新中國成立初期對上海外資房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管與清理

宋佩玉

(上海師范大學 馬克思主義學院，上海 200234)

新中國成立前夕，隨著黨的工作重心由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，如何處理外國在華企業(yè)成為亟待解決的重要問題。1949年3月，毛澤東在中共七屆二中全會上明確指出：在取消帝國主義在政治、經(jīng)濟、文化控制權(quán)以后，“剩下的帝國主義的經(jīng)濟事業(yè)和文化事業(yè)，可以讓它們暫時存在，由我們加以監(jiān)督和管制”。(1)《在中國共產(chǎn)黨第七屆中央委員會第二次全體會議上的報告(1949年3月5日)》，《毛澤東選集》第4卷，人民出版社1991年版，第1434—1435頁。近年來，學界對于新中國成立初期外資在華企業(yè)衰微及退出過程有所關注。(2)主要有：張侃的《建國初期在華外資企業(yè)改造初探(1949—1962)：以上海為例》(《中國經(jīng)濟史研究》2004年第1期)，對新中國成立初期中國政府的外資企業(yè)政策有一定的探討。宋佩玉的《新中國成立初期上海英資銀行清理過程的歷史考察》(《當代中國史研究》2014年第2期)、《消除文化霸權(quán)：新中國成立初期對上海美英電影公司的監(jiān)管與清理》(《安徽師范大學學報》2021年第2期)，則對新中國成立初期上海外資銀行、美英電影公司的清理過程及政策變化進行了考察。國外學術(shù)界利用英、法等國檔案對這一時期在華外資企業(yè)進行了較為具體的研究，其中具有代表性的著作有：Aron Shai，The Fate of British and French Firms in China,1949—1954,Imperialism Imprisoned(Macmillan Press LTD,1996)。本文擬選取上海外資房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，在挖掘已刊、未刊檔案的基礎上，通過對其監(jiān)管與清理進行探討，借以折射新中國成立初期中國與西方國家之間政治、經(jīng)濟、外交關系的演變。

一、監(jiān)管體系的確立

1949年5月，上海解放，外資企業(yè)從1800多家減少至905 家。(3)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，上海群眾印刷廠1987年印，第21、27頁附表。其中房地產(chǎn)企業(yè)47家，占上海外資企業(yè)數(shù)的5.2%；資產(chǎn)2235億元(舊人民幣，下同)，占上海外資企業(yè)資產(chǎn)數(shù)的3%；職工人數(shù)1912人，占上海外資企業(yè)職工數(shù)的3.7%。(4)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27頁附表，第28、29、34頁附表。以國別論，英資房地產(chǎn)企業(yè)24家，職工1347人，資產(chǎn)1882億元。美資房地產(chǎn)企業(yè)8家，職工308人，資產(chǎn)72億元。法資房地產(chǎn)企業(yè)8家，職工186人，資產(chǎn)230億元。其他國家房地產(chǎn)企業(yè)7家，職工71人，資產(chǎn)51億元。(5)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27頁附表，第28、29、34頁附表。因房地產(chǎn)業(yè)與市民日常生活息息相關，對其如何認識，如何處理，成為整個城市接管、城市穩(wěn)定的重要一環(huán)。

(一)不承認外人土地所有權(quán)

1948年底，隨著革命不斷取得勝利，中國共產(chǎn)黨對大城市開始進行有準備、有計劃、有步驟的接收、管理、改造。對于城市中的外資企業(yè)，中國共產(chǎn)黨從一開始即明確了帝國主義在中國的經(jīng)濟特權(quán)與一般經(jīng)濟事業(yè)之間的區(qū)分。就特權(quán)范圍看，外資在中國經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)以及置有土地被認為是屬于特權(quán)性質(zhì)。

基于以上認識，1949年3月，中共七屆二中全會明確提出對待外資的政策為：“有步驟地、徹底地摧毀帝國主義在中國的控制權(quán)，對帝國主義在華經(jīng)營的經(jīng)濟和文化事業(yè)，分別先后緩急予以正當?shù)慕鉀Q?！?6)《在中國共產(chǎn)黨第七屆中央委員會第二次全體會議上的報告(1949年3月5日)》，《毛澤東選集》第4卷，第1435頁。9月29日，《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領》規(guī)定：“中華人民共和國必須取消帝國主義國家在中國的一切特權(quán)”；“中華人民共和國外交政策的原則，為保障本國獨立、自由和領土主權(quán)的完整?！?7)《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領》，全國人大常委會辦公廳、中共中央文獻研究室編：《人民代表大會制度重要文獻選編》(一)，中國民主法治出版社2015年版，第76、85頁。1950年12月3日，中央人民政府政務院進一步制定《關于外人教會和外人在華房地產(chǎn)的處理原則》，明確提出：中華人民共和國不承認外國人在中國境內(nèi)有土地所有權(quán)，不準許他們買賣或繼承土地。(8)裴堅章主編：《中華人民共和國外交史(1949—1956)》，世界知識出版社1994年版，第265頁。

