民法典視閾下物權(quán)編中預(yù)告登記的法律效力探究

劉 源

（上海漢盛律師事務(wù)所，上海 200120）

從預(yù)告登記的時間應(yīng)用來看，雖然在當(dāng)前我國社會生活以及行政工作當(dāng)中應(yīng)用比較多，但是所導(dǎo)致的問題也比較嚴重。就預(yù)告登記在當(dāng)前我國法律層面上究竟能夠產(chǎn)生什么樣的效力，在理論界以及實務(wù)界進行研究工作時，并沒有得到統(tǒng)一的結(jié)果。所以就民法典物權(quán)編中預(yù)告登記的法律效力進行研究是非常重要的，在本文所論述內(nèi)容中就將對預(yù)告登記所擁有的保障債權(quán)實現(xiàn)以及對抗第三人和限制物權(quán)處分等相應(yīng)效力進行論述，從而使預(yù)告登記制度變得更加完善。

一、預(yù)告登記擁有保障債權(quán)實現(xiàn)的效力

對于債權(quán)實現(xiàn)效力來講，主要是指在進行預(yù)告登記的過程中預(yù)告登記的債權(quán)，在今后是否能夠進行順利的物權(quán)轉(zhuǎn)化，并保證物權(quán)轉(zhuǎn)化工作順利有序進行。對于預(yù)告登記所擁有的保障債權(quán)實現(xiàn)的效力，主要通過以下兩個方面來進行論證。

首先在不動產(chǎn)物權(quán)登記及變動過程中，針對一物數(shù)賣情形進行債權(quán)實現(xiàn)保障。在不動產(chǎn)登記及物權(quán)變動的過程中，如果不進行預(yù)告登記，那么一物數(shù)賣的情況就可能會導(dǎo)致先買受人所擁有的權(quán)利落空，只能夠向出賣人主張進行違約責(zé)任的索取。如果實行了預(yù)告登記，那么先買受人在自身權(quán)利落空的時候就可以通過買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)，對買賣交易過程中，第三人所產(chǎn)生的行為進行法律制裁。相比較于之前沒有預(yù)告登記所實行的違約損害賠償，預(yù)告登記實行之后所進行的相關(guān)法律行為更能夠保障先買受人的相應(yīng)權(quán)利［1］。所以從現(xiàn)行的相關(guān)法律角度來看，在《民法典》第二百二十一條認定預(yù)告登記能夠防止出賣人將進行物權(quán)變動的不動產(chǎn)進行再次處分，從而使預(yù)告登記權(quán)利人能夠順利進行物權(quán)變動，如果出賣人已經(jīng)為其他買受人進行了物權(quán)變動登記，那么預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)進行登記更正［2］。

其次則是不動產(chǎn)被抵押時相關(guān)法律效力的實施。在不動產(chǎn)抵押過程中，需要對兩種情況進行區(qū)分，第一種情況是如果預(yù)告登記工作先于不動產(chǎn)抵押進行辦理，那么所有權(quán)人在進行不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立時，如何對預(yù)告登記人的權(quán)利進行保障。第二種情況則是在不動產(chǎn)之上設(shè)立抵押權(quán)物權(quán)登記，但是沒有辦理抵押權(quán)本登記的，對于不動產(chǎn)權(quán)利人來講，是否能夠在該處不動產(chǎn)之上繼續(xù)增設(shè)其他的抵押權(quán)。對于前一情況來講，在不動產(chǎn)抵押的過程中，即使權(quán)利人之后，通過各種理由進行抵押權(quán)登記的拒絕，但是債權(quán)人也可以通過預(yù)告登記來保障自身的合法權(quán)益。而對于第二種情況來講，我國民法典當(dāng)中已經(jīng)承認了重復(fù)抵押，所以不動產(chǎn)的權(quán)利人如果想要在不動產(chǎn)上進行再次抵押權(quán)設(shè)立也可以，但是在辦理抵押權(quán)登記之后，該抵押權(quán)所擁有的效力會被追溯到預(yù)告登記發(fā)生之初，也就是說對于預(yù)告登記人來講，能夠優(yōu)先受到補償［3］。

二、預(yù)告登記對抗第三人的法律效力

對于預(yù)告登記工作來講，對抗第三人的法律效力，主要是指在預(yù)告登記過程中所產(chǎn)生的相應(yīng)權(quán)利，能夠充分阻止第三人獲得和預(yù)告登記者相同的法律效力，所以在登記過程中預(yù)告登記，可以將債權(quán)進行物權(quán)化的轉(zhuǎn)變。

