房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

孫永會(huì)

（河北吉昌會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙），河北 石家莊 050000）

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”等多項(xiàng)政策來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念更是堅(jiān)定了穩(wěn)定地產(chǎn)房?jī)r(jià)的決心。加強(qiáng)內(nèi)部控制成為地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中落實(shí)內(nèi)控，成為企業(yè)內(nèi)控建設(shè)面臨的普遍難題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)就基本身來(lái)講，有其一定的特殊性，最主要的特點(diǎn)就是建設(shè)周期長(zhǎng)，地域性強(qiáng)，具有明顯的政策導(dǎo)向性，沒(méi)有現(xiàn)成的內(nèi)控模式，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于事后控制，都是在總結(jié)前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上不斷完善內(nèi)控制度和流程，另外地產(chǎn)企業(yè)主要精力多數(shù)放在直接關(guān)系公司現(xiàn)金流和經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售，缺少全流程的完善有效的內(nèi)部控制體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的有效的內(nèi)部控制可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收備案、物業(yè)交付、項(xiàng)目清算等全過(guò)程得到管控，有利于提升地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)操作的規(guī)范性和交易的安全性，完善有效的內(nèi)容控制能夠?qū)⒌禺a(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門及開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起，最終達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及原因

（一）缺乏良好的內(nèi)部控制環(huán)境，內(nèi)控制度執(zhí)行流于形式

內(nèi)部控制制度制定的很好，但是執(zhí)行流于形式，實(shí)際執(zhí)行不到位，形同虛設(shè)，主要表現(xiàn)在。第一，企業(yè)內(nèi)部控制氣氛差，員工缺乏自我約束力，存在著“有章不循，有律不依”的情況，在實(shí)際執(zhí)行公司的內(nèi)部控制制度時(shí)，在流程上能省則省，比如在審批權(quán)限上，制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)逐級(jí)審批，但越級(jí)審批屢見(jiàn)不鮮，從而增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，原因是企業(yè)員工對(duì)內(nèi)部控制制度不熟悉，只是被動(dòng)執(zhí)行，缺少參與的積極性，缺少對(duì)企業(yè)內(nèi)控管理制度的認(rèn)知。第二，內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)和重要崗位隨意安排親信，管理粗放，本應(yīng)需要由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與員工一同執(zhí)行的內(nèi)部控制度，實(shí)際執(zhí)行中僅僅對(duì)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行規(guī)范，在管理層流于形勢(shì)，以致上行下效，加上員工自身業(yè)務(wù)水平與企業(yè)發(fā)展的不同步，崗位勝任能力不足，員工們?nèi)狈?duì)內(nèi)控制度執(zhí)行的真正主動(dòng)深入地參與。員工的自覺(jué)性及控制意識(shí)是企業(yè)建立實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)境，內(nèi)部控制的基礎(chǔ)環(huán)境影響企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力，最終影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

（二）缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督及獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，內(nèi)控制度落實(shí)不到位

第一，企業(yè)未設(shè)定單獨(dú)的監(jiān)管部門對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制實(shí)施過(guò)程中，需要對(duì)日常運(yùn)行中的前期、工程及銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和管理，以保證內(nèi)部控制的順利進(jìn)行，但在實(shí)際運(yùn)行當(dāng)中，很多地產(chǎn)公司的內(nèi)部監(jiān)督主要依賴于辦公室或是財(cái)務(wù)管理部門，內(nèi)部控制職責(zé)不明確，缺乏獨(dú)立性及專業(yè)性，最終導(dǎo)致監(jiān)管重點(diǎn)不準(zhǔn)確、監(jiān)管力度不夠，影響內(nèi)控制度的執(zhí)行效果，不能夠很好地發(fā)揮內(nèi)控制度的效力；第二，企業(yè)未設(shè)立有效的獎(jiǎng)懲制度，房地產(chǎn)企業(yè)缺少對(duì)內(nèi)控執(zhí)行質(zhì)量考核的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)或是獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)不明確，對(duì)內(nèi)部監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施或是獎(jiǎng)懲力度不夠，致使部分人員認(rèn)為執(zhí)行與否無(wú)關(guān)緊要，削弱了員工執(zhí)行內(nèi)控制度的自覺(jué)性，使得內(nèi)控制度難以落到實(shí)處。

（三）內(nèi)部控制體系不健全，對(duì)內(nèi)控制度的建設(shè)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)

第一，內(nèi)部控制應(yīng)該是全面性的，需要涵蓋企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是全流程的，有些地產(chǎn)企業(yè)僅對(duì)貨幣資金的收支建立內(nèi)控制度，缺少對(duì)前期、工程及銷售環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制被當(dāng)作財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，對(duì)于其他部門出現(xiàn)的問(wèn)題則側(cè)重于事后控制，導(dǎo)致有些問(wèn)題無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并改正，從而造成更大的經(jīng)濟(jì)利益損失。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)主觀上對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，將主要精力放在直接關(guān)系到公司現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建設(shè)與銷售上，不重視內(nèi)控制度的建設(shè)，主要原因是認(rèn)為內(nèi)部控制增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，制約了企業(yè)發(fā)展的靈活性，妨礙企業(yè)辦事效率，而且內(nèi)控制度并不能直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，這些主觀認(rèn)識(shí)上的偏差，致使公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)內(nèi)部控制制度不健全導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)重視度不夠，內(nèi)控意識(shí)薄弱，導(dǎo)致企業(yè)問(wèn)題無(wú)法及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并糾正，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制系統(tǒng)失效。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)對(duì)策

（一）優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

第一，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的內(nèi)控執(zhí)行環(huán)境，培育符合公司實(shí)際情況的內(nèi)部控制文，加強(qiáng)企業(yè)文化及團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)企業(yè)員工的主人翁意識(shí)和責(zé)任感，使員工能主動(dòng)參與到企業(yè)內(nèi)部控制工作當(dāng)中，配合內(nèi)部控制制度的執(zhí)行，促進(jìn)內(nèi)部管理制度在企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中得到貫徹落實(shí)。

第二，做到以制度管人，不搞特殊化，倡導(dǎo)新的用人觀，不能任人唯親，要任人唯賢，重點(diǎn)崗位不能只安排家族親信，要做到尊重知識(shí)，尊重人才，另外，在內(nèi)控制度管理過(guò)程中，要加強(qiáng)員工的專業(yè)化培訓(xùn)，提高員工的整體專業(yè)水平，還要重點(diǎn)培養(yǎng)員我責(zé)任意識(shí)和價(jià)值取向，要讓員工真正認(rèn)識(shí)到自己的崗位職責(zé)，提高員工的責(zé)任心和主人翁意識(shí)，要培養(yǎng)出一支無(wú)論是業(yè)務(wù)能力還是品質(zhì)方面都過(guò)硬的職工隊(duì)伍，同時(shí)還需要加強(qiáng)對(duì)管理人員的監(jiān)管，解決“控下不控上”的不合理現(xiàn)象，無(wú)論是普通員還是管理層都要深入理解內(nèi)控制度對(duì)企業(yè)的重要性，真正發(fā)揮內(nèi)控制度的作用。

（二）完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化考核，做到獎(jiǎng)懲分明

第一，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)審機(jī)構(gòu)，直接對(duì)企業(yè)最高層負(fù)責(zé)，以防止內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員做和事佬情況，另外鑒于地產(chǎn)企業(yè)各部門的專業(yè)性較強(qiáng)，應(yīng)在內(nèi)審部門配備董前期、預(yù)算、工程、銷售及財(cái)務(wù)技能的內(nèi)審人員，定期或是隨機(jī)對(duì)各部門及業(yè)務(wù)工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，同時(shí)配備專職監(jiān)管人員對(duì)各類檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要抓好后續(xù)整改跟蹤檢查，來(lái)防“邊改邊犯”“改后再犯”的現(xiàn)象。

第二，對(duì)嚴(yán)格履行內(nèi)控制度的人員應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，未履行的視嚴(yán)重程度予以處罰，重重獎(jiǎng)之下必有勇夫，而重罰之下，必將使違規(guī)者付出代價(jià)，使之不敢違規(guī)，提高內(nèi)控制度的執(zhí)行力就要強(qiáng)化責(zé)任追究，對(duì)存在問(wèn)題整改不到位，有章不循，屢禁不止的直接責(zé)任人實(shí)行嚴(yán)格懲戒，同時(shí)對(duì)制度執(zhí)行有力的員工要及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，與績(jī)效掛鉤，將其融入薪酬體系當(dāng)中，做到獎(jiǎng)懲分明。

