土地收儲(chǔ)工作的市場(chǎng)效應(yīng)與宏觀調(diào)控效果分析

【摘要】土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)和核心，就是為針對(duì)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)的科學(xué)性和合理性提供切實(shí)有效的土地資源規(guī)劃方案。在城市化發(fā)展進(jìn)程中，土地資源作為居民生產(chǎn)生活的基本生活保障，不僅能夠推動(dòng)我國(guó)城市化建設(shè)朝著更高質(zhì)量的方向發(fā)展，同時(shí)也能夠改善我國(guó)人口較多帶來(lái)的一系列土地資源矛盾問(wèn)題，促進(jìn)人口結(jié)構(gòu)合理化。本文將對(duì)當(dāng)前土地收儲(chǔ)工作的市場(chǎng)效應(yīng)與宏觀調(diào)控效果進(jìn)行探索，結(jié)合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，闡述土地收儲(chǔ)工作開(kāi)展的價(jià)值意義，論述土地儲(chǔ)備運(yùn)行及其管理對(duì)凸顯市場(chǎng)效應(yīng)的重要性并提出有效的參考建議，更好地提升土地收儲(chǔ)工作的效率。

【關(guān)鍵詞】土地收儲(chǔ);市場(chǎng)效應(yīng);宏觀調(diào)控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，其在土地收儲(chǔ)工作的經(jīng)濟(jì)效益也呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，土地收儲(chǔ)工作的順利開(kāi)展離不開(kāi)收購(gòu)和儲(chǔ)備機(jī)制的建立，做好土地收儲(chǔ)工作對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具備一定的價(jià)值意義。根據(jù)當(dāng)前的《土地儲(chǔ)備管理方法》明確指出，其主要的工作范圍就是對(duì)適度的土地資源進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和完善，建立有效且針對(duì)性的土地收儲(chǔ)機(jī)制，從而逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)范化。也正是因?yàn)橥恋厥諆?chǔ)工作的精細(xì)化，我國(guó)城市化進(jìn)程中的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備才能夠得到妥善安置，同時(shí)也要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，遵循公開(kāi)透明的原則，更好地提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力度。

1、土地收儲(chǔ)工作的價(jià)值和狀況

1.1土地收儲(chǔ)工作的價(jià)值

第一，我國(guó)相關(guān)部門(mén)在早前就出臺(tái)了針對(duì)土地收儲(chǔ)工作的一系列條例和細(xì)則，因而在進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作的時(shí)候，相關(guān)部門(mén)要以這些條例還有細(xì)則作為工作開(kāi)展的制度保證，依據(jù)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在的差異化現(xiàn)象，制定具有合理性和科學(xué)性的土地收儲(chǔ)工作方案，只有這樣才能切實(shí)地提高我國(guó)土地節(jié)約的力度和集約利用的成效，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控。

第二，隨著城市化建設(shè)的不斷深入，土地彰顯出它獨(dú)有的價(jià)值。相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作的時(shí)候，要以儲(chǔ)備城市國(guó)有存量和成交結(jié)合的土地作為工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，因?yàn)檫@些土地相對(duì)其他土地資源的利用率要低[1]。相關(guān)部門(mén)通過(guò)對(duì)這些土地進(jìn)行整合優(yōu)化，并且根據(jù)當(dāng)前的法律法規(guī)進(jìn)行有效儲(chǔ)備，不僅能夠保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)還能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家對(duì)土地的直接調(diào)控。

第三，土地收儲(chǔ)工作是促進(jìn)土地市場(chǎng)化必不可少的環(huán)節(jié)，其能夠通過(guò)強(qiáng)化閑置土地的利用率，防治國(guó)有資產(chǎn)因?yàn)椴僮鞑划?dāng)造成流失問(wèn)題的出現(xiàn)，同時(shí)還能夠有效避免開(kāi)發(fā)商變相用地情況的發(fā)生。當(dāng)然，其最重要的作用就是通過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控來(lái)促進(jìn)土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

