房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢

吳惠霞

（濱?？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，鹽城 224500）

引 言

隨著城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重也越來越大，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進社會經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的作用和意義。一方面，其發(fā)展有利于改善民生，增加國家的財政收入；另一方面，其發(fā)展可以拉動城市的消費需求，提高居民生活水平，從而推動社會快速成長，為人們提供更多的就業(yè)崗位，緩解當(dāng)前緊張的就業(yè)局勢。

一、國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

美國是世界上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的國家，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營一直都是美國政府的重點工作。在全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，美國作為最發(fā)達的經(jīng)濟體，具有絕對的優(yōu)勢，其在國際市場上的地位也是最高的。日本房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步較晚，但是近些年隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的重視和宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的進步與發(fā)展。自20世紀90年代以來，由于我國城市化進程的加快及住房制度的改革，大量的農(nóng)村人口涌入城市，這就為住宅需求的快速增長提供了巨大的動力。同時，伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，越來越多的居民選擇將房子當(dāng)作自己的生活保障，這就為房價的飛速上漲打下了堅實的基礎(chǔ)。近年來，雖然房產(chǎn)價格持續(xù)走高，但總體來看，仍然呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢特征。

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費結(jié)構(gòu)

消費是生產(chǎn)的前提條件，只有在需求得到滿足的情況下，才有可能產(chǎn)生消費。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān)，它不僅能促進社會經(jīng)濟的增長和人民收入水平的提高，也能拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民的購買能力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有著重要的影響，它作為一個特殊的商品部門，對整個國家的經(jīng)濟起著至關(guān)重要的作用。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會推動其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，其帶動效應(yīng)越強，從而促使其他各行各業(yè)快速成長。因此，在今后的發(fā)展中，我們要積極地推進供給側(cè)改革，加快轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化市場配置資源，以適應(yīng)新常態(tài)下的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要行為

一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它對促進社會經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重大的影響和作用，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也受到了國家的重視和政策的支持與鼓勵。另一方面，對于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商來說，其最主要的目的就是獲得利潤，所以在進行項目建設(shè)時，要考慮到成本問題，同時還要保證質(zhì)量，這樣才能使項目順利完成。而在這個過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是對土地的管理和利用，這關(guān)系到整個工程的進度和投資回報率。如果一個項目的資金來源主要是銀行貸款，那么就會出現(xiàn)很多的壞賬，這不僅會增加銀行的經(jīng)營風(fēng)險，而且還可能導(dǎo)致一些不確定因素的發(fā)生，從而給項目的實施帶來不利的影響。

（三）國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗借鑒

國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式和經(jīng)驗對我們具有非常重要的借鑒作用。美國是世界上最早實行市場經(jīng)濟體制的國家之一，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在其經(jīng)濟體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。美國政府很早就通過了《聯(lián)邦住宅法》，規(guī)定所有的開發(fā)商都必須向政府提交一份土地使用權(quán)證，同時還要求該房屋的銷售方要提供相應(yīng)的證明材料，并且要保證所交的費用能夠全部由出售方來負擔(dān)。這一系列的措施極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高了其競爭力。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析

改革開放以來，經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，對于住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。但是，在高速發(fā)展的背后卻有許多問題出現(xiàn)。例如：房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，但資金回收周期較長，導(dǎo)致房價居高不下，而開發(fā)商為了獲得利潤，盲目地追求房價的上漲速度，這就使得房產(chǎn)的價格不斷上升；土地成本的增加和城市用地的緊張是目前的主要矛盾，而這些都是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定的重要因素。從近些年的數(shù)據(jù)來看，雖然國家對這一現(xiàn)象給予了高度重視，出臺了很多政策，但中國城市化進程的加快和城鎮(zhèn)化的推進，以及人口的增長等原因，使這一現(xiàn)象變得更加嚴重，而且這一情況還在逐步惡化。

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體態(tài)勢

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速增長對國民經(jīng)濟的拉動作用也越來越明顯。但是由于城市化進程還在不斷加快，城市人口大量增加，土地資源的需求量也在逐年增大，而國家的宏觀調(diào)控政策卻沒有隨著社會的發(fā)展而做出相應(yīng)的調(diào)整和改變，因此目前的房地產(chǎn)業(yè)的供需結(jié)構(gòu)不合理，供大于求的局面已經(jīng)成為制約整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展瓶頸。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)集聚

