以保障性租賃住房為支撐點(diǎn)解決城市住房保障難題

周林海

（信陽(yáng)市浉河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，河南 信陽(yáng) 464000）

一、背景

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“解決好城市住房突出問(wèn)題”，會(huì)議提出建立市場(chǎng)和保障相結(jié)合的住房新體制，即“建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品住房供應(yīng)體系”。經(jīng)過(guò)黨和國(guó)家多年努力【1】，在保障性住房問(wèn)題上取得巨大成功，已經(jīng)建成最大最完善的保障住房體系?！笆濉逼陂g全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工超過(guò)兩千萬(wàn)套，幫助五千萬(wàn)居民搬出棚戶區(qū)住進(jìn)樓房。在改善居民生活推進(jìn)保障住房的過(guò)程中小戶型、低租金的政策性租賃住房，為加快解決新市民住房問(wèn)題開(kāi)辟了一條新的道路。

二、城市住房保障存在的問(wèn)題

保障性住房是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，目前仍然存在保障性住房總體供應(yīng)不足、位置分布不合理、住房結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：一是保障房總面積覆蓋不足，新城市人、青年大學(xué)生人均享有保障房住房面積不足。二是保障房供求結(jié)構(gòu)失衡，局與分布不合理導(dǎo)致職住不平衡問(wèn)題嚴(yán)重。城市保障性住房土地資源稀缺，地理位置偏僻，房源供應(yīng)緊張。三是保障性租賃住房供給不足，保障房和商品房差距巨大，保障性租賃房源位置、土地供應(yīng)、基礎(chǔ)公共設(shè)施、子女教育和落戶等諸多方面政策還不完善，同時(shí)大部分位置偏僻、周邊配套設(shè)施差、戶型小并且不合理，保障房居住者無(wú)法安居樂(lè)業(yè)【2】。

上述問(wèn)題，主要表現(xiàn)在保障房量與質(zhì)的雙重缺陷，即“總量不足、質(zhì)量不佳”。背后的原因，一是土地供應(yīng)和城市規(guī)劃長(zhǎng)期重視商品住宅、輕保障住房的現(xiàn)象；二是重購(gòu)買輕租賃的住房消費(fèi)觀念依然大行其道，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不完善，租戶的相關(guān)權(quán)益也得不到保障【3】。

三、推進(jìn)城市保障性租賃住房建設(shè)

2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無(wú)房新市民。大力推進(jìn)城市保障性租賃住房建設(shè)，既符合中央要求，也有其現(xiàn)實(shí)必要性。首先，保障性租賃住房是住房保障體系的重要組成部分。從現(xiàn)實(shí)需求看，青年大學(xué)生、非戶籍常住人口、環(huán)衛(wèi)和城市低收入群體存在較大的住房困難，發(fā)展保障房租賃市場(chǎng)，成為有效解決新市民住房問(wèn)題的重要途徑。其次，保障性租賃住房能夠?qū)ψ》勘Ｕ蠈?duì)象進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式住房保障品種往往需要對(duì)申請(qǐng)人的資質(zhì)、工作年限、戶口所在區(qū)域等條件進(jìn)行限制，且供不應(yīng)求，大部分需要搖號(hào)或者排隊(duì)輪候，在當(dāng)前形勢(shì)下可以使用大數(shù)據(jù)核查申請(qǐng)者的社保、收入、戶籍信息，做到精準(zhǔn)判斷是否符合資格。

四、實(shí)現(xiàn)路徑和政策建議

當(dāng)前我國(guó)保障性住房普遍存在地理位置偏遠(yuǎn)、遠(yuǎn)離城市政治文化中心、建筑質(zhì)量不好、非正規(guī)化住房比例大、健康安全隱患多、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施差等問(wèn)題。大部分消費(fèi)者長(zhǎng)期不愿意長(zhǎng)期在出租房中生活的習(xí)慣，應(yīng)該給消費(fèi)者提供一個(gè)理性購(gòu)買和租賃保障房的環(huán)境，讓居民也能通過(guò)租賃保障房來(lái)獲得較高質(zhì)量住房服務(wù)。

第一：確保保障性住房用地優(yōu)先供應(yīng),首先，所在城市應(yīng)當(dāng)響應(yīng)國(guó)家號(hào)召建立獎(jiǎng)懲分明的住房保障評(píng)價(jià)考核體系，并納入?yún)^(qū)縣政府政績(jī)考核中，將住房保障作為考核地方區(qū)縣的一項(xiàng)重要指標(biāo)，從而規(guī)范并促進(jìn)政府的土地供應(yīng)行為，確保保障房充足土地供應(yīng)。其次，各地的規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，要全盤考慮所在區(qū)域的整體土地價(jià)值，編制中長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市區(qū)位規(guī)劃方案，避免過(guò)度拆遷、浪費(fèi)資金。積極盤活優(yōu)勢(shì)區(qū)位土地，加快棚戶區(qū)改造，居民異地安置，提高土地利用率，為住房保障和公共服務(wù)配套提供了寶貴空間。

第二：保障性住房不僅需要政府在土地供應(yīng)上面提供支持，保障房在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)初期需要大量的資金。應(yīng)該全方位、多渠道彌補(bǔ)住房保障資金不足，積極爭(zhēng)取財(cái)政支持,完善保障性租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理方案，同時(shí)爭(zhēng)取社會(huì)資金的參與。已建設(shè)完成的保障性租賃住房小區(qū),可引入社會(huì)資本和企業(yè)參與日常運(yùn)營(yíng)和管理維護(hù),通過(guò)市場(chǎng)化、社會(huì)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,制定合理租金和物業(yè)費(fèi)，使日常維護(hù)和物業(yè)管理高度市場(chǎng)化。

第三：嚴(yán)格落實(shí)住房建設(shè)全程監(jiān)管。租購(gòu)?fù)瑱?quán),政策配套保障。當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)租不同權(quán)現(xiàn)象顯著,住房人在享受公共資源、子女教育、就業(yè)等權(quán)益方面往往是弱勢(shì)群體。同時(shí),要精準(zhǔn)劃分和識(shí)別保障性租賃住房的保障對(duì)象,做到精細(xì)管理，防止廉租房和公租房被不符合條件的人濫用。綜合評(píng)估申請(qǐng)人的收入、戶口、工作區(qū)域、通勤時(shí)長(zhǎng)等,完善住房申請(qǐng)機(jī)制,使租房者享受和諧宜居、通勤便利、配套完善的住房。

第四：強(qiáng)化保障性住房分配管理。多管齊下,完善和發(fā)展租賃住房。保障性租賃住房是社會(huì)租賃住房的一部分。要集聚政府與社會(huì)力量,規(guī)范住房市場(chǎng)秩序,保障長(zhǎng)租房人權(quán)益,從享受平等公共教育就醫(yī)服務(wù)配套、維護(hù)租戶合法權(quán)益、金融財(cái)稅支持等方面政策入手,讓租戶感覺(jué)到安全、穩(wěn)定、體面和有保障,不斷發(fā)展和完善租賃住房。