上海國(guó)資免租爭(zhēng)議：房東非上海國(guó)資怎么辦？

宋杰

上海靜安區(qū)商業(yè)寫字樓

“終于放心了，租金減免了兩個(gè)月，相當(dāng)于員工兩個(gè)月工資，可謂雪中送炭，讓我們這類中小企業(yè)絕處逢生?！?月11日，紅點(diǎn)影視副總裁姜世界接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)。

他所提到的減免兩個(gè)月租金指上海國(guó)有企業(yè)對(duì)中小企業(yè)免收今年2月、3月房屋租金，這是2月初對(duì)外發(fā)布的《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（下稱上海28條政策）中的重要舉措。

3月9日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，上海市國(guó)資委副主任袁泉透露，按照“應(yīng)知盡知、應(yīng)免盡免”要求，截至3月8日，上海國(guó)有企業(yè)共受理1.4萬(wàn)戶中小企業(yè)的減免申請(qǐng)，涉及承租面積980萬(wàn)平方米，申請(qǐng)減免租金約12億元。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在采訪中了解到，諸多上海中小企業(yè)因?yàn)橐咔闃I(yè)務(wù)停滯，高額的租金確實(shí)令他們“壓力山大”，但由于承租的房產(chǎn)不屬于上海國(guó)企所有，他們享受不到免租政策，依據(jù)合同交付房租的他們甚至入不敷出，而提前毀約搬走要繳納違約金更是“肉疼”，正面臨進(jìn)退兩難的境地。

中小企業(yè)房租“壓力山大”：想搬走還得交違約金 ??

“我從2018年開始租上海陸家嘴的這棟寫字樓，每月要負(fù)擔(dān)80萬(wàn)元房租，在企業(yè)效益好時(shí)完全沒(méi)有問(wèn)題。其實(shí)從2019年開始，周邊寫字樓的租金都跌了，我所在寫字樓的房租也縮水30%，我們多次協(xié)商未果，依舊按照原房租付款。在此次疫情影響下，我們已經(jīng)無(wú)力負(fù)擔(dān)高額租金，便和物業(yè)交涉是否可以提前搬出。對(duì)方回復(fù)稱，租金不但不減免，提前搬出還算違約，不但前期的押金（3個(gè)月房租）不予退還，我們還要付出幾百萬(wàn)違約金，并且支付幾百萬(wàn)裝修復(fù)原費(fèi)用?！蹦持行∑髽I(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

“看到上海28條政策后曾與物業(yè)溝通，對(duì)方說(shuō)他們屬于央企，不屬于上海國(guó)企?！痹撐回?fù)責(zé)人說(shuō)。

有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)：“從法律層面而言，正常履約繳納房租是中小企業(yè)的責(zé)任。一些經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)不歸上海國(guó)企所有，因此不直接受上海28條政策影響，但在特殊時(shí)期，央企、國(guó)企還應(yīng)該發(fā)揮壓艙石作用，為中小企業(yè)著想，在特殊時(shí)期與租戶協(xié)商適宜的解決方案?！?/p>

記者注意到，上海28條政策百問(wèn)百答中也提出，“對(duì)于出租方為央企、民企、外地國(guó)企等其他主體的，鼓勵(lì)執(zhí)行本次免租政策，建議承租人與出租方協(xié)商解決?！?/p>

前述中小企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“最近一次協(xié)商，他們讓我們提交企業(yè)受疫情影響、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面實(shí)際困難的說(shuō)明，以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等資料，希望能有好的結(jié)果?！?/p>

另一位上海中小企業(yè)主告訴記者，他們承租房產(chǎn)的用地為某央企子公司的廠區(qū)，但由民營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)，中小企業(yè)向園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)租賃并支付物業(yè)費(fèi)，因此也難以直接享受上海28條政策中的免租優(yōu)惠。

“雖然我們心里很憋屈，但也只能跟對(duì)方協(xié)商展期一個(gè)月，盡量把租金都付了?！彼f(shuō)道，“對(duì)方說(shuō)他們也是民營(yíng)企業(yè)，減免不了租金，但他們有沒(méi)有跟國(guó)有房東協(xié)商不得而知。說(shuō)實(shí)話，看到上海國(guó)資為中小企業(yè)減免兩個(gè)月租金，真的羨慕嫉妒?！?/p>

