“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對策分析

尹益紅 深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問有限公司

引言

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，促進了企業(yè)的良好發(fā)展，使企業(yè)呈現(xiàn)出多元化的經(jīng)營模式，但稅務(wù)工作仍然較為落后，對企業(yè)發(fā)展造成了不良影響。因此，為了能夠有效解決上述問題，我國于2016年5月1日全面完成“營改增”改革，從根源上減輕了企業(yè)的賦稅負擔(dān)。

一、關(guān)于“營改增”的改革

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)帶來嚴重影響，原房地產(chǎn)的營業(yè)稅率在11～17%，現(xiàn)行的營業(yè)稅在5%，因此一旦企業(yè)在進項稅抵扣不滿足要求或政府并未有相關(guān)扶持策略時，將為企業(yè)帶來嚴重的賦稅壓力。其次，由于我國當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展處于下行階段，房價受到經(jīng)濟的影響隨之上漲，政府相關(guān)部門出臺相應(yīng)的政策對房地產(chǎn)體制進行改革，因此，“營改增”政策想要在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部普及難度較大。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）開發(fā)周期較長

房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，需要先從土地審批工作開始，到開發(fā)建設(shè)階段需要經(jīng)歷施工場地勘探、建設(shè)前期策劃、報建、征拆、安置補償、配套工程策劃、綠化工程策劃等諸多環(huán)節(jié)，并且每一環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的周期，因此，房地產(chǎn)行業(yè)前期開發(fā)周期較長。此外，開發(fā)階段還受到企業(yè)策劃能力、企業(yè)融資能力、決策流程等其他因素的影響，難以對具體的開發(fā)時間進行預(yù)測。

（二）資金投入量比較大

房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)工作需要投入大量的資源、資金作為支撐。其中，大部分資金運用在開發(fā)成本上，小部分資金運用在項目運營環(huán)節(jié)中。開發(fā)成本主要包含土地使用金、項目規(guī)劃、研究以及設(shè)計等環(huán)節(jié)，資金浮動較大，導(dǎo)致資金投入量較大。

（三）融資成本高

由于房地產(chǎn)項目具有一定的特殊性，導(dