等方式向外部輸送利益的問題，除在制度層面強(qiáng)化租賃審批和管控外，首鋼還以自然年為單位，定期發(fā)布區(qū)域租賃指導(dǎo)價(jià)格，作為各下屬產(chǎn)權(quán)單位對(duì)外出租的價(jià)格依據(jù)。該指導(dǎo)價(jià)格旨在加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，引導(dǎo)規(guī)范各下屬產(chǎn)權(quán)單位租賃行為，提高租金收益，避免低價(jià)出租，使出租價(jià)格與市場(chǎng)水平相適應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)首鋼土地房屋租賃健康有序發(fā)展。

一是通過對(duì)不同區(qū)域、不同類型的土地房屋租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、統(tǒng)計(jì)、調(diào)查、核算，最終測(cè)算出區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格的合理區(qū)間，供租賃雙方協(xié)商議定租金價(jià)格；租賃雙方可在區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地現(xiàn)狀、房屋裝修、配套設(shè)施、交通便利程度、環(huán)境和物業(yè)管理狀況等因素來確定實(shí)際成交的租金，體現(xiàn)了靈活性。二是對(duì)照土地房屋租賃區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格確定年度出租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，作為全面清理各單位存量低價(jià)出租項(xiàng)目的依據(jù)之一，并針對(duì)每項(xiàng)低價(jià)出租合同形成原因、目前情況進(jìn)行分析，制定低價(jià)出租項(xiàng)目整改方案，通過采取終止合同、提高出租單價(jià)等方式，3年內(nèi)共完成96項(xiàng)低價(jià)出租項(xiàng)目整改，基本解決存量低價(jià)出租問題，體現(xiàn)了針對(duì)性。三是鼓勵(lì)各下屬產(chǎn)權(quán)單位參考首鋼區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合本單位實(shí)際情況及周邊即時(shí)的市場(chǎng)水平，制定本單位土地房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格，作為對(duì)外出租的價(jià)格依據(jù)，通過實(shí)施本單位租賃指導(dǎo)價(jià)格，土地出租單價(jià)2017年比2016年提高了21.4%，2018年比2017年提高了47.1%；房屋出租單價(jià)2017年比2016年提高了13.2%，2018年比2017年提高了26.0%，兼顧市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)提高了出租率和租金收益，體現(xiàn)了實(shí)效性。

2.建立與城市功能定位、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展相適應(yīng)的負(fù)面清單管控模式

建立負(fù)面清單管控模式是土地房屋租賃“放管服”管控機(jī)制的延伸，是優(yōu)化營商環(huán)境、培植高新產(chǎn)業(yè)的重要舉措。隨著北京“四個(gè)中心”功能定位的日益清晰明確，首鋼部分單位土地房屋出租中存在的“三合一”“多合一”、群租群居、住人地下空間、安全消防不符合規(guī)定、違建超建私搭亂建等現(xiàn)象亟須改善；同時(shí)，建設(shè)首都城市復(fù)興新地標(biāo)的目標(biāo)任務(wù)也倒逼首鋼實(shí)施“減量發(fā)展”戰(zhàn)略，嚴(yán)控一切不符合高端綠色發(fā)展要求的業(yè)態(tài)。首鋼通過制定出租業(yè)態(tài)管控負(fù)面清單、安全消防管控負(fù)面清單、環(huán)保管控負(fù)面清單，嚴(yán)格審查續(xù)簽及新簽土地房屋出租合同，加強(qiáng)日常檢查，確保不出現(xiàn)負(fù)面清單所列的項(xiàng)目。具體做法有：

出租業(yè)態(tài)管控負(fù)面清單方面，嚴(yán)控北京地區(qū)用于商業(yè)的土地房屋。參照《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》《北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)房屋出租管理工作的意見》等文件，制定了《首鋼北京地區(qū)土地房屋出租業(yè)態(tài)管控負(fù)面清單》，對(duì)制造業(yè)、批發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育業(yè)、娛樂業(yè)等近10個(gè)行業(yè)提出負(fù)面清單24條，并作出細(xì)節(jié)規(guī)定，如“禁止出租與居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的場(chǎng)所邊界水平距離小于9米的房屋用于餐飲業(yè)”“禁止出租經(jīng)營場(chǎng)所使用面積低于60平方米的房屋用于餐飲業(yè)”等，具備很強(qiáng)的實(shí)操性。