首先在預(yù)告登記過程中，需要對對抗強制執(zhí)行進行判斷。因為在預(yù)告登記過程中，預(yù)告登記的義務(wù)人本身不動產(chǎn)遭受到強制執(zhí)行行為時，法律如何對預(yù)告登記權(quán)利人進行保護，并沒有進行明文規(guī)定，所以存在法律漏洞，需要就預(yù)告登記目的進行補充與完善［4］。其次則是預(yù)告登記工作是否擁有破產(chǎn)保護效力也要進行確定。因為對于預(yù)告登記權(quán)利人來講自身在出現(xiàn)破產(chǎn)時預(yù)告登記工作能否讓權(quán)利人享有取回權(quán)或別除權(quán)，是非常重要的。相比較于債權(quán)人來講，預(yù)告登記權(quán)利人與之的區(qū)別是比較大的，債權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記之后已經(jīng)擁有了物權(quán)的效力，所以再進行法律效力判斷時，最主要的一點就是判斷預(yù)告登記義務(wù)人，如果被執(zhí)行破產(chǎn)宣告，那么預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的條件是否能夠滿足？如果滿足，那么需要讓預(yù)告登記變成本登記并產(chǎn)生相應(yīng)的破產(chǎn)保護效力。若是不滿足，那么相應(yīng)的保護效率則完全喪失。最后則是抵押權(quán)在進行預(yù)告登記的過程中，是否擁有優(yōu)先受償?shù)男Я?。因為對于預(yù)告登記權(quán)利人來講，本身并不能夠享有優(yōu)先受償權(quán)。因為在民法典相關(guān)規(guī)定當(dāng)中有明文指出，預(yù)告登記并不是抵押權(quán)成立進行法定公示的方法，所以并不擁有抵押權(quán)的效力。同時對于預(yù)告登記工作來講，最主要的保障對象是債權(quán)，所以除非法律條文當(dāng)中有其他明文規(guī)定，那么除此之外的其他情況債權(quán)都擁有平等性［5］。

三、預(yù)告登記擁有限制物權(quán)處分的效力

所謂的限制物權(quán)處分是指在預(yù)告登記之后，不動產(chǎn)的原物權(quán)人在進行不動產(chǎn)處分時，相應(yīng)行為會受到法律的限制。在上文所述內(nèi)容當(dāng)中，如果不動產(chǎn)出現(xiàn)了一物數(shù)賣的情況，那么根據(jù)我國現(xiàn)行的相應(yīng)法律條文的規(guī)定，沒有經(jīng)過預(yù)告登記人的同意，在之后所出現(xiàn)的任何不動產(chǎn)物權(quán)處分，相關(guān)登記部門都不會辦理處分登記。所以在這個時候受讓人因為不能夠完成登記而獲取不到本應(yīng)該獲取的物權(quán)，但是所簽訂的合同效力并不會受到影響。除此之外對于物權(quán)處分來講不存在同等條件，所以預(yù)告登記本身并不會給權(quán)利人帶來任何優(yōu)先購買的效力。

四、預(yù)告登記擁有確定權(quán)利順位的效力

所謂的確定權(quán)利順位的效力是指在當(dāng)前預(yù)告登記工作過程中，能夠?qū)?quán)利實現(xiàn)順序進行確定，而且通過預(yù)告登記的權(quán)利，相比較于其他權(quán)利能夠優(yōu)先實現(xiàn)。對于我國現(xiàn)行的相關(guān)法律來講，預(yù)告登記會導(dǎo)致后續(xù)相關(guān)處分登記工作遇到障礙，也就是說沒有經(jīng)過預(yù)告登記人確認以及同意，義務(wù)人就不能夠再進行任何處分登記工作。但是這并不是從法律層面上否定當(dāng)前我國法律上預(yù)告登記的順位效力的權(quán)利。首先對于權(quán)利順位效力來講，依靠不動產(chǎn)登記系統(tǒng)第三人如果在進行不動產(chǎn)交易時，能夠提前對標(biāo)的物的權(quán)利負擔(dān)情況進行了解，然后通過有效預(yù)測判斷自己介入交易之后所需要承受的權(quán)利以及義務(wù)關(guān)系，那么第三人就能夠決定是否進行交易以及如何進行交易。其次則是從實際時間情況來看，在預(yù)告登記的過程中，順位效率的承認以及確定可以使定紛止?fàn)幍靡哉嬲龑崿F(xiàn)，因為從一方面來講，如果不動產(chǎn)的抵押權(quán)預(yù)告登記實現(xiàn)，那么對于不動產(chǎn)來講，就可能會出現(xiàn)多重抵押的情況。從另一方面來講，如果在確定權(quán)利順位效力的過程中，賦予了預(yù)告登記權(quán)利人的順位優(yōu)先權(quán)，那么就可以為登記機構(gòu)出現(xiàn)錯誤登記問題的解決提供更多的思路與途徑［6］。

所以從實踐情況來看，與抵押權(quán)預(yù)告登記順位效力有關(guān)的爭議主要存在兩點，第一點是在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記過程中，所產(chǎn)生的順位效力是否需要進行區(qū)分，因為抵押權(quán)預(yù)告登記和本登記是具有不同效力及作用的，所以如果僅僅是進行預(yù)告登記，那么并不能夠進行抵押權(quán)的設(shè)立，但是在預(yù)告登記變?yōu)楸镜怯浿蟮盅簷?quán)人優(yōu)先順位的時點會追溯到預(yù)告登記之初。第二點則是在進行抵押權(quán)預(yù)告登記結(jié)束之后，義務(wù)人是否能夠再次進行抵押登記，以及所擁有的順位效率是否能夠?qū)崿F(xiàn)。因為對于抵押權(quán)預(yù)告登記工作來講，如果抵押權(quán)本登記時間比其他抵押權(quán)時間要更早，那么抵押權(quán)人需要享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，如果在抵押權(quán)登記過程中本登記比其他抵押權(quán)設(shè)立時間要晚，那么抵押權(quán)預(yù)告登記的順序應(yīng)當(dāng)仍然保持在最前列。

綜上所述，對于民法典物權(quán)編當(dāng)中的預(yù)告登記法律效力進行研究，是保障當(dāng)前不動產(chǎn)登記與物權(quán)變動的主要途徑，所以需要就所存在的法律效力問題進行探討與解決，從而使預(yù)告登記的法律效力得以真正實施，保障物權(quán)登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動。