房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

鄒薇

（南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，江西 南昌 330000）

現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須做出改變。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，做好財(cái)務(wù)管理工作可以有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作效率，優(yōu)化部門(mén)之間的溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高企業(yè)綜合管理水平，利用信息化平臺(tái)整合各項(xiàng)資源，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性及時(shí)效性，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還存在很多問(wèn)題有待解決，為此，論文將深入研究房地產(chǎn)企業(yè)目前財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，并試圖針對(duì)問(wèn)題提出有效地解決對(duì)策。

一、財(cái)務(wù)管理的概念及內(nèi)容

（一）財(cái)務(wù)管理的概念

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的一部分，是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，包括投資活動(dòng)，籌資活動(dòng)、股利分配活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)，財(cái)務(wù)管理工作與企業(yè)的各利益方都存在經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

（二）財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

第一，企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)，其目標(biāo)選擇在風(fēng)險(xiǎn)低收益高的項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目伴隨的通常是高風(fēng)險(xiǎn)高收益，在進(jìn)行投資決策時(shí)，企業(yè)需要做好投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益的權(quán)衡，選擇合適的投資方案。

第二，企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)時(shí)，首先，需要確定籌集資金額度，選擇合適額度。其次，完善資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)資金可以分為債權(quán)資金以及股權(quán)資金兩種，債權(quán)資金融資成本低但融資風(fēng)險(xiǎn)高，股權(quán)資金與之相反，在籌資時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行權(quán)衡，選擇適合企業(yè)發(fā)展的籌資方式。

第三，股息分配活動(dòng)需要在企業(yè)長(zhǎng)期利益與短期利益中進(jìn)行權(quán)衡，選擇適合企業(yè)發(fā)展的最優(yōu)股息分配政策。

第四，在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金由應(yīng)收賬款、貨幣資金以及存貨組成。營(yíng)運(yùn)資金一方面可以帶給企業(yè)收益，應(yīng)收賬款可推進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售活動(dòng)，貨幣資金可保證企業(yè)完成正常的支付活動(dòng)，存貨有利于企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)正常開(kāi)展。在相反面，持有這些資金和資產(chǎn)都需要付出相應(yīng)的成本。進(jìn)行運(yùn)營(yíng)資金管理的目標(biāo)就是為了將成本和收益保持一定的平衡，確保企業(yè)在正常生產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)收益最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制較差

首先，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的區(qū)別是非常大的，該行業(yè)具有投資高、收益高、投資期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行資金的合理化分配以及集中管理都是一大難點(diǎn)。由于財(cái)務(wù)管理制度不健全，很容易在企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金不能良性運(yùn)轉(zhuǎn)的情況，占用項(xiàng)目資金，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，現(xiàn)階段，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況選擇適合自身的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，沒(méi)有重視此項(xiàng)工作的構(gòu)建，所以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)存在部門(mén)工作無(wú)法有效協(xié)調(diào)的情況，各部門(mén)分工也會(huì)出現(xiàn)一定問(wèn)題，對(duì)整體工作造成影響。在此時(shí)，由于財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制比較差，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作也不能順利開(kāi)展，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息也缺乏一定的準(zhǔn)確性以及可靠性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。造成這些問(wèn)題的主要原因是由于歷史遺留問(wèn)題引起的，之前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率較高，會(huì)更加重視擴(kuò)張，在國(guó)家調(diào)控之后，不能及時(shí)的改變發(fā)展方向，財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制依舊在延續(xù)舊的機(jī)制，不能適應(yīng)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向，因此各項(xiàng)數(shù)據(jù)核算等工作不能及時(shí)到位。

（二）融資渠道相對(duì)單一

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要投入巨額的資金，建設(shè)費(fèi)用以及地價(jià)都是非常大的支出項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用是一個(gè)較高的考驗(yàn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資主要是從內(nèi)外兩部分進(jìn)行，其中內(nèi)部融資指的是企業(yè)自有資金以及預(yù)售賬款，自有資金在項(xiàng)目建設(shè)中的投入會(huì)占到百分之三十左右，預(yù)售賬款也會(huì)在項(xiàng)目投入中占到百分之三十左右。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資渠道主要集中在上市融資、房地產(chǎn)債權(quán)、銀行信用貸款等途徑，其中銀行信貸是最為常見(jiàn)的融資渠道，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信貸的金額通常比較高，因此銀行設(shè)置的門(mén)檻也比較高，企業(yè)融資難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會(huì)因此受限。

（三）運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理不夠細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員在運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理中不能十分細(xì)化的完成各項(xiàng)管理工作，會(huì)直接影響運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的質(zhì)量。在貨幣資金管理方面，由于財(cái)務(wù)人員的資金管理能力較弱，對(duì)貨幣資金無(wú)法進(jìn)行合理規(guī)劃，使其在項(xiàng)目投資中充分地發(fā)揮出作用，正常的支付活動(dòng)便會(huì)受到影響；應(yīng)收賬款管理工作中，應(yīng)收賬款在總資金中的占比會(huì)直接影響到企業(yè)的資金安全，稍有不慎，便會(huì)對(duì)整體利益造成影響；企業(yè)通常不重視存貨管理工作，存貨過(guò)高，形成積壓，企業(yè)的流動(dòng)資金勢(shì)必會(huì)減少，影響企業(yè)利潤(rùn)。

