美國租客保護(hù)令存廢成難題

姚虹聿

7月31日，美國國會(huì)眾參兩院和白宮都未作出延長租客保護(hù)令有效期的決定，這意味著該保護(hù)令于8月起失效。美國的房東們有權(quán)將上千萬欠交房租的租客驅(qū)逐出去。這些居無定所的人將對疫情防控造成極為不利的影響。不過，美國終止實(shí)施租客保護(hù)令是無奈之舉，因?yàn)樽栽摫Ｗo(hù)令生效后，房東群體承受了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，其權(quán)益未能得到保障。無論租客保護(hù)令存廢，美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

“來之不易的勝利”沒有了

根據(jù)美國的相關(guān)法律規(guī)定，房東有權(quán)驅(qū)逐欠交房租的租客;抵押機(jī)構(gòu)有權(quán)剝奪逾期未被贖回的抵押品的贖回權(quán)。而新冠肺炎疫情導(dǎo)致這兩項(xiàng)法規(guī)的執(zhí)行不得不作出調(diào)整。

時(shí)間回溯到2020年初，因新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，很多美國媒體呼吁“人性化執(zhí)法”，暫停執(zhí)行欠費(fèi)租客驅(qū)逐令以及剝奪抵押品贖回權(quán)的法規(guī)?！哆~阿密先驅(qū)報(bào)》刊發(fā)的阿斯本研究所和“涉新冠肺炎被驅(qū)逐者保護(hù)組織”聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告指出，在疫情期間，居無定所的人增多會(huì)加大病毒傳播的風(fēng)險(xiǎn);在經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊的情況下，抵押品所有者很可能逾期還款，不應(yīng)“簡單粗暴”地剝奪他們對抵押品的贖回權(quán)。

在輿論的壓力下，美國各州紛紛出臺(tái)臨時(shí)禁止令，禁止房東因租客欠交房租對其進(jìn)行驅(qū)逐，并延后抵押品的贖回期限。美國國會(huì)于2020年3月正式批準(zhǔn)租客保護(hù)令，該保護(hù)令由美國疾病控制與預(yù)防中心頒布，禁止房東因租客欠交房租對其進(jìn)行驅(qū)逐。

在最早發(fā)布相關(guān)法令的佛羅里達(dá)州，倡導(dǎo)減免房租的“住房正義聯(lián)盟”在邁阿密法院大樓前召開小型新聞發(fā)布會(huì)，與會(huì)者歡呼雀躍。該活動(dòng)的發(fā)起人之一、“住房正義聯(lián)盟”負(fù)責(zé)人阿拉納·格里爾說：“這不是我們需要的全部，但這已經(jīng)是來之不易的勝利了！”

美國普林斯頓大學(xué)的一個(gè)研究小組從2020年3月起關(guān)注租客被驅(qū)逐的問題。他們的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，租客保護(hù)令使全國范圍內(nèi)驅(qū)逐租客的事件數(shù)量大幅減少。雖然仍有極少數(shù)租客在保護(hù)令生效期間遭到房東的驅(qū)逐，但他們訴諸法律后會(huì)迫使房東讓步，允許他們回到居所。

美國國會(huì)批準(zhǔn)的租客保護(hù)令于2020年7月底到期。2020年8月，阿斯本研究所發(fā)布報(bào)告稱，到2020年底可能有多達(dá)4000萬美國人被房東驅(qū)逐，非常不利于疫情防控。于是，2020年9月，美國國會(huì)批準(zhǔn)將租客保護(hù)令的有效期延長至2021年7月底。

7月30日，在美國聯(lián)邦眾議院，由于共和黨議員的反對，租客保護(hù)令的有效期未能被批準(zhǔn)延長至10月18日。民主黨議員表示，他們?nèi)狈ψ銐虻闹С轴槍υ撎嶙h啟動(dòng)投票程序。聯(lián)邦參議院在7月31日舉行了罕見的“周六會(huì)議”，但仍沒能解決這個(gè)問題，租客保護(hù)令的有效期未被批準(zhǔn)延長。白宮方面也明確表示，由于缺乏權(quán)限，美國政府不會(huì)通過行政命令的方式延長租客保護(hù)令的有效期。

