不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理制度初探

□徐君花，呂青云

（1.農(nóng)安縣不動產(chǎn)登記中心 吉林 長春 130200；2.農(nóng)安縣國土資源局巴吉壘國土資源所 吉林 長春 130200）

1 我國不動產(chǎn)質(zhì)量管理制度的現(xiàn)狀

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國不動產(chǎn)交易市場越來越火熱，隨之而來的是不動產(chǎn)交易市場中存在的問題。為了維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全性和合法性，確立關(guān)于不動產(chǎn)登記法律制度的基本框架，我國現(xiàn)已在《物權(quán)法》初步規(guī)定了“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，結(jié)束了不動產(chǎn)交易市場中無法可依的現(xiàn)象。

“不動產(chǎn)”是中國人最重要的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成要素，甚至已經(jīng)成為家元素的重要組織單位，因此從國家到省、市、地方任何關(guān)于不動產(chǎn)制度的改革，都深刻影響著每個(gè)中國家庭。不動產(chǎn)要素中的不動產(chǎn)登記是個(gè)體不動產(chǎn)管理的最終環(huán)節(jié)，保證登記過程和登記質(zhì)量不斷提高、獲得更大程度的尊重和滿意，是各級人民政府在對城市精細(xì)化治理過程中亟待探討的課題。登記過程是在政府專門的不動產(chǎn)登記場所錄入、辦理相關(guān)不動產(chǎn)的過程；登記質(zhì)量是在錄入、辦理過程中通過不同主體的辦理，保證個(gè)體能夠迅速滿足相關(guān)訴求，有效提升人民群眾對不動產(chǎn)工作的滿意度，提高人民的整體生活水平。

2 我國不動產(chǎn)質(zhì)量管理制度存在的問題

2.1 相關(guān)法律法規(guī)不完善

雖然我國已在《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)質(zhì)量管理制度有了初步的規(guī)定，但由于我國涉及的不動產(chǎn)種類較多且每個(gè)地區(qū)都有屬于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理登記方式，大多數(shù)市、縣級城市國土資源部并沒有積極設(shè)立房地產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)，很難做到統(tǒng)一。此外，國家相關(guān)部門頒布的不動產(chǎn)管理制度相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章雜亂無序，其中不動產(chǎn)相關(guān)登記制度至少有6 種，包括房屋登記、土地所有權(quán)登記等，使不動產(chǎn)質(zhì)量管理制度體系一直處于雜亂無章的狀態(tài)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)將不動產(chǎn)管理制度體系做到轉(zhuǎn)型統(tǒng)一，同時(shí)提出相應(yīng)的處理措施。我國不動產(chǎn)原來已形成的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)資料庫非常龐大且登記格式、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，例如林業(yè)、土地、房屋之前形成的相關(guān)基礎(chǔ)信息不盡相同，且大部分不動產(chǎn)相關(guān)登記資料已經(jīng)缺失。如果對當(dāng)前不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)信息進(jìn)行系統(tǒng)化、全方位統(tǒng)計(jì)，技術(shù)要求高，任務(wù)量艱巨；對于不同不動產(chǎn)登記的各部門制度不夠完善，溝通難度大，很難實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)共享資源，從而直接影響整個(gè)不動產(chǎn)登記管理，也影響人民群眾對不動產(chǎn)登記信息整合的滿意度[1]。

2.2 不動產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)量存在弊端

第一，體現(xiàn)在制度和程序的規(guī)范性上。制度和程序上不斷完善，將在一定程度上有效提高不動產(chǎn)登記管理的質(zhì)量。第二，體現(xiàn)在不動產(chǎn)登記相關(guān)人員的服務(wù)質(zhì)量上。服務(wù)質(zhì)量是檢驗(yàn)一個(gè)部門服務(wù)效能和服務(wù)水平的重要指標(biāo)，特別是服務(wù)效能將綜合檢驗(yàn)整個(gè)相關(guān)部門的業(yè)務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，服務(wù)水平是綜合檢驗(yàn)整個(gè)服務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)水平。但當(dāng)前不動產(chǎn)登記質(zhì)量存在問題多、矛盾大、服務(wù)滿意度不高等問題。

