房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程項目管理分析

王江南

摘要：隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到了越來越多的關注。在建設項目中，項目管理起著關鍵作用。本文從建設項目管理的含義出發(fā)，分析當前建設項目管理中存在的問題，并提出了房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中的具體對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);建筑工程;項目管理

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設項目中的項目管理工作實際上是從項目前期準備開始到竣工驗收階段的管理工作。這項工作必須在整個工程建設過程中予以重視。對于目前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，能否做好項目管理將對行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極其嚴重的影響。因此，可以從開發(fā)管理等幾個方面提高房地產(chǎn)項目的管理水平，加強質(zhì)量控制，明確權責，合理規(guī)劃管理，科學管理。

1項目管理概述

建設項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中需要明確幾個概念，而項目管理需要一定的開發(fā)管理和規(guī)劃管理的協(xié)助和支持。開發(fā)管理是企業(yè)項目管理過程中的重要環(huán)節(jié)，是對項目工程進行監(jiān)控的關鍵。實現(xiàn)發(fā)展管理需要對各方面進行規(guī)劃和管理。房地產(chǎn)工作的組織管理部門主要是工程部，它涵蓋了很多方面，包括一系列建設工程的質(zhì)量監(jiān)控和相應的合同監(jiān)控。規(guī)劃管理主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建設和設計之前進行的規(guī)劃工作，是對新建項目的前期成本進行監(jiān)控。規(guī)劃體系的建立對整個項目的規(guī)劃管理有一定的影響，可以對當前的規(guī)劃管理水平和規(guī)劃設計產(chǎn)生影響。在項目建設過程中，有必要開展施工管理工作。對于每一項施工工作的每一部分，項目管理的每個部門都要負責確保房地產(chǎn)日常工作的正常運行。在具體的施工過程中，施工模式也有一定的差異。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在明確施工差異的基礎上，保證施工項目的速度和質(zhì)量要求，在控制成本的基礎上，完成項目進度。

2 建筑工程項目管理存在的問題

2.1安全管理問題

在建設項目的物業(yè)管理過程中，仍然存在安全管理不到位的情況。通過近年來工程施工事故的發(fā)現(xiàn)，施工原因引起的事故在全國行業(yè)事故中排名第三，說明施工事故發(fā)生的概率高于其他行業(yè)事故。雖然我們不能避免事故，但是可以采取措施減少事故的發(fā)生。事故發(fā)生的主要原因是工程安全管理存在漏洞，施工人員和承包商安全意識不強，導致安全管理出現(xiàn)問題。同時，承包商不重視安全管理。為了控制生產(chǎn)資金，往往減少對安全設備的投資或偷工減料，這充分說明承包方安全管理意識不強。另外，施工人員的安全意識不強，進而增加了項目風險，嚴重影響了施工效果。

2.2施工質(zhì)量管理問題

目前，房地產(chǎn)公司之間的競爭非常激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，就必須樹立良好的口碑，必須引起重視。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對施工質(zhì)量安全管理不夠重視，往往為了節(jié)約成本和減少施工材料的數(shù)量，從而造成質(zhì)量安全管理問題。目前，工程質(zhì)量是否合格已成為許多人關注的焦點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行社會監(jiān)督下的建設時，必須重視施工質(zhì)量管理。只有把質(zhì)量控制好了，公司的信譽才會提高，發(fā)展才會更順利。

2.3權責混亂，責任不清

目前，房地產(chǎn)公司讓監(jiān)理單位負責設計建設項目的施工方案。房地產(chǎn)開發(fā)使用的管理方法之間的相互監(jiān)督業(yè)主委托主管，構建階段是交給主管，這樣會有建設單位管理混亂，監(jiān)管單位和其他單位在最后，他們會互相推卸責任，造成權責混亂，職責不清。

2.4規(guī)劃管理問題

合理規(guī)劃施工方案。在第一階段，公司會要求設計公司對建筑進行規(guī)劃和設計。為了獲得經(jīng)濟利益，一些企業(yè)往往忽視質(zhì)量問題。第二階段是在第一階段的基礎上進行的。如果第一階段工作做得不好，第二階段就會出現(xiàn)問題。因此，合理的規(guī)劃設計方案對建筑施工至關重要。

2.5開發(fā)管理問題

做好開發(fā)管理工作是必要的。如果在房地產(chǎn)開發(fā)階段出現(xiàn)問題，可能無法進行后續(xù)建設，甚至被政府嚴格叫停。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做好開發(fā)管理工作也非常重要。

