首例“居住權(quán)”案的啟示：房子歸你，但你住不了！

※文/李德勇

2006年，李先生與許女士結(jié)婚，婚后未生育子女。

2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世后，將她和李先生住的房屋贈(zèng)與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。

2016年初，許女士病逝后，許先生與李先生為許女士遺產(chǎn)對(duì)簿公堂。經(jīng)查，這套房屋為許女士婚前財(cái)產(chǎn)。

2016年11月，法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權(quán)。判決后，李先生一直居住在該套房屋內(nèi)，許先生未曾打擾。

2021年1月1日，《民法典》正式實(shí)施，物權(quán)編新增了居住權(quán)相關(guān)規(guī)定。居住權(quán)可以通過合同方式設(shè)立，也可以通過遺囑方式設(shè)立。無(wú)論是通過合同還是遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，都應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，這既是對(duì)居住權(quán)人自身權(quán)利的有效保護(hù)，也可以避免設(shè)有居住權(quán)的房屋在后續(xù)買賣過程中可能出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)。今年初，李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)出售，擔(dān)心房子被賣了以后影響自己繼續(xù)居住，他連忙拿著判決書來(lái)到法院執(zhí)行局，申請(qǐng)居住權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。法院于2月26日作出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權(quán)登記在李先生名下。

3月3日，法院執(zhí)行人員來(lái)到區(qū)政務(wù)服務(wù)中心，在不動(dòng)產(chǎn)登記窗口向工作人員遞交了該案的執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門配合李先生辦理居住權(quán)登記。

8日下午，代理律師陪同李先生拿著身份證明和法院的執(zhí)行裁定書等材料，到區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請(qǐng)居住權(quán)登記。目前，該居住權(quán)登記已按規(guī)定辦理完畢。

法官提醒，居民個(gè)人購(gòu)房時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢自己有意購(gòu)買的房屋是否登記有居住權(quán)，以免出現(xiàn)“房子歸你，但你住不了”的情形。

延伸閱讀

居住權(quán)是自然人依據(jù)合同或遺囑而取得的，在他人享有所有權(quán)的房屋上為滿足生活居住需要所設(shè)立的一種享有占有、使用權(quán)能的用益物權(quán)。其除了包含老百姓日常生活中所理解的“對(duì)于房屋居住的權(quán)利”之外，在設(shè)立和使用中還存在諸多額外的限制。因此，正確理解“居住權(quán)”的內(nèi)涵和外延，準(zhǔn)確把握其特色，對(duì)于恰如其分地發(fā)揮此種新增用益物權(quán)的作用，妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題，非常具有必要性。

讓我們通過三個(gè)日常生活事例，看看居住權(quán)究竟如何幫助我們解決生活中的難題。

情景一

甲老太太在老伴兒去世之后一直獨(dú)自生活。近年來(lái)，其日感年邁，一方面想把現(xiàn)居住的房屋在生前就過戶給子女，以減少遺產(chǎn)稅等支出，也讓子女安心照顧其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋過戶之后對(duì)其不孝，讓其住無(wú)所居，無(wú)所依靠。

在《民法典》出臺(tái)之前，甲老太太的此種想法很難完全通過現(xiàn)有制度予以全面保障。其雖可通過贈(zèng)與或者買賣的形式在生前將房屋過戶給子女，但其在過戶之后即喪失了房屋所有權(quán)，此后子女如若再將房屋出售，必然影響老太太在此房屋中的居住，難以實(shí)現(xiàn)其老有所依、住有所居的目的。

在《民法典》出臺(tái)之后，甲老太太的愿望即可以通過設(shè)立居住權(quán)予以實(shí)現(xiàn)。甲老太太可以與子女簽訂設(shè)立居住權(quán)的合同，約定在甲老太太將房屋過戶給子女之后，仍能夠在其有生之年享有對(duì)于此房屋的居住權(quán)。在甲老太太將房屋所有權(quán)過戶給子女的同時(shí)，子女亦應(yīng)對(duì)于該合同設(shè)立的居住權(quán)為甲老太太辦理居住權(quán)設(shè)立登記。由此既可以滿足父母意欲在有生之年即將自己名下的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給子女的意愿，又能夠保障父母在失去房屋所有權(quán)之后，不至于被不孝子女?dāng)f出房屋造成居無(wú)定所的困頓局面。在居住權(quán)設(shè)立之后，即使遇到了不孝子女，父母亦可以通過行使居住權(quán)的物權(quán)保護(hù)屬性，排除不孝子女對(duì)于父母正常占有使用房屋的居住權(quán)的妨害，亦可以防止不孝子女將房屋出售后新的房屋所有權(quán)人向老年人主張騰房的權(quán)利。