(二)稅收管理制度的建立

新中國成立初期，針對外資企業(yè)，稅收政策積極配合外交政策，按照不同行業(yè)予以區(qū)別對待。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)，在征稅過程中，限制最為有力的稅種是營業(yè)稅、所得稅和房地產(chǎn)稅。

1949年11月15日，《上海市一九四九年營利事業(yè)所得稅稽征辦法》公布，對外資企業(yè)按屬地原則征收所得稅。1950年1月31日，中央人民政府政務院頒布《工商業(yè)稅暫行條例》，規(guī)定“凡在本國境內(nèi)之工商營利事業(yè)，不分公營、私營、公私合營或合作事業(yè)，除另行規(guī)定者外，均依該條例規(guī)定，于營業(yè)行為所在地繳納工商業(yè)稅?！惫潭üど虡I(yè)應納之工商業(yè)稅，分為依營業(yè)額計算部分(簡稱“營業(yè)稅”)和依所得額計算部分(簡稱“所得稅”)。工商業(yè)稅依下列稅率計算：一、營業(yè)稅分業(yè)計算：依營業(yè)總收入額計算者，稅率1%至3%；依營業(yè)總收益額計算者，稅率1.5%至6%；依傭金收益額計算者，稅率6%至15%。二、所得稅按所得額全額累進計算，稅率5%至30%。(9)中央人民政府政務院：《工商業(yè)稅暫行條例》(1950年12月19日)，《華東區(qū)財政經(jīng)濟法令匯編》上卷，華東人民出版社1951年版，第123—125頁。該條例頒布之后，外資企業(yè)營業(yè)稅、所得稅與中國企業(yè)一樣，按照規(guī)定辦理。(10)中央人民政府財政部：《工商業(yè)稅暫行條例施行細則》(1950年12月21日)，《華東區(qū)財政經(jīng)濟法令匯編》上卷，第145—146頁。

房產(chǎn)稅是按照房屋租金征收某一比例的稅收，地價稅則是對私有土地按固定地價比例課征的稅收。1949年7月12日，上海市人民政府公布《上海市公歷一九四九年五六兩月征收房捐暫行辦法》，規(guī)定本市房屋除法令另有規(guī)定外，均應征收房捐。(11)《上海市公歷一九四九年五六兩月征收房捐暫行辦法》，中共中央華東局政策研究室編：《上海市軍管時期法令匯集》(一)，新華書店1949年版，第200頁。8月，《上海市人民政府一九四九年下期征收地價稅暫行辦法》則以1948年11月估定的1949年地價為基礎，參照米、煤、油、布四項日用品價格比1948年3月上漲情況，加100倍計算，以人民幣為單位調(diào)整為臨時標準地價，據(jù)以征收地價稅，稅率7.5‰。(12)《上海市人民政府一九四九年下期征收地價稅暫行辦法》(1949年7月23日公布，8月16日修正)，華東區(qū)財政經(jīng)濟委員會計劃部編：《華東區(qū)財政經(jīng)濟法令匯編》第1集，1949年內(nèi)部發(fā)行，第211頁。1950年1月，政務院頒布《全國稅政實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅，外僑及其所經(jīng)營之企業(yè)，必須遵守中華人民共和國法令照章納稅。(13)《中央人民政府政務院：頒發(fā)全國稅政實施要則，統(tǒng)一稅收制度平衡城鄉(xiāng)負擔》，《人民日報》1950年2月1日。9月15日，《上海市房捐暫行征收辦法》規(guī)定：房捐依照規(guī)定捐率10%，按季征收。(14)上海市人民政府：《上海市房捐暫行征收辦法》(1950年9月15日)，華東軍政委員會財政經(jīng)濟委員會編：《華東區(qū)財政經(jīng)濟法令匯編》上卷，第261頁。1951年5月11日，《征收一九五一年上期地產(chǎn)稅暫行辦法》頒布，規(guī)定“地產(chǎn)稅由土地所有權(quán)人或典權(quán)人繳納；所有權(quán)人或典權(quán)人不在上海而有合法代管人或承租人者，由其代管人或承租人代為繳納；所有權(quán)尚待確定者，由現(xiàn)行占有人繳納”，稅款依照上海市標準地價的7.5‰，每年分兩期征收。(15)《征收一九五一年上期地產(chǎn)稅暫行辦法》(1951年5月11日)，《華東區(qū)財政經(jīng)濟法令匯編》上卷，第263—264頁。除此之外，征稅過程中，稅局開出繳款通知書后，倘若不能按期納庫，則自期滿之日起至繳款之日止，欠稅按照每日加算0.5%—1%的滯納金。(16)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第214頁。

