物業(yè)管理成本控制的有效途徑探索

中山市利和置業(yè)有限公司

引言

物業(yè)管理成本控制的工作中，應(yīng)該樹立正確觀念意識(shí)，篩選多元化的經(jīng)營管理方式，營造出較為良好的成本控制文化，打破傳統(tǒng)成本管理工作的局限性，優(yōu)化各方面的成本控制機(jī)制與模式，達(dá)到預(yù)期的工作目的。

一、物業(yè)管理成本分析

對于物業(yè)管理而言，相關(guān)工作主要是按照與客戶所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，針對社區(qū)之內(nèi)的房屋還有配套公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和管理，保證社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，并且維護(hù)社會(huì)秩序，提供高質(zhì)量的服務(wù)。物業(yè)管理成本，主要是企業(yè)為客戶提供服務(wù)過程中的費(fèi)用支出，一般情況下就是公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)成本、綠化管理成本、清潔成本、保安成本、辦公成本、文體活動(dòng)與法定稅成本等，涉及的內(nèi)容很多，事務(wù)內(nèi)容煩瑣，成本監(jiān)督管理的難度較高，很難統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，也無法有效進(jìn)行成本核算處理。

二、物業(yè)管理成本控制問題分析

近年來在物業(yè)管理的行業(yè)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)成本控制問題，不能確保有效的進(jìn)行成本管理，難以滿足當(dāng)前的工作要求。具體問題為：

（一）組織成本難以控制

物業(yè)管理企業(yè)中組織成本屬于非常重要的部分，一般情況下，組織成本主要是靜態(tài)與動(dòng)態(tài)兩種，靜態(tài)成本受到物業(yè)管理企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)所影響，動(dòng)態(tài)成本則是在運(yùn)作過程中所消耗的成本。目前物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，尚未制定完善的靜態(tài)成本控制計(jì)劃，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)的問題，管理的層次很多，不能有效進(jìn)行成本的管理。在動(dòng)態(tài)成本控制方面，相關(guān)成本管理人員之間的專業(yè)素質(zhì)較差，沒有制定完善的決策方案，也難以將成本控制決策落實(shí)，這樣很容易導(dǎo)致相關(guān)的成本控制工作效果降低，難以滿足當(dāng)前的組織成本管理要求。

（二）缺乏良好的成本控制文化

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，尚未樹立正確的成本控制意識(shí)，沒有營造出良好成本管理文化氛圍，對各方面的成本控制工作會(huì)造成不利影響。在缺乏良好成本管理文化的情況下，很難引導(dǎo)工作人員形成正確的成本控制觀念意識(shí)，無法有效進(jìn)行成本的管理和協(xié)調(diào)，這樣會(huì)導(dǎo)致各方面工作效率降低，無法有效進(jìn)行成本管理。

（三）經(jīng)營管理模式單一

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營方式單一的現(xiàn)象，只重視基礎(chǔ)性服務(wù)，未能結(jié)合自身內(nèi)部的優(yōu)勢與實(shí)際情況提供增值服務(wù)，這樣難以有效通過增值服務(wù)獲取到經(jīng)濟(jì)效益，難以從根本上控制自身的成本，對其長遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不利影響。

（四）成本管理工作缺乏科技含量

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，尚未充分意識(shí)到相關(guān)成本控制工作的重要性，在工作中沒有合理應(yīng)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)進(jìn)行處理，導(dǎo)致成本管理的過程中，缺乏科技含量，難以采用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)開展相關(guān)成本控制活動(dòng)，這樣會(huì)對各方面成本控制的效果產(chǎn)生不利影響，難以滿足當(dāng)前的時(shí)代發(fā)展需求，無法有效進(jìn)行成本的管理。

（五）人工成本的控制問題

物業(yè)管理行業(yè)在實(shí)際發(fā)展的過程中，沒有合理地進(jìn)行人工成本控制，缺乏科學(xué)化與合理化的工作模式，難以有效進(jìn)行人工成本的管理。物業(yè)管理行業(yè)中的人工數(shù)量很高，如果不能合理分配人力資源，將會(huì)導(dǎo)致各方面的成本管理工作受到不利影響，難以有效協(xié)調(diào)管理各方面的成本，對成本管理工作的合理實(shí)施產(chǎn)生不利影響。

