房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究

趙亞楠

（河南同晟置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

近年來，在政府連續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)宏觀政策調(diào)控下，我國房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場競爭日益加劇，同時(shí)隨著鋼筋、水泥價(jià)格的上漲，銀行信貸成本的提升等，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制壓力凸顯。如何以最低的成本開發(fā)出滿足市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)獲取長久生存及謀求利潤的路徑之一。良好的成本管理，有助于降低項(xiàng)目決策盲目性，促使企業(yè)理性投資；有助于提高項(xiàng)目策劃效益，減少不必要的浪費(fèi)；有助于縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高企業(yè)資源利用效率；有助于促進(jìn)企業(yè)提高成本管理水平，加強(qiáng)成本預(yù)算的執(zhí)行，提升市場競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）前期調(diào)研不深入，盲目投資

獲取土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)，購置土地屬于一次性成本投入，時(shí)間跨期短但金額往往比較大。以什么樣的價(jià)位、獲取哪個(gè)區(qū)位的土地對(duì)整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成具有決定性意義，因此，土地的獲取在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的作用非常重要。

然而，近年在我國房價(jià)、地價(jià)持續(xù)看漲情況下，“拿到地就是賺到錢”是我國房地產(chǎn)行業(yè)的普遍共識(shí)，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)商在拿地時(shí)沒有足夠的耐心研究國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及地塊周邊規(guī)劃，沒有開展周密的調(diào)研分析基礎(chǔ)上就倉促拿地，甚至為拿地不惜出高價(jià)，加大后期規(guī)劃及成本控制的難度，嚴(yán)重影響項(xiàng)目成本管理的有效性。

（二）策劃設(shè)計(jì)重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，與效益脫節(jié)

策劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)的基礎(chǔ)，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)占工程造價(jià)的比例很低，但是對(duì)工程總體造價(jià)的影響卻很大。好的策劃設(shè)計(jì)不僅可以節(jié)約項(xiàng)目成本，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，而且可以建造出客戶認(rèn)可的產(chǎn)品，加快銷售回款，提高企業(yè)知名度。

目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)能力不足，大部分房產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)工作都是由設(shè)計(jì)院來完成，但不少設(shè)計(jì)人員在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問題非常突出，如任意提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及安全系數(shù)，不考慮成本控制角度是否可行；不必要功能沒有有效縮減，使房屋造價(jià)設(shè)計(jì)偏高；策劃設(shè)計(jì)與市場脫軌，不能迎合消費(fèi)者的需求，導(dǎo)致后期銷售困難，加大企業(yè)的回款壓力。

（三）合同管理不規(guī)范，招投標(biāo)管控不嚴(yán)

日常建設(shè)過程中，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)希望加速項(xiàng)目推進(jìn)、盡快收回投資，對(duì)施工主體的資質(zhì)及履約能力審查不充分、施工合同條款約定不明晰、付款方式及時(shí)間約定太隨意，晚簽甚至不簽施工合同的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，加大建設(shè)過程中的合同修改成本及履約成本。

如果中標(biāo)單位施工能力不足，不能按期履行施工合同，房產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)單位互相扯皮、推諉，嚴(yán)重影響項(xiàng)目質(zhì)量和整體進(jìn)度的話，會(huì)產(chǎn)生一系列的不良連鎖反應(yīng)：企業(yè)形象及信用大打折扣、銀行貸款放緩或縮減、樓盤滯銷、甚至引發(fā)客戶集體糾紛等，使項(xiàng)目最終決算成本大幅超過初始預(yù)期。

（四）成本控制流于形式，預(yù)算執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、反饋、進(jìn)而采取措施控制，保證成本預(yù)算的執(zhí)行。然而我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制重視不夠，并沒有建立全面的成本管理體系，成本管理還處于粗放的狀態(tài)；而有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理體系，但成本控制卻流于形式，實(shí)際執(zhí)行中形同虛設(shè)，沒有真正發(fā)揮控制成本的作用。

