人力資本與中國房價

徐琳

摘要：本文采用中國大陸31個省份2002-2018年的面板數(shù)據(jù)，采用雙向固定效應(yīng)模型實證研究人力資本水平對城市房價的影響及非線性特征。主要的結(jié)論有：大專及以上文化程度比例每上升1個單位，城市住房價格上漲約0.568%;在城市發(fā)展水平更高的城市，人力資本對房價的影響更為顯著。

關(guān)鍵詞：人力資本;房價

一、引言與文獻(xiàn)綜述

自2003年以來，中國房價經(jīng)歷了快速的增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2003年的2359元/平漲到了到2018年的8736.9元/平，這16年的房價上漲了3.7倍。與此同時居民收入水平也在不斷增加，但房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增長速度。國際上大都市的房價收入比通常在8：1左右，2018年發(fā)布的我國35個重點城市房價收入比，基本全部超過此數(shù)值（袁帥，2019）。過高的房價嚴(yán)重脫離了人們的購買能力，而且對城市發(fā)展和社會穩(wěn)定都會產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是當(dāng)前房價的高漲阻礙了人力資本的積累（李廣昊等，2019）。劉廣平等（2018）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格對人力資本存在非線性的影響，具體而言房價對人力資本的影響在擠出效應(yīng)和集聚效應(yīng)的共同作用下呈現(xiàn)出先下降后上升的U型關(guān)系。李輝等（2019）認(rèn)為房價收入比上漲減弱了流動人口長期居留意愿;張佐敏基于中國35個大中城市的實證分析發(fā)現(xiàn)房價上漲將“驅(qū)逐”城市就業(yè)人口，這樣就會減少人力資本的積累。而丁輝卻得出了截然相反的結(jié)論，他認(rèn)為高房價會刺激人的自我發(fā)展，從而加速一個地區(qū)的人力資本積累。

那么房價高速增長是由什么推動的呢？就目前研究來看，大多數(shù)學(xué)者主要以某一類影響因素為視角，就經(jīng)濟因素而言，有土地供給（Wu等，2017）、城市發(fā)展水平（高婧2018）、土地財政制度（唐云峰2018）、土地空間資源錯配（韓立彬和陸銘，2018）、土地供給彈性（張鵬，高波，2018）和收入水平（魏蘭葉2019）等。就社會因素而言，人口結(jié)構(gòu)（徐建煒等2012）以及人口流動（魏蘭葉，2019）等。對于房價影響因素的研究有很多，本文比較感興趣的是人力資本對中國房價有什么影響。

人口因素究竟是如何影響房價的上漲呢？學(xué)者們從不同角度進行研究給出了答案。首先就人口結(jié)構(gòu)而言，徐建煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)中國少年人口的撫養(yǎng)比例的提高會帶來房價上漲，而老年人口撫養(yǎng)比例的增加恰恰相反。陳國進等（2013）則認(rèn)為老邊人口撫養(yǎng)比例的上升也是推動房價上漲的動力之一，只是這一動力會隨著老齡化程度的加重而減弱并逆轉(zhuǎn)。其次人口流動也會對推動房價上漲（魏蘭葉，2019），外來務(wù)工人員和高人才的遷入都會增加剛需房的需求，其影響機制是外來人口很可能通過影響高技能勞動者的收入與遷入地的企業(yè)與工廠來間接影響城市房價，（李嘉楠等，2017）。從人力資本角度出發(fā)，羅孝玲等（2015）認(rèn)為人力資本水平對各區(qū)域的房價均具有顯著正向推動作用，并且在各區(qū)域呈現(xiàn)出一定程度差異。陳斌開等（2016）基于微觀家戶數(shù)據(jù)，實證研究發(fā)現(xiàn)人力資本規(guī)模擴張和空間集聚，是造成房價上漲兩個核心特征的重要原因。

二、經(jīng)驗事實

本文認(rèn)為，人力資本是房價上漲的一個重要的動力。自中國政府于1999年實行“大學(xué)擴招”政策以后，我國的高等教育規(guī)模開始擴大，上升速度也在加快。根據(jù)數(shù)據(jù)1999—2018年，普通高的教育招生人數(shù)由154萬人增加到790萬人，20年間上升了410%;與此同時畢業(yè)生數(shù)也從1999年的84萬增加到2018年的753萬，增長率超過788%。另外我們發(fā)現(xiàn)本科生招生人數(shù)和畢業(yè)人數(shù)在20年間的都在增加，且本科招生人數(shù)增長3倍，本科畢業(yè)人數(shù)增長了7.7倍。以上，我們可以發(fā)現(xiàn)本科畢業(yè)生數(shù)和畢業(yè)生數(shù)同商品房價有同步趨勢，這很難以“巧合”解釋。因此，我們猜測兩者之間會有一定的密切聯(lián)系。

