基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的S集團財務(wù)管理轉(zhuǎn)型發(fā)展

徐艷

（上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，上海 200120）

隨著市場供應(yīng)的持續(xù)增加，新消費模式帶來新的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場競爭日益激烈。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要獲取長足發(fā)展，順應(yīng)市場潮流，保持行業(yè)活力，迫切需要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。以S集團為例，基于戰(zhàn)略導(dǎo)向，探索S集團財務(wù)管理的轉(zhuǎn)型發(fā)展思路。

一、S集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)

S大廈是復(fù)雜型綜合性商業(yè)體，已成為所在城市S市的標(biāo)志性商業(yè)場所。S集團圍繞S大廈建設(shè)和運營，圍繞綜合商業(yè)體的多元業(yè)態(tài)，形成了以招商租賃、商務(wù)運營、物業(yè)管理、酒店管理、咨詢服務(wù)為主要業(yè)務(wù)板塊的集團化組織架構(gòu)。

經(jīng)過多年的細心耕耘和市場培育，S集團各項業(yè)務(wù)獲得了良好的市場口碑和經(jīng)濟效益，從飛速成長的培育期逐步轉(zhuǎn)入成熟穩(wěn)定發(fā)展期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)日益發(fā)展，市場競爭日趨激勵。S集團面臨新的市場挑戰(zhàn)：

（一）供應(yīng)攀升和需求乏力加劇市場競爭。統(tǒng)計已公布的在建擬建項目，3年內(nèi)S集團所處的S市租賃市場供應(yīng)量增幅超過四成。2020年以來，全球經(jīng)濟出現(xiàn)了震蕩，投資意愿持續(xù)下降抑制新增和改善型租賃需求。S大廈周邊租賃市場空置率增幅超過10%，平均租金下浮20%。S集團租金收入出現(xiàn)負增長，未來階段以降低租金獲取市場占有將是營銷主要策略。

（二）新消費模式對傳統(tǒng)經(jīng)營產(chǎn)生沖擊。共享辦公模式的興起，遠程辦公、居家辦公等新型辦公形式應(yīng)運而生，共同沖擊傳統(tǒng)辦公租賃模式；而線上購物、外賣平臺等消費模式對傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)起沖擊。2019年S市線上交易增幅接近20%，約為線下交易增幅的4倍。2020年上半年，經(jīng)濟出現(xiàn)了震蕩和下滑，更顯現(xiàn)出收入銳減發(fā)展乏力的發(fā)展趨勢。

（三）S集團收入來源和成本結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。S集團收入均來自S大廈運營管理，收入來源單一，易受業(yè)務(wù)區(qū)域性、環(huán)境局限性，政策敏感性影響。持有型資產(chǎn)折舊攤銷等固定成本比重較大；服務(wù)型行業(yè)能源、人工成本占比較重。單一樓宇的運營模式導(dǎo)致S集團規(guī)模經(jīng)濟水平較低。

為確保S集團可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，提升S集團的管理能效和經(jīng)營業(yè)績，S集團確定了內(nèi)涵式發(fā)展與外延式發(fā)展雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略發(fā)展模式：圍繞現(xiàn)有業(yè)務(wù)，以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破，提升核心競爭力的內(nèi)涵式發(fā)展路徑；開拓多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，以多項目管理為重點，構(gòu)筑核心資管能力，探索外延式發(fā)展路徑。

二、S集團戰(zhàn)略導(dǎo)向財務(wù)管理轉(zhuǎn)型需求

（一）統(tǒng)籌兼顧的集團化財務(wù)管理體系

S集團項目建設(shè)階段，遵循傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理模式，采用運營管控型集團化管控模式，強調(diào)集團整體目標(biāo)和業(yè)務(wù)行為的統(tǒng)一。項目建成運營后，S集團圍繞專業(yè)分工形成了各具不同特點的業(yè)務(wù)板塊，運營管控模式已無法適應(yīng)多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)的需求。S集團應(yīng)圍繞多元化戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，搭建統(tǒng)籌兼顧的集團化財務(wù)管理體系，助力S集團提升企業(yè)財務(wù)管理效能，為戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)提供保障。

（二）業(yè)務(wù)創(chuàng)新帶來的財務(wù)管理模式創(chuàng)新

消費將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動源，但是傳統(tǒng)消費模式將被打破，體驗型、定制型、多樣型的新消費將成為主流。S集團經(jīng)營業(yè)務(wù)仍保持傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)新動能不足。其應(yīng)順應(yīng)市場需求，必須在做實做強做優(yōu)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，堅持創(chuàng)新突破，探索新產(chǎn)品、新模式、新動能的開發(fā)，發(fā)展業(yè)務(wù)增量，提升經(jīng)濟效能。配合業(yè)務(wù)創(chuàng)新，S集團財務(wù)管理模式也應(yīng)予以優(yōu)化。

