全面預(yù)算管理在物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)用

趙娜

（碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司沈陽(yáng)于洪分公司，遼寧 沈陽(yáng) 110000）

一、引言

全面預(yù)算管理具有全面性、全員性、全程性、目標(biāo)性、指令性，涉及企業(yè)的方方面面，足見(jiàn)全面預(yù)算管理在物業(yè)管理企業(yè)中的重要性。同時(shí)，無(wú)論是哪種性質(zhì)的企業(yè)，最終目的都是追求利潤(rùn)的最大化。為完成這個(gè)終極目標(biāo)，企業(yè)就必須建立完善經(jīng)營(yíng)機(jī)制，按照經(jīng)營(yíng)機(jī)制的要求運(yùn)營(yíng)。因此，全面預(yù)算管理的目標(biāo)要求與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)要求必須是一致的。物業(yè)管理企業(yè)要開(kāi)展合理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不斷發(fā)展壯大，就必須引入全面預(yù)算管理機(jī)制。

二、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的必要性

目前，現(xiàn)代企業(yè)想要立足于市場(chǎng)，全面預(yù)算管理是重要的管理手段之一，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展所需要建立的重要管理模式之一。不同于傳統(tǒng)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，全面預(yù)算管理更加全面，它將企業(yè)各類信息整合，進(jìn)行合理的分權(quán)授權(quán)，使企業(yè)資源得到合理的配置，把企業(yè)的實(shí)際需求真實(shí)地展現(xiàn)出來(lái)。并通過(guò)不斷探索，使全面預(yù)算管理為業(yè)務(wù)協(xié)同、企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、企業(yè)戰(zhàn)略貫徹度以及企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)等多方面提供決策支持。

全面預(yù)算管理在物業(yè)管理企業(yè)中也是不可或缺的。物業(yè)管理企業(yè)如果沒(méi)有全面預(yù)算管理，就相當(dāng)于沒(méi)有規(guī)劃目標(biāo)，就像是一盤散沙，隨意開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，漫無(wú)目的地進(jìn)行金錢的流出。物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多金錢的流出都是沒(méi)有計(jì)劃好的、對(duì)公司沒(méi)有任何作用的。為了避免這種現(xiàn)象發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)全面預(yù)算管理的重要性，充分應(yīng)用全面預(yù)算管理。只有這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)更有序、管理更有效、實(shí)現(xiàn)更健康的發(fā)展。

三、全面預(yù)算管理在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

（一）管理層對(duì)全面預(yù)算的重視程度不高

物業(yè)管理企業(yè)的管理層對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)和重視程度，對(duì)全面預(yù)算管理實(shí)施的有效性起著決定性作用。然而大部分物業(yè)管理企業(yè)管理層對(duì)于全面預(yù)算的認(rèn)知程度不高，沒(méi)有建立全面預(yù)算管理制度，認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)部門的事，不要求其他業(yè)務(wù)部門重視并配合全面預(yù)算管理工作。管理層的不重視導(dǎo)致下級(jí)員工對(duì)預(yù)算編制存在抵觸心理，預(yù)算與業(yè)務(wù)嚴(yán)重脫節(jié)，使得全面預(yù)算管理不能起到應(yīng)有的作用。

（二）全面預(yù)算編制過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)

1.物業(yè)管理企業(yè)缺乏對(duì)預(yù)算的統(tǒng)一管理。沒(méi)有統(tǒng)一的管理會(huì)造成全面預(yù)算的編制過(guò)程比較隨意，在編制全面預(yù)算管理的過(guò)程中，編制人員以追求財(cái)務(wù)指標(biāo)的合理和完美作為基礎(chǔ)，同時(shí)為了完成上級(jí)下達(dá)的預(yù)算要求盲目調(diào)整預(yù)算數(shù)據(jù)，而不是以物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，使得物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理從編制預(yù)算開(kāi)始就脫離了實(shí)際，形同虛設(shè)，沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。

