執(zhí)行程序中的虛假租賃及其法律應(yīng)對

陳曉

摘 要：我國人民法院的大量執(zhí)行案件中出現(xiàn)了利用虛假租賃而建立的假的合同關(guān)系，增加了法院的執(zhí)行難度，損害了司法部門公信力和權(quán)威。發(fā)生在強制執(zhí)行階段的虛假租賃，無法實現(xiàn)其抵押權(quán)和租賃權(quán)，損害了買受人和債權(quán)人的利益。這樣導(dǎo)致社會的風(fēng)險增大，導(dǎo)致社會秩序遭到了破壞。本文結(jié)合我國具體的租賃情況和現(xiàn)行的法律制度進行了探討，期待為法院的強制執(zhí)行力的問題提供參考和建議。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行程序;虛假租賃;法律

當(dāng)前我國的執(zhí)行實踐難度大是執(zhí)行領(lǐng)域的常見問題，雖然各級地區(qū)法院不斷加強工作力度，但虛假租賃行為仍然頻繁出現(xiàn)在新聞媒體的報道上，由于當(dāng)事人的法律意識淡薄，加上虛假租賃行為的規(guī)避隱蔽性，在執(zhí)行程序中的應(yīng)對方式十分有限，并且無法從根本上將虛假租賃行為予以徹底的控制和剔除，也給法院工作增加了很大負擔(dān)，對我國的經(jīng)濟秩序和社會信用體系帶來了極大的不良影響。

一、虛假租賃的概念和執(zhí)行中的規(guī)避特征

（一）虛假租賃行為的概念

虛假租賃行為是指在執(zhí)行階段期間被執(zhí)行人與案外第三人串通，采用表面上的合法手段故意避開法律的強制性或利用法律漏洞惡意的轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，例如倒簽租賃合同等，制造無履行能力的假象，損害債權(quán)人的合法權(quán)益，是一種不誠信的逃避義務(wù)的表現(xiàn)。這種假性租約的最大特征，就是通過與案外人串通簽訂對自身有利的“合法”不動產(chǎn)租賃合同來達到規(guī)避強制執(zhí)行的目的，其違法行為相當(dāng)隱蔽。

（二）虛假租賃行為的特征和具體類型。法院在遇到虛假租賃行為時，由于制度的不完善在執(zhí)行過程中往往因為其表面合法的法律行為，很難判斷虛假租賃合同的非法目的是否屬實，在執(zhí)行過程中浪費了很多司法資源，為了提高執(zhí)行效率，可以將虛假租賃的規(guī)避行為分為幾種特征。

二、虛假租賃規(guī)避行為的主要成因

由于我國的社會發(fā)展正處于一個經(jīng)濟政治的轉(zhuǎn)型變革期，虛假租賃行為利用其特殊性成為我國社會發(fā)展的潛在威脅之一，為了遏制并根除這種違法行為，首先應(yīng)從當(dāng)事人、社會外部、司法內(nèi)部三種角度進行成因分析，以此解決根本原因。

（一）社會層面

近年由于社會經(jīng)濟政策的改革和調(diào)整，經(jīng)濟增長速度變緩，銀行和企業(yè)的信貸能力變得緊張，部分企業(yè)的融資能力受到影響，因此導(dǎo)致民間借貸和虛假租賃糾紛事件頻頻發(fā)生，法院在執(zhí)行抵押和拍賣財產(chǎn)時常出現(xiàn)債務(wù)人拒絕甚至逃避履行債務(wù)的情況，導(dǎo)致銀行和企業(yè)的不良資產(chǎn)增多。長期以來，造成金融交易風(fēng)險的惡性循環(huán)。而大量的被執(zhí)行人在利益的驅(qū)動下利用違法行為牟取不利之財，甚至利用相關(guān)制裁執(zhí)行力度的不夠，來達到逃避債務(wù)的目的。大量的法律文書得不到有效執(zhí)行，導(dǎo)致社會的誠信缺失，部分群眾甚至跟風(fēng)將遵紀守法和商業(yè)信譽丟到一旁，為了追逐財富而利用不正當(dāng)?shù)氖侄?，將整個社會風(fēng)氣帶偏，社會的誠信體系遭到巨大影響。

