與物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及納稅籌劃探討

葛增盛

（中國水利水電第八工程局有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410118）

一、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃的現(xiàn)實(shí)情況

鑒于經(jīng)濟(jì)全球化，我國深受“一帶一路”等貿(mào)易國的影響，而與貿(mào)易相關(guān)的納稅籌劃政策在物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中扮演著至關(guān)重要的角色，假設(shè)當(dāng)前我國出口的商品被強(qiáng)加關(guān)稅，而這些國家制定納稅籌劃優(yōu)惠政策發(fā)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大，這將不利于中國在經(jīng)濟(jì)全球化中的發(fā)展。我國處于全面“營(yíng)改增”政策實(shí)施的初期階段，很多行業(yè)涉及的稅收政策變化較為頻繁，使得大部分物業(yè)涉稅負(fù)擔(dān)變重。面對(duì)當(dāng)前此種物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃的現(xiàn)實(shí)情況，我國應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的納稅籌劃工作的開展和推進(jìn)，以幫助物業(yè)降低國內(nèi)納稅成本，提高物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的總利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化[1]。

二、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃存在的問題

（一）財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的能力不足

物業(yè)管理作為特殊的行業(yè)群體，在城市建設(shè)和發(fā)展過程中發(fā)揮著積極的保障服務(wù)作用，而當(dāng)前物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)稅收政策的改革，國家的政策對(duì)于物業(yè)而言，是一種外部的影響因素，本文認(rèn)為需要對(duì)此項(xiàng)政策進(jìn)行深入的分析，才能夠判斷出此項(xiàng)政策對(duì)于物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的影響，就能夠促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展，也能夠提升物業(yè)資產(chǎn)管理相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而當(dāng)前財(cái)務(wù)部門的政策對(duì)于物業(yè)管理而言，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)，在“營(yíng)改增”之前，具體以A公司為例，其辦理的銷售額稅主要是銷售額相關(guān)的稅務(wù)。每天的物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)會(huì)計(jì)很簡(jiǎn)單，稅務(wù)工作是財(cái)務(wù)工作的重要組成部分。財(cái)務(wù)人員的納稅籌劃的步驟，就是首先是每個(gè)部門每筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的合法性、合理性進(jìn)行監(jiān)督，保證物業(yè)在合法與合理的前提下，避免工作人員在納稅籌劃的過程之中出現(xiàn)問題，而在財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)等方面，財(cái)務(wù)部需要嚴(yán)格按有關(guān)制度執(zhí)行，鐵面無私從不放過任何不合理事情；其次是對(duì)公司整體資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，定期進(jìn)行固定資產(chǎn)盤點(diǎn)、存貨盤點(diǎn)、庫存現(xiàn)金余額盤點(diǎn)等，以保證公司財(cái)產(chǎn)不受侵害。

稅收計(jì)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)和全面的工作，需要具有先進(jìn)的教育和高質(zhì)量的人才，但是物業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人目前無法達(dá)到這樣的水平，而且他們現(xiàn)在沒有能力從各方面制定稅制規(guī)劃，他們僅僅可以進(jìn)行個(gè)人事業(yè)和階段的稅收計(jì)劃工作。因此，物業(yè)應(yīng)提高目前財(cái)務(wù)人才在稅務(wù)計(jì)劃中的能力，邀請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)來培訓(xùn)物業(yè)財(cái)務(wù)人員，積極參加稅務(wù)當(dāng)局最新的稅務(wù)知識(shí)說明會(huì)。另外，根據(jù)物業(yè)的能力，雇傭高質(zhì)量的稅務(wù)計(jì)劃人才，并通過一系列的培訓(xùn)不斷提高物業(yè)財(cái)務(wù)人員的稅收計(jì)劃。如果財(cái)務(wù)工作人員想做好稅收計(jì)劃好的工作，他們不僅要有優(yōu)秀的財(cái)政知識(shí)和稅法知識(shí)，還要有財(cái)務(wù)管理和日常經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。他們必須熟悉物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的政策與潛在的風(fēng)險(xiǎn)，有較強(qiáng)的歸納與分析稅收信息和行業(yè)發(fā)展情況的能力，有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展和變化趨勢(shì)的能力，與稅務(wù)局工作人員保持交流與溝通[3]。