第四，隨著城市化進(jìn)程中道路等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，土地的價(jià)值也在最大程度彰顯出來(lái)。相關(guān)部門(mén)為更好地實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化整合，順利推進(jìn)土地收儲(chǔ)工作的開(kāi)展，對(duì)原用地實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。通過(guò)簽訂科學(xué)合理的收儲(chǔ)協(xié)議，收回國(guó)有土地，并發(fā)布公告，按照相關(guān)制度流程再進(jìn)行出讓?zhuān)@種程序分明的方法，避免了來(lái)自各方投機(jī)取巧利用土地獲取利益的同時(shí)也發(fā)揮出國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值意義。

1.2土地收儲(chǔ)狀況概述

土地收儲(chǔ)是推進(jìn)土地管理工作的重要環(huán)節(jié)，是政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控、盤(pán)活當(dāng)前城市土地資產(chǎn)、促進(jìn)土地利用結(jié)構(gòu)合理化、高效完成城市規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃的重要內(nèi)容。土地收儲(chǔ)主要通過(guò)三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)開(kāi)展工作，分別為征購(gòu)、儲(chǔ)備和供地三個(gè)部分。

第一，在征購(gòu)環(huán)節(jié)，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地資產(chǎn)的過(guò)程，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，對(duì)能夠納入土地儲(chǔ)備范圍的土地資源進(jìn)行了明確，主要有新增城市用地的征用、依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)?fù)瓿傻膰?guó)有土地以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的國(guó)有土地。其中新增城市用地的征用主要是一些已經(jīng)辦理完成的農(nóng)用地專(zhuān)用、經(jīng)過(guò)土地征收手續(xù)批準(zhǔn)的集體用地;被依法收回的土地，其中包括到期收回的土地、違法使用后收回的土地以及閑置收回的土地，這些被依法無(wú)償收回的國(guó)有土地;收購(gòu)?fù)瓿傻膰?guó)有土地，主要是因?yàn)檫M(jìn)行舊城區(qū)改造或者因?yàn)槁鋵?shí)城市規(guī)劃因?yàn)樾枰晟茖?duì)使用土地時(shí)依法征收的土地的情況;優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的國(guó)有土地，是針對(duì)城市房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中被過(guò)度貶值的一些房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)情況，當(dāng)?shù)卣筛鶕?jù)實(shí)際情況將土地使用權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，并對(duì)這些收回的土地辦理好國(guó)有土地使用權(quán)的注銷(xiāo)登記。

第二，在儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要將已經(jīng)收購(gòu)并且集中起來(lái)的土地，如生地或者毛地等進(jìn)行開(kāi)發(fā)和二次開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)包括拆遷原有土地的一些建筑、平整土地、歸并整理還有搭建配套的基礎(chǔ)設(shè)施等，才能打造出可供出讓和出租出去的“熟地”，這些“熟地”再由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行儲(chǔ)備，等待后續(xù)出讓。這一整個(gè)流程，形成了以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為實(shí)施主體，再經(jīng)由授權(quán)委托或者公開(kāi)進(jìn)行招標(biāo)的方式再選定實(shí)施單位。

第三，在工地環(huán)節(jié)，這也是土地進(jìn)行交易的環(huán)節(jié)，其實(shí)施主體，土地儲(chǔ)備機(jī)按照當(dāng)前社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、城市規(guī)劃方案以及供地實(shí)行計(jì)劃，按照一定目的將所儲(chǔ)備的土地公開(kāi)出讓出租，出讓的方式更多以市場(chǎng)化程度比較高的掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式。

2、土地儲(chǔ)備運(yùn)行需要展現(xiàn)市場(chǎng)效應(yīng)

