新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)的措施探討

南芳 溫州市悅港置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從立項(xiàng)到正式銷售環(huán)節(jié)需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，同時(shí)也要大量的資金、人力投入，一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)引起連鎖反應(yīng)，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不可估量的損失。資金回籠時(shí)間長(zhǎng)、國(guó)家政策的出臺(tái)等，都會(huì)對(duì)該行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定影響。在新的時(shí)代背景下，房產(chǎn)企業(yè)要提升財(cái)務(wù)管理工作的地位，將資金籌集、分配、房屋預(yù)售、利潤(rùn)計(jì)算和分配等都納入財(cái)務(wù)管理范疇中，擴(kuò)大其管理范圍，對(duì)每筆資金支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)化監(jiān)管。但是就目前情況來(lái)看，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面依然存在較多漏洞，包括認(rèn)識(shí)不足、預(yù)算管理不到位等，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成阻礙。因此，對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行分析具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理工作的意義

（一）有助于提升資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)到銷售環(huán)節(jié)，時(shí)間長(zhǎng)、資金投入巨大，資金能否合理利用和企業(yè)發(fā)展有著密切聯(lián)系。在財(cái)務(wù)管理工作中，需要強(qiáng)化對(duì)資金的管理，一方面可實(shí)現(xiàn)資金的合理分配，另一方面能夠有效提升資金利用率，避免浪費(fèi)，節(jié)省成本。

（二）有助于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為

財(cái)務(wù)報(bào)表能夠如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，財(cái)務(wù)工作也可對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到引導(dǎo)作用。在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中，要以完善的制度體系作為約束和引導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)人員要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況制定完善的管理制度，提升財(cái)務(wù)工作效率和質(zhì)量，合理規(guī)避財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）有助于實(shí)現(xiàn)效益最大化

財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展，需要以完善的監(jiān)督機(jī)制為保障，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保財(cái)務(wù)工作更科學(xué)、更規(guī)范。當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，除了要提升項(xiàng)目本身的質(zhì)量之外，還要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提升財(cái)務(wù)管理水平，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的最大化。

（四）降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠速度慢，且容易受到市場(chǎng)、國(guó)家政策等各方面因素的影響。在投資之前要對(duì)各項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入分析，評(píng)估投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系，財(cái)務(wù)管理工作的順利開(kāi)展，能夠減少盲目投資，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目的過(guò)程中，會(huì)將重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益或工程質(zhì)量方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將會(huì)面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。就目前情況來(lái)看，很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)知并不充分，意識(shí)淡薄。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，部分企業(yè)并沒(méi)有職業(yè)經(jīng)理，財(cái)務(wù)管理工作目標(biāo)的制定，并沒(méi)有以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。且由于管理機(jī)制并不完善，導(dǎo)致很多工作都無(wú)法落到實(shí)處，財(cái)務(wù)工作的價(jià)值得不到充分發(fā)揮，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重阻礙。

（二）預(yù)算管理機(jī)制不健全

不論是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)還是管理，或是項(xiàng)目的開(kāi)展，都需要大量的資金支持，這是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定的。目前很多企業(yè)的資金管理、預(yù)算管理機(jī)制并不健全，資金使用環(huán)節(jié)具有很強(qiáng)的隨意性，項(xiàng)目投資較為盲目，沒(méi)有對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入考察，造成大量資金、資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法發(fā)揮預(yù)算管理的真正作用，沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)編制預(yù)算，或是對(duì)預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度嚴(yán)重不足，部分人員利用公職獲取私利的現(xiàn)象較為普遍。不僅如此，部分指標(biāo)的制定也脫離了市場(chǎng)調(diào)研和分析，和企業(yè)發(fā)展嚴(yán)重脫軌，一方面增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，另一方面會(huì)讓企業(yè)面臨較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資渠道單一

很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源都是銀行貸款，主要是因?yàn)樵陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要大量的資金支持，僅憑借自籌資金和預(yù)收款項(xiàng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。銀行貸款審批時(shí)間長(zhǎng)，程序煩瑣，從申請(qǐng)到獲得資金需要耗費(fèi)大量時(shí)間，且利息高，增加了企業(yè)融資成本。除此之外，目前中小型的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，其抵押物價(jià)值不高，難以獲得銀行信任，銀行貸款資金根本無(wú)法滿足其實(shí)際需求，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重限制。

（四）缺乏專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一旦涉及大量的資金投入，那么其風(fēng)險(xiǎn)要大大增加，和普通企業(yè)相比，對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能的要求就會(huì)更高。就目前情況來(lái)看，專業(yè)財(cái)務(wù)人員的缺乏，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問(wèn)題，其專業(yè)技能有待提升。不僅如此，企業(yè)并未重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，內(nèi)部工作氛圍較差，沒(méi)有責(zé)任意識(shí)等，都是比較突出的問(wèn)題，要引起房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員的充分關(guān)注。