大學(xué)生畢業(yè)以后更傾向于走向大城市需找工作，伴隨著畢業(yè)人數(shù)的迅速增加，這些人力資源自然會快速向大城市集聚，形成空間上的集聚效應(yīng)。城市高人力資本人口一般具有較高的收入水平，會有穩(wěn)定的預(yù)期，選擇在城市購房，定居，因而形成了對住房的“剛需”。由基本的供求理論，住房需求的增加必然會推動房價的上漲。此外高人力資本的集聚，對城市環(huán)境和城市公共服務(wù)的質(zhì)量和多樣化都有更高的要求，進而推動城市公共服務(wù)質(zhì)量的提高。

綜上所述，1999年開始的高等教育改革導(dǎo)致高校畢業(yè)生在2003年后快速上升，城市高人力資本人口上升推高了住房需求，是因為大學(xué)生畢業(yè)傾向于留在城市工作，從而造成城市人力資源的空間集聚效應(yīng)，提高了城市化的水平，進而推動中國住房價格上漲。

基于以上認(rèn)識，本文將提出理論假設(shè)：高人力資本人口規(guī)模擴張和空間集聚，是推動中國住房價格攀升的重要原因，本文擬研究人力資本對房價影響力的大小。

三、數(shù)據(jù)與描述性統(tǒng)計

（一）變量選取

本文使用的數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒》，選取了2002-2018年中國大陸31個省份，根據(jù)本文研究主題，被解釋變量和解釋變量設(shè)計如下。

（1）被解釋變量

本文選用商品房的平均價格對數(shù)作為被解釋變量，是采用各省歷年平均商品房價格的自然對數(shù)來指代，簡記為Lnhp。

（2）解釋變量

主要解釋變量：人力資本。根據(jù)本文的研究目標(biāo)，最主要的解釋變量為人力資本。本文使用各省份受過高等教育（?？萍耙陨希┑娜藬?shù)占本省份6歲以上人口數(shù)量的比重作為人力資本的代理變量，命名為hc。

控制變量：本文選取少年人口撫養(yǎng)比（Ydep）、老年人口撫養(yǎng)比（Odep）、城市化水平（用城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)戶籍人口除以總?cè)丝诒碚鞒鞘谢経rbrate）

（二）計量模型

其中，hpijt表示時期t城市j住房的單位價格（元/平方米），hcjt表示時期t城市j的人力資本水平（%），X為一組控制變量，Cj和yt分別表示城市固定效應(yīng)和年份固定效應(yīng)，εjt為隨機誤差項。

（三）描述性統(tǒng)計

本文首先用stata16.0對各個變量進行描述性統(tǒng)計，結(jié)果如表1。

從表1可以看到，人力資本（hc）變量在2002-2018年的均值是0.09，表明受過高等教育（專科及以上）的人數(shù)占到6歲以上人口數(shù)量9%;最大值是0.49，表明受過高等教育（?？萍耙陨希┑娜藬?shù)占到6歲以上人口數(shù)量最高為49%;最小值是0.01，表明受過高等教育（?？萍耙陨希┑娜藬?shù)占到6歲以上人口數(shù)量最低為1%。標(biāo)準(zhǔn)差0.07<0.1，說明數(shù)據(jù)離散程度不大。少年人口撫養(yǎng)比（Ydep）達(dá)到了24.53%，要大于老年人口撫養(yǎng)比（Odep）12.79%，這樣的人口結(jié)構(gòu)不僅可以提高勞動效率，還可以促進當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展。另外還可以看到城市化水平（Urbrate）達(dá)到了43%，這個水平還是比較高的，表明城市發(fā)展很好。

四、實證分析

表2報告了2002-2018年人力資本（hc）和少年人口撫養(yǎng)比（Ydep）、老年人口撫養(yǎng)比（Odep）、城市化水平（Urbrate）影響房價的OLS回歸結(jié)果。

模型1中僅使用人力資本（hc）來解釋房價水平，回歸結(jié)果顯示人力資本的系數(shù)顯著為正，說明人力資本水平的增加會導(dǎo)致房價的上升。結(jié)果表明，高等教育人數(shù)占比每增加1個單位，單位住房價格就會增加10.726個百分點。這個結(jié)果顯然超出我們預(yù)計，高估了人力資本水平對房價的影響力。產(chǎn)生這種結(jié)果的原因可能是因為一方面受過高等教育的人在城市的集聚效應(yīng)促進當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展;另一方面城市自身發(fā)展較好，城市發(fā)展水平的提高也會促進房價的上漲。所以在模型1中，人力資本對房價的影響不單單是它本身，還包括了城市發(fā)展水平和其他可能的影響因素。進而我們需要控制住可能的影響因素，以達(dá)到的更好的評估效果。

