長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理研究

張宇馳

[摘 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，城市化的發(fā)展給社會(huì)帶來(lái)了較大的變化，而在城市化的發(fā)展中，越來(lái)越多的年輕人留在大城市中奮斗和拼搏，租房的需求不斷加大。近兩年我國(guó)爆發(fā)的“蛋殼公寓”事件給公寓行業(yè)帶來(lái)了一個(gè)較大的提醒，如何做好長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理就成為其中的重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)概述、長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的要點(diǎn)以及我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展前景等方面進(jìn)行分析，可以為我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展提供參考意見(jiàn)。

[關(guān)鍵詞]長(zhǎng)租公寓企業(yè);運(yùn)營(yíng)管理;重資產(chǎn)模式;輕資產(chǎn)模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.36.105

1 前言

進(jìn)入21世紀(jì)，全球化經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，而在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，東南沿海城市的經(jīng)濟(jì)得到快速的發(fā)展，尤其是在北、上、廣、深等城市中，越來(lái)越多的年輕人選擇在一線城市工作和居住，為我國(guó)一線城市的租房事業(yè)發(fā)展提供了有利條件。由于我國(guó)的租房行業(yè)起步較晚，加上市場(chǎng)混亂等因素導(dǎo)致其長(zhǎng)租公寓企業(yè)亂象較多，同時(shí)也引爆了大量嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展中常見(jiàn)的問(wèn)題提出相應(yīng)的管理方案，可以促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2 長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)概述

在我國(guó)的長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展中，由于其長(zhǎng)租行業(yè)的公寓企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致我國(guó)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)存在問(wèn)題，而現(xiàn)今隨著我國(guó)的公寓行業(yè)的發(fā)展，其運(yùn)營(yíng)的模式也逐漸發(fā)展起來(lái)，加上我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模增加，加上金融支持力度不斷增加，進(jìn)而讓我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段，下面對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

首先，我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)按照資產(chǎn)持有方式可以分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式。所謂的重資產(chǎn)模式主要是企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中利用開發(fā)購(gòu)買的方式持有資產(chǎn)開展租賃業(yè)務(wù)，一般都是跟集中模式結(jié)合開展運(yùn)營(yíng)，而輕資產(chǎn)模式主要是企業(yè)不實(shí)際持有房屋的所有權(quán)，是通過(guò)跟房主簽訂租賃合同獲得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。這兩種模式的運(yùn)營(yíng)各有不同，采用重資產(chǎn)的模式可以獲取地產(chǎn)與房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益，并具有較強(qiáng)的自主運(yùn)營(yíng)權(quán)，不擔(dān)心房東違約，而且其運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流比較確定，有利于企業(yè)形成品牌優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮品牌效益，但是也存在一定的缺陷，這種運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)的資金、運(yùn)營(yíng)和裝修要求較高，其租金的上漲空間有限，會(huì)限制企業(yè)的擴(kuò)張。而輕資產(chǎn)模式對(duì)資金的需求較低，減少資金風(fēng)險(xiǎn)，且租金具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比較有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是這種模式會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)自主性受到一定限制。

其次，長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)商上也分集中模式和分散模式。集中模式主要是指以物理范圍內(nèi)集中的房屋進(jìn)行出租，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化裝修對(duì)外出租。分散模式主要是以物理范圍上分散的房屋作為出租物，企業(yè)通過(guò)購(gòu)置或租賃獲得房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)裝修進(jìn)行對(duì)外出租。集中模式的運(yùn)營(yíng)可以進(jìn)行統(tǒng)一化管理，并能夠降低管理成本，提高管理效率;同時(shí)也能夠提高設(shè)施和空間的利用率，同時(shí)也能夠創(chuàng)造更多的運(yùn)營(yíng)拓展空間，有利于培育品牌文化。但是集中模式在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中獲取客戶有限，其客戶增長(zhǎng)率較慢，同時(shí)其對(duì)房屋的地點(diǎn)要求較高，如果地理位置比較偏難以快速出租，而分散模式可以選擇的房源比較多，可以滿足不同客戶的需求，其運(yùn)營(yíng)的方式也比較專業(yè)，客戶的增長(zhǎng)率較快，但是這種模式難以集中進(jìn)行裝修改造，成本較高，加上房源分布較為分散，難以集中，在后期也會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)奪房源的問(wèn)題。

3 長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的要點(diǎn)

3.1 加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提高精細(xì)化管理

在長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，加強(qiáng)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提高其精細(xì)化管理水平是其中的重要內(nèi)容。眾所周知，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中，由于我國(guó)很多運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)化水平不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致較多的長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷的現(xiàn)象，這就對(duì)社會(huì)造成了較大的不良影響。因此，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)中，要強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性，針對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，并根據(jù)其分析提出相應(yīng)的解決方案，這樣可以提高企業(yè)的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理水平;同時(shí)在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，要提高其專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，并不斷優(yōu)化其運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)運(yùn)營(yíng)模式中的缺點(diǎn)盡量避免，并培育其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以提高運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。此外在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，建立健全精細(xì)的資金支付和收取計(jì)劃以及整體收房出房的決策框架，這樣可以提升資金安排對(duì)盈利的貢獻(xiàn)，并統(tǒng)籌考慮經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，避免盲目收房出房，提高長(zhǎng)租公寓企業(yè)的精細(xì)化管理水平。