此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本預(yù)算時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注工程項(xiàng)目的總投資、總回款及竣工銷售所獲得的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)前期工程建設(shè)的預(yù)算及執(zhí)行重視不夠。多數(shù)企業(yè)將預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)管列為財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，由于財(cái)務(wù)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的參與度有限，監(jiān)管難度和阻力比較大，導(dǎo)致目標(biāo)成本不能直接落實(shí)到各個(gè)參建單位、部門和人員，造成了實(shí)際成本與預(yù)算的偏差較大，使成本管理的作用大打折扣，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

（五）缺乏專業(yè)的成本管理人才，管理技術(shù)落后

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理涉及企業(yè)資金支付的方方面面，是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的工作，專業(yè)性要求強(qiáng)。但是目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理仍停留在人工核算階段，缺乏專業(yè)的成本管理人才，成本管理技術(shù)普遍落后。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，成本核算的復(fù)雜程度越來越高，過度依賴人工管理的問題日益凸顯，一方面會(huì)增加企業(yè)的用工成本、降低成本管理的效率；另一方面也不便于管理人員及時(shí)掌握企業(yè)成本現(xiàn)狀，容易錯(cuò)過最佳的成本調(diào)控期。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）深入開展前期調(diào)研，理性投資

科學(xué)、理性地選擇投資項(xiàng)目，加大前期立項(xiàng)分析調(diào)研，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重中之重。企業(yè)在獲取土地之前，要從財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)兩個(gè)維度對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行詳盡的研究分析和調(diào)研。

首先，要深入了解土地性質(zhì)、政策導(dǎo)向、土地周邊的教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套情況以及土地周邊未來的整體規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)要求，分析目標(biāo)地塊建設(shè)可行性；其次，針對(duì)目標(biāo)地塊，對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)、收入、成本費(fèi)用及利潤等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行論證和研究，依據(jù)實(shí)際情況做出土地獲取的可行性決策。

（二）策劃設(shè)計(jì)時(shí)堅(jiān)持技術(shù)、效益兩手抓

鑒于策劃設(shè)計(jì)的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過市場公開招標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的制作。對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、成立年限、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功案例、獲取獎(jiǎng)項(xiàng)等詳細(xì)了解基礎(chǔ)上，選擇資質(zhì)好、口碑好、項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的單位進(jìn)行合作，保證產(chǎn)品質(zhì)量前提下，優(yōu)化項(xiàng)目成本，制定出適合項(xiàng)目實(shí)際情況的、適應(yīng)市場需求的最佳設(shè)計(jì)方案。必要時(shí)也可考慮引入第三方公司，對(duì)策劃定位及圖紙等進(jìn)行審核優(yōu)化，使整體策劃方案更趨于合理，減少后期修改，有效降低成本。

要樹立“先策后控”的成本管理理念，開展成本前置管理，在項(xiàng)目策劃時(shí)統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目成本、收入及市場需求預(yù)期。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以考慮與設(shè)計(jì)單位結(jié)成利益共同體，由設(shè)計(jì)單位所在企業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)推廣銷售，使其在設(shè)計(jì)制作階段即充分考慮客戶需求，便于項(xiàng)目快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)成本。

（三）規(guī)范合同管理，強(qiáng)化招標(biāo)控制

合同管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程，從項(xiàng)目立項(xiàng)、招標(biāo)、策劃直至竣工決算及銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)，都涉及合同的洽談、合同條款的擬定及簽訂。房地產(chǎn)企業(yè)要重視合同的管理，本著以合同定成本、以合同管項(xiàng)目的原則，從制度角度規(guī)范各個(gè)節(jié)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