據(jù)美國《芝加哥論壇報(bào)》報(bào)道，目前全美有約650萬戶家庭、1500萬人拖欠房租，款項(xiàng)總額超過200億美元。很多人覺得，疫情已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化防控階段，可以允許房東驅(qū)逐欠交房租的租客了。

得克薩斯州已于今年3月提前終止了租客保護(hù)令（7月31日是國會(huì)規(guī)定的最后期限，各州有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況提前終止該保護(hù)令）。很多房東前往法院申請對租客的驅(qū)逐令。有了驅(qū)逐令，如果租客拒絕搬離，法院將派人強(qiáng)制將他們帶離。達(dá)拉斯城的沃思堡地區(qū)一時(shí)間成了全美簽發(fā)驅(qū)逐令最多的地區(qū)之一。那里的居民安東尼·阿普肖和他17歲的兒子被房東趕出了家門。阿普肖在疫情期間失去了工作，付不起房租。他說：“房東就這樣把我們趕出來了。我的兒子沒地方做作業(yè)，他還有3周就要畢業(yè)了。他們（房東）想把所有失去經(jīng)濟(jì)來源的租客都趕出去。租客的家具等物品被丟在大街上?！?/p>

《芝加哥論壇報(bào)》指出，自今年8月1日起，租客保護(hù)令在全美失效，“驅(qū)逐潮”將到來。在1500萬名拖欠房租的人中，有近1000萬人將被房東驅(qū)逐，流落街頭。據(jù)美國民權(quán)聯(lián)盟預(yù)計(jì)，“驅(qū)逐潮”中還可能出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象——非洲裔租客被驅(qū)逐的可能性是白人租客的兩倍。

居住在底特律市的威廉姆斯女士，自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來就失去了工作。帶著5個(gè)孩子的她只能依靠政府發(fā)放的補(bǔ)貼以及慈善機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)援助來支付部分房租，拖欠房租已經(jīng)半年多了?！叭绻悔s出去，我和孩子們就會(huì)流落街頭。這里大多數(shù)欠交房租的人都面臨著被驅(qū)逐的命運(yùn)。以前我們還能去收容所棲身，但現(xiàn)在收容所已經(jīng)因?yàn)橐咔殛P(guān)閉了。我們能去哪？該怎么辦？”

馬丁內(nèi)斯夫婦在2020年10月曾舉辦一個(gè)小型派對，慶祝他們搬到科羅拉多州奧羅拉市的一間新公寓中?，F(xiàn)在，隨著租客保護(hù)令到期，他們要么補(bǔ)交8000美元房租，要么將公寓鑰匙交還給房東，全家搬離。馬丁內(nèi)斯說：“如果我們被房東驅(qū)逐，就只能在之前購買的郊外的一塊荒地上搭帳篷居住。我們本來計(jì)劃在那里蓋一棟小房子，開始新的生活，但現(xiàn)在沒有資金，只能睡帳篷。到了冬天，取暖都成問題?！?blockquote>

是避免大批租客流落街頭增大疫情傳播風(fēng)險(xiǎn)，還是保護(hù)房東的權(quán)益？無論租客保護(hù)令存廢，美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

雖然美國國會(huì)批準(zhǔn)發(fā)放450億美元“房租援助金”，用于緩解美國民眾因疫情面臨的經(jīng)濟(jì)困難，但收效甚微。例如在密蘇里州堪薩斯城，到今年7月仍有四成援助金沒有及時(shí)發(fā)放，超過1700戶家庭面臨著被驅(qū)逐的困境。據(jù)了解，當(dāng)?shù)孛癖娭荒芡ㄟ^在線方式申請?jiān)?。一個(gè)旨在保護(hù)租客的民間組織的發(fā)言人基爾·帕特里克對此批評(píng)道：“政府的這一做法很不公平，因?yàn)檫@里有不少貧困民眾無法上網(wǎng)。很多市政官員什么也沒做?！睆?月30日起，該組織陸續(xù)接到大量租戶的電話，稱房東要求他們在7月31日搬走，而這些人根本無處可去。