不動產(chǎn)登記中的老問題和新問題不斷交織，加之不同歷史問題和疑難問題的反復(fù)疊加，導(dǎo)致在不動產(chǎn)登記管理中不斷涌現(xiàn)出新的問題，集中表現(xiàn)在以下3 個(gè)方面。第一是建設(shè)部門、管理部門和登記部門之間存在溝通不暢；第二是相關(guān)窗口服務(wù)人員的服務(wù)難以做到讓群眾滿意，特別是服務(wù)態(tài)度難以滿足要求；第三是特殊問題難以做到有效辦理[2]。

不動產(chǎn)登記管理中滿意度不高，導(dǎo)致整個(gè)不動產(chǎn)登記過程存在嚴(yán)重的問題。問題多和矛盾大反饋到實(shí)際就是服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)滿意度不高，從而導(dǎo)致群眾對整體情況滿意度較低。

3 提高我國不動產(chǎn)質(zhì)量管理的方式方法

不動產(chǎn)登記管理是我國提高民生福祉的重要工作和重要進(jìn)程，是提高人民群眾獲得感和幸福感的重要體現(xiàn)。因此，各級政府要從政策、程序和服務(wù)等方面著手，標(biāo)本兼治，綜合提高我國不動產(chǎn)質(zhì)量管理水平。當(dāng)然，我國不動產(chǎn)質(zhì)量管理建設(shè)不僅需要政府的強(qiáng)化和完善，還需借助不同層次和不同方面的社會力量進(jìn)行有效監(jiān)督和強(qiáng)化，以保證整個(gè)不動產(chǎn)登記質(zhì)量管理工作可以在自我提升的同時(shí)，有效接受外部的監(jiān)管和強(qiáng)化，綜合提升我國不動產(chǎn)登記管理的質(zhì)量和效能[3]。

3.1 制定完善我國不動產(chǎn)登記的制度和流程

黨的十八大后，我國不動產(chǎn)登記大幅度改革，但由于歷史問題和矛盾突出，導(dǎo)致我國在不動產(chǎn)登記中存在制度不能滿足人民群眾實(shí)際需要的情況。對此，要在各級政府指導(dǎo)下不斷完善相關(guān)制度，創(chuàng)新工作載體和工作流程，提高工作的滿意度和效率，提高對不動產(chǎn)登記管理的重視程度。在此基礎(chǔ)上，還要不斷優(yōu)化和完善流程，特別是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)和農(nóng)村不動產(chǎn)應(yīng)做到具體問題具體分析，不能“一刀切”。因此，制定和完善我國不動產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度是規(guī)范不動產(chǎn)登記管理方案的關(guān)鍵，在制度設(shè)計(jì)和實(shí)施上要符合人民群眾的根本利益，符合我國不動產(chǎn)管理的根本原則[4]。

3.2 優(yōu)化完善我國不動產(chǎn)登記的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容

服務(wù)是不動產(chǎn)登記管理的核心，服務(wù)滿意度的高低直接關(guān)系到我國不動產(chǎn)登記管理的實(shí)效性和規(guī)范性。因此要求在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)層次和服務(wù)質(zhì)量3 個(gè)方面進(jìn)行有效提升和強(qiáng)化。

（1）服務(wù)內(nèi)容是服務(wù)工作的核心，服務(wù)內(nèi)容的翔實(shí)與否將會影響人民群眾滿意度，因此要求在服務(wù)中不斷提高服務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平，引導(dǎo)他們提升服務(wù)能力和服務(wù)意識。首先強(qiáng)化專業(yè)素養(yǎng)的學(xué)習(xí)，針對復(fù)雜的不動產(chǎn)登記問題，可以通過服務(wù)將矛盾緩解；其次是強(qiáng)化專業(yè)服務(wù)能力的學(xué)習(xí)，打破傳統(tǒng)窗口服務(wù)模式進(jìn)行面對面服務(wù)；再次是轉(zhuǎn)變思維觀念，在思想中形成“為人民服務(wù)”的思維定式，并將其有效轉(zhuǎn)化到服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式中。