3.2 降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理成本

在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，降低運(yùn)營(yíng)管理成本也是其中的重點(diǎn)，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，有些企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平還較為落后，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)管理的成本較高，影響運(yùn)營(yíng)管理水平的提升。因此，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，首先要健全長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)，在傳統(tǒng)的企業(yè)中，其運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)老化，這時(shí)在運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)中可以通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、裝修和配置，并利用信息技術(shù)和科學(xué)技術(shù)將企業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行流程化和信息化，通過(guò)這種一站式的運(yùn)營(yíng)管理方式，可以將公司與租戶之間建立信息化聯(lián)系，并借助信息化的流程提高其運(yùn)營(yíng)管理的效率，進(jìn)而降低公司的成本;同時(shí)在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，要完善長(zhǎng)租公寓公司運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)的功能和后臺(tái)服務(wù)，根據(jù)現(xiàn)今社會(huì)的發(fā)展和年輕人的需求，對(duì)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的功能進(jìn)行完善;同時(shí)要改變以往的服務(wù)態(tài)度，提高其服務(wù)水平，并建立統(tǒng)一的調(diào)配管理體系，對(duì)公司內(nèi)部的閑置房源資源進(jìn)行統(tǒng)籌，并提高其使用效率，進(jìn)而降低公司的運(yùn)營(yíng)管理成本，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 制定科學(xué)的發(fā)展路徑

在長(zhǎng)租公寓公司的管理運(yùn)營(yíng)中，制定科學(xué)的發(fā)展路徑也是其中的重要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中其市場(chǎng)較為混亂，其亂象較多，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中大多數(shù)較為雜亂無(wú)章，缺乏科學(xué)的發(fā)展路徑，影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的良性發(fā)展。因此，在我國(guó)長(zhǎng)租公寓公司的運(yùn)營(yíng)管理中，其管理模式根據(jù)不同的方式有四種管理模式，不同的管理模式對(duì)企業(yè)的發(fā)展也有不同的影響，這時(shí)在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，要對(duì)公司自身的經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行評(píng)估，并充分衡量公司自身的財(cái)務(wù)能力和管理能力，根據(jù)公司的發(fā)展情況選擇不同的運(yùn)營(yíng)模式，這樣可以提高公司的運(yùn)營(yíng)管理水平。此外在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的思想也發(fā)生變化，要及時(shí)對(duì)長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)進(jìn)行分析和研究，針對(duì)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理方案，這樣既可以為企業(yè)制定科學(xué)的發(fā)展路徑，也可以提高長(zhǎng)租公寓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.4 制定完善的長(zhǎng)租公寓企業(yè)的制度

在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，制定完善的管理制度也是其中的關(guān)鍵。在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，其管理制度不健全也是其中的一個(gè)重要因素，因此，在長(zhǎng)租公寓的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，要完善和創(chuàng)新企業(yè)的管理制度，根據(jù)企業(yè)管理的實(shí)際情況規(guī)范其規(guī)章制度，并將每個(gè)運(yùn)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)落實(shí)到每個(gè)管理人員的身上，這樣可以提高運(yùn)營(yíng)管理人員的責(zé)任感和工作積極性。同時(shí)在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，可以學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合公司實(shí)際情況，制定具有特色的運(yùn)營(yíng)管理方案，例如可以學(xué)習(xí)國(guó)外的REITS模式。并在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，要?jiǎng)?chuàng)新其運(yùn)營(yíng)管理方式，利用一些自媒體方式對(duì)公司進(jìn)行宣傳，例如抖音、短視頻以及微博話題等，既可以增大企業(yè)的品牌力度，也可以提高長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理效率。故此，完善和健全長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理制度，并利用新的傳媒方式進(jìn)行宣傳，這樣可以促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)向著新的方向發(fā)展。

4 我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展前景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)也得到了快速的發(fā)展和進(jìn)步，而在長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展中，國(guó)有企業(yè)的介入可以不斷規(guī)范我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展。近幾年，我國(guó)就鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局房屋租賃業(yè)務(wù)，借助國(guó)有企業(yè)的資源、實(shí)力以及規(guī)范等方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)房租租賃行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，這樣可以引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展的能力和責(zé)任，同時(shí)借助國(guó)有企業(yè)的資源能夠穩(wěn)定國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)，這樣可以提高長(zhǎng)租公寓行業(yè)的環(huán)境，同時(shí)國(guó)有企業(yè)可以設(shè)置一些政策和稅收優(yōu)惠等，這樣可以讓房租租賃市場(chǎng)向著規(guī)?；蛯I(yè)化方向經(jīng)營(yíng)。除此之外，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，其發(fā)展呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，在不同的環(huán)節(jié)和階段，各個(gè)行業(yè)都介入到長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展中，并利用信息技術(shù)和高科技等對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展進(jìn)行創(chuàng)新，這樣可以構(gòu)建良性可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)格局。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在我國(guó)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)的發(fā)展中，其運(yùn)營(yíng)管理模式存在較大的問(wèn)題，加上長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)混亂，管理亂象較多，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展存在較多的問(wèn)題。因此，在長(zhǎng)租公寓的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，要?jiǎng)?chuàng)新和健全其運(yùn)營(yíng)管理模式，提高其精細(xì)化管理水平，同時(shí)要深度挖掘長(zhǎng)租公寓發(fā)展的潛力，降低其運(yùn)營(yíng)管理成本，并對(duì)長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)其評(píng)估確定其科學(xué)發(fā)展路徑，這樣可以為我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展提供更好的策略，從而規(guī)范我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展。

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