美國詹恩家庭研究所的研究顯示，截至今年7月初，在欠交房租的家庭中，有八成都居住在新冠肺炎疫情熱點(diǎn)地區(qū)。該研究所住房政策研究員威廉姆斯表示：“讓更多的人流落街頭，無疑將導(dǎo)致病毒感染率大幅提高。”

千呼萬喚的《餐飲業(yè)救濟(jì)法案》

據(jù)《紐約郵報(bào)》報(bào)道，租客保護(hù)令失效不僅沖擊了貧困租客的生活，也會(huì)影響大批企業(yè)——那些租賃場所進(jìn)行經(jīng)營的店家。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，紐約市有87%的酒吧、餐廳和夜總會(huì)的業(yè)主無法全額支付租金;有34%的業(yè)主表示，根本無法支付租金，企業(yè)已瀕臨倒閉。60%的餐館在疫情期間未被減免租金。在享受到租金減免待遇的餐館中，只有不到三分之一被免除了超過50%的租金。一些受訪店主表示，他們一直在試圖就租約與房東進(jìn)行談判，但房東不愿讓步。

對于房東的行為，不少餐飲業(yè)主表示理解。很多房東在疫情暴發(fā)初期的幾個(gè)月為餐飲業(yè)租客減免了房租，但疫情持續(xù)半年后，房東們也逐漸感受到了壓力。部分房東已無法為租客繼續(xù)減少或免除租金，讓餐廳生存下去。

雖然近段時(shí)間美國民眾外出用餐和活動(dòng)增多，店鋪還可以加收“疫情期間服務(wù)附加費(fèi)”，但絕大多數(shù)店主認(rèn)為，這都不足以抵消疫情對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)造成的巨大傷害。在紐約，無法支付全額租金的餐飲商家持續(xù)增多。

《紐約郵報(bào)》指出，對于像紐約這樣的大都市來說，餐飲企業(yè)和娛樂場所對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至關(guān)重要。為了確保這些企業(yè)的生存，店主和房東都寄希望于政府，呼吁采取一系列保障措施，包括頒布實(shí)施以減免稅負(fù)為核心的《餐飲業(yè)救濟(jì)法案》。

房東們的困境

對于不能支付房租的租客來說，終止租客保護(hù)令有些殘忍。但對于收不到房租的房東來說，租客保護(hù)令讓他們有苦說不出。

布林克利·摩根律師事務(wù)所合伙人馬克說：“租客保護(hù)令讓銀行和房東成為最大的受害者。銀行可以得到政府的救濟(jì)，而房東只能承受巨額損失。一些房東的生活已經(jīng)陷入困境，房租是他們的生活來源。面對欠交房租的租客，他們一度失去了法律追索權(quán)。現(xiàn)在是時(shí)候把權(quán)利還給他們了?！?/p>

邁阿密的律師阿曼在接受媒體采訪時(shí)指出，大多數(shù)房東能夠與租戶協(xié)商解決問題。他代理了80多名房東的相關(guān)業(yè)務(wù)，主要職責(zé)是與租客們溝通，制定切實(shí)可行的付款計(jì)劃。阿曼說：“有一些無良租客，明明有穩(wěn)定的收入，但以租客保護(hù)令為由拒絕交納房租。有房東愿意支付違約金，提前收回房子，然后出售。但租客不僅不支付房租，而且拒絕搬離。”

一些房東背負(fù)著抵押貸款，還要繳納房地產(chǎn)稅以及支付維護(hù)費(fèi)用，他們沒有得到任何救濟(jì)。從這個(gè)角度看，租客保護(hù)令對房東是不公平的。

可以說，無論租客保護(hù)令存廢，美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

編輯：姚志剛 winter-yao@163.com