《民法典》中對不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的解釋

蘇祎昕

（陜西工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西 咸陽 712000）

在抵押物發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，抵押人、抵押權(quán)人和買受人之間的利益及權(quán)利會發(fā)生較為復(fù)雜的變化，一直以來是立法的難點之一［1］。2007年通過的《物權(quán)法》中由于存在一定缺陷，并沒能較好地解決三者間的利益失衡問題［2］，之后，在學(xué)界中也研究了不少解決辦法，如抵押登記、滌除權(quán)等，但經(jīng)過多年的實踐仍然沒有形成統(tǒng)一流程。直至《民法典》出臺之后，首次明確承認了抵押權(quán)的追及效力，并去除了關(guān)于對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條款，但明確提出無論如何轉(zhuǎn)讓，其包含的抵押權(quán)仍存在，并不會隨抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而消亡，極大程度地保護了抵押權(quán)人的利益。

一、《民法典》中明確不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力概述

《物權(quán)法》第一百九十一條通過限制抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，即必須征得抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓，來試圖維護其中所涉各方的利益，但由于經(jīng)轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)不存在物上負擔(dān)，也就不存在是否需對抵押權(quán)進行追及的問題。而且，根據(jù)《物權(quán)法》的設(shè)定，抵押權(quán)人的同意對于相關(guān)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓來說是一個明顯的限制項，第三取得人并不能越過這一條限制去獲得財產(chǎn)的所有權(quán)［3］。而《民法典》第四百零六條則對此作了修正，不再限制抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，但也約定了抵押人應(yīng)承擔(dān)的通知義務(wù)，并由抵押權(quán)人根據(jù)該轉(zhuǎn)讓行為是否有損抵押權(quán)來決定是否需提前清償債務(wù)，即使在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，抵押權(quán)仍受到保護［4］。

二、《民法典》中不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的解釋和意義

（一）在經(jīng)濟價值上做到物盡其用

《民法典》物權(quán)編較好地體現(xiàn)了定分止爭和物盡其用兩大原則，使物的使用價值能充分實現(xiàn)。在原本《物權(quán)法》中對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制，事實上剝奪了抵押人對不動產(chǎn)的處分權(quán)，也無視了不動產(chǎn)的市場需求。在此類轉(zhuǎn)讓行為中，最典型的是不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)按揭交易，其中，受讓人完全承擔(dān)了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時同時被轉(zhuǎn)移的還貸義務(wù)，也同時兼顧了抵押權(quán)人利益和受讓人對不動產(chǎn)的使用需求。但受限于《物權(quán)法》，多數(shù)法院在裁決此類轉(zhuǎn)讓問題時，仍以轉(zhuǎn)讓行為是否取得抵押權(quán)人同意為準，即使在抵押人無力償還且買受人愿意承擔(dān)物上負擔(dān)的情況下，仍不承認抵押權(quán)追及效力，影響了不動產(chǎn)的經(jīng)濟效用。除此之外，抵押財產(chǎn)出資入股也會由于必須首先取得抵押權(quán)人的同意而受到制約，存在資本的不確定性，不利于“放活土地經(jīng)營權(quán)”政策的落實［5］。

負擔(dān)抵押權(quán)的不動產(chǎn)本身有著流轉(zhuǎn)市場的需求，但在以往《物權(quán)法》所規(guī)定的限制轉(zhuǎn)讓模式中，卻大大限制了這種流通。抵押財產(chǎn)能正常流通的前提為辦理注銷登記，由于《物權(quán)法》的制約，以往的裁判實踐中，有不少案例存在法院就消滅抵押權(quán)的判決已經(jīng)生效，而相關(guān)抵押權(quán)登記尚未注銷的情況，當(dāng)事人仍由于抵押權(quán)登記未注銷而不能辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而這種情況也被多數(shù)裁判認為是合乎法律也是合理的。然而，財產(chǎn)的流通性是做到物盡其用的前提，抵押財產(chǎn)在附負擔(dān)時即被投入市場中，由第三取得人對其進行支配和使用，能充分實現(xiàn)其流通性，避免了資源浪費，也增加了對不動產(chǎn)利用方式的可選手段。

《民法典》對不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的承認，可謂同時兼顧了物盡其用原則和抵押權(quán)保障［6］。不動產(chǎn)之所以為不動產(chǎn)，就在于它的固定性和低耗性，其價值主要受到社會環(huán)境、政策所影響，不管所有權(quán)如何變動，也不會造成物理位置的改變。再加上即使所有權(quán)發(fā)生多次變更，仍在同一本登記簿上進行記載，不會因為登記簿的變更而導(dǎo)致既往記錄丟失、無法查詢的情況，抵押權(quán)的存續(xù)和行使完全不會受到影響，也不會損害抵押權(quán)人的利益，也就不存在因不經(jīng)允許的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而增加抵押權(quán)人風(fēng)險一說。所以，基于抵押權(quán)人同意基礎(chǔ)上的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也就成了過分限制不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的桎梏。