（二）管理層對(duì)納稅籌劃工作重視程度不夠

從客觀角度來說，部分稅務(wù)管理人員對(duì)稅收籌劃并沒有深入的研究，將其與偷稅漏稅等非法行為混為一談，這就會(huì)給物業(yè)的稅收籌劃工作帶來諸多的問題，也會(huì)讓管理層對(duì)物業(yè)稅收籌劃工作造成阻力，也誤導(dǎo)了物業(yè)對(duì)稅收籌劃的理解。從主觀上說，物業(yè)本身還未將稅收籌劃放在重要的位置上，這樣就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)的管理層對(duì)物業(yè)稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)有所偏頗。物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)稅收籌劃抱有偏見，認(rèn)為其并不光彩，還可能弄巧成拙，不如將更多精力放到促進(jìn)生產(chǎn)上去。這些因素都對(duì)物業(yè)開展稅收籌劃工作造成了阻礙。對(duì)稅收籌劃認(rèn)識(shí)不足是由多方面原因造成的。從理論上來說，我國歷史上曾經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制仍然存在著諸多的問題，而稅收籌劃這一學(xué)科研究時(shí)日尚淺。大多數(shù)的物業(yè)管理層對(duì)研究還停留在較淺的層次，且當(dāng)前管理層對(duì)納稅籌劃工作缺乏深入理論研究。因此，難以給物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及籌劃等工作帶來技術(shù)性的指導(dǎo)。

（三）納稅籌劃方案設(shè)計(jì)不夠合理

稅務(wù)規(guī)劃的設(shè)計(jì)，不僅需要有完善的財(cái)務(wù)相關(guān)人才，還要參加相關(guān)物業(yè)職員的稅務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)流程。但是，財(cái)務(wù)部門與其他部門之間缺乏合作意識(shí)。納稅籌劃方案設(shè)計(jì)的不夠合理，是因?yàn)樵任飿I(yè)是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人獨(dú)立完成。當(dāng)前的納稅籌劃經(jīng)營(yíng)者要求參與稅務(wù)計(jì)劃時(shí)，事業(yè)部門職員的熱情不高，不能發(fā)表建設(shè)性的意見。因此，物業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不理解特定的商業(yè)過程，無法結(jié)合經(jīng)營(yíng)過程和稅法制定恰當(dāng)?shù)亩愔朴?jì)劃。另外，其他事業(yè)部門在稅務(wù)計(jì)劃中的合作意識(shí)較低，也會(huì)導(dǎo)致實(shí)施計(jì)劃中稅制計(jì)劃的失敗。在稅收計(jì)劃方案實(shí)施過程中，多個(gè)商業(yè)部門必須協(xié)助完成它。財(cái)務(wù)部制定計(jì)劃方案，與這些部門協(xié)商后，仍然有某個(gè)事業(yè)部門不協(xié)助具體實(shí)施計(jì)劃的，最終稅務(wù)計(jì)劃就會(huì)失敗。

稅制整體實(shí)施就會(huì)導(dǎo)致失敗，此外，物業(yè)的稅收計(jì)劃工作不會(huì)在門后關(guān)閉。由于財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人過于繁忙，處理日常財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，他們花了一點(diǎn)時(shí)間學(xué)習(xí)物業(yè)的稅收計(jì)劃工作，研究了稅收計(jì)劃案例，大部分機(jī)會(huì)都需要與外部專家討論物業(yè)的稅收計(jì)劃要事。關(guān)于稅務(wù)計(jì)劃的最新研究，對(duì)現(xiàn)在的情況并沒有特別明確，但是通過討論由物業(yè)A的內(nèi)部財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)的計(jì)劃可能不妥當(dāng)。因此，為了制定合理的稅制計(jì)劃，各部門應(yīng)與財(cái)務(wù)部門合作提高合作感，提高稅務(wù)設(shè)計(jì)水平的能力。

三、物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃方案的優(yōu)化

（一）引進(jìn)培訓(xùn)優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員

公司A的稅務(wù)計(jì)劃工作需要具備專業(yè)的稅務(wù)計(jì)劃技術(shù)人才才能完成。只有憑借專業(yè)的稅務(wù)知識(shí)、財(cái)務(wù)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)、良好的專業(yè)倫理和良好的溝通能力，才能幫助物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、可行、易于操作征稅計(jì)劃。為了應(yīng)對(duì)物業(yè)的會(huì)計(jì)和稅金信息，我們需要具備各種專業(yè)知識(shí)的化合物才能。因此，物業(yè)在培養(yǎng)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人才，全方位提升人員素質(zhì)，介紹符合物業(yè)現(xiàn)狀的稅制優(yōu)秀人才。這些優(yōu)秀人才可以帶領(lǐng)物業(yè)各部門的工作人員，計(jì)劃出適合物業(yè)A的稅務(wù)方案、幫助物業(yè)降低各種成本、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