安全消防管控負(fù)面清單方面，嚴(yán)控北京地區(qū)用于居住的土地房屋。參照《北京市防火安全委員會(huì)辦公室關(guān)于印發(fā)“人員居住的出租房屋4.6.6整治標(biāo)準(zhǔn)”的通知》，制定了《首鋼北京地區(qū)土地房屋出租用于居住的安全消防管控負(fù)面清單》，明確了“三合一”場(chǎng)所、出租房屋人均居住面積小于5平方米、出租房屋人員疏散距離超過40米走道寬度小于1.4米的等情況禁止用于出租用于居住。

環(huán)保管控負(fù)面清單方面，嚴(yán)控北京地區(qū)用于制造行業(yè)的土地房屋。參照《北京市工業(yè)污染行業(yè)生產(chǎn)工藝調(diào)整退出及設(shè)備淘汰目錄》，制定了《首鋼北京地區(qū)土地房屋出租從事工業(yè)污染行業(yè)的環(huán)保管控負(fù)面清單》，禁止產(chǎn)權(quán)單位將土地房屋出租給承租單位用于生產(chǎn)工藝調(diào)整退出及設(shè)備淘汰的工業(yè)污染行業(yè)，契合北京市“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)，重在引導(dǎo)一般性制造業(yè)或“散亂污”企業(yè)改變舊有的經(jīng)營方式、努力提升產(chǎn)業(yè)安全環(huán)保水平。

負(fù)面清單模式實(shí)施以來，集團(tuán)總部多部門聯(lián)合對(duì)下屬產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行了集中檢查，取得了良好效果。首鋼建立負(fù)面清單管控模式對(duì)于發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用、鼓勵(lì)非首都功能疏解、補(bǔ)齊區(qū)域配套短板、完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、確保首鋼土地房屋資產(chǎn)安全等具有十分重要的意義。

3.加強(qiáng)對(duì)閑置土地房屋及工商注冊(cè)的審批管控

首鋼在下放土地房屋出租經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)閑置土地房屋，尤其是北京地區(qū)規(guī)劃用地的出租管理，明確規(guī)劃用地原則上不得對(duì)外出租，特殊情況要請(qǐng)示集團(tuán)公司同意后方可對(duì)外出租，出租期限不得超過一年，有效地避免了開發(fā)用地搬遷的難題，減少了開發(fā)用地搬遷成本，并確保了開發(fā)時(shí)序；對(duì)利用房屋進(jìn)行工商注冊(cè)，首鋼同樣進(jìn)行了規(guī)范，對(duì)確需給集團(tuán)公司或二級(jí)經(jīng)營實(shí)體帶來效益的出租項(xiàng)目，根據(jù)用戶的申請(qǐng)，積極配合，提供房屋產(chǎn)權(quán)證書，但要嚴(yán)格履行審批管控，集團(tuán)公司權(quán)屬的經(jīng)集團(tuán)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可提供，其他權(quán)屬單位履行其內(nèi)部的審批流程后方可提供。

對(duì)于政府提升社區(qū)服務(wù)水平，牽頭建設(shè)一批便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，如便利菜站、水店等便民服務(wù)設(shè)施，需要辦理工商注冊(cè)場(chǎng)所證明的，集團(tuán)公司責(zé)成專業(yè)部門協(xié)調(diào)總部各部門，梳理快捷的審批流程，積極協(xié)助各商戶辦理手續(xù)。

（三）多方合作，高效協(xié)同，持續(xù)完善以提升資產(chǎn)安全水平為核心的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

隨著鋼鐵生產(chǎn)主流程外遷河北，當(dāng)前首鋼在北京地區(qū)最大的資源就是土地房屋。為保障土地房屋資產(chǎn)安全，提升不動(dòng)產(chǎn)利用效能，充分發(fā)揮空間資源的物質(zhì)基礎(chǔ)作用，首鋼將提升資產(chǎn)安全水平貫穿于土地房屋租賃全流程中，通過日常檢查、聯(lián)合專項(xiàng)檢查、資產(chǎn)管理評(píng)價(jià)等多種方式全面查擺風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，及時(shí)封堵管理漏洞。首鋼在健全土地房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制中，聚焦檢查暴露出來的問題，圍繞問題、快速響應(yīng)、追根溯源，嚴(yán)肅整改，壓實(shí)土地房屋租賃單位落實(shí)資產(chǎn)安全的主體責(zé)任，促使他們克服盲目出租的沖動(dòng)，主動(dòng)順應(yīng)集團(tuán)“強(qiáng)監(jiān)管、控風(fēng)險(xiǎn)、重整改、補(bǔ)短板”的出租監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范要求，固化推廣有益經(jīng)驗(yàn)做法，持續(xù)優(yōu)化租賃流程管控體系，在制度和實(shí)踐兩個(gè)層面形成良性閉環(huán)，確保每件出租事項(xiàng)都做到依法合規(guī)、手續(xù)齊備、風(fēng)險(xiǎn)可控，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)安全和風(fēng)控水平的全面提升。