僅僅一年時間，即1950年冬春至1951年冬春，“凡是地價昂貴土地上的房產(chǎn)收入，大多抵不上應付的地價稅”，享有永租權(quán)的外國人“都寧愿把房地產(chǎn)抵繳欠稅，自己則悄悄溜走了”。(17)顧準著，陳敏之、顧南九編：《顧準自述》，中國青年出版社2002年版，第171頁。簡而言之，通過征稅辦法，上海市人民政府達到了以經(jīng)濟手段收回外資房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的目的。

(三)工商行政管理制度的完善

1950年6月，上海市人民政府外僑事務處和工商行政管理局對全市尚存的外資企業(yè)進行調(diào)查。(18)《上海工商行政管理志》編纂委員會：《上海工商行政管理志》，上海社會科學院出版社1997年版，第86頁；上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，上海群眾印刷廠1987年印，第197頁。調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至當年12月，上海外資企業(yè)減至697家，房地產(chǎn)企業(yè)仍占據(jù)一定比重，計43家，占上海外資企業(yè)數(shù)的6.2%，其中英國21家、美國8家、法國7家、蘇聯(lián)3家、比利時2家、匈牙利1家、無國籍1家。(19)根據(jù)“上海市外商企業(yè)名錄”(1952年12月)，上海市檔案館館藏檔案，檔號：B1-1-2012。

1951年8月11日，上海市人民政府地政局公布《上海市外人房地產(chǎn)申請登記辦法》，“凡個人在本市轄區(qū)內(nèi)之公私房地產(chǎn)及地上權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)，應一律向本市人民政府地政局申請登記”，“在規(guī)定之期限內(nèi)無人申請登記者，作為無主管業(yè)，由政府暫行代管?！?20)轉(zhuǎn)引自陳正書：《近代上海道契產(chǎn)生及其職能消亡的歷史過程》，張仲禮主編：《中國近代城市企業(yè)·社會·空間》，上海社會科學院出版社1998年版，第219頁。根據(jù)上項辦法，上海市外人公私(及中外共有)房地產(chǎn)(包括抵押權(quán)及地上權(quán))需填報申請表，并向房地產(chǎn)主管部門呈繳全部產(chǎn)權(quán)契證與委托代理證件，以憑審查。(21)上海外事志編輯室編：《上海外事志》，上海社會科學院出版社1999年版，第321頁。

總體而言，解放初期，上海市人民政府相關部門采取工商企業(yè)登記、房地產(chǎn)登記等辦法，摸清外資房地產(chǎn)企業(yè)狀況，敦促其照章納稅。頒布的法律法規(guī)有些是針對整個工商業(yè)的，有些只限于外資企業(yè)，有些直接針對房地產(chǎn)企業(yè)，這些政策相互配合，初步構(gòu)建了對外資房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管體系，為此后對該行業(yè)強力管控，以及最后的清理工作，奠定了良好的基礎。

二、清理工作的展開

新中國成立初期，中國政府對于外資在華企業(yè)并沒有直接沒收或查封，而是在逐步加強監(jiān)管的情況下，準其合法經(jīng)營。因特權(quán)已被取消，上海外資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動受到極大限制，解放前從事房地產(chǎn)買賣及投資，包括發(fā)行股票和公司債券、道契掛號、抵押放款、租地造屋、代客經(jīng)租、自產(chǎn)經(jīng)營等等，解放后則僅限于自產(chǎn)出租及經(jīng)租等業(yè)務。

根本的轉(zhuǎn)變發(fā)生在朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)之后，美國等西方國家對中國的封鎖禁運不斷升級。按照維護主權(quán)原則和《關于外人教會和外人在華房地產(chǎn)的處理原則》，上海市人民政府逐步對外國私人、團體或政府所占據(jù)的房地產(chǎn)進行清理。針對美國對中國的敵視態(tài)度，1951年1月3日，上海市軍管會房管處首先管制7家美資房地產(chǎn)公司。(22)《上海房地產(chǎn)志》編纂委員會編：《上海房地產(chǎn)志》，上海社會科學院出版社1999年版，第44頁。