（二）完善物業(yè)納稅籌劃工作激勵(lì)制度

物業(yè)進(jìn)行稅收計(jì)劃非常復(fù)雜。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不應(yīng)考慮物業(yè)的特定營(yíng)業(yè)環(huán)境、各種業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)特性、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，而是精通各種稅法、政策、各種稅種的特點(diǎn)和計(jì)劃方法。與附加價(jià)值稅、物業(yè)所得稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等其他稅收的稅制原則和優(yōu)惠稅制是有所區(qū)別的。物業(yè)的財(cái)務(wù)部門制定了對(duì)應(yīng)各種稅務(wù)的稅制計(jì)劃，這些計(jì)劃對(duì)物業(yè)來說是最有益的[5]。但是，一個(gè)公司的稅收政策有了很大的變化，物業(yè)必須重新制定新的稅收計(jì)劃，為所有稅收計(jì)劃方法的綜合利益。這可能會(huì)導(dǎo)致多種稅種計(jì)劃的改變。由于這樣復(fù)雜的工作，如果物業(yè)不能建立相應(yīng)的激勵(lì)措施，那就不能在稅務(wù)計(jì)劃工作中刺激物業(yè)財(cái)務(wù)人員的熱情，也不能積極參加相關(guān)工作。

（三）建立良好的稅企關(guān)系

稅務(wù)計(jì)劃過程中，實(shí)際上是稅務(wù)局的財(cái)務(wù)人員和執(zhí)法人員之間的游戲。由物業(yè)制定的計(jì)劃方案，是基于個(gè)人利益，稅務(wù)當(dāng)局的執(zhí)法人員基本不從總體上來考慮稅收計(jì)劃，有時(shí)不違反稅制規(guī)定的行為，執(zhí)法人員也會(huì)認(rèn)可。如果法人制定的稅收計(jì)劃未經(jīng)稅務(wù)當(dāng)局確認(rèn)，物業(yè)會(huì)被貼上偷逃稅款的標(biāo)簽，受到警告，可能會(huì)被稅務(wù)當(dāng)局處罰。因此，稅務(wù)部門需要嚴(yán)肅對(duì)待物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及籌劃，這樣才能夠與稅務(wù)局的財(cái)務(wù)人員與執(zhí)法人員建立起良好的稅企關(guān)系。

四、結(jié)束語

結(jié)合當(dāng)前物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及納稅籌劃的分析，考慮到的業(yè)務(wù)狀況和最新稅法，在主要業(yè)務(wù)以及物業(yè)資產(chǎn)等相關(guān)方面制定了對(duì)應(yīng)的稅制計(jì)劃。實(shí)際稅前計(jì)劃類似，它提供了稅收計(jì)劃實(shí)施的保護(hù)措施。物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅收計(jì)劃的理解。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人或普通的物業(yè)負(fù)責(zé)人都必須完全實(shí)現(xiàn)稅收計(jì)劃對(duì)物業(yè)發(fā)展的重要作用。只有當(dāng)物業(yè)從最高位向下附加稅收計(jì)劃的過程之中，物業(yè)才能有效實(shí)施稅收計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)稅收計(jì)劃的目的。物業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收企劃人員的培訓(xùn)。稅制規(guī)劃的設(shè)計(jì)需要物業(yè)財(cái)務(wù)人員同時(shí)具備多方面的業(yè)務(wù)能力。因此，物業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該參加各種培訓(xùn)，以提高財(cái)務(wù)工作人員的能力。另外，實(shí)施稅制規(guī)劃不僅需要物業(yè)財(cái)務(wù)人員的努力，物業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的努力也需要與物業(yè)內(nèi)各部門以及各單位積極合作。物業(yè)應(yīng)盡最大努力避免與稅收計(jì)劃有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。物業(yè)財(cái)務(wù)人員必須及時(shí)注意新的稅法和優(yōu)惠政策，隨時(shí)更新稅收計(jì)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的可能性。物業(yè)財(cái)務(wù)人員還必須與稅法執(zhí)行人員溝通，使稅務(wù)執(zhí)行人員能夠認(rèn)識(shí)到物業(yè)資產(chǎn)等相關(guān)稅收計(jì)劃的重要性，規(guī)劃工作過程之中可能的風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)財(cái)務(wù)部門制定稅務(wù)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確計(jì)算執(zhí)行稅務(wù)計(jì)劃所需的費(fèi)用，而不是關(guān)注稅務(wù)籌劃中的微觀影響因素，而當(dāng)前物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)籌劃也必須從物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最小化。