房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制與管理研究

俞思婭

（武漢地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司，湖北 武漢 430000）

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也得到迅猛發(fā)展，與此同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加，其中以資金風(fēng)險(xiǎn)最為突出。2020年，為了降低杠桿，維護(hù)市場(chǎng)金融的穩(wěn)定性，住建部與人民銀行對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)劃出了三條紅線，具體內(nèi)容為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過百分之七十，凈負(fù)債率不超過百分之百，現(xiàn)金短債比不小于1。這對(duì)現(xiàn)金需求極大的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，融資難必然會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高周轉(zhuǎn)加大銷售力度和預(yù)收款額度，引入合作方等方式，為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流入。為了不斷適應(yīng)監(jiān)管要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)資金的運(yùn)用、對(duì)現(xiàn)金流的控制才能得到良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金投入量大，占用時(shí)間長(zhǎng)

投資規(guī)模大、投資時(shí)間長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)之初，購(gòu)買土地就需要將巨額資金投入進(jìn)來(lái)，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈相互爭(zhēng)奪土地資源容易形成土地高溢價(jià)，競(jìng)拍成功后需按政府要求付清土地款，這對(duì)企業(yè)的資金存量或短期融資能力形成巨大的考驗(yàn)。為了順利的開發(fā)運(yùn)營(yíng)取得預(yù)售許可證，還需支付報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建安的工程等款項(xiàng)。為了提高項(xiàng)目知名度，給購(gòu)房者帶來(lái)樓盤火爆的緊迫感，達(dá)到開盤即高去化的目的，前期蓄客階段會(huì)舉辦多種暖場(chǎng)活動(dòng)，有時(shí)還會(huì)高價(jià)請(qǐng)來(lái)明星助陣，企業(yè)也會(huì)支付不菲的營(yíng)銷費(fèi)用。而且企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，這樣就需要更多的資金投入。

（二）收入與支出分布不均勻

房地產(chǎn)行業(yè)的收入和支出有明顯的不平衡性。在前期企業(yè)需要投入大量的資金進(jìn)行拿地開發(fā)，直到開發(fā)到一定程度后才可以進(jìn)行銷售，那么在此期間企業(yè)要投入大量的資金成本，對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)無(wú)法同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，無(wú)法用其他項(xiàng)目的收入投入到此項(xiàng)目的支出中，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)顯得格外突出。對(duì)于同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目的大房企來(lái)說(shuō)，雖然可以通過集團(tuán)收集回籠資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，然后通過項(xiàng)目鋪排和開發(fā)節(jié)奏來(lái)使現(xiàn)金流入和流出達(dá)到一定平衡，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地時(shí)便有眾多開發(fā)限制，一旦設(shè)計(jì)確定并開始施工，便是不動(dòng)產(chǎn)和不可變的，因此，很難在項(xiàng)目建設(shè)過程中，根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的進(jìn)行更改和調(diào)整，很難適應(yīng)市場(chǎng)的變化，加之當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如無(wú)法快速形成現(xiàn)金流入，容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理不夠重視

目前多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金流管理，僅停留在財(cái)務(wù)層面。營(yíng)銷部或代理在跟客戶簽訂合同后即為完成了考核任務(wù)，土地部門以與政府斡旋成功拿地為目標(biāo)，施工部門以支付工程款即為完成投資目標(biāo)，催收回款、保證資金支付土地款及工程款等現(xiàn)金流管理成為財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，企業(yè)的現(xiàn)金流管理沒有做到全員參與，其他部門甚至不關(guān)心公司的現(xiàn)金流情況。然而成功簽約后，是否能達(dá)到銀行的放款要求，關(guān)系到企業(yè)的現(xiàn)金回流；拿地是否經(jīng)過了科研分析，是否符合企業(yè)的品牌定位，是否與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配，關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；工程支付是否達(dá)到了付款節(jié)點(diǎn)，是否符合全年預(yù)算的階段性控制，企業(yè)是否有足夠的現(xiàn)金流出。資金的流入和流出是企業(yè)資金籌集、運(yùn)用和分配的表現(xiàn)形式，企業(yè)若不重視現(xiàn)金流的管理，就會(huì)在日常支付以及對(duì)外投資中捉襟見肘。

（二）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制制度缺乏

完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)開展相關(guān)開發(fā)工作的前提，但現(xiàn)在很多企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制制度不重視，相關(guān)的制度還存在一些缺陷，這樣一定程度上制約著現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流特點(diǎn)，使得企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在許多不可控的因素，企業(yè)對(duì)良好的現(xiàn)金流動(dòng)性、合理的資金結(jié)構(gòu)以及適當(dāng)?shù)馁Y金儲(chǔ)備的需求，就顯得完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制制度的重要性，比如現(xiàn)金流預(yù)算制度，現(xiàn)金預(yù)算管理執(zhí)行控制制度，現(xiàn)金流分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)等。用完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制制度，以及在制度確定下責(zé)任歸口部門，以此來(lái)提高企業(yè)的資金使用效率，支持管理者的商業(yè)運(yùn)作決策，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)提供資金支持。

（三）合作方失誤引發(fā)的連帶風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程中，可能出于當(dāng)?shù)仄放频挠绊懥Α⒈阌谕僚闹袠?biāo)、降低資產(chǎn)負(fù)債率等原因，或采用房地產(chǎn)聯(lián)建的方式，或采用組建項(xiàng)目開發(fā)公司的方式，或采用共管賬戶的方式，都不可避免地會(huì)引入合作方。在合作期間，由于合作方的或有風(fēng)險(xiǎn)、未決訴訟、稅務(wù)糾紛等問題可能會(huì)對(duì)合作項(xiàng)目產(chǎn)生連帶影響，影響到合作項(xiàng)目的現(xiàn)金流及開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而影響本企業(yè)的投資及現(xiàn)金流狀況，甚至是資金鏈斷裂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制和管理建議