第一，相關(guān)政府土地儲(chǔ)備部門(mén)要按照現(xiàn)階段收購(gòu)建用土地的實(shí)際需求以及本區(qū)域城市化發(fā)展的總體概況，與被收購(gòu)的企業(yè)之間構(gòu)建起真實(shí)可靠的合作相處模式，并且在此基礎(chǔ)上，共同商定和制定好土地收購(gòu)的合理價(jià)格，并且運(yùn)用協(xié)同處理的方式來(lái)解讀土地收益產(chǎn)生的各種問(wèn)題等[2]。最重要的是，要依據(jù)約定，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)要首先對(duì)被征收土地支付對(duì)等的收購(gòu)資金，才能明確獲取土地所有權(quán)和使用權(quán)，并且還要依據(jù)規(guī)定的條例和政策，有序處理好土地過(guò)戶等環(huán)節(jié)。整個(gè)流程必須遵循當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的機(jī)制，才能促進(jìn)工作順利開(kāi)展，保證土地征收程序能夠在相關(guān)機(jī)制下妥善完成，避免出現(xiàn)官僚意志，影響和危害人民合法利益。

第二，土地儲(chǔ)備部門(mén)在獲得被征收土地資源的所有權(quán)之后，需要對(duì)原有的土地建筑物品拆遷，打造新的地基和安裝相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，相對(duì)而言，政府要對(duì)適宜進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地先行進(jìn)行儲(chǔ)備建設(shè)，通過(guò)土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)將其轉(zhuǎn)讓給其他需要用地的人員。這種方式的價(jià)值體現(xiàn)在，對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的土地資源以政府通過(guò)在相關(guān)法律法規(guī)的確定下，明確好土地使用的范圍，并且由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展走向進(jìn)行有效的開(kāi)發(fā)利用。土地管理部門(mén)繼而以合法程序轉(zhuǎn)讓土地，并在法律允許范圍內(nèi)再次劃分土地，其與傳統(tǒng)土地轉(zhuǎn)讓有所差異的地方就是需要辦理好相關(guān)的出讓手續(xù)，并且按照公開(kāi)透明的原則公開(kāi)土地運(yùn)用的細(xì)則，才能實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的公平、規(guī)范，才能有序地推動(dòng)土地合理開(kāi)發(fā)和使用，防止在利益驅(qū)動(dòng)下使土地轉(zhuǎn)讓帶來(lái)嚴(yán)重的不良市場(chǎng)效應(yīng)。

第三，做好土地收儲(chǔ)工作，發(fā)揮其有序的引導(dǎo)作用，促進(jìn)城市發(fā)展方式、發(fā)展方向還有提高居民生活質(zhì)量的相互契合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、人均收入水平的提升、促進(jìn)就業(yè)率的發(fā)展。城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要綜合工作本身流程的合理規(guī)劃、強(qiáng)調(diào)土地綜合效益的開(kāi)發(fā)提高，在工作開(kāi)展重強(qiáng)化城市居民生活水平改善的重要性，以以人為本作為發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)工作促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，并且有效解決存在于土地收儲(chǔ)流程重一些政府和利益方之間產(chǎn)生的矛盾和沖突。

第四，做好土地儲(chǔ)備工作是提高土地利用率，加強(qiáng)土地節(jié)約和集約利用的有序化、科學(xué)化[3]。土地儲(chǔ)備制度的建立，除了能夠積極促進(jìn)新增用地的收儲(chǔ)工作順利開(kāi)展之外，還能保證通過(guò)利用有效的售出方式開(kāi)發(fā)城市內(nèi)部中閑置的土地、改造舊城區(qū)的土地還有一些低效土地，加快土地利用的步伐，針對(duì)一些環(huán)境比較惡劣、規(guī)劃條件不充足、無(wú)法單獨(dú)進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)的土地，經(jīng)過(guò)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的盤(pán)活，更好地實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

3、土地收儲(chǔ)工作現(xiàn)狀的問(wèn)題分析

第一，當(dāng)前，土地收儲(chǔ)工作是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，需要較長(zhǎng)的工作周期，需要經(jīng)過(guò)對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃選址、立項(xiàng)審批、針對(duì)用地報(bào)批、變更登記、被征地拆遷、做好土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)，這些工作程序囊括土地所屬地方的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行辦理。尤其針對(duì)土地征地拆遷的工作內(nèi)容，即使已經(jīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地所有者、使用者簽訂完成土地收儲(chǔ)協(xié)議，但是因?yàn)檎鞯夭疬w帶來(lái)的一些阻礙，工作推進(jìn)力度不足，導(dǎo)致收儲(chǔ)土地?zé)o法落實(shí)到位。