（三）重視內(nèi)控制度的建設(shè)，建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系

1.優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，少則兩三年，多則三五年，涉及舊改項(xiàng)目的時(shí)間甚至更長(zhǎng)，內(nèi)部控制工作涉及前期、工程、預(yù)算、銷售、財(cái)務(wù)等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)雖然有單獨(dú)的系統(tǒng)，但是個(gè)別業(yè)務(wù)與地產(chǎn)公司整體項(xiàng)目業(yè)務(wù)又必然發(fā)生聯(lián)系，并受其他業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)工作進(jìn)展情況的牽制，所以說(shuō)內(nèi)控制度的有效運(yùn)行離不開(kāi)各環(huán)節(jié)所涉及的各個(gè)部門的通力合作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立有效的內(nèi)部控制信息聯(lián)絡(luò)機(jī)制，將各部門有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，強(qiáng)化部門之間的信息資源共享及合作，而不是各自為政，以便于管理層精準(zhǔn)掌握企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，為經(jīng)營(yíng)決策層提供及時(shí)、真實(shí)、完整的數(shù)據(jù)信息，最大程度降低因信息傳遞失誤給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高領(lǐng)導(dǎo)層的內(nèi)控意識(shí)

內(nèi)部控制需要由上而下全員性控制，尤其領(lǐng)導(dǎo)層要高度重視，領(lǐng)導(dǎo)層需要從公司戰(zhàn)略層面重視內(nèi)控制度的建設(shè)與實(shí)施，要改變管理思維，樹(shù)立正確的內(nèi)部控制管理意識(shí)，企業(yè)的內(nèi)部控制體系建設(shè)離不開(kāi)公司領(lǐng)導(dǎo)的重視與支持，在實(shí)際工作中，一旦遇到問(wèn)題，領(lǐng)導(dǎo)層首先要結(jié)合公司的內(nèi)部控制制度及執(zhí)行的有效性， 并隨著問(wèn)題的解決逐步完善內(nèi)部控制制度建設(shè)，領(lǐng)導(dǎo)層只有充分了解內(nèi)控制度的具體實(shí)施過(guò)程，才能充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，有了領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視，才能真正將內(nèi)部控制的剛性體現(xiàn)出來(lái)，才能有效地維護(hù)企業(yè)制度的剛性約束力，建立有效的上傳下達(dá)機(jī)制，使內(nèi)部控制能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.實(shí)現(xiàn)全員參與

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系是對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的全程控制，應(yīng)當(dāng)覆蓋整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)全程、全員的參與，只能這樣才能起到不同業(yè)務(wù)崗位互相牽制，互相監(jiān)督的作用，才能使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不被偏離，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的全員參與，還需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)全體員工內(nèi)部培訓(xùn)，要在全公司形成一種良好的內(nèi)控制制度文化，讓員工將執(zhí)行內(nèi)控制度形成一種習(xí)慣，才能將企業(yè)的內(nèi)部控制制度體系真正建立起來(lái)。

4.內(nèi)控制度體系的建設(shè)要與企業(yè)的發(fā)展相適應(yīng)

科學(xué)的內(nèi)部制度體系是一個(gè)不斷完善不斷提高和優(yōu)化的過(guò)程，在企業(yè)的不斷發(fā)展壯大過(guò)程中，立足于全局發(fā)展，建立與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況相符的內(nèi)控體系，管理者應(yīng)當(dāng)在不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的過(guò)程中逐步完善內(nèi)部控制制度。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制存在其行業(yè)的特殊性，只有根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能夠建立一個(gè)完善的內(nèi)控制度，才能夠建立一個(gè)適用企業(yè)自身發(fā)展需要的內(nèi)控體系，內(nèi)控制度也不是一成不變的，而是隨著企業(yè)的發(fā)展壯大在不斷完善，總之房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度既要適合企業(yè)所處發(fā)展階段的并隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷更新，只有不斷完善的內(nèi)部控制制度，才能充分發(fā)揮其重要性，能才真正提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能有效控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，才能使企業(yè)充滿活力，平穩(wěn)前行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。