雖然對于美資房地產(chǎn)企業(yè)實行管制政策，但對于外資房地產(chǎn)企業(yè)，上海市人民政府起初未曾主動清理，對于如何著手，也沒有經(jīng)驗。截至1952年底，清理的上海外資房地產(chǎn)企業(yè)僅7家，占上海外資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)的15%；職工444人，占上海外資房地產(chǎn)企業(yè)職工數(shù)的23%；資產(chǎn)348億元，占上海外資房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)數(shù)的16%。(23)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1953年，過渡時期總路線提出之后，按照規(guī)定，外資在華企業(yè)要“轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x的人民的企業(yè)，成為社會主義性質(zhì)的國民經(jīng)濟的一個組成部分”，上海市外事工作的中心任務也相應轉(zhuǎn)變?yōu)閺氐酌C清帝國主義的殘余經(jīng)濟特權(quán)。4月4日，上海市人民政府成立“處理外資企業(yè)辦公室”，下設兩個組，第一組為工商企業(yè)組，第二組為房地產(chǎn)業(yè)組。房地產(chǎn)業(yè)組的任務就是調(diào)查研究外資房地產(chǎn)情況，擬定具體處理方案，呈報中央核準執(zhí)行，在準備處理及執(zhí)行過程中指導各個部門的調(diào)查研究及接管準備工作。(24)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

6月，第二次全國外事工作會議召開，提出關于清理整頓帝國主義在華經(jīng)濟殘余勢力的基本方針，其具體內(nèi)容為：(一)有計劃、有步驟、有重點地處理帝國主義在中國的產(chǎn)業(yè)。(二)按照國籍、系統(tǒng)、行業(yè)等各種不同的具體情況，區(qū)別對待，個別處理，穩(wěn)步前進。(三)密切結(jié)合國內(nèi)外形勢與政策、有關國家對中國的態(tài)度、國內(nèi)建設的需要，以及外資產(chǎn)業(yè)本身的具體情況與意愿，根據(jù)有理、有利、有節(jié)的原則，采取多種處理方式。(25)裴堅章主編：《中華人民共和國外交史(1949—1956)》，第268頁。

在上項政策指導下，上海市人民政府外事處、房地產(chǎn)管理局明確清理外資房地產(chǎn)企業(yè)是清理外人房地產(chǎn)的中心問題，并最終形成對外資房地產(chǎn)企業(yè)“區(qū)別對待”“盡速解決”的方針。1953年下半年至1954年初，9家外資房地產(chǎn)企業(yè)得以清理。截至1953年11月30日，上海外資房地產(chǎn)企業(yè)擁有房屋2278幢，建筑面積441007平方公尺，土地面積1677.889市畝。其中英資企業(yè)擁有房屋1147幢，建筑面積238239平方公尺，土地面積733.753市畝；美資企業(yè)擁有房屋1056幢，建筑面積186447平方公尺，土地面積418.132市畝；法資企業(yè)擁有房屋34幢，建筑面積10070平方公尺，土地面積326.171市畝；比利時企業(yè)擁有房屋41幢，建筑面積6251平方公尺，土地面積198.771市畝。(26)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1954年，根據(jù)中央規(guī)定的進一步肅清帝國主義國家在華殘余經(jīng)濟勢力的方針，處理帝國主義國家在華財產(chǎn)的工作收效很大。5月14日，上海市人民政府房地產(chǎn)管理局飭令28家外資房地產(chǎn)企業(yè)(包括16家經(jīng)租商和12家自產(chǎn)兼經(jīng)租商)停止經(jīng)租或代理經(jīng)租他人房地產(chǎn)業(yè)務。(27)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第79、101、136、129頁。在主營業(yè)務被禁止的情況之下，外資房地產(chǎn)經(jīng)租商和代理經(jīng)租商除少數(shù)已轉(zhuǎn)讓外，其余陸續(xù)歇業(yè)。(28)上海外事志編輯室編：《上海外事志》，第323頁。由此，在1954年，共清理房地產(chǎn)企業(yè)19家，職工311人，資產(chǎn)估值154億元。其中英資12家，職工148人，資產(chǎn)估值64億元；美資1家，職工80人，資產(chǎn)估值20億元；法資4家，職工55人，資產(chǎn)估值62億元；比利時1家，職工16人，資產(chǎn)估值8億元。至年底，外資房地產(chǎn)企業(yè)剩余13家，職工1017人，資產(chǎn)1681億元。其中英資9家，職工770人，資產(chǎn)估值1470億元；法資2家，職工116人，資產(chǎn)估值168億元。(29)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第27—34，79，143—144，109，321、325—329頁。

1955年，上海市人民政府外事處加強了對殘存的、規(guī)模較大的外資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟斗爭，當年清理3家。1956年，清理6家。截至1957年底，外資房地產(chǎn)企業(yè)房屋已清理2075059平方公尺，土地3705.129市畝。至1958年初，英資房地產(chǎn)企業(yè)房屋已清理1584610平方公尺，土地2381.222市畝，尚存房屋195086平方公尺，土地111.441市畝；美資房地產(chǎn)企業(yè)房屋已清理247735平方公尺，土地563.172市畝，已無房屋及土地；法資房地產(chǎn)企業(yè)房屋已清理151559平方公尺，土地489.561市畝，已無房屋及土地；其他各國房地產(chǎn)企業(yè)房屋已清理91155平方公尺，土地271.174市畝，已無房屋及土地。(30)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。截至1958年底，清理房屋2270145平方公尺，土地3816.570市畝，外資房地產(chǎn)企業(yè)已完全清理完畢(31)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。，至此，外資房地產(chǎn)企業(yè)徹底退出上海房地產(chǎn)市場。

三、清理方式的變化

新中國成立初期，上海外資房地產(chǎn)企業(yè)狀況遠較其他城市復雜。首先，家數(shù)多，自有和經(jīng)租的房地數(shù)量很大。其次，經(jīng)營業(yè)務種類相對較多，分為自產(chǎn)出租、代理經(jīng)租、掮客三類。由此，在清理外資房地產(chǎn)企業(yè)的過程中，因所屬國籍、所占房屋數(shù)量、所經(jīng)營業(yè)務種類、所屬職工人數(shù)等不同，其清理方式亦不相同。上海市人民政府主管部門首先進行物權(quán)分解處置，將外資房地產(chǎn)企業(yè)所占土地一律收歸國有，地上建筑物在承認其所有權(quán)的前提下，分別情況制定針對性政策，最終對外資房地產(chǎn)企業(yè)以促使其自主歇業(yè)，或進行接管、代管、轉(zhuǎn)讓等不同形式加以清理。

(一)自主歇業(yè)

新中國成立初期，外資企業(yè)結(jié)束在華業(yè)務，大多數(shù)采取自主歇業(yè)的方式。一般而言，資本不大、職工不多(一般不超過40人，大多為10—20人左右)、無不動產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，以自主歇業(yè)作為主要清理方式。1950年，英資麥邊洋行、英國地產(chǎn)公司歇業(yè)；1951年，匈牙利資本格羅希地產(chǎn)公司，蘇聯(lián)資本新通營業(yè)公司、維克托類地產(chǎn)公司相繼歇業(yè)；1953年，新沙遜股份有限公司歇業(yè)；1954年，總計13家房地產(chǎn)企業(yè)采用歇業(yè)后自行清理的方式結(jié)束，其中11家是因為該年5月14日上海市人民政府命令停止外商代理和經(jīng)租他人房地產(chǎn)業(yè)務，而不得不歇業(yè)的。(32)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。1956年9月，哈同地產(chǎn)公司歇業(yè)。(33)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。

(二)代管

“凡原經(jīng)管人不在，無合法代理人，權(quán)利情況不明，在限期內(nèi)未申請登記，或其他特殊案情等”，一般經(jīng)核定后采用代管房屋，同時收回基地的方式。(34)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101頁。1951年，美資黑石公寓以“無主管業(yè)”為由被代管。(35)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第183—191、258、69—154、80、54頁。1953年11月，對美資江蘇地產(chǎn)公司、達華地產(chǎn)投資公司、普益地產(chǎn)公司、太平洋物產(chǎn)公司、美業(yè)地產(chǎn)公司、美泰貿(mào)易公司等企業(yè)一次性宣布代管，未宣布理由。對法商賽跑會則以“公共利益”為由予以代管。(36)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第183—184頁；《上海外商檔案史料匯編》(二)，第54—55、59頁。1954年1月，上海市房地產(chǎn)管理局代管、監(jiān)督法資中國建業(yè)地產(chǎn)公司、畢卡第地產(chǎn)公司，英資英法產(chǎn)業(yè)公司，以上3家房地產(chǎn)企業(yè)大部分或全部股權(quán)為法商萬國儲蓄會所有，代管股權(quán)、財產(chǎn)，并監(jiān)督其企業(yè)的理由是萬國儲蓄會違反1953年1月政務院公布的《關于解放前銀錢業(yè)未清償存款給付辦法》。(37)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第144頁。1956年9月，萬國儲蓄會、中國建業(yè)地產(chǎn)公司、畢卡第地產(chǎn)公司在華全部資產(chǎn)，抵償外國儲蓄會部分債務，至此萬國集團在華業(yè)務宣告結(jié)束。5月7日，上海市房地產(chǎn)管理局以“契證不全，產(chǎn)權(quán)不明”為理由，代管比利時魯義士洋行房產(chǎn)，并收回其全部土地。(38)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(六)，上海群眾印刷廠1987年印，第145頁。5月14日，上海市房地產(chǎn)管理局代管美資中國營業(yè)公司，其代客經(jīng)租業(yè)務，經(jīng)下令取締，自產(chǎn)則以“產(chǎn)權(quán)不明、契證不全”為由，宣布代管房產(chǎn)，收回土地。(39)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，上海群眾印刷廠1987年印，第19頁。6月，上海市房地產(chǎn)管理局以“契證不明，產(chǎn)權(quán)持有人不明”為由，代管英資馬勒地產(chǎn)公司、亨雷地產(chǎn)股份有限公司房屋，并收回土地。(40)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(五)，上海群眾印刷廠1987年印，第247、253頁。