第二，土地收儲(chǔ)資金較為缺乏，政府只有在資金充足的保障下才能促使土地收儲(chǔ)工作環(huán)節(jié)的正常開(kāi)展，也只有保證項(xiàng)目資金流動(dòng)具備合理性和科學(xué)才能使土地收儲(chǔ)方案具備可行性。

第三，土地收儲(chǔ)缺乏完善的應(yīng)急機(jī)制。在當(dāng)前城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中，土地資源的應(yīng)用涉及到存量建設(shè)用地以及新增建設(shè)用地的整個(gè)范圍，但是在土地收儲(chǔ)實(shí)際工作中，其相互牽涉產(chǎn)生的矛盾通常會(huì)帶來(lái)新的社會(huì)問(wèn)題，并且，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)針對(duì)具體項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程沒(méi)有全方位對(duì)土地收儲(chǔ)各種影響因素進(jìn)行有效預(yù)測(cè)。因而，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要重視土地收儲(chǔ)工作中可能產(chǎn)生的矛盾問(wèn)題采取有效的應(yīng)急機(jī)制，才能真正推動(dòng)土地收儲(chǔ)工作的科學(xué)發(fā)展。

4、加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作的有效對(duì)策

4.1土地準(zhǔn)備工作

加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作，落實(shí)好工作職責(zé)，需要提前做好土地收儲(chǔ)的準(zhǔn)備工作。當(dāng)前，我國(guó)很多企業(yè)自身在運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中牽扯到經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛案例數(shù)不勝數(shù)，因此，為了有效改善這一情況的出現(xiàn)，相關(guān)部門(mén)在開(kāi)展土地收儲(chǔ)工作之前需要提前做好工作預(yù)案[4]。首先，根據(jù)現(xiàn)階段實(shí)行的《城鎮(zhèn)土地調(diào)查規(guī)程》的明確要求，針對(duì)土地的權(quán)屬關(guān)系做好調(diào)查工作。其次，系統(tǒng)分析企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)以及信用度的真實(shí)情況，精細(xì)化調(diào)查范圍。最后，相關(guān)部門(mén)還要將詳細(xì)的調(diào)查情況通過(guò)網(wǎng)站公布或者報(bào)紙刊登等形式進(jìn)行透明公開(kāi)，才能有效避免不必要的損失產(chǎn)生。

4.2建立完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展，土地收儲(chǔ)制度也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)相應(yīng)的變化，主要表現(xiàn)在土地收購(gòu)內(nèi)容和范圍的逐步擴(kuò)大。從以往的資金籌備和住宅等相關(guān)問(wèn)題再發(fā)展到現(xiàn)在的森林用地、水用地等領(lǐng)域。其變化的趨勢(shì)朝著人類(lèi)的生存環(huán)境逐漸傾斜。現(xiàn)階段土地收儲(chǔ)工作，可以將相對(duì)應(yīng)的各級(jí)政府工作氛圍縱向潛力儲(chǔ)備和橫向潛力儲(chǔ)備兩大內(nèi)容，在后續(xù)發(fā)展中，通過(guò)促進(jìn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變和土地結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整來(lái)更深層次地發(fā)掘土地利用的強(qiáng)大功能。除此之外，還可將部分應(yīng)用于商業(yè)性儲(chǔ)備的土地轉(zhuǎn)向具有公益性質(zhì)的儲(chǔ)備方面上，這樣實(shí)行的目的是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序的穩(wěn)定和平衡。

4.3加大宣傳土地儲(chǔ)備機(jī)制

做好土地收儲(chǔ)制度的宣傳管理工作，相關(guān)政府要加大對(duì)土地相關(guān)制度的宣傳力度，以此來(lái)更好推動(dòng)土地儲(chǔ)備機(jī)制與實(shí)際工作之間的有效聯(lián)動(dòng)。相關(guān)政府可以采取文藝匯演、廣播電視媒體、互聯(lián)網(wǎng)信息傳輸、張貼宣傳海報(bào)等多種線上與線下相連接的形式來(lái)加強(qiáng)宣傳的效果，進(jìn)而更好地提升土地收儲(chǔ)制度的影響力度，促進(jìn)公眾能夠切實(shí)參與到土地收儲(chǔ)制定的實(shí)行工作中來(lái)，配合工作人員完成各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)，并且樹(shù)立他們正確的土地收儲(chǔ)的認(rèn)識(shí)觀念，對(duì)土地收儲(chǔ)工作的重要性有個(gè)明確的概念。

