武漢市東湖高新區(qū)鳳凰山富士康公租房住區(qū)改造規(guī)劃及優(yōu)化策略

許 莉

（武漢市規(guī)劃研究院，湖北 武漢 430014）

0 引言

武漢在實施“一留一回，兩個百萬”戰(zhàn)略過程中，要求各區(qū)以多種形式規(guī)劃及挖掘人才房的建設。東湖高新區(qū)鳳凰山富士康公租房由于企業(yè)發(fā)展未達預期，在一期完成主體結構建設后，工程停滯多年。武漢市委組織部建議東湖高新區(qū)以該公租房改造為試點，盤活閑置資產(chǎn)，以期將鳳凰山公租房及其周邊區(qū)域整體打造成為光谷夢想城，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供新的發(fā)展空間。

1 現(xiàn)實基礎及案例借鑒

1.1 現(xiàn)狀問題

鳳凰山公租房項目處于東湖高新區(qū)中西部，位于富士康科技園區(qū)最南部，西臨京廣高鐵線，東南靠滬蓉高速。項目總用地面積16.5萬m2，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，規(guī)劃總建筑量40.8萬m2。其中一期已建設地上建筑面積25.53萬m2，總計5 586間宿舍已完成主體結構。目前項目工程停滯、啟動困難，主要存在以下4個問題。

1）定制需求下降，建設資金缺口較大 由 于富士康企業(yè)未達到預期發(fā)展規(guī)模，為富士康定制的員工公租房需求大幅減少，項目工程一度停滯，導致建設資金缺口較大。應擴大公租房的服務對象，吸引多方人員入住。

2）區(qū)位偏遠，功能阻隔 項 目位于高新區(qū)城市建設區(qū)邊緣，且被高鐵線和高速公路夾匯于一角，阻隔周邊功能需求，公共交通出行不便。需將周邊區(qū)域納入統(tǒng)籌考慮，從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、功能互補、交通導入等方面弱化區(qū)位劣勢。

3）配套薄弱，氛圍缺乏 項 目周邊用地功能單一，工業(yè)導向明顯，缺少居住用地，商業(yè)服務業(yè)設施較為匱乏，年輕化、便捷的生活性場所嚴重不足，急需進行有針對性和創(chuàng)新性的功能植入。

4）資產(chǎn)閑置，土地利用粗放 項 目用地一期完成主體框架后停滯，二期三期未建，周邊已批未建用地較多，周邊5km以內(nèi)，已批未建用地面積約4.5km2，土地利用粗放，將可利用地和可改造用地整體打包，統(tǒng)一謀劃，構建成為未來新的潛力發(fā)展空間。

1.2 規(guī)劃范圍

綜合分析鳳凰山公租房項目周邊區(qū)域發(fā)展情況，依托富士康科技園及其北面區(qū)域進行整體考慮，確定光谷夢想城規(guī)劃范圍分3個層次。

1）遠景規(guī)劃范圍 北起高新四路、南至外環(huán)高速、西臨光谷二路、東至光谷三路和四路，總用地面積約10.8km2，其中已批未建用地面積約4.5km2。

2）中期規(guī)劃范圍 北至富五路、南至東園南路、西至光谷二路、東至佛祖嶺三路，總用地面積約1.1km2。

3）近期引爆區(qū)范圍 即鳳凰山公租房項目用地范圍，總用地面積16.5萬m2，分一、二、三期3個階段進行建設。

2 需求及目標

2.1 需求分析

根據(jù)百度POI大數(shù)據(jù)分析顯示，本次針對近期引爆區(qū)范圍進行需求量測算，基于客群需求、市場機會、案例借鑒等分析，從3個方面預測引爆區(qū)的功能需求量。

1）人才公寓需求量預測 以有公寓租住需求的企業(yè)客群和個人客群占周邊企業(yè)客群的10%左右進行預測。

2）生產(chǎn)性服務功能需求量預測 以項目用地3km范圍內(nèi)的外部產(chǎn)業(yè)需求和項目用地及周邊的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)需求相結合進行判斷，主要需要創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器、辦公、酒店和商業(yè)4種功能。

3）未來規(guī)劃需求 結合高新區(qū)新一輪城市總體規(guī)劃確定的人口規(guī)模，針對新增人口帶來的新的發(fā)展需求，在中期及遠期規(guī)劃范圍內(nèi)進行落實。

2.2 目標定位

圍繞武漢“雙百”工程和東湖高新區(qū)國際人才自由港建設的目標要求，以構建一個多元交流的創(chuàng)作生產(chǎn)集群、打造一個共享包容的創(chuàng)意生活空間、營造一個開放共生的創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境為目標，將光谷夢想城的目標定位為光谷人才自由港戰(zhàn)略重點、青年造夢圓夢的理想港灣，實現(xiàn)集創(chuàng)新生產(chǎn)、創(chuàng)新生活和創(chuàng)新生態(tài)于一體的三生融合雙創(chuàng)夢想城。