3房地產(chǎn)建筑工程項目管理措施

3.1 提高安全管理水平

目前，房屋安全質(zhì)量是否高是大家都關注的問題。房地產(chǎn)公司在項目管理過程中一定要注意住房安全，為人們提供一個安全的居住場所。

3.1.1 作好成本管理

施工企業(yè)應建立完整的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)，確保施工前期的總投資與預算相同，使建筑能夠獲得更高的經(jīng)濟效益。

3.1.2 作好安全管理

對于一些正在施工的項目，有必要提高安全意識，讓所有施工人員意識到安全的重要性，分析施工需求，為其配備配套的安全設施和設備。

3.1.3 作好施工管理

探索施工中的隱患，制定整改方案，確保人身安全。對材料的質(zhì)量也要仔細控制，對材料要嚴格審核。如果材料有問題，一定不要讓其進入施工現(xiàn)場，每一個環(huán)節(jié)都要認真記錄和規(guī)劃，提高建筑材料的質(zhì)量。

3.2 加強質(zhì)量控制

3.2.1 培養(yǎng)施工人員施工質(zhì)量意識

施工企業(yè)應定期開展施工技術教育培訓課程，加強施工人員的專業(yè)理論知識，全面提高其綜合素質(zhì)水平，從而提高施工項目的質(zhì)量。

3.2.2 建立健全質(zhì)量管理條例

施工企業(yè)要建立健全與質(zhì)量有關的管理制度，規(guī)范施工人員的行為，使施工項目具有較強的安全性和較高的質(zhì)量。

3.2.3 更新質(zhì)量管理理念

施工管理者需要及時更新自己的質(zhì)量管理理念，不斷豐富自己的專業(yè)知識，這樣才能保證施工質(zhì)量。

3.3 明確權責

3.3.1 監(jiān)理單位的權責

房地產(chǎn)企業(yè)與監(jiān)理單位合作時，必須核查監(jiān)理單位是否合法。在簽訂合同時，有必要明確每個人的權利和責任。

3.3.2 工程部的權責

施工企業(yè)應該根據(jù)公司的年度計劃制訂各施工部門的年度計劃和執(zhí)行方案，隨時作好被公司監(jiān)督與檢查的準備。

3.3.3 施工部門的權責

任何一個建筑施工部門都應該明確自己擁有哪些責任及權利，并在完成任務的同時使所有環(huán)節(jié)相互連接，進而確保施工質(zhì)量。

3.3.4 施工人員的權責

施工人員必須熟練掌握與施工有關的知識與技術，努力發(fā)揮自身特長，有效完成所有施工任務。

3.4 合理規(guī)劃管理

房地產(chǎn)公司一定要做好規(guī)劃和管理工作，用科學的方法對委托設計單位進行測試，然后挑選優(yōu)秀的專員進行合作，與專員進行溝通。在建筑施工過程中，要合理規(guī)劃材料，做好審核檢查工作，按照規(guī)定的程序?qū)Ω鱾€環(huán)節(jié)進行施工和管理，形成合理科學的管理模式。特別是在進行施工規(guī)劃和管理時，必須認真負責，嚴格檢查施工材料，科學控制施工成本，明確施工材料與施工成本的關系，在合理的條件下對施工項目進行規(guī)劃和管理。從而促進建筑施工的順利進行。

3.5 有效合理的開發(fā)管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想使建設項目順利開展，就必須做好開發(fā)管理工作，規(guī)范操作程序，運用科學的管理方法，保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)開發(fā)信息不僅要及時、準確，而且要科學、有序、循序漸進地實施。只有這樣才不會影響現(xiàn)場施工。因此，房地產(chǎn)公司在開發(fā)建筑項目時，首先要明確開發(fā)信息是否準確，如果信息準確，就可以進行下一步的開發(fā)設計。其次，要制定合理的開發(fā)管理計劃，保證房地產(chǎn)項目的順利進行。最后，合理修改開發(fā)設計，使房地產(chǎn)開發(fā)項目更高效地運行。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視項目管理，嚴格控制安全問題、施工質(zhì)量問題、職責不清、規(guī)劃管理問題、開發(fā)管理問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應制定有序合理的項目管理計劃，提高企業(yè)聲譽，使企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻

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