“目前我們企業(yè)的物料搬運(yùn)設(shè)備租賃業(yè)務(wù)在全國(guó)5000多家同行中名列前茅，我們是重資產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)模式是下游企業(yè)向我們租賃設(shè)備，有些客戶向我們租賃的設(shè)備處在停用狀態(tài)，也向我們提出是不是可以減免租金?！边@位中小企業(yè)主說(shuō)，“我們就像漢堡包，下面客戶拖，上面供應(yīng)商壓，風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期還要承擔(dān)各種責(zé)任?！?/p>

在上海市區(qū)某孵化器里，很多中小企業(yè)都選擇了退租，“這里一年一租，而周邊已經(jīng)出現(xiàn)可一個(gè)月一租或3個(gè)月一租的新模式，加上不屬于上海國(guó)資，不能直接享受免租政策，物業(yè)費(fèi)和綜合服務(wù)費(fèi)都照樣收取，很多企業(yè)就搬走了。”某中小企業(yè)主對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

記者注意到，還有中小企業(yè)準(zhǔn)備走司法途徑爭(zhēng)取租金減免權(quán)益。

“去年年底剛投資了2000萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)，還沒(méi)開業(yè)就直接關(guān)門歇業(yè)，對(duì)我們這種大型游樂(lè)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，這次疫情的影響是毀滅性的?，F(xiàn)在還在封閉狀態(tài)，但租金還要繳納，一個(gè)月就是25萬(wàn)元，對(duì)于我們這種空關(guān)的中小企業(yè)，沒(méi)有營(yíng)收后資金周轉(zhuǎn)真的困難。前段時(shí)間我們準(zhǔn)備開業(yè)，但園區(qū)全部封閉禁止進(jìn)出，若園區(qū)最終堅(jiān)持不免租金，我們大概率會(huì)走司法途徑討個(gè)說(shuō)法。”滬上某園區(qū)創(chuàng)業(yè)者對(duì)記者說(shuō)。

其實(shí)，全國(guó)人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉2月10日就曾指出，對(duì)于因疫情不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

有法律界人士也認(rèn)為，各地方政府出臺(tái)關(guān)于減免租金的政策，亦是考慮到疫情之下停工停業(yè)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同的履行不能，或者繼續(xù)履行會(huì)造成明顯不公平，而按照公平原則和不可抗力相關(guān)法律規(guī)定做出的。

上海國(guó)資免租舉措到位，企業(yè)：減免租金無(wú)論多少都彌足珍貴

目前，在上海28條政策的要求下，有上海國(guó)資背景的園區(qū)及孵化器等在為中小企業(yè)減免租金上走在了前面。

紅點(diǎn)影視成立于2010年，業(yè)務(wù)覆蓋影視劇投資、出品、發(fā)行、設(shè)備租賃等，2018年落戶上海市普陀區(qū)天地軟件園，已在上海經(jīng)營(yíng)發(fā)展將近兩年。

“疫情對(duì)我司打擊非常大，如很多影視制作訂單被延遲或取消，年度創(chuàng)作及拍攝計(jì)劃被迫推遲，保守估計(jì)至少延遲到7、8月份，所有商務(wù)合作停滯不前。影視項(xiàng)目融資受到嚴(yán)重影響，日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流不足成為嚴(yán)重問(wèn)題，而在上海房租、物業(yè)、水電及人員工資成本非高，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)非常嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。”談及疫情對(duì)企業(yè)的沖擊，紅點(diǎn)影視副總裁姜世界在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)。

據(jù)姜世界介紹，“普陀區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)政府及天地軟件園區(qū)得知我司實(shí)際情況，依據(jù)上海28條政策立即減免我司兩個(gè)月近30萬(wàn)元房租。園區(qū)主動(dòng)聯(lián)系我們，了解實(shí)際情況是在2月18日，2月26日就正式通知我們辦理減免房租手續(xù)，效率非常高。”