要采用公開招標(biāo)的形式選擇施工主體及其他合同履約方，招標(biāo)前對(duì)相關(guān)投標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)的考察，設(shè)立必要的投標(biāo)門檻，初步排除一些不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，盡量選擇資質(zhì)硬、實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的企業(yè)合作并簽訂合同。要與履約方簽訂限定總價(jià)的合同，如非要簽訂浮動(dòng)總價(jià)合同，應(yīng)詳細(xì)約定浮動(dòng)條件及標(biāo)準(zhǔn)，使合同總價(jià)控制控制在一定范圍。合同要明確約定項(xiàng)目工期、結(jié)算方式、質(zhì)量要求、工程量核算方法及工程量清單、違約責(zé)任等，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)導(dǎo)致變更合同，增加企業(yè)后期的結(jié)算成本。

要規(guī)范合同臺(tái)賬的管理，在合同臺(tái)賬中明確記載合同簽訂時(shí)間、履約方、總金額、合同付款節(jié)點(diǎn)及對(duì)應(yīng)金額、已支付金額等基本內(nèi)容，隨時(shí)掌握合同實(shí)際執(zhí)行情況，杜絕超額付款，避免企業(yè)自身履約風(fēng)險(xiǎn)。也可以督導(dǎo)合同執(zhí)行方工作，推進(jìn)合同履行，避免可能的違約。

（四）實(shí)行全面成本管理，強(qiáng)化考核機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立全面的成本管理體系，將成本管理概念融入項(xiàng)目開發(fā)的全過程，尤其要重視項(xiàng)目成本的事前和事中控制。前期規(guī)劃中，要詳細(xì)分析項(xiàng)目情況，對(duì)成本進(jìn)行細(xì)致估算，盡可能提高預(yù)算準(zhǔn)確性；中期管理過程中，要嚴(yán)格按照計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推進(jìn)，按照合同約定支付材料款、工程款等，并安排專人對(duì)項(xiàng)目營運(yùn)過程中發(fā)生成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，必要時(shí)根據(jù)工程實(shí)際情況修訂預(yù)算，保證成本可控。

其次，要強(qiáng)化成本責(zé)任的落實(shí)，根據(jù)公司組織架構(gòu)規(guī)定的工作職責(zé)，將目標(biāo)成本分解到各執(zhí)行主體，確保專業(yè)人才切實(shí)發(fā)揮作用；同時(shí)制定有效的成本執(zhí)行計(jì)劃，結(jié)合計(jì)劃進(jìn)行不斷推進(jìn)，確保項(xiàng)目施工的進(jìn)度、成本及質(zhì)量可控，最大限度地減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象。

最后，還要將成本預(yù)算執(zhí)行情況與企業(yè)的績效考核掛鉤，針對(duì)各項(xiàng)成本管理工作構(gòu)建合理的監(jiān)督考核機(jī)制，確保責(zé)權(quán)對(duì)等。對(duì)執(zhí)行控制優(yōu)秀的部門和人員予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)執(zhí)行不到位或者嚴(yán)重超預(yù)算的行為審慎分析原因，確認(rèn)有失職、瀆職或者以權(quán)謀私行為的，要嚴(yán)肅追責(zé)，必要情況下提交司法機(jī)關(guān)處理。

（五）重視成本管理專業(yè)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化薪酬體系，培養(yǎng)吸納專業(yè)的成本管理人才，建立一支能夠適應(yīng)現(xiàn)代化成本管理需求的人才團(tuán)隊(duì)。引進(jìn)切合企業(yè)實(shí)際情況的成本管理信息化技術(shù)，提高企業(yè)成本管理的效率，減少人工核算誤差的發(fā)生，便于管理人員實(shí)時(shí)掌握企業(yè)成本執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并核實(shí)偏差原因，以改善應(yīng)對(duì)，使成本可控。

四、結(jié)束語

成本管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程，現(xiàn)階段在我國“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位下，如何有效低控制成本、減少開支是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的保障。我國房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，從前期調(diào)研、到策劃設(shè)計(jì)，再到后期的施工建設(shè)等全流程著手，制定科學(xué)合理的成本管理方法，有效推動(dòng)企業(yè)的成本控制常態(tài)化、全員化，全面提升企業(yè)的成本管理水平，使企業(yè)健康長足發(fā)展。