（三）外延發(fā)展，多項目拓展的資源配置

S集團積極探索外延發(fā)展道路，在更多項目、更多行業(yè)、更多領(lǐng)域探索業(yè)務(wù)延展的可能。圍繞現(xiàn)有核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈，S集團嘗試核心產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸發(fā)展，以整合資源、管理輸出為主探索多元發(fā)展路徑，聚集規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，致力于成為多項目管理的商業(yè)地產(chǎn)運營商。配合多項目管理需求，S集團財務(wù)管理在組織架構(gòu)、資源配置、管控模式方面予以優(yōu)化。

三、S集團戰(zhàn)略導(dǎo)向財務(wù)管理轉(zhuǎn)型發(fā)展思路

（一）戰(zhàn)略導(dǎo)向下集團化財務(wù)管理體系

S集團化財務(wù)管理體系既要保持統(tǒng)一性和全面性又要兼顧專業(yè)性和特色性。

1．集團化財務(wù)管理體系

圍繞相關(guān)多元化戰(zhàn)略，S集團應(yīng)采用戰(zhàn)略管控型管理模式，建立相互適應(yīng)的財務(wù)管理體系：S集團總部負責(zé)戰(zhàn)略協(xié)調(diào)和資產(chǎn)管理核心功能，不直接干涉子公司具體經(jīng)營活動，集團總部作為戰(zhàn)略決策中心和投資決策中心，承擔(dān)戰(zhàn)略研究、資本運作、投資決策、風(fēng)險管控、業(yè)績考核等職能，具體負責(zé)籌資、投資、資產(chǎn)管理等財務(wù)管理工作，原則上子公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、投融資計劃、重大資產(chǎn)交易和處置，由集團總部負責(zé)審批決策；子公司在各自授權(quán)范圍內(nèi)，保持適度的經(jīng)營自主權(quán)，承擔(dān)運營管理、物業(yè)管理、酒店管理等專業(yè)化管理和運營職能，服從于集團整體戰(zhàn)略活動，組織開展日常經(jīng)營活動，根據(jù)自身特色制定相應(yīng)的財務(wù)管理與制度，獨立開展內(nèi)部管理監(jiān)督。

總分式財務(wù)管理體系積極發(fā)揮統(tǒng)籌兼顧、分工協(xié)同的管理作用，推動集中管控和分層執(zhí)行的集團化財務(wù)管理方式，服務(wù)于相關(guān)多元化企業(yè)集團戰(zhàn)略目標(biāo)的實施落地。

2．財務(wù)管理重點

為確保集團戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)，S集團對下屬公司財務(wù)管理重點是跟蹤戰(zhàn)略目標(biāo)或預(yù)算指標(biāo)完成情況。

S集團應(yīng)加強財務(wù)信息的統(tǒng)一收集、監(jiān)督分析的功能，實時掌握子公司經(jīng)營狀況，有效監(jiān)測戰(zhàn)略偏離風(fēng)險。

S集團應(yīng)制定財務(wù)信息報送制度，明確各子公司財務(wù)信息報送責(zé)任主體、報送內(nèi)容、報送方式、報送頻次、具體要求等。其中財務(wù)信息報送內(nèi)容既要有共性要求，也要突出財務(wù)管理的重點內(nèi)容。財務(wù)報表屬于共性信息，每家下屬企業(yè)定期報送，確保財務(wù)專業(yè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性和可比性。同時每月各下屬企業(yè)還需報送體現(xiàn)財務(wù)管理重點和行業(yè)特性的財務(wù)管理報表，如招商租賃行業(yè)財務(wù)管理重點是收入和資金管理，應(yīng)定期報送與收入相關(guān)的出租率、平均租金等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及與資金相關(guān)的租金收繳率、資金收支情況。子公司對于差異率超過5%的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)應(yīng)予以重點分析，剖析差異成因并提出應(yīng)對措施。S集團通過財務(wù)信息報送制度建立，進一步規(guī)范信息報送流程，提升信息報送質(zhì)量，突出財務(wù)管理重點，優(yōu)化財務(wù)管理監(jiān)督功能。

（二）創(chuàng)新業(yè)務(wù)的決策與控制

S集團戰(zhàn)略布局創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展，開拓營收來源，增強經(jīng)濟韌性，提升抗風(fēng)險能力。如，推行微店銷售、云看房、直播平臺等新營銷方式，全力拓展銷售渠道；增加沉浸體驗式文化展覽項目，提升產(chǎn)品互動性和體驗；設(shè)計個性化、定制型文旅產(chǎn)品和宴會產(chǎn)品，滿足新消費需求。S集團對于創(chuàng)新業(yè)務(wù)，應(yīng)充分發(fā)揮財務(wù)管理服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略決策和控制的優(yōu)勢作用，確立匹配相適應(yīng)的財務(wù)管理方式。

