城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響探究

□胡小虎，席鵬飛，方佳麗

（武漢紡織大學 湖北 武漢 430000）

城鎮(zhèn)化對經(jīng)濟增長的推動作用十分明顯，成為我國經(jīng)濟快速轉(zhuǎn)型的新動力，也成為擴大內(nèi)需的重要推動力。改革開以來，我國城市空間擴大了2～3 倍，但是仍然無法滿足新一代城鎮(zhèn)居民的需求。在城鎮(zhèn)化進程中，城市規(guī)模發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生變化。城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價格呈正相關關系，城鎮(zhèn)化水平越高，房地產(chǎn)價格也越高[1]。恩格斯指出，城鎮(zhèn)化導致的人口流入造成房地產(chǎn)短缺，住房供給不足，房租價格大幅提升。國內(nèi)很多學者認為城鎮(zhèn)化是推動房地產(chǎn)價格上漲的重要原因，但存在空間差異性，城鎮(zhèn)化對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響最大，中部次之，西部地區(qū)最?。淮蟪鞘谐擎?zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響不顯著，中小城市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格相互作用。

1 城鎮(zhèn)化的界定

城鎮(zhèn)化是一個內(nèi)涵豐富的概念，不但表現(xiàn)在經(jīng)濟方面，也是資源不斷向城市集中的過程，涉及經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)、社會保障等方方面面，因此需要對城鎮(zhèn)化的構成要素進行細化分類。根據(jù)其對房地產(chǎn)價格的影響，將新型城鎮(zhèn)化分為人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟城鎮(zhèn)化、空間城鎮(zhèn)化、社會生活城鎮(zhèn)化4 種。

1.1 經(jīng)濟城鎮(zhèn)化

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，一個區(qū)域的資源必然向中心城市集中，因此城市經(jīng)濟的發(fā)展水平必然提高，由此帶來更多內(nèi)需，從而帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，進而形成一種良性循環(huán)。經(jīng)濟城鎮(zhèn)化主要反映了城鎮(zhèn)在建設過程中經(jīng)濟建設水平的發(fā)展狀況，主要包括該地區(qū)在一定地理區(qū)域內(nèi)匯集和生產(chǎn)方式逐步趨向于城鎮(zhèn)經(jīng)濟特征的過程。

1.2 人口城鎮(zhèn)化

人口城鎮(zhèn)化主要指農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、流動的過程。具體來說，隨著我國戶籍制度放開，一部分農(nóng)村戶籍的勞動力在滿足條件后，將戶籍改為城鎮(zhèn)居民，并在城市穩(wěn)定發(fā)展，從而使城市戶籍或者常住人口數(shù)量逐漸增加，新增人口占比不斷提高[2]。

1.3 空間城鎮(zhèn)化

空間城鎮(zhèn)化主要指城鎮(zhèn)化建設過程中，相關城市空間和城市面積擴大。主要指農(nóng)村土地逐漸被分割、占用，用于新城區(qū)的建設，以滿足城市發(fā)展的過程。

1.4 社會生活城鎮(zhèn)化

社會生活城鎮(zhèn)化主要指新增城鎮(zhèn)人口在城鎮(zhèn)化進程中對于新生活方式的適應情況。由于城鎮(zhèn)新增人口在進入城市生活后，生活習慣、生活觀念、收入水平、居住條件等都發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變，所以城鎮(zhèn)新增人口對新環(huán)境的適應情況也在一定程度上反映了城鎮(zhèn)化進程的質(zhì)量。社會對于新增人口在教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、生活補助等方面的社會保障能否達到相應的要求，也是反映新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要指標。

2 城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格影響的傳導機制

伴隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，我國房地產(chǎn)價格也迅速上升。根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000—2021年，全國平均房地產(chǎn)價格從2 000 元/m2上漲到10 000 元/m2，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲在很大程度上影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展?，F(xiàn)行經(jīng)濟體制下，大部分人買房都是采用“首付+貸款”的模式，這又加深了國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的難度，更是在一定程度上造成房地產(chǎn)價格不會下跌的預期，房地產(chǎn)價格上漲已經(jīng)成為一個關系民生福祉的問題。要解決房地產(chǎn)價格上漲的問題，就要明晰房地產(chǎn)價格上漲背后的原理，從4 個角度出發(fā)，探究城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響。

2.1 經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響

研究表明，城鎮(zhèn)化是促進經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。從需求方面看，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，首先，體現(xiàn)在提高居民收入水平上。根據(jù)流動性偏好理論，居民收入提高，消費水平和投資性動機隨之提高。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，將會進一步提升居民的可支配收入及銀行存款。人們隨著銀行儲蓄量上升，在居住方面的生活需求也會進一步提高。因此居民收入和房地產(chǎn)價格之間存在一定內(nèi)在聯(lián)系。其次，居民儲蓄的提升也會使居民考慮如何使自己生活之外的多余資金能夠保值。目前我國金融產(chǎn)品并不豐富，投資渠道的選擇性不多，房產(chǎn)投資由于土地稀缺，風險較小，自2000年以來房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升等因素，房地產(chǎn)市場成為高收入群體的主要投資渠道，因而引起房地產(chǎn)投資性需求的增加。從供給方面看，城鎮(zhèn)化進程將促使生產(chǎn)要素聚集，房地產(chǎn)供給增加。隨著城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進，城市二三產(chǎn)業(yè)比重增加，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口主要從事一些技術含量較低的勞動密集型行業(yè)，而與房地產(chǎn)相關的建造業(yè)往往會占據(jù)相當大的比重，城市的房地產(chǎn)相關企業(yè)可以獲得快速發(fā)展，房地產(chǎn)供給能量提高。因此，經(jīng)濟城鎮(zhèn)化會對房地產(chǎn)市場的供給和需求帶來顯著的影響[3]。

