對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎

問(wèn)題1：房子沒(méi)入住，要交物業(yè)費(fèi)嗎？

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題2：房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題的漏水、滲水問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任，故不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題3：物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿(mǎn)意能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

需要具體情況具體分析。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴(lài)性，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)（如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免;因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如：小區(qū)門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù)，未設(shè)保安室，亦無(wú)保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被偷竊的，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題4：沒(méi)交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)對(duì)我停水停電，合法嗎？

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi);合理期限屆滿(mǎn)后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，不得通過(guò)對(duì)業(yè)主進(jìn)行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題5：物業(yè)擅自將地面停車(chē)位對(duì)外出租導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停車(chē)，合法嗎？

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問(wèn)題，焦點(diǎn)在于物業(yè)公司能否有權(quán)將地面停車(chē)位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無(wú)權(quán)處分，業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償損失。若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過(guò)的，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

問(wèn)題6：小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車(chē)自燃，業(yè)主遭受損失物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

問(wèn)題7：物業(yè)發(fā)的《用戶(hù)手冊(cè)》約定“業(yè)主違反手冊(cè)規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)罰款”，合法嗎？

不合法?！吨腥A人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織可以在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機(jī)關(guān)，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無(wú)權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

問(wèn)題8：買(mǎi)了二手房原業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)該我付嗎？

對(duì)于所購(gòu)二手房有欠繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，如果二手房買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定，按約定;如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定，因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

遼寧鑫利律師事務(wù)所 丁祎律師

編輯/倪萌