（二）有利于實現(xiàn)三方的利益平衡

當(dāng)?shù)盅贺敭a(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，主要涉及了抵押權(quán)人、抵押人和買受人間的利益，《物權(quán)法》中的規(guī)定雖對尋求上述三方間的利益平衡作出探索，卻明顯犧牲了抵押權(quán)追及效力，得不償失，而在《民法典》中對抵押權(quán)追及效力的認可，則是實現(xiàn)三方利益平衡的最佳手段。

首先，雖然限制抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以使交換價值提前實現(xiàn)，在抵押權(quán)被消滅的前提下來實現(xiàn)不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有利于降低流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險，但上述交換價值的實現(xiàn)必須建立在價金的物上代位基礎(chǔ)上，若價金物上代位沒有被承認，就可能會出現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)變成普通債權(quán)的情況，反而不利于交換價值的實現(xiàn)。再加上若存在當(dāng)事人雙方惡意串通的情形，也會使抵押權(quán)人實際權(quán)益受損，且債權(quán)人撤銷權(quán)難以發(fā)揮作用。在實際案例中，抵押人無可供物上代位的價金情況也較為多見，均不利于保障抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》第四百零七條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)從屬于債權(quán)，只要相關(guān)的債權(quán)仍存在，在抵押權(quán)追及效力下，抵押權(quán)也會一直依附于抵押財產(chǎn)上，同樣持續(xù)存在。此外，抵押人或買受人對不動產(chǎn)使用的是否得當(dāng)，得需要抵押權(quán)人的監(jiān)督，均不受限于限制財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押權(quán)追及效力。

其次，與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制相比，《民法典》中對抵押權(quán)的追及效力會更有利于對其真實權(quán)利人權(quán)益的維護。在不動產(chǎn)所有權(quán)已被轉(zhuǎn)移，第三取得人在其上為他人設(shè)立抵押權(quán)后，該轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的情況下，出讓人可要求返還不動產(chǎn)。若在限制轉(zhuǎn)讓的規(guī)則下，只要抵押權(quán)人不同意且抵押權(quán)尚存，出讓人的請求就無法得到支持，除非出讓人愿意清償?shù)盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)，才可能再次取得不動產(chǎn)所有權(quán)。也就是說，在合同無效的情況下，不動產(chǎn)所有權(quán)能否返還，仍需受到抵押權(quán)的阻礙，出讓人的所有權(quán)并不受到保護。但在抵押權(quán)追及效力的規(guī)則下，出讓人返還不動產(chǎn)所有權(quán)的請求，是得到法律支持和保護的，這樣一來，既維護了出讓人的權(quán)益，也不影響抵押權(quán)的正常行使。

最后，以往之所以不承認抵押權(quán)追及效力，其中一個原因就是買受人可能會由于抵押權(quán)的被行使而失去所有權(quán)，且對轉(zhuǎn)讓價金的請求也未必會得到法院支持，其實際權(quán)益難以得到維護。但由于不動產(chǎn)抵押權(quán)是被明確記載于不動產(chǎn)登記簿上的，買受人在受讓時本就應(yīng)負有查詢義務(wù)，若在查詢后得知該不動產(chǎn)的抵押負擔(dān)，那么由此產(chǎn)生的風(fēng)險是可預(yù)見的，且足以幫助買受人以此作出理性判斷，使牽涉到該抵押不動產(chǎn)的交易在信息對稱的前提下進行。反之，若買受人并未查詢，則相當(dāng)于自愿承擔(dān)風(fēng)險。同時，《民法典》去除了原本《物權(quán)法》中所有的“受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”這句話，根據(jù)《民法典》解釋來看，買受人為減少來自抵押權(quán)的利益風(fēng)險而清償債務(wù)、消滅抵押權(quán)的行為，屬于買受人的權(quán)利而不是其應(yīng)盡的義務(wù)。因此，在《民法典》第五百二十四條中，又對買受人及債權(quán)人間的履行債權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓等問題作了進一步規(guī)定，認為買受人對主債務(wù)的履行應(yīng)該是享有合法權(quán)益的，債權(quán)也應(yīng)隨著買受人的清償行為而得以轉(zhuǎn)移。

總之，《民法典》中對不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的承認，既有利于保障當(dāng)事人三方利益的平衡，又能避免抵押權(quán)對不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的限制，滿足不動產(chǎn)本身市場流轉(zhuǎn)的需求，充分實現(xiàn)抵押財產(chǎn)物盡其用的經(jīng)濟效益。同時，由于不動產(chǎn)抵押登記簿的記載，買受人在交易前需要認真查詢，以便于作出理性判斷，降低自身風(fēng)險。