情景二

小乙和小丙在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買了一套房屋，后二人感情破裂意欲離婚，雙方協(xié)議約定，由男方小乙享有全部的房屋所有權(quán)，并由男方小乙補(bǔ)償房屋折價(jià)款100萬(wàn)元給女方小丙。不過女方小丙擔(dān)心其放棄了房屋所有權(quán)之后，男方不能如期向其補(bǔ)償相應(yīng)款項(xiàng)，故雙方還約定在男方小乙全額支付補(bǔ)償款之前，女方小丙有權(quán)在該房屋內(nèi)居住。

在《民法典》出臺(tái)之前，此種約定雖然可以在一定程度上促使男方在約定期間支付折價(jià)補(bǔ)償款，但如若碰到“人品堪憂”的對(duì)方在取得房屋所有權(quán)之后將房屋另行出售，并隱匿房款拒不支付折價(jià)補(bǔ)償款的情形，此種約定則很有可能落空，難以實(shí)現(xiàn)女方如期取得房屋折價(jià)補(bǔ)償款的目的。

在《民法典》出臺(tái)之后，女方小丙即可以通過與男方小乙約定設(shè)立居住權(quán)的方式，更好地保護(hù)己方的利益。雙方可以在離婚時(shí)協(xié)議約定房屋歸男方所有，男方應(yīng)當(dāng)向女方支付一定數(shù)額的房屋折價(jià)補(bǔ)償款，并且女方在男方足額給付前述房屋折價(jià)補(bǔ)償款之前對(duì)于該房屋享有居住權(quán)。此后，女方在將該房屋所有權(quán)完全過戶給男方的同時(shí)，可以要求男方給女方辦理居住權(quán)設(shè)立登記，居住權(quán)的存續(xù)期間以男方向女方全額支付一定數(shù)額的房屋折價(jià)補(bǔ)償款為限。此后，女方雖失去了該房屋的所有權(quán)，但可以在該房屋內(nèi)居住，直至男方向其全額支付完畢房屋折價(jià)補(bǔ)償款，雙方方可再行將該居住權(quán)登記予以注銷。在居住權(quán)存續(xù)期間，女方對(duì)于房屋所享有的居住權(quán)可以對(duì)抗男方的房屋所有權(quán)，即使男方將該房屋另行出售，因?yàn)樵摼幼?quán)已經(jīng)登記，女方對(duì)于房屋所享有的居住權(quán)亦可以對(duì)抗新的房屋買受人。

情景三

老丁在其妻子去世之后一直在國(guó)內(nèi)生活，子女均在國(guó)外工作生活，難以照料父親的日常起居，便給父親聘請(qǐng)了遠(yuǎn)親戊做保姆。父親老丁感念戊多年如一的悉心照料，擔(dān)心戊在其死后無(wú)處可居，想給戊提供一個(gè)居所保障，但又怕將房屋留給戊之后子女對(duì)此心有嫌隙，弄得親人之間反目成仇。

在《民法典》出臺(tái)之前，老丁如果想在其死后給戊提供居所保障，只能通過遺贈(zèng)或簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的形式，將房屋所有權(quán)過戶給戊。但此種形式必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)旁落子女之外，實(shí)踐中可能會(huì)有子女予以反對(duì)，容易引起親屬之間的誤會(huì)和矛盾。

在《民法典》出臺(tái)之后，老丁可以在設(shè)立遺囑的同時(shí)，在遺囑中明確在該房屋上為戊設(shè)立一個(gè)居住權(quán)，居住權(quán)的存續(xù)期間以戊的有生之年為限。如此一來(lái)，在老丁百年之后，子女可以繼續(xù)按照遺囑繼承的形式取得房屋的所有權(quán)，但與此同時(shí)，子女也需要按照遺囑的內(nèi)容承擔(dān)在該房屋上為戊設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。戊有權(quán)憑借包含設(shè)立居住權(quán)的意思表示的遺囑去辦理居住權(quán)設(shè)立登記。在登記之后，老丁的子女需要保證戊在有生之年有權(quán)繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住，不得予以妨礙。

前述三個(gè)情形是居住權(quán)運(yùn)用的典型場(chǎng)景。當(dāng)事人可以通過合同或者遺囑的形式設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立一般是無(wú)償?shù)?，居住?quán)的存續(xù)期間以明確約定的期間或者居住權(quán)人的生存期限為限，居住權(quán)人的該種權(quán)利不得予以轉(zhuǎn)讓、繼承。