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    日本房地產(chǎn)泡沫崩盤啟示錄

    2021-12-13 08:35:10三爺
    投資與理財 2021年11期
    關(guān)鍵詞:房價泡沫日本

    三爺

    阿瓊是北京寫字樓里面的一個普通白領(lǐng),在這個城市掙扎又不失倔強地前行,看著飆升的房價和干癟的積蓄,心里充滿著矛盾,心有不甘地憤憤道,如果能早出生個七八年就好了。

    終于,在國家的限購限貸的政策下,房價降溫了,阿瓊終于決定用父母一輩子的積蓄,加上自己的收入,買一套房子。從此,背上了重重的房貸,每個月收入的百分之七八十都搭進去了,而自己只能收緊腰帶過日子。

    事實上,這樣的情況在中國太常見了,最新的數(shù)據(jù)顯示,居民收入接近一半都用來還房貸,一線城市更甚。其實,早在30年前,日本人早就經(jīng)歷此種劫難,并且失去了20年的發(fā)展。

    今天我要給大家講的是“日本房地產(chǎn)泡沫的故事”,也許聽聽別人家的故事,我們才能更清晰和理智地去判斷,自己家的故事更多的是讓我們顧影自憐。

    往事并不如煙,時代變遷,人性不變,不同的國家、不同的階層、不同的時代,在所有的不同之中,人性往往是共通的。而所有房地產(chǎn)危機的爆發(fā),背后都是人性的貪婪與恐慌。

    日本的經(jīng)濟奇跡

    從20世紀60年代開始,日本經(jīng)濟成為發(fā)展速度最快的國家,向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復興的形象,被稱為“日本奇跡”。在80年代初期,日本連續(xù)趕超意大利、法國、英國和德國,成為亞洲第一經(jīng)濟強國和僅次于美國的世界第二經(jīng)濟強國,并且取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。

    美國人的銀行、超市,甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。日本經(jīng)濟進入了令人炫目的鼎盛時期,但在空前繁榮的背后,一場危機正在醞釀當中。

    “廣場協(xié)議”:陰謀?陽謀?

    從1979年底到1984年底,為了治理通脹,美聯(lián)儲開始大幅加息,美元匯率上漲了近60%,美元過強導致美國對外貿(mào)易逆差大幅增長。

    為了改變這種處境,1985年,美國老大哥開始把自己的小弟叫到一起,美、日、德、法、英簽訂了“廣場協(xié)議”,小弟們一致同意幫助美國老大哥讓美元貶值,以緩解美國大幅逆差以及美元的升值壓力。然而站在歷史的角度看,日本應(yīng)該感到細思極恐,美國當時的目的還是為了打擊自己最大的債權(quán)國—日本,而當時日本仿佛并沒有意識到已經(jīng)陷入美國老大哥的圈套。

    于是,果然如美國所愿,廣場協(xié)議之后,日元的升值幅度最大,三年間升值了86.1%。日元的國際地位提升,日本對外投資進行擴張,但與此同時,日本經(jīng)濟也已經(jīng)埋下了泡沫破滅的炸彈。

    日本房地產(chǎn)泡沫開啟

    日元升值,外需開始變?nèi)?,日本政府開始將重點轉(zhuǎn)移到國內(nèi),想要通過提高內(nèi)需促進經(jīng)濟。

    于是乎,從1986年到1987年,日本連續(xù)5次降息,大量的錢開始涌入到經(jīng)濟中,在低利率以及流動性過剩的背景下,大量資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。資金的逐利性以及人性的貪婪就此展開,居民開始紛紛買股買房。

    于是,股價扶搖直上,地價暴漲,但是當時日本國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%,房地產(chǎn)發(fā)展的空間有限。于是,一個巨大的泡沫正在誕生。

    日本房地產(chǎn)泡沫的狂熱

    日本房價經(jīng)歷泡沫開始、泡沫形成、泡沫變大,這中間有著多股勢力在推波助瀾,似乎都想著能從這個巨大的蛋糕上分得一杯羹。

    第一股勢力,也是最強大的推手,那就是銀行。

    在泡沫面前,銀行也開始慢慢失去理智,放任風險的變大,甚至于忽視、無視風險的存在,在房價持續(xù)上漲階段,銀行業(yè)低估房地產(chǎn)作抵押的貸款所含的風險,甚至發(fā)放無抵押的信用貸款(是不是感覺和美國2008年的次貸危機很像)。

    1984—1989年, 銀行的房貸年均增長率為19.9%,遠遠超出了同一時期9.2%的貸款增速。而當時,日本企業(yè)購入土地所需資金大部分來自銀行貸款。于是惡性循環(huán)開始,房產(chǎn)、股票不斷增值,借款人抵押物也不斷增值,籌集到的資金也不斷增加?;I集的資金又不斷投入到房產(chǎn)和股票,循環(huán)往復,房價不斷推高,股市不斷上漲。于此對應(yīng)的是地價高、股價高,企業(yè)完全脫離實體經(jīng)濟增長,泡沫日益膨脹。