3 改造及優(yōu)化策略

3.1 創(chuàng)新需求，構建合理的功能布局

光谷夢想城將成為未來串聯(lián)光谷大道、光谷三路產(chǎn)業(yè)軸的重要節(jié)點，打造形成以生產(chǎn)性服務中心為核心，集多片創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)片區(qū)共同組成的“一核多片”創(chuàng)新組團，建設成為高新區(qū)存量改造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)組團的示范片區(qū)。中期建設的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)片區(qū)結合引爆區(qū)及周邊區(qū)域要求，將建設成為光谷夢想城的創(chuàng)新孵化中心，形成一條創(chuàng)新孵化帶、三片創(chuàng)新孵化區(qū)。光谷夢想城引爆區(qū)的項目用地范圍屬于三片創(chuàng)新孵化區(qū)之一，集中布局青桐公寓、匯工場、創(chuàng)空間等三大主體功能板塊。其中：青桐公寓板塊以創(chuàng)新公寓為主、創(chuàng)新服務和孵化辦公為輔，為創(chuàng)新人才提供居住和基本工作、交往和服務功能空間，包括對原有功能轉換、內(nèi)部空間重組、外部形態(tài)更新、周邊環(huán)境優(yōu)化4個方面的內(nèi)容；匯工場板塊是青桐公寓板塊的延續(xù)與補充，打造功能完善的雙創(chuàng)核心區(qū)，建設以孵化辦公為主，商業(yè)服務、展覽會議、創(chuàng)業(yè)服務、休閑綠地為輔等內(nèi)容；創(chuàng)空間板塊，近期承擔青桐公寓的創(chuàng)業(yè)交往空間平臺，遠期可提檔升級為更高層級的文化創(chuàng)意中心。三大板塊由初級基本創(chuàng)新服務需求逐步轉向高級創(chuàng)意服務需求，逐步提升，層層相扣，相互協(xié)同，構建引爆區(qū)完整的產(chǎn)業(yè)鏈（見圖 1）。

圖1 空間結構與功能分區(qū)

3.2 便捷出行，營造暢達的交通環(huán)境

優(yōu)化道路交通系統(tǒng)，提供多元出行選擇。項目用地周邊系統(tǒng)性干道網(wǎng)均已建設完成，規(guī)劃建議項目建成后可適當改造東園南路，北側打通一條城市支路，增加地塊跨外環(huán)線與南側鳳凰山產(chǎn)業(yè)園的聯(lián)系通道。增加軌道交通微循環(huán)，實現(xiàn)無縫對接。項目用地距離在建軌道交通站點較近，可增加與軌道交通聯(lián)系的微循環(huán)公交。完善公交站線系統(tǒng)，預留未來聯(lián)系通道。加強內(nèi)部交通流線組織，規(guī)劃靜態(tài)交通設施。

3.3 注入活力，配套多元的共享設施

1）按照年輕化、多樣化、中端化的標準配套設施 結合年輕人的休閑娛樂需求，配套設施倡導多功能的混合使用、全天候24小時運營的空間載體、營造人性化的交流空間、鼓勵低碳化的綠色交通。

2）構建多功能于一體的全能創(chuàng)新社區(qū) 致力于打造一個以青年公寓為核心，融合居住、商業(yè)、娛樂、會展等功能在內(nèi)的多元化Co-Living社區(qū)，為年輕人提供“租房+生活+社交”的完美體驗。

3.4 生態(tài)宜居，塑造優(yōu)美的景觀環(huán)境

1）有效利用周邊豐富的山水和人文資源環(huán)境 項目周邊山水、人文資源較豐富，南側外環(huán)綠化帶可有效利用引入項目基地內(nèi)，將外環(huán)綠化公園與基地景觀步道相結合，形成連續(xù)的綠化景觀。

2）構建“一心兩軸”的綠化休閑系統(tǒng) 規(guī)劃主要景觀節(jié)點設置文化創(chuàng)新廣場，為青年人路演、交流提供空間，構建環(huán)形景觀軸和中心景觀軸，串聯(lián)各交往空間，打造開放、共享的公共空間交往平臺。

3.5 盤活存量，改造提升青桐公寓

1）創(chuàng)新服務功能植入 按照功能測算的建設需求量，設置1個人才公寓組團和2個藍領公寓組團。設置設施創(chuàng)新鄰里中心1處，主要為咨詢展示、商務會議、企業(yè)培訓、創(chuàng)業(yè)孵化功能。設置組團服務中心3處，主要功能為物業(yè)管理、半室內(nèi)活動場地、便利店、收件寶和非機動停車場，設置在每棟人才公寓組團的架空層。設置基本服務單元，每棟標準層均進行設置，滿足20～40名住戶的基本生活配套需要，設置有公共活動廳、共享廚房、洗衣房等。

2）立面改造優(yōu)化工程 對青桐公寓建筑立面和色彩進行重新設計，達到簡潔、明快、美觀的設計效果。明確立面改造的建筑棟數(shù)，部分按照辦公樓標準改造；其他建筑立面以維持原狀或者涂料及簡單鋼架為主改造。

3）公寓裝修工程指引 項目用地服務客戶以90后青年客群為核心，主要訴求為過渡居住，需求戶型以獨立廚衛(wèi)單間為主，按照中檔裝修標準，單間占比70%，雙間占比30%，以簡裝為主，配置基本家具家電、獨立衛(wèi)生間。

4 結語

公租房的改造實施需建立完善的實施保障機制，按照“政府引導、市場主體，統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施”的原則，成立東湖高新區(qū)“光谷夢想城”工作領導小組及工作專班，落實總體行動方案及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，明確主體牽頭，多方合力共建。明確項目資金籌措方式和金額，按照資金平衡方案，采取財政注入和主體自籌的方式進行資金籌集工作。合理制定工作行動計劃及目標責任書，分時點明確各階段的主要任務、建設內(nèi)容、實施主體、責任單位和分管領導。加快制定出臺相關的土地、建設及運營政策措施；加快推進周邊區(qū)域土地收儲和用地規(guī)劃工作；加強研究出臺對入駐的創(chuàng)客實行3年免租、免物業(yè)、水電等相關費用的政策；研究產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意補償、天使投資引導基金等相關激勵政策。