三、物業(yè)管理成本控制的有效措施

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，必須要樹立正確觀念意識(shí)，有效控制成本，全面提升經(jīng)濟(jì)效益。具體成本控制措施為：

（一）組織成本的嚴(yán)格管理

組織成本屬于物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的成本因素，也是難以控制的成本，因此，在實(shí)際工作中必須樹立正確觀念意識(shí)，采用有效措施控制成本，確保企業(yè)的整體效益。第一，應(yīng)該確保組織結(jié)構(gòu)的完善性，對相關(guān)組織硬件部分進(jìn)行合理改革完善，成本管理部門在實(shí)際工作中必須要合理設(shè)置內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格開展各方面的成本管控活動(dòng)，管理部門在工作中，必須要嚴(yán)格控制組織成本，接到物業(yè)管理的項(xiàng)目以后，結(jié)合項(xiàng)目具體特點(diǎn)和業(yè)主的主要需求，制定完善的組織成本控制方案，保證組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性與合理性，并按照市場、業(yè)主變化情況針對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷調(diào)整。第二，要求針對運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行改革完善，保證軟件部分的符合要求。相關(guān)管理部門合理設(shè)置內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，完善成本的控制程序與流程，全面提升整體的成本管控效果，降低具體的運(yùn)行工作成本，使得企業(yè)按照要求執(zhí)行任務(wù)。在此過程中，應(yīng)該完善相關(guān)成本管理的決策工作機(jī)制，企業(yè)與業(yè)主之間相互溝通，制定完善的服務(wù)、工作人員激勵(lì)等機(jī)制，確保成本的有效管理。另外，需要完善相關(guān)會(huì)計(jì)制度，合理設(shè)置成本科目，完善歸集工作與管理制度，將會(huì)計(jì)核算與預(yù)算工作有效整合，全面進(jìn)行成本的控制[1]。

（二）營造良好成本控制的文化氛圍

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，必須營造較為良好的成本控制文化氛圍，將企業(yè)文化作為成本管理的動(dòng)力。從根本上來講，企業(yè)文化是內(nèi)部成員在長時(shí)間工作中所形成的、被組織成員認(rèn)可和遵循的、特色性價(jià)值觀與行為規(guī)范，可潛移默化影響員工的觀念意識(shí)。因此，在物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際發(fā)展的過程中，必須要營造出良好成本控制文化氛圍，引導(dǎo)員工對成本管理形成高度重視，在日常工作中形成對成本控制的認(rèn)同感，有效控制成本，自覺履行自身的工作任務(wù)。在此過程中，應(yīng)該利用成本管理文化帶動(dòng)工作人員自覺進(jìn)行成本的管理，注重維護(hù)企業(yè)形象的同時(shí)，不斷控制運(yùn)營成本，從根本上提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際工作中創(chuàng)建成本管理的文化氛圍，必須要樹立正確觀念，結(jié)合具體狀況正確地開展成本管控活動(dòng)，潛移默化影響企業(yè)中的人員形成正確的成本控制觀念，可以在具體工作中合理管理成本，全面提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化各方面的工作模式，達(dá)到預(yù)期的成本控制目的[2]。

（三）創(chuàng)建多元化經(jīng)營模式

首先，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，除了為社區(qū)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)之外，還需要充分利用自身現(xiàn)有條件，在社區(qū)內(nèi)合理進(jìn)行多元化的經(jīng)營，這樣不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的效益增長點(diǎn)，還能滿足客戶的不同需求，與此同時(shí)，還可以通過多元化的經(jīng)營管理方式，有效控制服務(wù)成本，全面提升自身經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在創(chuàng)建多元化經(jīng)營管理模式的過程中，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)建出符合客戶需求的經(jīng)營機(jī)制，在滿足客戶多元化需求的情況下，有效進(jìn)行成本的管理，從根本上降低企業(yè)的成本，全面增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到預(yù)期的工作目標(biāo)[3]。其次，應(yīng)該節(jié)約各類費(fèi)用，制定完善的水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表的相關(guān)工作制度，針對各級(jí)水電分表還有總表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對比分析，如果存在差異性，就應(yīng)該明確問題的發(fā)生原因，注意進(jìn)行合理的分析，一旦出現(xiàn)誤差問題，就必須要嚴(yán)格管理和控制，以免出現(xiàn)偷電的問題，從而預(yù)防因?yàn)橥惦妴栴}所帶來的高成本。最后，在多元化經(jīng)營的過程中，應(yīng)該采用日光燈，安裝節(jié)電器設(shè)備，合理利用LED燈，在節(jié)約電力能源的情況下，全面控制成本并提升經(jīng)濟(jì)效益[4]。

