新常態(tài)下房地產企業(yè)財務風險及防范策略探討

馬傳琴

（廣西北投地產集團有限公司，廣西 南寧 530001）

經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產企業(yè)面臨的問題更加棘手，在市場競爭過程中，企業(yè)必須做好財務風險防范和管控，提高企業(yè)內部財務抗風險能力，保持企業(yè)的市場核心競爭力，逐漸擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

一、房地產企業(yè)的財務風險

1.投資風險

房地產企業(yè)進行項目開發(fā)時，從拿地、規(guī)劃、立項、建設、竣工、交付，需較長時間完成項目開發(fā)。在項目開發(fā)周期內，國家政策的調控、行業(yè)趨勢的變化、城市規(guī)劃的完善、市場行情的變動等，都將對企業(yè)的項目開發(fā)造成直接影響。由于多種不可控因素的疊加，使得項目投資風險上升。

一些房地產企業(yè)進行項目開發(fā)時，對市場調研不夠深入全面、對國家宏觀政策把握不準確，進而產生錯誤的決策投資行為，使得項目投資偏離預期效益。在實際財務管理時，無法有效控制項目開發(fā)投資風險，給企業(yè)造成較大的財務風險與經(jīng)營風險[1]。

2.籌資風險

由于房地產項目開發(fā)特殊性，企業(yè)前期開發(fā)投資時，需投入大量資金。為獲得開發(fā)資金，企業(yè)財務部門需開展融資活動，如申請銀行貸款，獲取相應的開發(fā)資金。在此階段，企業(yè)面臨著籌資風險。若企業(yè)不顧經(jīng)營現(xiàn)狀，沒有對項目開發(fā)風險進行全面評估，盲目地增大籌資金額，將增加企業(yè)的負債率，不利于項目開發(fā)管理，且會降低企業(yè)的整體盈利實力。

房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)過程中，若籌集的項目開發(fā)資金無法在預期的時間內回款，致使資金占用時間過長，一旦出現(xiàn)銀行斷貸的問題，則會對企業(yè)財務造成巨大影響，使得企業(yè)陷入財務困境，影響到企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展。

3.營運風險

在房地產項目開發(fā)過程中，營運風險是企業(yè)財務管理的重點。在實際營運過程中，資金回款作為主要財務風險之一，直接影響到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。鑒于房地產商品的特殊性，在銷售過程中，由于多重因素的疊加，使得商品房銷售不佳，無法在預期開發(fā)周期內回款，增加了企業(yè)的整體經(jīng)營風險。

通過對房地產企業(yè)的負債率進行分析可知，我國多數(shù)房地產企業(yè)的負債率較高。在項目開發(fā)過程中，無論供、產、銷哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能延長資金回款周期，使得企業(yè)的償債能力下降，增加企業(yè)的財務負擔。若企業(yè)無法及時償還銀行債務，將對企業(yè)的市場信譽產生直接影響，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

二、房地產企業(yè)財務風險防范現(xiàn)狀及問題分析

1.內控制度不健全

企業(yè)內控制度的可行性與科學性，直接影響到企業(yè)發(fā)展與項目開發(fā)。部分房地產企業(yè)內控制度不健全，無法支撐企業(yè)整體業(yè)務的開展，不利于企業(yè)長遠經(jīng)營[2]。

2.決策流程不嚴謹

房地產項目的投資涉及資本較大，只有科學嚴謹?shù)臎Q策流程，才可規(guī)避投資風險，提高項目開發(fā)的經(jīng)濟性。由于個別企業(yè)的決策流程不嚴謹，無法保證決策的可靠性，給后續(xù)財務管理造成很大風險，無法保證項目開發(fā)的經(jīng)濟收益。

3.資本結構不合理

企業(yè)資本結構，直接影響到項目投資活動。部分企業(yè)為降低經(jīng)營風險，提高資金抗風險能力，使得資本結構過于保守，無法滿足現(xiàn)代市場的項目開發(fā)需求，影響到企業(yè)發(fā)展壯大。

三、房地產企業(yè)財務風險防范策略

1.完善內控制度，突出風險管理

在復雜多變的市場背景下，為有效提升房地產企業(yè)的財務風險管理水平，應當對企業(yè)內控制度進行合理完善，為財務風險控制提供制度保障。在內控制度完善健全過程中，企業(yè)必須嚴格依照國家法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，并結合企業(yè)開發(fā)項目的特點，對企業(yè)財務內控制度進行有效完善，突出戰(zhàn)略風險管理，完善企業(yè)財務內控監(jiān)督機制、健全內控治理結構，使得內控制度可發(fā)揮出一定效力。

在突出財務風險管理時，不僅需強化領導層與管理層的風險意識，同時需突出對員工的風險培訓，保證全體職工具備一定的風險危機意識。通過對工作崗位職責、權利進行清晰界定，使得全體職工自覺參與風險內控工作，營造出財務內控工作場域，有效控制企業(yè)項目開發(fā)的財務風險，提高企業(yè)的整體抗風險能力[3]。

2.構建決策流程，強化財務控制

商場如戰(zhàn)場，企業(yè)領導的決策，直接影響到企業(yè)的發(fā)展存亡。在競爭激烈的房地產市場背景下，企業(yè)必須構建科學嚴謹?shù)臎Q策流程，充分發(fā)揮出內控機制運行優(yōu)勢，對市場風險、開發(fā)風險進行主動識別，進而做出科學正確的項目決策，保證項目開發(fā)的經(jīng)濟收益。