2.全面預(yù)算編制方法不合理。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算編制由財(cái)務(wù)人員主導(dǎo)。為了使全面預(yù)算編制簡(jiǎn)單、省時(shí)省力，物業(yè)管理企業(yè)普遍采用增量預(yù)算法編制全面預(yù)算，以以前年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的實(shí)際數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，與預(yù)算期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及相關(guān)影響因素的變動(dòng)情況相結(jié)合，通過(guò)調(diào)整歷史期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)項(xiàng)目及金額形成預(yù)算。然而，以前年度數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確度都會(huì)影響企業(yè)全面預(yù)算的質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)繁雜，會(huì)受到一些其他因素的影響，而財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)的認(rèn)知不全面，導(dǎo)致預(yù)算不全面、不合理。

3.物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算編制中對(duì)現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用不足。物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的編制以表格為主，比較單一。信息化建設(shè)與全面預(yù)算管理未有效關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致企業(yè)的全面預(yù)算管理水平低、管理環(huán)節(jié)分散，無(wú)法利用先進(jìn)的信息化技術(shù)對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督與考核。預(yù)算相關(guān)表格設(shè)計(jì)不全面，不能充分體現(xiàn)各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)內(nèi)容及相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源的準(zhǔn)確性和全面性。

（三）全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本控制。因?yàn)槿骖A(yù)算的約束性，各部門在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一般會(huì)使本部門的活動(dòng)嚴(yán)格按預(yù)算規(guī)定開(kāi)展，以使考核指標(biāo)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的收入有一定的固定性，所以各部門想達(dá)到預(yù)算指標(biāo)，會(huì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本控制，從而忽略企業(yè)的整體目標(biāo)。為達(dá)成預(yù)算要求而降低成本，在一定程度上影響了對(duì)業(yè)主的服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)造成了負(fù)面影響。

2.全面預(yù)算的管控能力不強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)在全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，需要企業(yè)所有部門及員工的全力配合、萬(wàn)眾一心，才能落實(shí)預(yù)算。但實(shí)際操作過(guò)程中，往往只看重結(jié)果，而忽視預(yù)算過(guò)程中的分析和管控。在相應(yīng)的審批環(huán)節(jié)，主要依托于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)單方面的審批意見(jiàn)，忽略了全面預(yù)算審批環(huán)節(jié)，造成超支及隨意調(diào)整預(yù)算的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，全面預(yù)算的管理和監(jiān)督作用不能有效發(fā)揮。

（四）全面預(yù)算的考核監(jiān)督不到位

全面預(yù)算的考核監(jiān)督機(jī)制是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理不可缺少的一部分。然而物業(yè)管理企業(yè)缺乏此方面的意識(shí)，沒(méi)有根據(jù)預(yù)算管理的實(shí)際情況建立健全的預(yù)算績(jī)效考核指標(biāo)體系，導(dǎo)致預(yù)算績(jī)效考核工作無(wú)法順利開(kāi)展。預(yù)算考核結(jié)果與激勵(lì)約束機(jī)制未有效聯(lián)系在一起，導(dǎo)致工作人員的積極性與責(zé)任意識(shí)不足，不利于全面預(yù)算管理的落實(shí)。

四、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提高物業(yè)管理企業(yè)管理層對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知程度

全面預(yù)算管理是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理中不可或缺的一部分。企業(yè)應(yīng)該在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，實(shí)施合理、充分、全面的物業(yè)預(yù)算管理，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。只有這樣，企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行的分析才能合理化，才能以預(yù)算指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，幫助企業(yè)管理層更加有效地對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

物業(yè)管理企業(yè)的管理層必須認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的目的和意義，并使每個(gè)員工都了解，樹(shù)立全面預(yù)算管理的理念和意識(shí)。要意識(shí)到預(yù)算管理不是某一個(gè)部門的事情，而是涉及所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、所有部門。只有這樣，所有職工才能意識(shí)到自己在全面預(yù)算管理中的重要性，積極配合并實(shí)施預(yù)算管理。