上海萬(wàn)厚生物科技有限公司坐落于上海市北高新技術(shù)園區(qū)，公司專注于微生物控制產(chǎn)品和微生物檢測(cè)服務(wù)。

公司總經(jīng)理武紹峰對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，疫情對(duì)公司在物流方面的影響很大，企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難，園區(qū)給予房租減免，讓他感動(dòng)萬(wàn)分?！拔覀?cè)谑斜眻@區(qū)辦公面積有330平方米，減免租金無(wú)論錢多錢少，在企業(yè)銷售收入受到巨大影響時(shí)，這些錢更顯得彌足珍貴?！?/p>

作為“房東”的張江高科的企業(yè)客戶中，中小企業(yè)的比例高達(dá)90%。張江高科對(duì)承租其房產(chǎn)，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和研發(fā)辦公的中小企業(yè)，先行免收2月、3月的租金。對(duì)孵化器、包租企業(yè)等間接承租企業(yè)，也確保租金減免落到實(shí)處，使實(shí)際經(jīng)營(yíng)的中小企業(yè)最終受益。

這意味著：一方面，張江高科對(duì)直接租賃客戶中的中小企業(yè)將予以減免租金的扶持;另一方面，張江高科在對(duì)孵化器這類間接承租企業(yè)實(shí)行租金減免時(shí)，也要求其對(duì)孵化器內(nèi)的雙創(chuàng)企業(yè)予以減免。

“張江高科的服務(wù)一直非常貼心，關(guān)心孵化器里中小企業(yè)的成長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)細(xì)則還沒(méi)出來(lái)就口頭通知我們準(zhǔn)備材料，可以申報(bào)免租兩個(gè)月了?！?95醫(yī)療健康孵化器——普健濟(jì)康醫(yī)創(chuàng)基地負(fù)責(zé)人張捷對(duì)記者說(shuō)，目前所孵化的企業(yè)已全部復(fù)工。

上海28條政策提出，主動(dòng)為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請(qǐng)減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)3月9日新聞發(fā)布會(huì)透露的數(shù)據(jù)，根據(jù)掌握的企業(yè)免除租金情況初步測(cè)算，可以減免房土兩稅約4億元。

“第二產(chǎn)業(yè)租戶，房租占成本比例較低，約20%以內(nèi)，而第三產(chǎn)業(yè)租戶房租占成本大頭。從房東角度來(lái)看，上海各產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之外的區(qū)域，都是非國(guó)企房東占大比例?！蹦撤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司高層向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露。

“上海國(guó)資開的這個(gè)頭肯定是好的，但‘球也就傳到了非國(guó)企腳下。國(guó)企背后有國(guó)資委，國(guó)有出資人可以決策出血，而非國(guó)企都是自己扛，銀行貸款等現(xiàn)金流壓力也不小，而且股東分散，決策權(quán)也分散。上海一些區(qū)對(duì)于房東給租戶免租，部分給予補(bǔ)貼，但相比于免租部分，補(bǔ)貼是小頭，非國(guó)企房東動(dòng)力不足，只會(huì)給一些VIP客戶免租作為維護(hù)客戶關(guān)系的手段，企業(yè)質(zhì)地比較好的還能申請(qǐng)?jiān)囋?，岌岌可危的小企業(yè)反而拿不到?！彼麑?duì)記者分析說(shuō)。

記者發(fā)現(xiàn)，上海有些區(qū)政府已出臺(tái)相關(guān)政策號(hào)召各類主體加入補(bǔ)貼租金的隊(duì)伍。例如，閔行區(qū)對(duì)于減免租戶2020年2月、3月兩個(gè)月租金的運(yùn)營(yíng)主體，經(jīng)認(rèn)定給予實(shí)際租金減免額度30%的補(bǔ)貼，其中：對(duì)非國(guó)有商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)主體的補(bǔ)貼，上限不突破300萬(wàn)元;對(duì)其他運(yùn)營(yíng)主體的補(bǔ)貼，上限不突破150萬(wàn)元。

責(zé)編：陳惟杉