    第二股勢力,國際熱錢。

    這些錢的嗅覺是非常靈敏的,在世界各個國家尋找最優(yōu)收益的可能性。在當時的日本,簽訂廣場協(xié)議之后,日元每年保持5%的升值水平,這意味著國際資本只要持有日元資產(chǎn),可以通過匯率變動,獲得5%以上的匯兌收益。敏銳的國際資本迅速進來,在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入,加劇了日元升值壓力,導致股價和房價快速上漲,從而吸引了更多的國際資本進入日本投機,泡沫越吹越大。

    第三股勢力,國內(nèi)的投機資本。

    隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),日本的地價開始瘋狂飆升。1985年到1988年,東京地價增長了近2倍。當時,僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格,制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。然而同一時期,日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲,已經(jīng)嚴重影響到了實體工業(yè)的發(fā)展。

    建筑用地價格過高,使得許多工廠企業(yè)難以擴大規(guī)模,過高的地價也給政府的建設(shè)帶來了嚴重的阻礙,高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟離實體經(jīng)濟越走越遠。

    當時的泡沫到底嚴重到什么程度?最明顯的是,從1984年,也就是泡沫經(jīng)濟開始的前一年到1990年,房價從40萬日元/平米上漲到了190萬日元/平米,短短六七年時間房價翻了近5倍。而東京地價更甚,從1984年的146萬日元/平米,上漲到了1990年的916萬日元/平米,算下來翻了6倍有余。當時日本的中產(chǎn)階級就算是40年不吃不喝,也買不起100平米的房子。

    看到這,我好像理解了日本年輕人消極怠工的心態(tài),不愿意結(jié)婚,不愿意生孩子,因為反正不管怎么努力,也買不起房,于是混混日子算了。

    很多人可能會想,日本人難道沒有察覺風險的來臨嗎?對于居民和企業(yè)來說,當時已經(jīng)完全沉浸在美麗的神話之中,相信“土地不會貶值”,日本人多地少,堅信土地稀缺,相信“東京房價不會下跌”。奠定這一神話崇拜基礎(chǔ)的,是日本過去十幾年強勁的經(jīng)濟增長,在日本看來,取代美國成為世界第一經(jīng)濟強國似乎不遠了。

    為這一神話推波助瀾的,還有一種信念,即政府會永遠支持房地產(chǎn)。日本只有一個東京,吸引著全國乃至全球的人口流入,站在世界的中心,怎會有泡沫破裂的擔憂?

    這就好像阿瓊始終倔強地相信,北京的房價不會降一樣吧?

    日本房地產(chǎn)泡沫破裂

    神話終究是神話,當雪崩發(fā)生的時候,沒有一片雪花會認為是自己的責任。在房地產(chǎn)最后瘋狂的時刻,日本的地價總額增量是其GDP的1.19倍,意味著日本地價一年的增幅就超過了日本全國所有行業(yè)制造的財富。然而,很多日本人民還沉浸在夢中,不愿意醒來。

    在股市和房市雙重的泡沫壓力下,日本政府選擇主動擠泡沫,最終股市、房市先后破裂。

    1990年,日本股市率先崩盤,造成了大量的企業(yè)裁員。為了生存,企業(yè)開始售賣資產(chǎn),拋售房產(chǎn)。被裁掉的員工因無力還貸,開始棄供,銀行大量壞賬。大量房產(chǎn)棄給了銀行,銀行開始拍賣房產(chǎn)。1991年,房地產(chǎn)泡沫破裂,大城市房價直接腰斬,小城市房價下跌20%~30%。

    那日本政府是否采取了挽救措施呢?做了,但這些措施不但沒能挽救房地產(chǎn),反而成了房地產(chǎn)泡沫破裂的催化劑。當時,日本嚴控房地產(chǎn)貸款,基本上就停止了房地產(chǎn)貸款;提高房地產(chǎn)稅收,兩年之內(nèi)的房地產(chǎn)交易被苛以重稅;收緊貨幣,銀行連續(xù)加息。一開始,日本政府沒有意識到擠泡沫會產(chǎn)生如此大危害,如果提前知道,可能政策會有所變化。

    日本失去的二十年

    房產(chǎn)暴富不過黃粱一夢,1991年,島國樓市決堤,房價一瀉千里,隨著泡沫破裂,企業(yè)資產(chǎn)負債表惡化,銀行不良資產(chǎn)率上升,政府債臺高筑,大量銀行和地產(chǎn)企業(yè)倒閉。日本家庭的資產(chǎn)急劇縮水,當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧,跌到現(xiàn)在還未回血,每年還要交著沉重的賦稅,財富效應(yīng)隨之消失。

    日本經(jīng)濟更是萎靡不振,20年間,日本年均GDP增速只有0.75%,陷入長達20年的持續(xù)衰退。日本政治影響力下降,超級大國夢破滅。

    時隔20年之后,在安倍經(jīng)濟學的刺激下,日本經(jīng)濟才開始有了回暖的跡象,不過付出的代價是慘痛的。

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