1.強(qiáng)化日常檢查

首鋼對(duì)土地房屋出租項(xiàng)目實(shí)施“穿透式、全覆蓋”的日常檢查，將資產(chǎn)安全管理滲透到土地房屋出租風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的日常建設(shè)當(dāng)中，通過事前控制、事中監(jiān)管、事后備查三個(gè)環(huán)節(jié)披露出租中存在的問題，筑牢制度管控、風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)、內(nèi)審監(jiān)察“三道防線”：事前控制聚焦制度落實(shí)，首鋼各下屬產(chǎn)權(quán)單位出租事項(xiàng)必須嚴(yán)格對(duì)照土地房屋相關(guān)管理制度和細(xì)則執(zhí)行，對(duì)合同文本、承租人資質(zhì)、承租人履約能力、租金、租期等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，履行集體決策程序，防范外租風(fēng)險(xiǎn)。事中監(jiān)管強(qiáng)化專業(yè)審批，專業(yè)部門或平臺(tái)公司通過加強(qiáng)政策研究、行業(yè)研究，提高風(fēng)險(xiǎn)研判、識(shí)別能力，關(guān)注業(yè)態(tài)禁限、租金租期、消防安全、環(huán)境保護(hù)等宏觀政策變化對(duì)出租市場(chǎng)的影響，防范由此引發(fā)的租賃資格風(fēng)險(xiǎn)、合同文本風(fēng)險(xiǎn)、租金租期風(fēng)險(xiǎn)，提高出租事項(xiàng)審批的專業(yè)性與前瞻性。事后備查重在整改落實(shí)，集團(tuán)公司資產(chǎn)管理部門根據(jù)各下屬產(chǎn)權(quán)單位土地房屋管理使用季報(bào)，匯總、整理、分析現(xiàn)狀數(shù)據(jù)信息，形成土地房屋租賃情況報(bào)告供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層參考決策，同時(shí)建立日常巡查機(jī)制，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)走訪檢查，引導(dǎo)各單位落實(shí)土地房屋租賃管理責(zé)任，確立領(lǐng)導(dǎo)主責(zé)、專人負(fù)責(zé)的方式，嚴(yán)防以租代管、以包代管等現(xiàn)象發(fā)生。

2.開展多部門聯(lián)合專項(xiàng)檢查

按照首鋼監(jiān)督聯(lián)席會(huì)精神，由集團(tuán)公司紀(jì)檢部門、勞動(dòng)人事部門、資產(chǎn)管理部門成立了聯(lián)合檢查組，針對(duì)不同時(shí)期、不同階段以及對(duì)租賃資產(chǎn)安全不同側(cè)重的要求，對(duì)下屬各產(chǎn)權(quán)單位出租情況開展聯(lián)合專項(xiàng)檢查，著力排查、清理、整治租賃業(yè)態(tài)、消防安全、法律、審計(jì)等各領(lǐng)域安全隱患，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題形成聯(lián)合檢查報(bào)告，列出問題整改清單，明確時(shí)間點(diǎn)、路線圖和整改方式，以查促改，確保將租賃資產(chǎn)安全各項(xiàng)制度、措施落到實(shí)處。