5、加強(qiáng)土地使用對(duì)宏觀調(diào)控的絕對(duì)權(quán)利

第一，現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)于城市的規(guī)劃建設(shè)所屬范圍內(nèi)的土地征用更多的是采取強(qiáng)制性解決措施，形成了以政府為主導(dǎo)，以土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)為實(shí)行單位的強(qiáng)制征收格局，因而基本上而言，都是屬于國(guó)家權(quán)利凌駕于土地市場(chǎng)的范疇[5]。這也意味著，如果某一區(qū)域剛好被納入到城市規(guī)劃的體系建設(shè)當(dāng)中，那么無(wú)論原征地所有者或者使用者是否有無(wú)出讓土地的意愿，從屬于該征地范圍內(nèi)的土地，政府土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)都會(huì)采取強(qiáng)制性的辦法進(jìn)行征收，這種強(qiáng)制性具有正向的意義，并且也會(huì)根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的政策和條例給予被征收土地所有權(quán)人合理合情的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。不過(guò)有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，即個(gè)別地方在征收土地的時(shí)候，其發(fā)放的補(bǔ)助金額相對(duì)較低，給政府的形象和公信力帶來(lái)一定的負(fù)面沖擊。

第二，在一部分城鄉(xiāng)結(jié)合部以及一些偏遠(yuǎn)的城郊農(nóng)村區(qū)域，其在土地征收過(guò)程中產(chǎn)生了很多的問(wèn)題。追根究底，是因?yàn)槠浠A(chǔ)建設(shè)資金較為缺乏，并且參與到其中的各方單位利益分配不均衡，使得被征用土地的民眾經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款難以落實(shí)到位，因?yàn)閾p害了被征收土地民眾的合法利益。因此，政府必須找出引發(fā)矛盾的根源，制定切實(shí)有效的措施來(lái)解決相關(guān)部門(mén)過(guò)度操控土地征收現(xiàn)象，同時(shí)，加大力度解決產(chǎn)生消極問(wèn)題的存量建設(shè)用地的供求問(wèn)題。政府土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)要積極落實(shí)存量建設(shè)用地的供求工作，為土地儲(chǔ)備機(jī)制注入新鮮活力，才能更好促進(jìn)政府解決好土地收儲(chǔ)工作中連帶產(chǎn)生的出多問(wèn)題。相關(guān)單位還要具備市場(chǎng)運(yùn)行觀念，將其更好地與政府宏觀調(diào)控意識(shí)結(jié)合在一起，在統(tǒng)一規(guī)范管理下，促進(jìn)土地收儲(chǔ)工作在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行下實(shí)現(xiàn)合法的流轉(zhuǎn)交易。

結(jié)語(yǔ)：

土地收儲(chǔ)工作是經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行的一個(gè)重要的支撐條件，同時(shí)也是政府加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要工作內(nèi)容之一，因此，在土地收儲(chǔ)工作中，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)要按照相關(guān)條例和政策，協(xié)調(diào)好各單位工作的程序，依照法律規(guī)定，小藕花工作細(xì)則，加大土地收儲(chǔ)工作的宣傳力度，保證土地收儲(chǔ)工作能夠順利開(kāi)展，推動(dòng)其朝著更好質(zhì)量方向發(fā)展。

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[5]湛栩鶠.土地儲(chǔ)備融資法律制度的完善[D].南寧：廣西大學(xué)，2019.

作者簡(jiǎn)介：

喬暉，女，山東濟(jì)南人，漢族，1980年3月出生，本科，工程師，研究方向：土地管理，土地收購(gòu)儲(chǔ)備。