在模型2到模型5中，依次加入控制變量后結(jié)果仍然顯示人力資本對房價的影響是顯著的。相比模型1，回歸系數(shù)有很明顯的下降。模型5中加入城市化水平（Urbrate）這一控制變量，再次進行回歸以后發(fā)現(xiàn)，人力資本水平對房價的影響是顯著的，且影響系數(shù)相比模型4再一次有小幅度的下降。在此模型中，人力資本水平的回歸系數(shù)為0.568。同時城市化水平與房價的關(guān)系是正向相關(guān)，而且是非常顯著的，其對房價的影響系數(shù)為0.465，幾乎與本文的主要解釋變量人力資本對房價的影響一樣。從回歸結(jié)果看，城市化水平更高的城市，人力資本水平也更高產(chǎn)生集聚效應(yīng)，因為受過高等教育的人往往傾向于去大城市。一般來說，城市化水平越高代表這個城市的發(fā)展更好，相應(yīng)的就業(yè)空間更大。人力資本在城市的集聚，容易引發(fā)競爭，房價容易被推高。可以為年輕人提供更大的平臺。在沒有控制城市化水平的情況下，人力資本對房價的影響被高估，這與前文分析是一致的。

五、結(jié)論

本文采用中國大陸31個省份2002-2018年的面板數(shù)據(jù)，采用雙向固定效應(yīng)模型實證研究人力資本水平對城市房價的影響及非線性特征。主要的結(jié)論有：

（1）根據(jù)雙向固定效應(yīng)模型的計量結(jié)果，從全國平均來看，大專及以上文化程度比例每上升1個單位，城市住房價格上漲約0.568%;

（2）城市化水平越高的城市，越容易發(fā)生人力資本集聚效應(yīng)，人力資本的集聚會催生競爭效應(yīng)，進而推動住房價格的上漲。

根據(jù)上述結(jié)論可以知道，不斷上升的人力資本不僅在很大程度上促使了房價的升高，更在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)扮演了更重要的角色?；诖?，本文認(rèn)為中國高人力資本的居民具有強于普通勞動者的競爭意識，這種意識促使其向經(jīng)濟發(fā)展水平高的地區(qū)集聚并出現(xiàn)人力資本供大于需的情形，這些地區(qū)的稀缺資源就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身真實價值。而這些居民往往又擁有一定的話語權(quán)，能夠通過各類媒體向政府施加壓力，遂出現(xiàn)了一方面推高房價，一方面要求政府降低房價的怪異現(xiàn)象。故而從長遠(yuǎn)來看，為有效降低經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的房價，應(yīng)建立科學(xué)的人才流動機制，鼓勵人才向中西部經(jīng)濟落后地區(qū)的流動。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁帥. 房價對人力資本存量水平的影響：一個文獻(xiàn)綜述[J]. 現(xiàn)代管理科學(xué). 2019（05）：115-117.

[2]李輝，王良健. 房價、房價收入比與流動人口長期居留意愿——來自流動人口的微觀證據(jù)[J]. 經(jīng)濟地理. 2019，39（06）：86-96..

[3]張佐敏，鄺雄，戴玲. 高房價對勞動力人口的“驅(qū)逐”方式——基于中國35個大中城市的實證分析[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟探討. 2018（02）：1-9.

[4]唐云鋒，吳琦琦. 土地財政制度對房地產(chǎn)價格的影響因素研究[J]. 經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理. 2018（03）：43-56.

[5]韓立彬，陸銘. 供需錯配：解開中國房價分化之謎[J]. 世界經(jīng)濟. 2018，41（10）：126-149.

[6]魏蘭葉. 收入水平、人口流動與房價波動——基于省級面板數(shù)據(jù)的IV-2SLS估計[J]. 統(tǒng)計與信息論壇. 2019，34（01）：94-100.

[7]陳國進，李威，周潔. 人口結(jié)構(gòu)與房價關(guān)系研究——基于代際交疊模型和我國省際面板的分析[J]. 經(jīng)濟學(xué)家. 2013（10）：40-47..

[8]李嘉楠，游偉翔，孫浦陽. 外來人口是否促進了城市房價上漲？——基于中國城市數(shù)據(jù)的實證研究[J]. 南開經(jīng)濟研究. 2017（01）：58-76..

[9]陳斌開，張川川. 人力資本和中國城市住房價格[J]. 中國社會科學(xué). 2016（05）：43-64.