2.2 人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響

人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是城鎮(zhèn)化過程的典型結(jié)果，這種轉(zhuǎn)移不僅是城市人口規(guī)模的增加，城鎮(zhèn)人口密度也隨之增長。在這個過程中，城鎮(zhèn)化帶來的城鎮(zhèn)人口數(shù)量上升將會直接影響城市房地產(chǎn)市場的需求。首先，人口城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響體現(xiàn)在房地產(chǎn)剛性需求的增加方面。由于傳統(tǒng)觀念影響，居民由農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)后，買房成為必然要解決的問題之一，新增的城鎮(zhèn)人口需要相應量的住房，這一部分需求屬于剛性需求。其次，戶籍制度也在一定程度上增強了房地產(chǎn)需求的拉動效應。現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元戶籍制度下，為了獲得和城市居民同等的醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等公共服務，人們會采取在城市購買住房的方式獲得城市戶籍，進一步提高房地產(chǎn)的需求。因此，城鎮(zhèn)化本身會通過城市人口數(shù)量的增加及城市規(guī)劃升級來提高房地產(chǎn)消費性需求，從而增加房地產(chǎn)的總需求量。

2.3 空間城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響

城鎮(zhèn)化是城市擴張的一個過程，在城鎮(zhèn)化進程中，一部分農(nóng)業(yè)用地被轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，即空間城鎮(zhèn)化在一定程度上會擴大城市的建設空間，隨之而來的是對房地產(chǎn)市場供給的增加。政府通過征地等方式擴大城市外延，其中一部分用來作為房地產(chǎn)開發(fā)，促進了房地產(chǎn)供給量的提高。但是由于土地資源的不可再生性，土地供應短期內(nèi)供給無彈性和長期內(nèi)供應不足，這是造成高房價的原因之一。

此外，城鎮(zhèn)化推進過程中，城市建設質(zhì)量也在不斷提高，城市空間形態(tài)優(yōu)化升級，生活配套基礎設施不斷完善，也會刺激房地產(chǎn)需求量增加，引起房地產(chǎn)價格上漲[4]。

2.4 社會生活城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的影響

新型城鎮(zhèn)化不僅是人口數(shù)量的城鎮(zhèn)化，更體現(xiàn)在城鎮(zhèn)生活質(zhì)量的提高，如何保障大量城市“新居民”能夠享受到社會資源與經(jīng)濟發(fā)展帶來的福利是一個重要問題，包括醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、公共基礎設施等諸多方面。這些方面也會對房地產(chǎn)價格帶來影響，這也是我國房地產(chǎn)價格區(qū)域化明顯的重要原因。不同城市之間對人口的吸引力是不同的，城鎮(zhèn)化水平越高的城市，對人口的吸引力越大，越多的人口流入又能帶動當?shù)馗鱾€行業(yè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平更加完善，形成一個良性循環(huán)。在此過程中，房地產(chǎn)需求也會進一步拉升，房地產(chǎn)價格也隨之升高。因此，良好的城市生態(tài)環(huán)境對房地產(chǎn)市場也存在一定的影響。

3 政策建議

城鎮(zhèn)化是國家經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路，西方發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率達到80%以上，截至2020年我國城鎮(zhèn)化率為60%，預計到2030年我國的城鎮(zhèn)化率將達到75%。城鎮(zhèn)化是一個必然的過程，但是房地產(chǎn)價格上漲是一個必然要解決的問題，不能讓房地產(chǎn)價格過快上漲成為經(jīng)濟發(fā)展的阻力。

3.1 增加城鎮(zhèn)住房供給，改變房地產(chǎn)市場供需不平衡

從短期來看，增加城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的供給并不能達到滿足所有移居城市的新增人口的要求，即不能使房地產(chǎn)價格下降。但是，從長期來說，增加房地產(chǎn)市場供給仍然是一條有效途徑，只有改變房地產(chǎn)市場的供需關系，才能解決房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的問題。從中長期來說，政府可以加快保障房、公租房的建設，在一定程度上緩解新增城鎮(zhèn)人口的住房壓力。同時，還應該加大城市棚戶區(qū)的改造力度，在有限的時間、空間內(nèi)最大程度地提高住房供給。

3.2 提高房產(chǎn)稅

增加房產(chǎn)稅也是緩解城市房地產(chǎn)價格畸高的措施之一。我國房地產(chǎn)價格始終居高不下的原因之一就是“炒房團”的存在。部分城市高收入階層將手中閑余資金投入樓市，以期未來房地產(chǎn)價格上漲帶來收益。提高房產(chǎn)稅可以減少房地產(chǎn)投資的收益，打擊“炒房團”的積極性，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需失衡。

3.3 加快城鄉(xiāng)一體化建設，改變城鄉(xiāng)二元格局

新型城鎮(zhèn)化強調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以人為本，并不是為了建設城鎮(zhèn)而拋棄農(nóng)村。如今，城鎮(zhèn)化建設穩(wěn)步推進，農(nóng)村建設也應當加大力度，改善農(nóng)民生活條件，完善農(nóng)村基礎設施建設，打破二元結(jié)構，推動城鄉(xiāng)一體化建設。我國一線城市發(fā)展迅速，生活消費水平快速提升，但是三四線小城市的發(fā)展與周圍農(nóng)村區(qū)域仍然聯(lián)系緊密。加快推進城鄉(xiāng)一體化建設，縮小城鄉(xiāng)之間的生活差距，也有助于緩解城市住房壓力，改變城市房地產(chǎn)市場價格上漲的趨勢。