（二）完善物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算的編制

1.建立健全的全面預(yù)算編制體系。結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，物業(yè)管理企業(yè)可以采用上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總的全員預(yù)算編制方法。首先，物業(yè)管理企業(yè)需要根據(jù)自身的實(shí)際情況，向下貫徹預(yù)算需要完成的目標(biāo)，分級(jí)進(jìn)行編制。企業(yè)各部門及各子公司在編制預(yù)算的過(guò)程中，需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定符合自身情況的全面預(yù)算。各部門及子公司由于不能了解自身在預(yù)算期間的經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，所以可以在增量預(yù)測(cè)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身情況進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)整，使全面預(yù)算更加實(shí)際可行。物業(yè)管理企業(yè)各子公司在編制完成自身的預(yù)算后，由集團(tuán)審核、修訂，并進(jìn)行溝通，完成最終的全面預(yù)算。此種編制方式能在較大程度上增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算的全面性和合理性，涵蓋企業(yè)的所有業(yè)務(wù)，使預(yù)算結(jié)果更準(zhǔn)確，與企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)更契合，企業(yè)可以根據(jù)預(yù)算更好地實(shí)施科學(xué)的管理。

2.廣泛運(yùn)用現(xiàn)代化信息系統(tǒng)

在編制及執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，要廣泛運(yùn)用現(xiàn)代信息系統(tǒng)，使全面預(yù)算的數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確、全面，以更好地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。通過(guò)全面的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理的監(jiān)管，促進(jìn)全面預(yù)算管理水平不斷提高。同時(shí)也可以使工作更加便捷，節(jié)省人工成本。

（三）定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析

各部門要定期將實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，形成分析報(bào)告。對(duì)預(yù)算執(zhí)行中的差異情況，進(jìn)行深入的剖析，并提出解決方案和整改措施。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中還要設(shè)置預(yù)算執(zhí)行的偏離范圍，一旦預(yù)算執(zhí)行超出所設(shè)定的范圍，就采取措施對(duì)預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)控，使預(yù)算指標(biāo)更契合實(shí)際，確保經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

針對(duì)特殊情況，需要進(jìn)行預(yù)算調(diào)整時(shí)，由相關(guān)部門考慮并審批后，報(bào)經(jīng)集團(tuán)預(yù)算管理部門批準(zhǔn)，方可進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，可彌補(bǔ)預(yù)算編制過(guò)程中的不足，也為預(yù)算管理預(yù)留更改調(diào)整的空間，使各部門認(rèn)識(shí)到預(yù)算不是必須一成不變的，而是有一定的能動(dòng)性，有效杜絕為了完成預(yù)算而盲目減少成本、調(diào)整預(yù)算的行為。

（四）完善對(duì)預(yù)算的考核制度

沒(méi)有規(guī)矩不成方圓。既然制定了預(yù)算，就需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行考核。獎(jiǎng)懲不是目的，但必要的、合理的獎(jiǎng)懲能有效推動(dòng)預(yù)算管理的執(zhí)行，調(diào)動(dòng)員工的積極性，也可對(duì)不執(zhí)行的員工起到一定的作用。通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的深入分析，預(yù)算執(zhí)行效果一目了然，適當(dāng)?shù)目?jī)效激勵(lì)和懲罰有利于預(yù)算的執(zhí)行。

全面預(yù)算的編制基于企業(yè)全員，那么指標(biāo)的考核也應(yīng)對(duì)應(yīng)分配到企業(yè)的各個(gè)管理層及崗位。有效的考核可以增強(qiáng)工作人員的積極性與責(zé)任意識(shí)，使全面預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用得到充分的發(fā)揮。

五、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，如果沒(méi)有預(yù)算進(jìn)行約束，就會(huì)迷失方向。物業(yè)管理企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性，才能顯著提升企業(yè)的管理能力和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中不但要針對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向科學(xué)地制定全面預(yù)算管理流程，使全面預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核等各個(gè)方面的具體應(yīng)用發(fā)揮出最大作用，而且要善于應(yīng)用全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行系統(tǒng)的分析和深入的探究，進(jìn)而提出合理的問(wèn)題解決方案，從根本上提升企業(yè)的管理能力、服務(wù)質(zhì)量與效果，真正成長(zhǎng)為現(xiàn)代化企業(yè)。