（四）提升成本控制的科技水平

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，必須要提升成本控制的科技水平，遵循科學(xué)化的工作原則，采用有效措施進(jìn)行成本控制。首先，必須要增加服務(wù)工作中的科技含量，配置科學(xué)技術(shù)水平較高的基礎(chǔ)設(shè)施，在全面提高服務(wù)效率的情況下，有效控制運(yùn)營成本。其次，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)記采用較為先進(jìn)的成本管理方式，在科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用下，全面提高整體的成本管理效果與服務(wù)工作水平，系統(tǒng)化的組織開展相關(guān)工作，明確管理工作目標(biāo)，全面進(jìn)行質(zhì)量管控，采用現(xiàn)代化的管理措施，以此降低管理工作成本與服務(wù)工作成本[5]。最后，物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)在實(shí)際工作中，應(yīng)該積極采用先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，合理預(yù)測成本，并有效開展成本分析和評(píng)估工作，全面優(yōu)化各方面的工作模式。需要注意的是，為確保成本的合理管理，企業(yè)還需建設(shè)高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，確保相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)，保證相關(guān)工作人員的專業(yè)素質(zhì)符合要求，并對其進(jìn)行成本管理的教育培訓(xùn)，培養(yǎng)出成本管理能力較高的優(yōu)秀人才隊(duì)伍，確保有效進(jìn)行成本控制[6]。

（五）人工成本的管理

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際工作中，必須強(qiáng)調(diào)人工成本的管理與控制，因?yàn)樵谖飿I(yè)管理企業(yè)中，人工成本占有60%左右，屬于重要組成部分，要想對整體的成本進(jìn)行全面控制，就必須要保證人工成本在合理范圍之內(nèi)。①建議企業(yè)精簡相關(guān)的部門組織機(jī)構(gòu)，完善組織形式，從而有效控制人工成本支出量。企業(yè)在設(shè)置職能部門的過程中，應(yīng)遵循精干原則與高效性的原則，中小學(xué)企業(yè)的機(jī)關(guān)部門數(shù)量控制為四個(gè)以內(nèi)，人員數(shù)量控制在十個(gè)以內(nèi)，無須設(shè)施主管職責(zé)代理的相關(guān)職位，只需要按照社區(qū)之內(nèi)的實(shí)際情況，設(shè)置值班點(diǎn)，這樣在一定程度上有助于降低人力資源成本[7]。②建議在工作中制定完善的定崗管理工作方案，對人力資源進(jìn)行整合，按照社區(qū)狀況明確編制數(shù)量與崗位數(shù)量，確定具體的崗位工作范圍、工作數(shù)量和能力標(biāo)準(zhǔn)，選擇高素質(zhì)人員上崗，可以勝任相關(guān)的崗位工作，在此過程中還需強(qiáng)化勞動(dòng)力的考核力度與管理效果，全面提升整體的勞動(dòng)效率，并有效控制運(yùn)營成本。③實(shí)際工作中必須要強(qiáng)化技防方面的管理力度，合理配置機(jī)械設(shè)備，降低人工的工作量，并減少人員的數(shù)量。在此期間必須要樹立正確觀念意識(shí)，采用有效措施進(jìn)行處理，全面提升整體的人員成本控制效果，優(yōu)化各方面的工作模式。④應(yīng)該制定較為完善的物業(yè)服務(wù)籌劃方案，明確各項(xiàng)工作中需要的人員數(shù)量，適當(dāng)減少人員的數(shù)量，從根本上降低成本[8]。

結(jié)語

近年來在物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際發(fā)展的過程中，受到諸多因素的影響，還存在很多成本管理的問題，難以有效進(jìn)行成本的管控與協(xié)調(diào)，對自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)造成不利影響。因此，在物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際工作中，應(yīng)形成正確觀念意識(shí)，打造良好的成本控制文化氛圍，并制定完善的成本管理計(jì)劃方案，遵循科學(xué)化的成本控制原則，保證將成本控制在合理范圍之內(nèi)，在提升經(jīng)濟(jì)效益的情況下，從根本上控制整體工程成本。