業(yè)態(tài)及消防安全專項(xiàng)檢查整改。以北京市安全隱患大排查大清理大整治專項(xiàng)行動(dòng)為契機(jī)，集團(tuán)公司資產(chǎn)管理部門聯(lián)合安全環(huán)保部門共同行動(dòng)，對(duì)首鋼23家產(chǎn)權(quán)單位、共827項(xiàng)出租點(diǎn)位開展專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查處“三合一”“多合一”、出租房屋、出租大院等場(chǎng)所的電氣線路、群租群居、安全防火等消防安全問題，對(duì)照負(fù)面清單，集中清理不符合出租業(yè)態(tài)規(guī)定、無證無照的承租單位及低端產(chǎn)業(yè)、“散亂污”產(chǎn)業(yè)，累計(jì)開展檢查734次，出動(dòng)檢查人員4480人次，查出并完成整改隱患813項(xiàng)，為優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境、優(yōu)化社區(qū)生活環(huán)境、改善民生做出國有企業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

法務(wù)審計(jì)專項(xiàng)檢查整改。針對(duì)集團(tuán)公司審計(jì)及法務(wù)部門在日常檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，資產(chǎn)管理部門會(huì)同審計(jì)及法務(wù)部門成立專項(xiàng)檢查組，重點(diǎn)檢查出租項(xiàng)目的專業(yè)管理制度執(zhí)行情況；合同是否存在新增長期、低價(jià)出租項(xiàng)目；合同文本是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)等。專項(xiàng)檢查組對(duì)披露出的土地房屋租賃問題追根溯源，緊盯不放，敦促產(chǎn)權(quán)單位嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，進(jìn)行專項(xiàng)整改。

3.建立客觀公正的土地房屋租賃管理評(píng)價(jià)體系

為加強(qiáng)土地房屋出租管理、提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力，首鋼建立了以提升資產(chǎn)價(jià)值和安全水平為核心的土地房屋出租管理評(píng)價(jià)分析體系。首鋼結(jié)合土地房屋管理制度、風(fēng)控制度中的涉租管理流程，先后梳理出7個(gè)評(píng)價(jià)項(xiàng)目，從業(yè)態(tài)、承租方、租金、租期、審批有效性、日常檢查等維度確定指標(biāo)體系，根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略為每個(gè)指標(biāo)分配權(quán)重，從而進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、全方位的評(píng)價(jià)。通過對(duì)出租事項(xiàng)過程監(jiān)測(cè)及事后評(píng)價(jià)，促進(jìn)落實(shí)制度要求，達(dá)到業(yè)務(wù)活動(dòng)的合規(guī)性。2019年，首鋼對(duì)下屬六家產(chǎn)權(quán)單位的出租管理事項(xiàng)進(jìn)行了試評(píng)價(jià)，通過對(duì)出租審批資料、合同手續(xù)的檢查以及面對(duì)面的交流，加深了專業(yè)管理部門對(duì)各單位出租管理實(shí)際情況的了解，從而有針對(duì)性地指出出租管理中的不足，幫助提高出租物業(yè)的經(jīng)營管理水平，并通過資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告和資產(chǎn)年度報(bào)告等方式推廣好的經(jīng)驗(yàn)做法，有效提高全集團(tuán)出租經(jīng)營管理能力和水平。

4.鞏固整改成果，持續(xù)優(yōu)化土地房屋租賃管控體系

首鋼堅(jiān)持把“當(dāng)下改”和“長久立”結(jié)合起來，邊整改邊總結(jié)，研究確立整改復(fù)查、臺(tái)賬管理、效能監(jiān)察等工作機(jī)制，鞏固成果，促進(jìn)土地房屋租賃問題整改抓實(shí)見效。2017年到2018年，首鋼先后對(duì)下屬5家產(chǎn)權(quán)單位涉及土地房屋租賃的問題進(jìn)行督察督辦，對(duì)曾經(jīng)存在低價(jià)出租、長期出租等問題的銷賬點(diǎn)位開展“回頭看”，集團(tuán)公司專業(yè)部門高效協(xié)同，對(duì)重點(diǎn)單位關(guān)鍵整改事項(xiàng)進(jìn)行督辦，對(duì)整改落實(shí)情況、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任人等開展效能監(jiān)察，將監(jiān)督檢查、目標(biāo)考核、整改落實(shí)、問責(zé)追責(zé)有機(jī)結(jié)合起來，層層傳導(dǎo)壓力，確保土地房屋租賃問題標(biāo)本兼治。