（四）財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)較差

房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展過(guò)程中，并未重視財(cái)務(wù)管理工作，有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理崗位人員是直接從其他崗位人員調(diào)動(dòng)過(guò)來(lái)的，專(zhuān)業(yè)知識(shí)并不牢固，不能滿(mǎn)足企業(yè)的發(fā)展需求。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特性，使得其與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的差別較大，財(cái)務(wù)人員如果只熟悉財(cái)務(wù)知識(shí)，但并不具備行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，很難處理房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，在實(shí)際工作中很容易出現(xiàn)各項(xiàng)偏差。另一方面，財(cái)務(wù)人員大多是企業(yè)的老職工，其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較差，雖然對(duì)企業(yè)情況較為了解，但是不能與時(shí)俱進(jìn)的了解各項(xiàng)財(cái)務(wù)政策，對(duì)各類(lèi)財(cái)務(wù)管理軟件的運(yùn)用也無(wú)法熟練掌握，在分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)不能將其投入到大環(huán)境當(dāng)中。這些都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策

（一）構(gòu)建科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)首先，需要提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理體系科學(xué)構(gòu)建需要管理者在企業(yè)內(nèi)部明確財(cái)務(wù)管理的地位，并根據(jù)企業(yè)具體情況將各項(xiàng)權(quán)利賦予到財(cái)務(wù)部門(mén)中，使各部門(mén)可以主動(dòng)、積極的配合財(cái)務(wù)部門(mén)高效地完成各項(xiàng)工作。其次，在企業(yè)內(nèi)部需要不斷完善項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目評(píng)估等管理工作，在財(cái)務(wù)管理中這些項(xiàng)都屬于重點(diǎn)內(nèi)容，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系是財(cái)務(wù)管理工作順利開(kāi)展的有效前提，可以有效提高財(cái)務(wù)管理工作的和諧度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。再次，企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況，并結(jié)合國(guó)家的各項(xiàng)政策，確立財(cái)務(wù)管理制度，明確財(cái)務(wù)管理部門(mén)的各項(xiàng)權(quán)利以及責(zé)任，貸款、審計(jì)、記賬的工作內(nèi)容都需要明確。此外，需要進(jìn)行內(nèi)部管理制度的制定，將財(cái)務(wù)管理工作不斷細(xì)化，貫穿到各工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，使其可以將企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)工作貫穿起來(lái)，更加協(xié)調(diào)的完成財(cái)務(wù)管理工作。最后，需要將資金管理工作落實(shí)到位，將各項(xiàng)資金的用途都進(jìn)行明確，并定期進(jìn)行復(fù)核，促使各款項(xiàng)落到實(shí)處，各項(xiàng)工作規(guī)范有序地開(kāi)展，提高項(xiàng)目建設(shè)效率。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)需要降低對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度，不斷拓寬自身的融資渠道，多找健康且低成本的融資渠道。第一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目時(shí)可以選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，和其他企業(yè)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇民間融資，這也是一種有效的融資方式，可以以比銀行借貸略高的利率向民間企業(yè)進(jìn)行借貸，此種方式可以有效降低借貸門(mén)檻。在利用民間借貸融資時(shí)需要注意規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)可以安全穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)。第三，企業(yè)可以有效利用企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)鏈中的各項(xiàng)資源，確定與上下游的合作關(guān)系，在長(zhǎng)期合作關(guān)系確定之后，可以通過(guò)溝通暫緩支付材料供應(yīng)商、施工單位的費(fèi)用，獲得商業(yè)信用融資。第四，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)提高購(gòu)房首付，以此擴(kuò)充企業(yè)的項(xiàng)目資金。第五，企業(yè)還可以通過(guò)信托或者私募基金等方式進(jìn)行融資，緩解企業(yè)的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）細(xì)化運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理

細(xì)化運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理，對(duì)現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨管理等工作不斷細(xì)化，可以有效控制項(xiàng)目成本。一方面，需要加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作的管控，避免出現(xiàn)資金使用、吃回扣等情況，合理分配以及有效控制企業(yè)資金；另一方面，需要不斷加大施工項(xiàng)目成本費(fèi)用的支出管理，細(xì)化管控環(huán)節(jié)，將不必要的成本支出進(jìn)行減少，減少因?yàn)橘|(zhì)量返工等問(wèn)題造成的成本增加情況，加大對(duì)細(xì)節(jié)的控制，還需要加大預(yù)算管理的執(zhí)行力度，實(shí)行預(yù)算考核，對(duì)各部門(mén)進(jìn)行定期考核，以此提高資金的利用率。

（四）提高財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

一方面，面對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理人員，企業(yè)需要定期開(kāi)展各類(lèi)專(zhuān)題培訓(xùn)，組織外派學(xué)習(xí)，使財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)到先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理模式，并加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策的了解以及學(xué)習(xí)，將其運(yùn)用到實(shí)際工作中，并定期就國(guó)家政策以及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)開(kāi)展各項(xiàng)考核工作，考核結(jié)果與其職業(yè)發(fā)展以及薪酬直接掛鉤，以此提高企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。另一方面，企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)管理人員時(shí)不能只注重學(xué)歷，還需要對(duì)其實(shí)踐能力加以考驗(yàn)，對(duì)其稅務(wù)、貸款等知識(shí)都需要進(jìn)行考核，使其可以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，不斷擴(kuò)充企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍，建設(shè)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，助力企業(yè)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)十分重要的工作，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有著規(guī)范以及指引的作用，對(duì)成本費(fèi)用支出可以進(jìn)行有效控制，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還存在很多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建科學(xué)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，不斷健全財(cái)務(wù)管理制度，細(xì)化運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理，提高財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。