（二）當(dāng)事人層面

雖然我國法律體系不斷完善，在日常宣傳和教育事業(yè)中一直強調(diào)依法治國，但公民的法律素質(zhì)提高緩慢，缺乏對法律應(yīng)有的尊重，有的被執(zhí)行人視法律為兒戲，習(xí)慣采用講人情、托關(guān)系等低劣手法企圖達到勝訴的目的;有的被執(zhí)行人在執(zhí)行過程中與法院周旋，東躲西藏甚至直接暴力抗拒，不肯執(zhí)行自己應(yīng)盡的義務(wù);有的被執(zhí)行人甚至借助代理律師利用法律漏銅和相關(guān)知識規(guī)避執(zhí)行程序，這些都是因為人們的法律意識淡薄，需要加強公民對法律的敬畏和尊重。

（三）法治層面

從我國當(dāng)前的立法情況來看，針對虛假租賃行為的法制程序不健全，缺乏有效的約束性，買賣不破租賃的原則本身沒有問題，但我國的租賃合同只要符合一般的成立條件，不需要經(jīng)過公示即有了對抗效力，難辨真?zhèn)?。此外，在司法?zhí)行實踐中對虛假租賃債務(wù)人的懲罰手段過輕，很少有債務(wù)人因此受到刑事罪責(zé)，一般只有罰款和拘留兩種處罰方式，導(dǎo)致執(zhí)行的威懾力不夠，針對債務(wù)人和案外人地在利益、人身限制、誠信聲譽上的處罰太少，威懾效力只能起到短期作用。

三、執(zhí)行程序中面對虛假租賃的法律應(yīng)對

（一）明確租賃方式

在進行強制執(zhí)行的工作階段之前，一定要明確租賃合同的真實性，因此要明確租賃權(quán)利的歸屬，限制“買賣不破租賃”的必要性，做好租賃權(quán)的公正和登記，要通過明確的法律公示程序保護承租人的權(quán)益，防止將來債務(wù)人與案外人進行虛假租賃交易來對抗抵押執(zhí)行。我國不動產(chǎn)的公示和登記程序較為成熟，保持較高的公信力，尤其是房產(chǎn)租賃交易隨著租賃需求的多樣化，登記設(shè)備更為完善，操作性強，通過公示和登記的方式確認債權(quán)關(guān)系的約束力，即外宣控制力，保護承租人的居住區(qū)和合法權(quán)益，在遇到抵押對抗時通過公證也能防止債權(quán)人牽扯虛假的案外人，使司法執(zhí)行程序工作的開展更加順利。

（二）完善租賃程序在執(zhí)行

程序上想要進一步規(guī)范治理虛假租賃行為，就要完善相關(guān)的租賃執(zhí)行制度，構(gòu)建相應(yīng)的執(zhí)行機制。首先要完善債權(quán)人的財產(chǎn)申報制度，與申請執(zhí)行人和法院調(diào)查程序相配合，及時掌握被執(zhí)行人的銀行、房產(chǎn)、工商等財產(chǎn)情況，建立專門的司法查控組織，有力地遏制和防范虛假租賃行為。其次要加強虛假租賃案件的證明責(zé)任，根據(jù)我國《民事訴訟法》第227條的相關(guān)規(guī)定理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。在虛假租賃的案件過程中要合理分配舉證責(zé)任，站在誰主張、誰舉證的規(guī)則基礎(chǔ)上，拿出合法存在的租賃合同和證詞等相應(yīng)證據(jù)，法官在驗證其合約的真實性時也能更好地排除虛假合約的可能性，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。國家對虛假租賃的被執(zhí)行人和案外人也要加強處罰措施的力度，罰款和拘留的威懾力度要增強，這就需要刑法的支援成為執(zhí)行程序強力的后盾。國家要大幅度提高拘留時限和罰款金額，按照虛假租賃的百分比作為標準來震懾想要逃避債務(wù)的被執(zhí)行人，只有讓潛在的違法者害怕違法行為所要付出的巨大代價，才能有效地在根本上遏制住虛假租賃行為的出現(xiàn)。第二要加大刑事制裁力度，讓公檢法機關(guān)參與到虛假租賃的執(zhí)行程序中，從正面打壓不良風(fēng)氣，樹立司法機構(gòu)的權(quán)威形象。

四、結(jié)語

為了能更好地規(guī)避虛假租賃行為，完善社會治理和法律法規(guī)，我國應(yīng)深入從社會、法治程序等各方面深入完善執(zhí)行程序體系，建立公正、權(quán)威的司法系統(tǒng)，發(fā)揮民事機構(gòu)與刑事機構(gòu)的分工聯(lián)動作用，保障債權(quán)人的合法權(quán)益，進一步地遏制虛假租賃行為的生存空間，完善全面公開的社會租賃信用體系。

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