代管的伸縮性很大，主要根據(jù)企業(yè)存在的問題，如“產(chǎn)權(quán)不明”“契證不全”“沒有合法負責人”，或以“公共利益”“市政建設需要”等為理由宣布代管，有時也不提什么理由。代管有時訂出期限，可以在期滿前發(fā)還原主，也可在期滿后收歸公有，有時不作限期。

(三)對價轉(zhuǎn)讓

對價轉(zhuǎn)讓是指外資房地產(chǎn)企業(yè)與中國國營企業(yè)訂立契約，國營企業(yè)受讓某外資房地產(chǎn)企業(yè)所屬之房地產(chǎn)，其房屋轉(zhuǎn)讓給國營企業(yè)所有，土地由政府收回的清理方式。(41)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。1952年4月，英資昌業(yè)地產(chǎn)公司和太平洋投資公司分別以轉(zhuǎn)讓的方式進行清理。(42)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。1954年10月，英法產(chǎn)業(yè)公司的房屋多數(shù)屬于危險房屋，而其代理經(jīng)租人祥茂公司無意繼續(xù)經(jīng)營，急于要求清理結(jié)束，因此，經(jīng)催修危險房屋后，該公司自動提出轉(zhuǎn)讓。(43)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。1955年10月，多逸洋行轉(zhuǎn)讓。1956年，恒業(yè)地產(chǎn)公司、義品地產(chǎn)公司、業(yè)廣地產(chǎn)公司、法國遠東建業(yè)公司均以轉(zhuǎn)讓方式清理。(44)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。

房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然對價轉(zhuǎn)讓并非采取最多的清理方式，但因所涉及的企業(yè)大多實力雄厚，而成為較為重要的清理方式。比如，1958年10月，上海最大的外資企業(yè)——英商沙遜系統(tǒng)9個企業(yè)在華全部財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中華企業(yè)公司。其中所屬3家房地產(chǎn)企業(yè)，即華懋地產(chǎn)公司、遠東營業(yè)公司、上海地產(chǎn)投資公司亦隨同得以清理。(45)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。根據(jù)沙遜與中華企業(yè)公司財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、承讓合同所示，華懋地產(chǎn)股份有限公司等9家企業(yè)，愿停止經(jīng)營，將其在華之全部財產(chǎn)，依照當時狀態(tài)轉(zhuǎn)讓給中華企業(yè)公司永遠為業(yè)。中華企業(yè)公司同意承讓上述財產(chǎn)，并愿依照協(xié)議承擔華懋地產(chǎn)股份有限公司在華之債務與義務。(46)《上海房地產(chǎn)志》編纂委員會編：《上海房地產(chǎn)志》，第560—561頁。

(四)收回空地、接收等

1954年2月，英資三新地產(chǎn)公司被“以市政建設需要”為由收回空地。4月，法資立興地產(chǎn)公司亦被以收回空地方式清理。(47)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。1955年5月，慈淑經(jīng)租處自動放棄企業(yè)經(jīng)管權(quán)后，該公司被接收。1956年8月，中和地產(chǎn)公司因英僑哈同遺產(chǎn)扣押后，中和名存實亡而被清理。(48)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第45，45、62、59，263，45、58，45—46頁。

綜而論之，對于外資房地產(chǎn)企業(yè)的清理辦法，一般可分為兩種，自主歇業(yè)、對價轉(zhuǎn)讓屬于商業(yè)方式，代管、收回空地、接收等屬于行政命令方式。商業(yè)方式是根據(jù)緩進的要求，采取法律和經(jīng)濟的方式解決，在了解不同國籍及業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具體情況后，中方主動研究和發(fā)現(xiàn)其可以作為談判籌碼的各種問題，分別著手清理。行政命令方式則是根據(jù)急進的要求，采取行政方式解決。

四、清產(chǎn)核資

外資企業(yè)經(jīng)過行政命令方式清理后，即分撥有關部門經(jīng)管使用，為統(tǒng)一掌握其全面價值情況，以及應對可能出現(xiàn)的外交交涉，中央財政經(jīng)濟委員會要求對各企業(yè)進行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資是清理資產(chǎn)、核定資金的簡稱，因外資企業(yè)的特殊性質(zhì)，對其清產(chǎn)核資有對內(nèi)清估和對外清估兩種方式。