在夯實(shí)“兩查一評(píng)、持續(xù)整改”的土地房屋租賃管控制度常態(tài)化的基礎(chǔ)上，首鋼會(huì)定期對(duì)整改事項(xiàng)進(jìn)行梳理、歸納、分析、總結(jié)，利用資產(chǎn)年度報(bào)告等方式推廣成功的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合實(shí)際對(duì)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在每年的權(quán)力清單和風(fēng)控手冊(cè)中補(bǔ)充完善并在集團(tuán)公司推廣試行。經(jīng)試行固化成果后，納入下一年度的制度修訂當(dāng)中，形成持續(xù)優(yōu)化、滾動(dòng)更新的管理模式。

三、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構(gòu)建與實(shí)施效果

（一）經(jīng)濟(jì)效益

首鋼通過構(gòu)建科學(xué)完善的土地房屋租賃管控體系，對(duì)集團(tuán)經(jīng)營實(shí)體出租標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了宏觀指導(dǎo)，基本消除了對(duì)外出租低價(jià)問題，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。自2017年實(shí)施區(qū)域出租指導(dǎo)價(jià)格以來，首鋼土地房屋租賃效益有了明顯的提升。土地出租方面，在土地出租面積逐年減少的情況下，實(shí)現(xiàn)土地租金收入和土地出租單價(jià)的“雙增長”，即土地出租收入由實(shí)施區(qū)域出租指導(dǎo)價(jià)格以前的2258.67萬元提高到2019年的3904.45萬元，增長72.9%；土地出租單價(jià)由實(shí)施區(qū)域出租指導(dǎo)價(jià)格以前的0.14元/平方米/天提高到2019年的0.27元/平方米/天，增長92.9%。

房屋出租方面，2016-2018年在房屋出租面積整體趨于減少的情況下，房屋出租收入和房屋出租單價(jià)同樣雙雙提高，其中：房屋出租收入由實(shí)施區(qū)域出租指導(dǎo)價(jià)格以前的28721.88萬元提高到2019年的42662.13萬元，增長48.5%；房屋出租單價(jià)由實(shí)施區(qū)域出租指導(dǎo)價(jià)格以前的2.58元/平方米/天提高至2019年的3.54元/平方米/天，增長37.2%。

通過構(gòu)建與實(shí)施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，首鋼進(jìn)一步強(qiáng)化了土地房屋內(nèi)部租賃管理，特別是加強(qiáng)了對(duì)改制企業(yè)有償使用首鋼土地房屋的管控力度，取得了良好效果。2016年，首鋼首次與各改制企業(yè)分別簽訂有償使用協(xié)議，通過追繳、續(xù)簽等方式，累計(jì)收取了2003年至今改制企業(yè)使用首鋼土地房屋費(fèi)用共計(jì)18960萬元，改變了以往改制企業(yè)無償或低價(jià)使用國有土地房屋的局面，在嚴(yán)格落實(shí)了國資監(jiān)管要求的同時(shí)，切實(shí)提升了經(jīng)濟(jì)效益。

（二）管理效益

首鋼構(gòu)建與實(shí)施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，解決了集團(tuán)公司對(duì)土地房屋租賃“管什么、放什么”“管得住、放得活”等長期存在的難題，強(qiáng)調(diào)了集團(tuán)公司對(duì)閑置土地房屋和開發(fā)地區(qū)土地房屋的統(tǒng)一管控，對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)通過劃紅線、立規(guī)矩、強(qiáng)檢查、嚴(yán)考核、減流程、釋活力等手段，增強(qiáng)了經(jīng)營實(shí)體的動(dòng)力和活力，解決了過去集團(tuán)公司對(duì)經(jīng)營實(shí)體“一管就死、一放就亂”的難題。自2016年以來，集團(tuán)公司通過日常檢查、專項(xiàng)檢查、效能監(jiān)察、專項(xiàng)督辦，組織完成了北京地區(qū)二級(jí)單位2016年前簽訂120項(xiàng)長期低價(jià)存量合同的整改，四年來未發(fā)生新的長期低價(jià)合同，也沒有發(fā)現(xiàn)受檢單位違反集團(tuán)公司土地房屋管理制度的情況。