1．創(chuàng)新業(yè)務(wù)投資決策

創(chuàng)新業(yè)務(wù)必須重視財務(wù)管理的投資決策功能，理性分析項目經(jīng)濟效益，有效規(guī)避重大風(fēng)險。一是企業(yè)按照經(jīng)濟效益性原則，對擬投項目進行可行性研究和風(fēng)險評估，確保投資項目按照戰(zhàn)略引領(lǐng)、依法合規(guī)、能力匹配、合理回報的原則進行；二是創(chuàng)新業(yè)務(wù)要結(jié)合優(yōu)勢能力，充分評估自身能力稟賦，企業(yè)圍繞核心優(yōu)勢選取能力相配、優(yōu)勢突顯、經(jīng)濟可行的策略方案；三是財務(wù)部門加強創(chuàng)新業(yè)務(wù)市場趨勢研究，強化數(shù)據(jù)分析及趨勢研判能力，增強決策支持依據(jù)，提升經(jīng)營策略市場貼合度。

2．創(chuàng)新業(yè)務(wù)執(zhí)行控制

財務(wù)部門應(yīng)堅持創(chuàng)新理念和全局觀視角，加強創(chuàng)新業(yè)務(wù)執(zhí)行控制。一是積極研究創(chuàng)新業(yè)務(wù)相匹配的核算模式和財稅籌劃，支持戰(zhàn)略方針有效執(zhí)行；二是強化財務(wù)分析能力，診斷戰(zhàn)略實施過程中存在的問題，剖析差異成因，積極整改優(yōu)化，提升戰(zhàn)略執(zhí)行；三是積極發(fā)揮財務(wù)預(yù)警體系，識別風(fēng)險、科學(xué)評估、診斷問題，提示預(yù)警，降低或規(guī)避財務(wù)風(fēng)險；四是開展投資后評估工作，總結(jié)得失利弊，積累管理經(jīng)驗，助推企業(yè)未來決策支持和經(jīng)營管理優(yōu)化。

（三）多渠道融資模式探索積累

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資市場存在法律不健全、制度配套不完善、相關(guān)專業(yè)人才積累不足等問題。商業(yè)地產(chǎn)金融市場的發(fā)展落后于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展程度，資金需求大，融資難是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍面對的問題。

S集團現(xiàn)有融資來源主要依靠銀行貸款，償債能力和運營能力指標(biāo)均保持在較為良好的水平。

圍繞外延發(fā)展戰(zhàn)略需求，未來S集團多元化發(fā)展道路應(yīng)未雨綢繆做好短期、中期、長期資金需求規(guī)劃，改善融資渠道單一的缺點，做好多渠道融資的積累和儲備，積極布局具有前瞻性的融資戰(zhàn)略。

市場融資模式主要分為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資與資產(chǎn)證券化等四個大類，各類融資模式具有其優(yōu)劣勢和適用性。財務(wù)部門需要根據(jù)企業(yè)自身特點和實際需求，擇機選擇適合的融資模式，特別是積極探索資產(chǎn)證券化融資模式的研究，持續(xù)關(guān)注REITs、CMBS、MBS、ABS等融資模式國內(nèi)發(fā)展趨勢和應(yīng)用實踐，為多渠道融資戰(zhàn)略做好儲備。

（四）多項目管理的資源匹配

S集團探索“走出去”的外延式發(fā)展道路，以資產(chǎn)開發(fā)、運營管理、長期持有、價值提升為主要目標(biāo)，以多項目管理為重點，構(gòu)筑核心資管能力，逐步邁向領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運營商。

圍繞戰(zhàn)略化資管模式，財務(wù)部門應(yīng)積極培育投融管退四大核心資管能力：“投”以構(gòu)建投資戰(zhàn)略設(shè)計、投資項目決策體系為出發(fā)點；“融”以培育投資者關(guān)系維護、各類融資方式運用為側(cè)重點；“管”以提升多項目管理實戰(zhàn)經(jīng)驗、項目運營跟蹤指導(dǎo)分析為關(guān)鍵點；“退”以金融工具運用儲備、資產(chǎn)退出方案設(shè)計和實施為基礎(chǔ)點。

財務(wù)部門應(yīng)持續(xù)優(yōu)化符合并支持多項目管理需求的組織架構(gòu)和管理體系建設(shè)；持續(xù)提升多項目管理的資源整合能力，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，構(gòu)建規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，逐步提升經(jīng)濟效益；圍繞戰(zhàn)略性資管模式吸收、培育兼具專業(yè)知識和實操經(jīng)驗專業(yè)型財務(wù)管理人才，建立精干的專業(yè)團隊。

四、結(jié)束語

企業(yè)發(fā)展和運營環(huán)境不斷變化，集團化財務(wù)管理也要緊跟集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展需求和企業(yè)自身財務(wù)管理的特點，持續(xù)優(yōu)化、轉(zhuǎn)型升級，充分調(diào)動并利用財務(wù)管理職能優(yōu)勢，助推集團化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)的順利實現(xiàn)。