關(guān)于青州農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中的問題思考

潘洪穩(wěn)

【摘要】農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記是一項(xiàng)系統(tǒng)的、工作量浩大的工程，從開始地籍測(cè)繪、權(quán)屬調(diào)查、確定一戶一宅、到登記發(fā)證，每一個(gè)步驟都牽扯巨大的人力物力。借助先進(jìn)技術(shù)的幫助，作業(yè)單位引入全新權(quán)籍調(diào)查方式，采用無人機(jī)攝影測(cè)量技術(shù)采集房屋數(shù)據(jù)，大幅度提高工作效率，降低成本，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完成時(shí)間大幅縮短。截止目前，不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記已進(jìn)入發(fā)證階段，其中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)引起我們的思考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體;不動(dòng)產(chǎn)確權(quán);管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.016

隨著社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村百姓對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)越來越重視，要求對(duì)農(nóng)村宅基地及房屋的確權(quán)認(rèn)證其就是中之一。順應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，2020年，自然資源部和山東省下發(fā)了一系列的文件，啟動(dòng)了農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)工作的開始。

這次農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證青州市委市府高度重視，成立專門工作班子，做出一系列的安排部署。益都街道相應(yīng)上級(jí)號(hào)召，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，主要領(lǐng)導(dǎo)包靠，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極啟動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)工作，作為自然資源和規(guī)劃局益都所，自然參與這次農(nóng)村工作中，并且起著承上啟下、監(jiān)督、組織等工作，確保高質(zhì)量完成工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)確保按時(shí)完成農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作。

1、農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的意義

農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證，通俗的講就是將過去的宅基地使用權(quán)證和房產(chǎn)證合二為一的證明，是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)一并確權(quán)登記。這是實(shí)行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、推動(dòng)農(nóng)村制度改革，推動(dòng)宅基地“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)，未來將盤活農(nóng)村宅基地及房屋固定資產(chǎn)，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，為農(nóng)村農(nóng)民發(fā)展開辟新的道路，這將是農(nóng)村農(nóng)民生活中一項(xiàng)有影響意義的改革。

歷史上由不同時(shí)期的房產(chǎn)證和土地證，可以作為本次農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的權(quán)屬來源。如果兩證齊全的，證書繼續(xù)有效，“不變不換”，只作調(diào)查。如果只有其中一個(gè)證，需要將原件提供給調(diào)查人員，作為房地一體確權(quán)登記的權(quán)屬來源憑證，依法收回后為村民辦理新的房地一體的不動(dòng)產(chǎn)證;丟失的，應(yīng)公告作廢;不上交的，本著“不退不換，繼續(xù)有效”的原則，只作調(diào)查，不登記發(fā)證。

2、農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)工作中發(fā)現(xiàn)的問題

（1）突出問題是農(nóng)村的“戶”。農(nóng)村宅基地講究的是“一宅一戶”?？蓪?shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民手中擁有戶口本很隨意的事，很多家中有兩本、三本戶口本。如果按照公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，依據(jù)有關(guān)文件一個(gè)戶口本為一戶來確權(quán)，將給這次的確權(quán)工作帶來混亂，嚴(yán)重影響村委以后管理工作，留下隱患，這不是我們工作的初衷。而農(nóng)民群眾對(duì)這次不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的熱情挺高，都想通過這次確權(quán)工作給自己的宅基地與房屋有一個(gè)合法的證明。

（2）農(nóng)村中的一戶多宅現(xiàn)象。在農(nóng)村同樣情況下，有的戶有兩處宅基地甚至多處，并對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的戶口本。雖然少數(shù)，但對(duì)村民影響很大。

（3）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員在該村有合法的宅基地及房屋，這類情況在每個(gè)村都普遍存在，有的在村莊規(guī)劃行列中，有的占據(jù)多位宅基地，嚴(yán)重影響村莊的規(guī)劃。

（4）其他問題如夫妻在雙方農(nóng)村各自有宅基地及房屋;買賣、贈(zèng)與房屋，強(qiáng)行要求村委給與登記確權(quán)。對(duì)房屋有爭(zhēng)議糾紛的;屋在人不在世的現(xiàn)象這需要走繼承手續(xù)的等等都出現(xiàn)了。