（2）服務(wù)層次是針對不同服務(wù)對象和服務(wù)人群要使用不同的服務(wù)方式方法，特別是農(nóng)村地區(qū)，更應(yīng)通過提升服務(wù)質(zhì)量來提高人民群眾的綜合滿意度。

（3）服務(wù)質(zhì)量是在解決服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)層次的基礎(chǔ)上，對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化和完善，特別是針對由于不動產(chǎn)帶來的歷史問題和遺留問題，要加強(qiáng)問題引導(dǎo)，及時(shí)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行溝通，保證整個(gè)過程的完備性，有效提高人民群眾的滿意度和認(rèn)可度。

3.3 強(qiáng)化各部門和各人員的責(zé)任擔(dān)當(dāng)

強(qiáng)化各部門和各人員的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，首先從工作機(jī)制著手，建立相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確相關(guān)責(zé)任和職責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)小組工作職責(zé)是負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)中央、省、市有關(guān)不動產(chǎn)登記管理建設(shè)工作的部署和要求，統(tǒng)籌部署不動產(chǎn)登記管理建設(shè)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作職責(zé)是負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)不動產(chǎn)登記管理領(lǐng)導(dǎo)小組工作要求，推進(jìn)不動產(chǎn)登記管理建設(shè)工作，對各成員單位不動產(chǎn)登記管理建設(shè)工作實(shí)施統(tǒng)籌、調(diào)度、指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位工作職責(zé)是要將企業(yè)和群眾的滿意度和獲得感作為衡量工作成效的標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、對標(biāo)一流，嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，著力構(gòu)建上下聯(lián)動、緊密協(xié)作、齊抓共管的工作新格局，全力打造具有特色的不動產(chǎn)登記管理品牌。

①建立聯(lián)席會議機(jī)制。聯(lián)席會議由不動產(chǎn)登記管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)工作需要不定期召開，會議主要研究解決各成員單位在不動產(chǎn)登記管理建設(shè)中遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。議題由各成員單位提出，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室決定。②完善考核評議機(jī)制。建立優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理考核評價(jià)機(jī)制，廣泛開展服務(wù)滿意度測評，做好實(shí)施方案貫徹落實(shí)情況的跟蹤檢查和綜合評估，實(shí)行月通報(bào)、季考核、年評議，各責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和牽頭部門定期對優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理工作進(jìn)行調(diào)度和會商。③健全監(jiān)督問責(zé)機(jī)制。實(shí)行日常檢查和定期考評制度，對優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理工作落實(shí)到位、積極作為、成效明顯的，建議優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理領(lǐng)導(dǎo)小組予以通報(bào)表揚(yáng)；對工作落實(shí)不及時(shí)、不到位或進(jìn)展緩慢的地方單位及負(fù)責(zé)人，建議優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行通報(bào)批評；對損壞不動產(chǎn)登記管理情節(jié)嚴(yán)重的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅追究責(zé)任。④建立信息通報(bào)機(jī)制。建立協(xié)調(diào)有效的信息管理體系，加速內(nèi)部信息的傳遞，不動產(chǎn)登記管理建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將定期以工作簡報(bào)形式，及時(shí)、真實(shí)地對不動產(chǎn)登記管理建設(shè)中的工作動態(tài)、典型做法以及經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)進(jìn)行通報(bào)。

4 結(jié)論

不動產(chǎn)登記管理涉及每個(gè)中國人的切身利益，涉及每個(gè)中國個(gè)體的財(cái)產(chǎn)管理。因此，在主觀和客觀上都要求完善對不動產(chǎn)登記的相關(guān)管理，提高對不動產(chǎn)的相關(guān)研究。應(yīng)從以下3 個(gè)方面做好相關(guān)工作，以此全面加強(qiáng)我國不動產(chǎn)的登記管理工作：一要不斷提升制度的完善精神和完善意識；二要不斷提升服務(wù)的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，特別是人員的素質(zhì)水平；三要不斷提高每個(gè)服務(wù)人員和工作人員的主體責(zé)任意識，全方位提高不動產(chǎn)管理水平。