從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚狀況來看，目前的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚程度還處于較低水平，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一，土地供給量不足。隨著城市化進程的不斷加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，帶來了大規(guī)模的建設(shè)用地需求，而在建成區(qū)的規(guī)劃中，大多數(shù)項目都是由農(nóng)民集體自主開發(fā)的結(jié)果。第二，房價上漲過快。近年來，受到多種因素的影響，房價一路飆升，供求關(guān)系失衡、供大于求的現(xiàn)象普遍存在，形成了供需不平衡的局面。第三，房屋補貼政策調(diào)整不合理。政府為了保障人民的基本住房需要，對一些經(jīng)濟適用房屋的稅收進行減免和優(yōu)惠，而對于那些非經(jīng)濟適用的住宅則采取“一刀切”的方式對待，這就出現(xiàn)了“一戶多套”的問題。第四，房地產(chǎn)市場化率較低。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的制度保障

健全的法律體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)的法律還不夠完善，在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度，因此要不斷地對現(xiàn)有的法規(guī)進行補充和修改，同時還要建立與之相配套的政策措施，使其更加合理化、法制化。在土地出讓使用權(quán)的過程中，政府要嚴格地按照規(guī)定的程序辦理出讓手續(xù)，并對出讓的權(quán)利做出相應(yīng)的監(jiān)督；對于開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)項目，要根據(jù)實際的情況來制定詳細的規(guī)劃方案，并結(jié)合市場的變化來及時調(diào)整，以達到最佳的效果；此外，還應(yīng)加強對購房者的教育力度，使其能夠正確地使用房屋，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的未來措施

（一）宏觀調(diào)控

國家的宏觀政策是一個重要的手段，它在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，所以政府要對房地產(chǎn)行業(yè)進行必要的宏觀調(diào)控，通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，要加強對土地的管理和利用，提高土地利用率，減少浪費，實現(xiàn)資源的合理配置，促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。其次，要完善相關(guān)的稅收制度，建立健全的征管機制，使納稅人的合法權(quán)益得到保障，從而達到社會公平。最后，要加大對房價的監(jiān)控力度，防止出現(xiàn)哄抬房價的現(xiàn)象，保證消費者的利益不受到損害，同時也能抑制投機行為及炒房暴漲的問題的產(chǎn)生。另外，還要加緊出臺一些有針對性的措施來控制房地產(chǎn)泡沫，如限購、限貸、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，以穩(wěn)定住房需求，避免經(jīng)濟過熱導(dǎo)致的房屋供不應(yīng)求，造成房產(chǎn)價格的大幅度下降，進而引發(fā)經(jīng)濟危機。

（二）加強房地產(chǎn)市場的政府職能

政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著調(diào)控者的角色，要想促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強宏觀干預(yù)，通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范市場，使其有序進行，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。首先，要完善相關(guān)的土地和稅收制度。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟體制下，國家對城市建設(shè)用地的管理由城市規(guī)劃部門統(tǒng)一負責(zé)，而地方政府的規(guī)劃往往會忽視對其的控制和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量的開發(fā)資金被占用，而開發(fā)商卻沒有足夠的利潤去彌補這些漏洞，這不僅阻礙了城市化的進程，還浪費了資源，不利于社會的可持續(xù)發(fā)展。

（三）改善房地產(chǎn)市場的社會效益

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展來說，其對社會的影響是非常重要的一個因素，所以我們要從多方面入手來改變房地產(chǎn)的發(fā)展模式，從而提高房地產(chǎn)的市場競爭力。首先，要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，在政策方面，可以通過增加土地的供給來實現(xiàn)，同時還應(yīng)該積極地鼓勵開發(fā)商開發(fā)新的城市空間，使其能夠在有限的土地上進行商品銷售；其次，政府還應(yīng)加大對二手房交易的監(jiān)管力度，完善相關(guān)的法律法規(guī)，使其更加規(guī)范，讓居民的購房行為有法可依，這樣才能更好地促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展；最后，還要大力宣傳和推廣房屋的質(zhì)量和售后服務(wù)，只有消費者的購買欲望得到了滿足，才會產(chǎn)生更多的購房需求，這也是提升市場占有率的一種有效方式，因此這也改善了整個房地產(chǎn)行業(yè)的社會效益。

結(jié) 語

本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合當(dāng)前的國際形勢，對未來的中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進行了研究。通過對國內(nèi)外的文獻資料的閱讀和理解，發(fā)現(xiàn)目前的理論體系還不夠完善，在一定程度上制約著房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展，同時存在一些問題，如宏觀調(diào)控的力度較弱、政府對于土地出讓的限制政策不透明等，并針對這些不足，提出自己的看法。