（5）村委班子薄弱，執(zhí)行力不強(qiáng)。有些村莊內(nèi)部對(duì)立性強(qiáng)，選出的村委班子思想不統(tǒng)一，不團(tuán)結(jié)。表現(xiàn)在落實(shí)一戶一宅政策時(shí)，村委內(nèi)部有的干部拉倒車、使絆子，只想實(shí)現(xiàn)自己的利益;還有的村委對(duì)村民一戶一宅的確定左右搖擺，沒有一定的主意，只是一味的迎合村民等等。工作中發(fā)現(xiàn)他們作為一名村干部，連基本的政治素質(zhì)都沒有，甚至教唆村民打舉報(bào)電話，嚴(yán)重?cái)_亂農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的開展。

3、出現(xiàn)問題的原因

（1）戶口本混亂的狀況。戶口本由公安機(jī)關(guān)戶籍科管理。早期管理松懈造成容易分戶的情況，特別是農(nóng)村新型合作醫(yī)療保險(xiǎn)實(shí)施初期，要求按戶繳納，年輕人不想交，又想讓家中老人享受國家的福利，于是形成了一股戶口分立高潮，形成兩戶三戶現(xiàn)象。還有各顯神通，各盡其能，分立戶口。確實(shí)這與某些強(qiáng)調(diào)以戶口本為基礎(chǔ)的工作中，給一些人帶來了便利與實(shí)惠。時(shí)至今日，想方設(shè)法分立戶口的動(dòng)作依然在進(jìn)行中。在今明兩年這次的農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作中，嚴(yán)格把握一戶一宅的含義。

（2）一戶多宅的原因。農(nóng)村中還存在或明或暗的欺凌現(xiàn)象，家族大的或勢(shì)力強(qiáng)的就會(huì)在村里強(qiáng)占地方建房子;有的屬于“建新不拆舊”，承諾建成新房子拆掉舊房子，交出宅基地，實(shí)際上新房子建成毀約不拆老房子，甚至押金不要，嚴(yán)重的是造成兩處房子都有合法來源，這類情況較多;其次就是通過買賣形成一戶多宅現(xiàn)象。“一戶多宅”的情況大量出現(xiàn)，不僅影響制約今后對(duì)宅基地的規(guī)劃，同時(shí)也是部分家庭新增戶無法通過正常渠道申請(qǐng)宅基地，容易引起社會(huì)的不穩(wěn)定與村委間的矛盾。

（3）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有本村合法的房屋，這類情況主要是通過考學(xué)、參軍、進(jìn)城遷移等原因不再是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員;其次就是祖父母等留下的。這類房屋的權(quán)利人從個(gè)人利益角度出發(fā)，很少會(huì)無償退出宅基地的，一般宅基地會(huì)被閑置，造成土地資源的浪費(fèi)。還有一類情況，就是城鎮(zhèn)居民或山區(qū)農(nóng)村群眾為了滿足對(duì)自然條件和居住環(huán)境的要求，購買了農(nóng)村宅基地或鄰近城市的農(nóng)村宅基地。

4、問題解決的措施與思考

（1）宣傳。這次對(duì)農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記是歷史上第三次大規(guī)模的比較完整的系統(tǒng)的對(duì)農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)登記。由政府主導(dǎo)，各部門參與，任務(wù)通過招投標(biāo)確定第三方具體作業(yè)完成，相關(guān)費(fèi)用由國家買單，這確實(shí)是一項(xiàng)重大的惠民工程，廣大的農(nóng)民群眾盼望已久，迎合群眾的愿望，及時(shí)向群眾發(fā)放明白紙，通過廣播，會(huì)議等形式宣傳這次不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的意義及相關(guān)條件，解決群眾疑惑，達(dá)到政策的上下貫通。

解釋。這次農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作，自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)?；鶎铀窃谇熬€，自然免不了碰到實(shí)際問題，特別是群眾理解不了，就會(huì)跑到所里咨詢 。所里工作人員會(huì)根據(jù)具體情況，依據(jù)法律法規(guī)，給與解釋，大部分群眾都通情達(dá)理，滿意而歸。還有錯(cuò)過登記時(shí)間的，基層所會(huì)聯(lián)絡(luò)作業(yè)單位給與補(bǔ)辦機(jī)會(huì)。

（2）嚴(yán)格依法辦事，依規(guī)章制度辦事。這次農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記工作，青州市成立了領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，根據(jù)相關(guān)的政策法規(guī)編制了《青州市農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作問答》，根據(jù)不同情況，給與指導(dǎo)解答，給這次農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記有了相應(yīng)的法律依據(jù)。特別對(duì)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有本村合法的房屋，符合村莊規(guī)劃，應(yīng)給與確權(quán)登記。對(duì)一些特殊情況，工作問答手冊(cè)也有解釋。

