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    把商品房廣告關(guān)進(jìn)法律的籠子

    2021-12-09 18:25魏凡
    當(dāng)代工人 2021年23期
    關(guān)鍵詞:廣告法購(gòu)房者商品房

    魏凡

    過(guò)去10年,房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。房?jī)r(jià)推升的同時(shí),售房文案也成為一種辨識(shí)度極高的流行符號(hào),廣為傳播。

    樓宇未成,廣告先行,商品房銷(xiāo)售廣告是開(kāi)發(fā)商的主要營(yíng)銷(xiāo)手段。售樓中心修飾得富麗堂皇,宣傳資料設(shè)計(jì)得美觀大氣,廣告文案表述得似是而非,或者借銷(xiāo)售人員之口,將尚未完成正負(fù)零的樓盤(pán)吹噓得天花亂墜,是某些不法開(kāi)發(fā)商的常用手段。最終簽訂售房合同時(shí),有的誘人賣(mài)點(diǎn)要么無(wú)法確定,要么附加了嚴(yán)苛的條件,許多不明就里的購(gòu)房者就此上當(dāng)。

    廣告的法律性質(zhì),根據(jù)其內(nèi)容的明確程度,可能構(gòu)成要約或要約邀請(qǐng)。如果構(gòu)成要約,只要消費(fèi)者提出購(gòu)買(mǎi)的承諾就可以成立合同;而如果僅僅是要約邀請(qǐng),因?yàn)槠鋬?nèi)容不夠具體,受拘束的表示也不明確,合同成立與否的決定權(quán)就掌握在商家手中。為了避免不明晰的廣告內(nèi)容引起糾紛,我國(guó)《廣告法》特別規(guī)定,廣告對(duì)允諾有表示的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、明白。

    商品房銷(xiāo)售廣告也是廣告的一種,它也受《廣告法》的監(jiān)管。在前面的案例中,范明認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的廣告涉嫌虛假宣傳,因而向市監(jiān)局舉報(bào)。市監(jiān)局正是根據(jù)《廣告法》授予的職權(quán),對(duì)開(kāi)發(fā)商的廣告行為進(jìn)行了調(diào)查。市監(jiān)局作為行政主管部門(mén),對(duì)于廣告違法行為可以作以決定。雖然行政處罰不直接關(guān)涉民事責(zé)任,但在司法實(shí)踐中,具有關(guān)聯(lián)性的行政處罰有助于人民法院認(rèn)定案件事實(shí)。所以,只要開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳或者合同文本涉嫌違法,購(gòu)房者都可以通過(guò)舉報(bào)來(lái)行使公民的監(jiān)督權(quán),同時(shí)起到固定證據(jù)的作用。

    在民事責(zé)任層面,最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定“出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約”。根據(jù)該規(guī)定,只要在范圍、內(nèi)容和影響三個(gè)方面滿(mǎn)足要求,售房廣告的內(nèi)容也可以構(gòu)成要約,從而作為合同的一部分,購(gòu)房者可以據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

    購(gòu)買(mǎi)別墅的范明之所以讓地下室不翼而飛,正是其掌握的證據(jù)無(wú)法證明售房廣告的內(nèi)容具體確定,即廣告內(nèi)容上沒(méi)有直接體現(xiàn)“贈(zèng)送地下室”的意思表示。這提示廣大消費(fèi)者,在購(gòu)房過(guò)程中一定要具備證據(jù)意識(shí)。當(dāng)前,我國(guó)法律對(duì)廣告的監(jiān)管渠道從行政到民事層面都是暢通的,只要消費(fèi)者對(duì)自己的合法權(quán)利多多留心,就一定可以把商品房廣告關(guān)進(jìn)法律的籠子。

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