（一）管理者自身高度重視

現(xiàn)在很多企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的定位依舊是利潤(rùn)型，以利潤(rùn)率為考核指標(biāo)，而忽視了項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，忽視了動(dòng)態(tài)回收期。然而現(xiàn)金流相比利潤(rùn)，能更直觀地反映企業(yè)短期償債能力、可用資金余額，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地發(fā)展，就必須要有充足的資金。良好的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理，能更好地預(yù)防企業(yè)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的安全發(fā)展。同時(shí)還要認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅是財(cái)務(wù)部的職責(zé)，需要企業(yè)各部門配合共同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。還需要從企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，結(jié)合企業(yè)目前的現(xiàn)金流狀況，合理分配企業(yè)的拿地節(jié)奏及對(duì)外合作投資。管理者要全面學(xué)習(xí)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制以及管理知識(shí)，指導(dǎo)各部門合理配置和使用現(xiàn)金流，提高全體員工對(duì)現(xiàn)金流管理的重視程度?？梢酝ㄟ^培訓(xùn)，強(qiáng)化管理人員、財(cái)務(wù)人員以及各部門員工的現(xiàn)金流管理意識(shí)及能力，齊心協(xié)力的保證企業(yè)資金的安全健康運(yùn)行。

（二）重視現(xiàn)金流的預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算編制工作需要財(cái)務(wù)人員，以及其他相關(guān)部門的人員共同參與，從企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)情況與短期發(fā)展情況出發(fā)合理編制，企業(yè)通過現(xiàn)金流的預(yù)算工作來(lái)決定投入項(xiàng)目資金量的多少。全年預(yù)算指標(biāo)一旦確定下來(lái)，就應(yīng)當(dāng)以動(dòng)態(tài)的預(yù)算指標(biāo)作為依據(jù)，對(duì)企業(yè)開展項(xiàng)目中的支出和收入進(jìn)行嚴(yán)格核查，盡量避免與預(yù)算不符的情況。對(duì)于現(xiàn)金流出，財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行嚴(yán)格按照預(yù)算管理的要求進(jìn)行審批，對(duì)于預(yù)算外的及違反審批程序的項(xiàng)目，要拒絕支付。還要定期與預(yù)算管理部門進(jìn)行核對(duì)，掌握預(yù)算的完成情況，控制資金支付，合理規(guī)劃銷售方案，加快資金回流。若遇到確需支付的超預(yù)算款項(xiàng)，需要重新履行預(yù)算審批手續(xù)，重新考慮企業(yè)現(xiàn)金流狀況。

（三）建立完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制體系

企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制體系應(yīng)當(dāng)涵蓋現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)測(cè)、事中監(jiān)督、過程控制、事后分析。根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)模式預(yù)測(cè)企業(yè)面臨的主要現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是什么，是管理不善，是對(duì)外合作，還是資金周轉(zhuǎn)不夠。確立一個(gè)相對(duì)明確的目標(biāo)之后，就可以采取相應(yīng)的措施進(jìn)行有效的管理。一般來(lái)說(shuō)對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的防范，企業(yè)需要設(shè)立專門的資金中心，將集團(tuán)內(nèi)資金實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)配管理，對(duì)各級(jí)公司及部門的資金支付進(jìn)行全面的了解和監(jiān)督，將全集團(tuán)的資金集中起來(lái)建立現(xiàn)金流量資金池，從房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)的各個(gè)部門，明確資金收付節(jié)點(diǎn)。結(jié)合不同項(xiàng)目所處的不同開發(fā)周期，安排控制現(xiàn)金流量，對(duì)剛拿地的項(xiàng)目前期投入較多給予更多的資金支持；對(duì)于去化率高的項(xiàng)目，可以結(jié)合網(wǎng)簽及銀行放款數(shù)據(jù)，監(jiān)督項(xiàng)目及時(shí)將資金上移，避免出現(xiàn)小集團(tuán)思想影響公司整體戰(zhàn)略籌劃；對(duì)于去化率一般的項(xiàng)目，結(jié)合企業(yè)的資金成本及項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益率，分析項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性。

（四）投資前做好項(xiàng)目可行性分析及項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，少到幾個(gè)億、多到幾十億，且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，牽涉面廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素多，盲目投資很難取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目前期投資管理過程中，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作切實(shí)貫徹執(zhí)行下去，投資項(xiàng)目失敗問題就容易出現(xiàn)。只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，例如利潤(rùn)型還是現(xiàn)金流量型，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能使投資定位決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，進(jìn)而取得理想的預(yù)期效益。還要考慮項(xiàng)目不同投資階段內(nèi)現(xiàn)金流的變化，且對(duì)現(xiàn)金流缺口大小進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，根據(jù)分析結(jié)果，提前企業(yè)所有項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌鋪排，提前融資，以便彌補(bǔ)資金缺口，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目完成后，還要積極總結(jié)，以提升企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的控制是系統(tǒng)且復(fù)雜的工程，需要從企業(yè)的宏觀角度去把握。運(yùn)用科學(xué)的管理和方法，利用先進(jìn)的工具，建立嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的現(xiàn)金流管控體系，完善有效地預(yù)警管理機(jī)制，充分重視現(xiàn)金流指標(biāo)反映的償債能力、支付能力、盈利質(zhì)量等企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀態(tài)，各部門要承擔(dān)起對(duì)現(xiàn)金流的管理責(zé)任，并加強(qiáng)現(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行控制，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)狀，不斷改進(jìn)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，才能為企業(yè)未來(lái)的投資發(fā)展決策提供保證，才能增企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。