新形勢下，淺談如何做好工業(yè)園區(qū)土地管理與規(guī)劃

賴濟瓊

（廣西欽州市浦北縣節(jié)能監(jiān)察服務(wù)中心，廣西 欽州 535300）

在當(dāng)前區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展進程中，更為注重多個行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，為配合工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，土地管理部門提供了寶貴的土地資源，為園區(qū)建設(shè)和縣提供了寶貴的土地資源，為園區(qū)建設(shè)和縣域的經(jīng)濟發(fā)展提供了重要的基礎(chǔ)條件，也為其創(chuàng)設(shè)了良好的環(huán)境和條件。但是也不能忽略在園區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的土地資源浪費和管理不善等重要問題，還需要管理部門進一步加強管理力度，防止土地被濫用，提升土地資源的利用率，從而增加園區(qū)發(fā)展中的經(jīng)濟效益。

一、淺析當(dāng)前工業(yè)園區(qū)土地使用與管理中存在的問題

（一）土地浪費與指標(biāo)短缺之間的矛盾突出

很多區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展過程中，都沒有處理好土地資源的使用中出現(xiàn)的問題，土地資源的浪費問題還是較為嚴(yán)重的。不僅如此，一些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中已經(jīng)出現(xiàn)了土地資源短缺的局面，導(dǎo)致當(dāng)?shù)毓芾聿块T不得不縮緊可用土地的相應(yīng)指標(biāo)和定額，而經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)園區(qū)的建設(shè)又需要大量的土地作為基礎(chǔ)保障，這樣形成了一種供需之間的突出矛盾，已經(jīng)得到土地并批準(zhǔn)建設(shè)的園區(qū)并沒有珍惜得之不易的使用指標(biāo)，出現(xiàn)了過度消耗和浪費的情況，而后續(xù)將要建設(shè)的園區(qū)由于缺少可用土地資源，發(fā)展陷入了停滯。

（二）土地產(chǎn)出率低、效益差

工業(yè)園區(qū)在使用土地資源的過程中，以其產(chǎn)出值和產(chǎn)出率這兩項指標(biāo)的表現(xiàn)來看，目前園區(qū)所使用的土地產(chǎn)出情況并不樂觀，這也說明土地的利用率不足，所能夠創(chuàng)造的經(jīng)濟效益是有限的，并且還存在重復(fù)性規(guī)劃和建設(shè)的情況。

（三）因工業(yè)園區(qū)發(fā)展與征地動遷掣肘的矛盾突出

由于征地動遷成本越低，收益越高；地方政府只此一家，壟斷地價；且地方政府保護耕地的收益很少；干部考核體系的短期效應(yīng)等因素，使得地方政府領(lǐng)導(dǎo)紛紛選擇“批地招商”，且力度超常；作為征地另一方的農(nóng)民沒有征地參與權(quán)，征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)偏低失地農(nóng)民社會保障不能兌現(xiàn)犧牲了較多自身利益，形成園區(qū)土地征用和拆遷群眾矛盾異常突出。

二、做好工業(yè)園區(qū)土地管理與規(guī)劃的對策

（一）嚴(yán)格工業(yè)園區(qū)規(guī)劃審批，強化規(guī)劃的龍頭作用

工業(yè)園區(qū)布點、用地規(guī)模等審批權(quán)必須上收，至低放在省級政府。園區(qū)規(guī)劃一經(jīng)申批，其效力上升為法律強制性，各級黨委、政府務(wù)必敬重、遵守，不得逾越紅線。工業(yè)項目建設(shè)，無論什么性質(zhì)，無論規(guī)模大小，原則上都要進入規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)禁亂鋪攤子；對個別占地面積小，無污染，不影響土地利用總體規(guī)劃實施，不進入工業(yè)園區(qū)的項目，地方政府要作出專題論證，逐級上報審批，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得上報用地審批材料。

（二）改進園區(qū)用地審批辦法，提高土地集約利用水平

造成工業(yè)園區(qū)圈地、閑置浪費土地，一個重要的原因是用地審批把關(guān)不嚴(yán)，放任基層粗放用地。試想，園區(qū)內(nèi)如果個個項目落實、建設(shè)資金到位，且投瓷強度、容積率、建筑系數(shù)、辦公及生活設(shè)施用地項目總用地比例等均在國土資源部《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》內(nèi)，閑置土地從何而來現(xiàn)實中，項目作秀，資金做假，規(guī)劃跟著批地跑，用地全憑業(yè)主報，逐級忽悠，比比皆是，如此批地、供地、管地，怎會不閑置？因此，各級土地行政主管部門要嚴(yán)格批準(zhǔn)用地事前審查、事后稽查，強化審批各環(huán)節(jié)責(zé)任，加大行政監(jiān)察力度，建立錯案追究制度、問責(zé)制度、通報制度。如果我們都恪守職責(zé)，盡責(zé)盡力，建立一個良好工業(yè)園區(qū)用地秩序應(yīng)該不難。

（三）徹底理順土地管理體制，強化執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)

目前，管理體制不倫不類，省級土地行政主管部門管“帽子”，縣級政府管“票子”，這種管理體制雖比前些年有所進步，但仍不能滿足土地執(zhí)法監(jiān)察工作開展的需要。要徹底解決改變“兩頭管”的現(xiàn)狀，實行上級行政主管部門對下級土地行政主管部門完全意義上的直管，有利于基層土地行政主管部門擺脫當(dāng)前執(zhí)法監(jiān)察的被動局面，有利于土地管理政策法規(guī)的全面落實。

（四）注重投入產(chǎn)出，用好土地資源

在資源有限特別是當(dāng)前資金與土地匱乏的情況下，應(yīng)確立重點建設(shè)園區(qū)和園區(qū)建設(shè)重點：

一是把生物科技產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)園、新能源汽摩配產(chǎn)業(yè)園確立為重點建設(shè)園區(qū)，充分發(fā)揮三園區(qū)域、區(qū)位優(yōu)勢，爭取通過3-5 年的重點扶持，力爭打造1-2 個以上省級重點特色產(chǎn)業(yè)集群。

二是其它三個園區(qū)重點放在中小企業(yè)集聚區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)和建成區(qū)配套設(shè)施完善上。通過聚指成拳，發(fā)揮有限資源、資金最大效益。增強“惜土如金”的觀念，從外延式開發(fā)轉(zhuǎn)向集約式開發(fā)土地，全面提高單位面積的投資密度和產(chǎn)出率。建議對標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)用地指標(biāo)予以優(yōu)先安排，同時要鼓勵建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，以提高土地產(chǎn)出率及建筑容積率。

三、結(jié)語

簡而言之，隨著現(xiàn)代城市的不斷發(fā)展，城市和農(nóng)村建設(shè)也迅速發(fā)展，土地的需求也越來越大，因此，土地管理規(guī)劃與現(xiàn)狀的合理性間接決定了工業(yè)園區(qū)建設(shè)的速度，為了進一步加強工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進程，必須正確處理土地管理和規(guī)劃。所以要明確兩者之間的關(guān)系為有利于園區(qū)土地規(guī)劃戰(zhàn)略提供基本保障。