（五）成本管理不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展需要大量的資金投入，如果沒(méi)有做好成本管理工作，將會(huì)大大增加企業(yè)的資金投入，為其帶來(lái)不必要的損失。事實(shí)情況是很多企業(yè)的成本管理機(jī)制并不健全，無(wú)法發(fā)揮其作用，導(dǎo)致實(shí)際支出遠(yuǎn)超成本計(jì)劃。影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)措施

（一）擴(kuò)充企業(yè)資金來(lái)源渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，對(duì)資金需求量較大，絕大部分企業(yè)都長(zhǎng)期處于負(fù)債狀態(tài)，一旦某經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)引起連鎖反應(yīng)。由于資金投入沒(méi)有回報(bào)，負(fù)債會(huì)形成惡性循環(huán)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源都是向銀行申請(qǐng)貸款，或利用后期預(yù)售的方式來(lái)收回一部分款項(xiàng)。但由于預(yù)收款項(xiàng)數(shù)量有限，且對(duì)于部分企業(yè)而言，難以獲得銀行信任，可抵押物價(jià)值不足，得到的貸款資金較少，限制了其發(fā)展。為了解決這一問(wèn)題，拓寬資金來(lái)源渠道十分必要。除了向銀行和金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款之外，還可以和其他企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，和其他企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，雖然收益有所減少，但能夠緩解資金緊張的問(wèn)題。隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融來(lái)進(jìn)行眾籌，以合法眾籌、證券化等多種模式來(lái)達(dá)到獲利的目的。

（二）全面提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員是財(cái)務(wù)工作的主要落實(shí)者，房地產(chǎn)企業(yè)高層和基層人員都要轉(zhuǎn)變思想理念，充分意識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要作用，提升工作地位，讓財(cái)務(wù)人員參與到業(yè)務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及企業(yè)管理中。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到建設(shè)，再到最后的銷售，每一環(huán)節(jié)都需大量的資金投入，不能僅僅將財(cái)務(wù)部門(mén)作為后勤保障部門(mén)，而是要充分發(fā)揮其資金管理、資源分配、監(jiān)督管理等職責(zé)。企業(yè)要在互聯(lián)網(wǎng)上廣泛發(fā)布招聘信息，擇優(yōu)錄取工作經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)能力突出的財(cái)務(wù)人員，為財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)注入新的血液。優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，成立專門(mén)的財(cái)務(wù)監(jiān)督管理小組，簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)管理流程的同時(shí)，做到透明公開(kāi)，建立健全人力資源管理體系，定期開(kāi)展專業(yè)技能培訓(xùn)，挖掘員工潛力?？衫没ヂ?lián)網(wǎng)打造信息化的財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，加強(qiáng)企業(yè)各部門(mén)之間的聯(lián)系，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及時(shí)上傳到系統(tǒng)中，便于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)督和管理。以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況為主，打造專門(mén)的企業(yè)管理系統(tǒng)，將企業(yè)的人工、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等各方面聯(lián)系起來(lái)，降低財(cái)務(wù)管理工作成本的同時(shí)，可保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確，為領(lǐng)導(dǎo)人員制定關(guān)鍵決策提供可靠的參考依據(jù)。

（三）完善預(yù)算管理制度

無(wú)論是在項(xiàng)目建設(shè)還是投資環(huán)節(jié)，都涉及大量的資金，一個(gè)樓盤(pán)可能需要上億資金才能建設(shè)完成，成本和預(yù)算工作作為財(cái)務(wù)管理中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，要引起有關(guān)人員的充分重視。一般來(lái)說(shuō)施工環(huán)節(jié)在項(xiàng)目整體成本投入中的占比較大，因此在這一階段，企業(yè)要提升重視程度，制定完善的材料、倉(cāng)儲(chǔ)管理制度；根據(jù)工程的實(shí)際需要，對(duì)成本進(jìn)行合理分配，避免實(shí)際支出遠(yuǎn)超預(yù)算。從預(yù)算的方面來(lái)看，財(cái)務(wù)人員要深入調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境，了解國(guó)家政策中的有關(guān)內(nèi)容，確保預(yù)算指標(biāo)和行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)。以項(xiàng)目每一階段所需要的實(shí)際資金為主，或參考以往的項(xiàng)目總體投入，制定合理的預(yù)算實(shí)施管理指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，合理安排房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)，讓各參建單位協(xié)調(diào)配合，確保資金能夠落到實(shí)處，避免產(chǎn)生不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