為保證項目決策科學性，應當組建專項的投資決策小組，由企業(yè)主要領導與核心骨干組成，對市場發(fā)展走向、行業(yè)發(fā)展趨勢、國家政策法規(guī)進行綜合全面考量，進而對貸款、稅務、開發(fā)、建設、銷售等工作進行量化評估，完成對項目可行性分析評價，并以此構建科學的決策流程。

在項目投資決策時，須突出財務內控管理，分析項目投資風險，以及項目投資與企業(yè)財務的戰(zhàn)略規(guī)劃契合度，能否保證項目開發(fā)，契合企業(yè)財務戰(zhàn)略規(guī)劃方案。若項目投資與企業(yè)財務戰(zhàn)略內控目標存在一定偏離，必須對兩者無法契合的原因進行深入研究，并找出問題誘發(fā)因素，及時對其問題進行處理。

在企業(yè)開展項目投資時，應當積極探索投資后期的評價機制，即開展項目決策事后評價，對項目的投資開發(fā)實際情況進行績效考核，及時發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)存在的隱患，進而主動識別，并調整投資計劃，調動職工的工作熱情，保證投資項目的穩(wěn)定有序建設，最終達到項目決策的預期開發(fā)經(jīng)濟效益[4]。

3.調整資本結構，優(yōu)化資金配置

企業(yè)資金周轉率越高、自由現(xiàn)金流越多，則可保證企業(yè)具有更強的風險防范能力。但在房地產企業(yè)發(fā)展壯大時，不可為提升風險防范能力，不去主動發(fā)展壯大，丟失市場份額。為此，企業(yè)應當對資本結構進行合理調整，對企業(yè)開發(fā)資金進行科學配置，有效提高企業(yè)資金的利用效率。在資本結構調整工作開展時，應當主動拓寬融資渠道，并遵循成本效益原則，對企業(yè)融資規(guī)模進行科學控制，進而達到資本結構調整預期效果。

在企業(yè)資金配置方案優(yōu)化時，應當突出財務預算風險管理工作，開展精細化財務預算管理，保證企業(yè)資金得到科學配置，使得各個部門、單位，主動參與到財務預算管理工作中，對企業(yè)財務預算進行有效控制，杜絕資金短缺風險的發(fā)生。在預算管理過程中，應主動規(guī)避相關資金配置方案存在的風險。與此同時，在企業(yè)財務預算管理工作進行時，可將財務資金預算與項目開發(fā)目標進行結合，以保證項目投入與產出達到預期比例，依據(jù)二者的量化指標變化，及時對企業(yè)項目開發(fā)資金進行配置調整，有效提升企業(yè)資金的整體使用效率。

4.構建風控體系，優(yōu)化內控環(huán)境

企業(yè)在開展財務風險內控時，為優(yōu)化內控環(huán)境，應當構建科學高效的風險預警體系。通過風控體系與內控環(huán)境的相互融合，為企業(yè)經(jīng)營提供風險防火墻。在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產企業(yè)經(jīng)營開發(fā)不僅需要構建完善的現(xiàn)代企業(yè)治理結構、科學的管理機制、嚴謹?shù)臉I(yè)務流程、專業(yè)的人才團隊、準確的數(shù)據(jù)資料，同時還需要搭建現(xiàn)代化風控體系，對企業(yè)經(jīng)營中存在的隱性風險進行主動識別，保證風控體系具有很好的風險預警能力，可協(xié)助企業(yè)很好應對經(jīng)營風險，保證企業(yè)的整體經(jīng)營穩(wěn)定性。

企業(yè)在財務內控環(huán)境優(yōu)化時，應當對財務數(shù)據(jù)、信息、報表進行綜合全面評估，進而識別財務信息中潛在的風險，并及時做出風險預測，消除財務管理風險，保證企業(yè)項目開發(fā)管理的可行性。在企業(yè)風控體系運行時，需建立財務監(jiān)測分析指標機制，依循企業(yè)經(jīng)營的實際特點，對企業(yè)自身的償債能力、負債能力、營運能力、獲利能力等指標，開展重點監(jiān)測評估，并設定相關風險預警閾值，避免出現(xiàn)較大的財務風險，影響企業(yè)的整體經(jīng)營發(fā)展。在日常工作開展過程中，要及時對其數(shù)據(jù)進行指標量化處理，消除可能發(fā)生的財務管理風險。

在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，需形成強大穩(wěn)定的風險免疫系統(tǒng)，即在風控體系識別出相關風險后，可第一時間對問題進行解決處理，以消除風險隱患，避免類似風險的二次發(fā)生。為提高企業(yè)風險應對實力，可合理應用財務大數(shù)據(jù)技術，對以往的風險應對案例進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析。基于風險發(fā)生的邏輯規(guī)律，對企業(yè)經(jīng)營管理進行動態(tài)監(jiān)測，杜絕企業(yè)出現(xiàn)重復犯錯行為，不斷優(yōu)化企業(yè)的財務風險內控環(huán)境。

四、結語

本文對房地產企業(yè)的財務風險與防范對策進行了論述，說明了財務風險的特殊性，并對企業(yè)防范財務風險的措施進行了系統(tǒng)的闡述，旨在強調房地產企業(yè)資產結構優(yōu)化、內控制度完善、風控體系建構的重要性。