嚴(yán)格依法辦事，依規(guī)章制度辦事。對(duì)于那些薄弱的、凝聚力渙散的村委班子，只能依靠制度約束人、依法律法規(guī)嚴(yán)格要求，避免出現(xiàn)無法控制的局面。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注這些村莊的確權(quán)工作。

（3）充分發(fā)揮農(nóng)村村民委員會(huì)、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算的村民小組、監(jiān)察小組等基層群眾自治組織的作用，積極引導(dǎo)農(nóng)民參與農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作，特別要發(fā)揮村委起主導(dǎo)作用，同時(shí)引入監(jiān)察小組的參與、鄉(xiāng)鎮(zhèn)紀(jì)委的監(jiān)督共同落實(shí)好一戶一宅政策。上級(jí)部門充分肯定村民自治委員會(huì)的主導(dǎo)作用，這次農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)小組起協(xié)調(diào)作用，最終由各村村委會(huì)組織實(shí)施，從最初作業(yè)單位進(jìn)村地籍測(cè)繪、到權(quán)屬調(diào)查、登記發(fā)證，都由各村組織配合作業(yè)單位。尤其是對(duì)“戶”的認(rèn)定，畢竟村委對(duì)本村宅基地情況享有最高的熟悉度，對(duì)每戶的情況都了解，對(duì)不符合確權(quán)的、繼承的、分戶政策的，不予登記，尤其對(duì)不符合分戶政策的，村委嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決不予登記。不明白的及時(shí)向上級(jí)咨詢，有矛盾糾紛的村委及時(shí)從中調(diào)解，這次工作各村村委從有利于本村穩(wěn)定和長期發(fā)展的角度出發(fā)，都發(fā)揮了積極的作用，從按照怎樣規(guī)劃房屋，就怎樣確權(quán)的原則，講究事情的前因后果相一致，嚴(yán)格落實(shí)了一戶一宅的審核確定。其中監(jiān)察小組成員對(duì)審核確定起監(jiān)督作用，保證村委會(huì)的工作依法依規(guī)、客觀公正。

（4）依程序公示。由各村支部書記帶隊(duì)的審核小組落實(shí)好一戶一宅后，相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字、蓋章，然后在各村的村務(wù)公示欄中公示，接受全村群眾的監(jiān)督。

（5）思考。中國30年的計(jì)劃生育政策，使得農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃沒有擴(kuò)大，但是隨著計(jì)劃生育政策的相繼開放，宅基地的申請(qǐng)后續(xù)會(huì)增加，但以現(xiàn)在的情況來看，各村規(guī)劃宅基地的土地資源非常有限，所以村委一定要對(duì)本村的宅基地分配有決定權(quán)，禁止村民之間的自由交易。樹立長遠(yuǎn)意識(shí)，珍惜現(xiàn)在閑置的建設(shè)土地資源，盤活已經(jīng)沒有實(shí)在意義的宅基地，鼓勵(lì)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有本村合法的房屋有序有償退出。規(guī)劃理順影響“通街”、形狀不規(guī)則、面積超占等不符合村莊規(guī)劃的老房子，提前布局，對(duì)本村的規(guī)劃要有計(jì)劃、有藍(lán)圖，應(yīng)對(duì)未來的挑戰(zhàn)。

加強(qiáng)村委會(huì)的班子建設(shè)。嚴(yán)以律己，強(qiáng)化職能。今年10月10日福建莆田秀嶼區(qū)上林村因建房糾紛引起的刑事案件值得各級(jí)政府重視與思考。片面的強(qiáng)調(diào)宅基地的申請(qǐng)建設(shè)需要征求四鄰?fù)?，就失去了政府的職能與威信。土地是集體所有，政府與基層的村委組織一定要對(duì)宅基地的分配與選址起決定作用。

（6）建議。2020年以前，宅基地的審批與管理一直都是自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)。隨著上級(jí)政策的改革，今后，農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，農(nóng)村農(nóng)業(yè)部門應(yīng)該抓緊開展調(diào)研，熟悉當(dāng)前情況，了解當(dāng)前的癥狀，聽取基層組織、群眾的意見，對(duì)癥下藥，開辟農(nóng)村宅基地申請(qǐng)建設(shè)的暢通渠道。

宅基地一直都是百姓心中的大事，解決了老百姓心中的頭等大事，農(nóng)村就基本穩(wěn)定。

這次農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記自然資源部要求2021年底完成總量的90%，時(shí)間緊，任務(wù)重，但數(shù)量務(wù)必服從質(zhì)量。

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