首鋼構(gòu)建與實(shí)施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，解決了過去由資產(chǎn)部門對(duì)經(jīng)營實(shí)體出租的土地房屋的單一管理模式，強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)部門、安環(huán)部門、財(cái)務(wù)部門、法務(wù)部門對(duì)經(jīng)營實(shí)體分工負(fù)責(zé)、協(xié)同管理的模式，提高了管理水平、管理能力和管理效率。通過多部門聯(lián)合專項(xiàng)檢查、動(dòng)態(tài)整改，做好事前預(yù)防、事中監(jiān)管、事后補(bǔ)救。2016年以來，集團(tuán)公司對(duì)2016年前因土地房屋出租引發(fā)違法建設(shè)和法律訴訟案件進(jìn)行整改，共整改完成40余項(xiàng)。四年來，首鋼北京地區(qū)未發(fā)生新增因出租土地房屋引發(fā)的違法建設(shè)和法律訴訟案件的情況，出租房屋消防安全、環(huán)保工作經(jīng)受住了2017年北京市“安全隱患大排查大清理大整治”專項(xiàng)行動(dòng)和2019年建國70周年大慶消防安全專項(xiàng)行動(dòng)的考驗(yàn)，未發(fā)生任何事故，切實(shí)維護(hù)首都和首鋼安全穩(wěn)定的發(fā)展局面。

首鋼構(gòu)建與實(shí)施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，緊貼北京市最新產(chǎn)業(yè)定位和京津冀協(xié)同發(fā)展藍(lán)皮書、疏解非首都功能的新要求，強(qiáng)調(diào)利用出租業(yè)態(tài)篩選和培植新興產(chǎn)業(yè)，建立不斷完善、持續(xù)優(yōu)化的管理機(jī)制，通過問題導(dǎo)向，不斷發(fā)現(xiàn)問題、整改問題，總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，持續(xù)充實(shí)到土地房屋租賃管控風(fēng)控手冊(cè)和權(quán)力清單，大膽實(shí)踐、固化成果，不斷完善集團(tuán)土地房屋租賃管理體系和集團(tuán)土地房屋管理制度，實(shí)現(xiàn)預(yù)防、控制、整改、完善等動(dòng)態(tài)閉環(huán)反饋系統(tǒng)，使租賃行為更科學(xué)、更有效、更安全、更可靠。

（三）社會(huì)效益

通過構(gòu)建與實(shí)施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，首鋼在貼合城市總體規(guī)劃、主動(dòng)融入城市發(fā)展、有效推動(dòng)本企業(yè)土地房屋租賃領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，始終把增進(jìn)民生服務(wù)、提升百姓福祉作為發(fā)展的根本目的，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續(xù)。2017年以來，通過實(shí)施“騰籠換鳥”戰(zhàn)略，首鋼集中清退了一批不符合首都功能定位、附加價(jià)值低、環(huán)境不友好、安全隱患多的低端業(yè)態(tài)，將疏解騰退空間優(yōu)先用于民生，先后出租建成近20個(gè)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和菜站，覆蓋古城、八角、楊莊等近十個(gè)社區(qū)，補(bǔ)全補(bǔ)齊百姓生活服務(wù)設(shè)施短板；大力推行便民服務(wù)設(shè)施品牌化、連鎖化，提供規(guī)范化、特色化服務(wù)，滿足百姓“七有”“五性”需要，切實(shí)提高生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)。2018年以來，首鋼充分承擔(dān)國有企業(yè)社會(huì)責(zé)任，將騰退閑置房產(chǎn)以優(yōu)惠價(jià)格出租給屬地街道，共同建設(shè)社區(qū)文化中心、養(yǎng)老服務(wù)驛站、創(chuàng)業(yè)公寓等，服務(wù)更加專業(yè)、多元，為首鋼打造城市綜合服務(wù)商注入新的活力。

此外，通過將基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系持續(xù)深化固化、不斷夯實(shí)完善，首鋼將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和做法陸續(xù)推廣到如貴鋼、通鋼等其他城區(qū)老工業(yè)企業(yè)，利用好首鋼“一業(yè)四地”的優(yōu)勢(shì)，通過集中統(tǒng)一實(shí)施新的國有土地房屋租賃管控體系，篩選、培育符合當(dāng)?shù)毓δ芏ㄎ坏某鲎鈽I(yè)態(tài)，將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)成果更多更公平地惠及更多百姓，為企業(yè)爭取更高層次更深廣度的發(fā)展空間貢獻(xiàn)強(qiáng)大力量。

（此項(xiàng)目榮獲第二十一屆首鋼管理創(chuàng)新成果一等獎(jiǎng)。主創(chuàng)人：王 磊 陳小勇 胡曉陽 李志軍 金 滟甘小青 王 濤 楊 巍 孫祥元）