近些年國(guó)家為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)、肆意開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，出臺(tái)了很多政策，例如“三條紅線”等，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了較大挑戰(zhàn)。市場(chǎng)發(fā)展瞬息萬(wàn)變，任何細(xì)微的變化都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理中，要對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，盡可能減少企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可成立市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)，專門(mén)用于分析國(guó)家政策，參與市場(chǎng)調(diào)研，提升企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的靈活性，及時(shí)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，減少損失的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

（五）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制

完善的管理制度能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的順利開(kāi)展提供可靠參考，確保財(cái)務(wù)工作有章可循。財(cái)務(wù)管理機(jī)制要將成本管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等納入其中，以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向。一方面，房地產(chǎn)要根據(jù)國(guó)家以及行業(yè)的相關(guān)要求，在原有的財(cái)務(wù)管理機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新，包括完善內(nèi)部審核制度、會(huì)計(jì)審核制度，定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，嚴(yán)格控制企業(yè)的資金、成本、應(yīng)收賬款等多個(gè)方面，切實(shí)做到“開(kāi)源節(jié)流”，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)減少成本浪費(fèi)。另一方面，要優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，將不兼容的崗位分離開(kāi)，明確各崗位職責(zé)；規(guī)范審核流程和財(cái)務(wù)管理工作范圍。

（六）采用動(dòng)態(tài)管理模式

動(dòng)態(tài)管理模式對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平有著重要意義，同時(shí)各級(jí)人員也要積極轉(zhuǎn)變思想，提升對(duì)工作的認(rèn)識(shí)?？稍谄髽I(yè)內(nèi)部加大宣傳和培訓(xùn)，營(yíng)造良好的工作風(fēng)氣，傳輸正確的思想，不僅如此，財(cái)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)和各部門(mén)之間的溝通和交流，明確各方職責(zé)以及工作內(nèi)容，當(dāng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤等問(wèn)題時(shí)，要能夠及時(shí)找到負(fù)責(zé)單位和負(fù)責(zé)人。財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理模式，具體可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。首先，要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的需求，做到具體問(wèn)題具體分析，將財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)、財(cái)務(wù)機(jī)制整改、財(cái)務(wù)計(jì)算和測(cè)評(píng)等都納入動(dòng)態(tài)管理中。其次，對(duì)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行單元設(shè)計(jì)，包括財(cái)務(wù)的基本信息、成本管理、項(xiàng)目可行性、企業(yè)績(jī)效等。最后，動(dòng)態(tài)化的管理模式要隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷變化，要為了提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率、優(yōu)化資源分配而服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（七）提升企業(yè)成本管理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展需要大量的資金投入，一旦出現(xiàn)了管理方面的問(wèn)題，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)，給企業(yè)帶來(lái)巨額損失。由于項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作涵蓋的內(nèi)容也十分廣泛，包含了資金的使用、分配和籌集，項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的評(píng)估和分析，財(cái)務(wù)的核算，預(yù)算的編制和執(zhí)行等多方面。要將財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的核心，尤其要重視資金投入大的項(xiàng)目。對(duì)于財(cái)務(wù)人員而言，要意識(shí)到成本管理的重要性，可建立完善的成本控制機(jī)制，做好成本預(yù)算。以材料采購(gòu)為例，要根據(jù)工程需要來(lái)制定材料方面的總成本投入；隨后深入市場(chǎng)開(kāi)展調(diào)研工作，了解材料價(jià)格的變化情況；選擇業(yè)界口碑高、信譽(yù)有保障，材料質(zhì)量過(guò)關(guān)的原材料供應(yīng)商，從而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外，成本費(fèi)用的跟蹤核算和管理也同樣重要，要隨時(shí)地對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)管，以免部分人員利用職務(wù)獲取私利。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，近些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)在“野蠻生長(zhǎng)”了很長(zhǎng)一段時(shí)間之后，國(guó)家為了營(yíng)造良好的市場(chǎng)秩序，出臺(tái)了一系列政策對(duì)該行業(yè)進(jìn)行管理。房子是用來(lái)住的，是用來(lái)滿足人們安居樂(lè)業(yè)的需求的，而絕不是為了炒作或牟取暴利而服務(wù)的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要明確自身的定位，牢記自身責(zé)任，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在相關(guān)政策的規(guī)定下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。財(cái)務(wù)管理作為其日常運(yùn)營(yíng)的重要部分，要引起有關(guān)人員的充分關(guān)注，財(cái)務(wù)人員要深入分析當(dāng)前工作中存在的各種問(wèn)題，并制定針對(duì)性的解決對(duì)策。要擴(kuò)充企業(yè)資金來(lái)源渠道，全面提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，完善預(yù)算管理制度，加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制，采用動(dòng)態(tài)管理模式，提升企業(yè)成本管理控制水平。從以上多個(gè)方面出發(fā)，可降低房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)和我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。