1952年7月17日，中財委發(fā)布《關于使用經(jīng)我征用或代管的外國財產(chǎn)的指示》，要求凡經(jīng)依法征用或代管的外國財產(chǎn)，已分交各機關、部隊和公營企業(yè)使用的，為了統(tǒng)一掌握并合理使用該項外國財產(chǎn)和明確使用部門的資產(chǎn)關系，以便于經(jīng)營管理與經(jīng)濟核算，對其按國營、公營企業(yè)經(jīng)營管理原則辦理，并建立新的會計制度與資金賬。所有清理估價工作，按照中財委1951年7月公布的《國營企業(yè)資產(chǎn)清理及估價暫行辦法》辦理。(49)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第101、349、1—2頁。8月20日，上海市人民政府財政經(jīng)濟委員會將以上指示轉(zhuǎn)發(fā)上海市財政局。

隨著外資企業(yè)清理工作的不斷推進，1954年3月27日，中財委進一步頒布《關于經(jīng)我接管使用的外國企業(yè)及公私房地產(chǎn)清理估價的規(guī)定》，要求凡經(jīng)處理的外國在華企業(yè)及公私房地產(chǎn)，不論采取征用、代管、轉(zhuǎn)讓或其他方式，經(jīng)與當?shù)赝馐虏块T聯(lián)系認為可以進行清理估價者，均應由接管使用單位依照規(guī)定進行清理估價和上報。其接管使用單位，應按原接管時的實際財產(chǎn)數(shù)額，依照1951年7月公布的《國營企業(yè)資產(chǎn)清理估價暫行辦法》進行清理估價，將重置完全價值與現(xiàn)價并列。外國企業(yè)財產(chǎn)清理估價后，應由接管單位依照《國營企業(yè)資金核定暫行辦法》辦理核定資金，并將清理估價的外國企業(yè)財產(chǎn)目錄和估價表及原有產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、債權(quán)及債務等項的清單，分報政務院財政經(jīng)濟委員會、中央財政部、外交部備案。而對于接管使用的外國公私房地產(chǎn)，則要求地產(chǎn)一律不估價，只注明其數(shù)量及原購價值。房產(chǎn)均按使用年限、新舊程度，比照接管使用時當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局規(guī)定的市價，或參照稅務局征稅價格及保險公司價格等，予以估價。(50)《附：中央人民政府政務院財政經(jīng)濟委員會(54)財經(jīng)財(財)字第四十七號指示》，中國人民銀行總行編：《金融法令匯編(1954)》，財政經(jīng)濟出版社1955年版，第396—398頁。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)過對價轉(zhuǎn)讓和代管方式清理的一般都對其資產(chǎn)進行了對內(nèi)清估。

相比較而言，對內(nèi)清估是作為政府內(nèi)部掌握及核定資金之用，而經(jīng)過清理的外資企業(yè)所有權(quán)不能算已經(jīng)解決，還必須進行對外清估。由此，1954年2月，上海市外事處發(fā)布《關于企業(yè)對外清估工作中注意事項的通知》，要求對外清估工作一律制造清冊，載明國別(包括無國籍)，一戶一冊。對外清估本著合法合理、有憑有據(jù)的原則，設法縮小資產(chǎn)，擴大負債的原則。(51)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第206、314頁。11月22日，上海市外事處、財政經(jīng)濟委員會、財政局、房地產(chǎn)管理局等單位會商，成立上海對外清估工作委員會，清估以征購、征用、管制、占用、代管等行政命令式處理的外資企業(yè)。對價轉(zhuǎn)讓及依法沒收方式清理的外資企業(yè)因產(chǎn)權(quán)已經(jīng)解決，不進行對外清估。無人負責而被代管，并在代管一定期限后無人提出異議的，亦不進行對外清估。(52)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(二)，第2頁；《上海外商檔案史料匯編》(一)，第218頁。12月中旬，對于房地產(chǎn)的對外清估工作全面展開，房地產(chǎn)管理局、財政局和外事處各抽調(diào)1—3名干部組成房產(chǎn)清估小組，負責收集資料，研究分析問題，整理清估報告上報。(53)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(一)，第206、314頁。截至1955年9月，對外清估工作基本完成。

對外清估，包括資產(chǎn)和負債兩方面情況。而總體資產(chǎn)和負債情況是在固定資產(chǎn)明細(按地區(qū)和財產(chǎn)類別清估)和積欠國家稅款明細(按外地和上海本地清估)等基礎上統(tǒng)計出來的。以美資普益地產(chǎn)公司為例，該公司資產(chǎn)項目包括房屋、家具設備、流動資產(chǎn)、其他資產(chǎn)，負債項目包括未付款項、押租、對職工未了義務、公司債本金、公司債利息等。而江蘇地產(chǎn)公司資產(chǎn)項目包括房屋、家具設備及汽車、流動資金、其他資產(chǎn)等，而負債項目由應付款項、股金、對職工未了義務、逃套外匯罰金、墊付所得稅款等。(54)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，第2、120頁。

對外清估核算結(jié)果是以兩種方法統(tǒng)計出來的資產(chǎn)和負債，第一種方法是以1949年8月31日的外幣牌價，即“八底”數(shù)字(55)上海解放后，稅務局規(guī)定外商須將賬面外幣資產(chǎn)數(shù)字按照1949年8月31日外幣牌價折成人民幣入賬，簡稱“八底”資產(chǎn)數(shù)字。為基礎統(tǒng)計而來的資產(chǎn)數(shù)字，第二種方法是以代管、接管時的外幣牌價為基礎統(tǒng)計而來的資產(chǎn)數(shù)字?！鞍说住睌?shù)字是從外商賬面上而來，但由于該數(shù)字外幣牌價與外資企業(yè)接管日外幣牌價相差很大，因此“八底”數(shù)字較實際資產(chǎn)價值相距過遠，被清估企業(yè)可能會借口貨幣貶值加以反對。有鑒于此，第二種辦法得以產(chǎn)生，即按照企業(yè)接管日賬面資產(chǎn)負債數(shù)字為基礎核算。

根據(jù)對外清估數(shù)據(jù)，除了英資馬勒、亨雷，美資達華3家以外，其余如美資江蘇、中國營業(yè)、美業(yè)、普益、太平洋，法商賽跑會，比利時魯義士等7家公司的資產(chǎn)負債表都顯示，負債遠遠大于資產(chǎn)。(56)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(五)，第248、254頁；《上海外商檔案史料匯編》(三)，第2、13、20、32、120、158頁；《上海外商檔案史料匯編》(六)，第44、146頁。其中普益地產(chǎn)公司具有代表性，該公司以“八底”數(shù)字為基礎統(tǒng)計出的資產(chǎn)數(shù)字為1666927599元，而負債數(shù)字為57844239223元，負債大于資產(chǎn)56177311624元。以代管時的1953年11月27日外幣牌價為基礎統(tǒng)計出的資產(chǎn)數(shù)字為11439074872元，負債為56932671380元，負債大于資產(chǎn)45493596508元。(57)上海市檔案館、財政部財政科學研究所編：《上海外商檔案史料匯編》(三)，第120頁。

總體而言，清產(chǎn)核資兼顧了對內(nèi)經(jīng)營與對外交涉兩個方面。對內(nèi)清估，初步克服了企業(yè)“心中無數(shù)，難計盈虧”的盲目經(jīng)營方式，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)在清理后進行成本管理成為可能。而對外清估則考慮到以代管、接管等行政方式清理的外資房地產(chǎn)企業(yè)，在法律上不能算已經(jīng)解決所有權(quán)，這些企業(yè)可能提出歸還或補償要求，通過外交途徑進行交涉，因此必須準備一套以“八底”數(shù)字與接管日賬面為基礎的原企業(yè)資產(chǎn)和負債的完整資料，供可能出現(xiàn)的交涉之用。

結(jié) 語

新中國成立初期，中國政府對在華外資企業(yè)的政策形成是主客觀因素相互作用的結(jié)果，從長期看，半殖民半封建的舊中國依靠特權(quán)建立的在華外資企業(yè)與逐漸建立的生產(chǎn)資料公有制的社會主義經(jīng)濟在制度上顯不相容。對外資企業(yè)進行整頓和清理，是清除帝國主義在華經(jīng)濟勢力，鞏固擴大社會主義經(jīng)濟力量的重要舉措。而在對外資企業(yè)的清理中，中國政府逐漸意識到區(qū)別行業(yè)、作用，衡量被清理對象的具體條件與情況，采取不同方法解決的必要性。外資房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)是不動產(chǎn)(房地)，收入(租金)較為固定，業(yè)務經(jīng)營簡單，職工較少。它們沒有其他企業(yè)所有的原料成品的供、產(chǎn)、銷問題，也沒有復雜的生產(chǎn)或者流通問題，職工義務也較其他外資企業(yè)為少。由此，清理中可利用的擠壓條件，不如其他企業(yè)多。但房地產(chǎn)本身及股權(quán)問題異常復雜，一般需要經(jīng)過深入細致審查，采取逐批的、多個步驟的辦法清理，進而促其結(jié)束。值得注意的是，清理外資房地產(chǎn)企業(yè)尚需考慮廣大租戶，房地清理后，租金調(diào)整，欠租與押租清理，都需謹慎把握。由此，對于外資房地產(chǎn)企業(yè)主要通過多方面監(jiān)管，加以限制、擠壓，以創(chuàng)造清理的條件，但也考慮到這些企業(yè)關系市民生活，因此在限制和擠壓的同時，也在市場等方面給予必要的照顧，使其在上海解放最初的幾年間，達到一定程度的正常運轉(zhuǎn)。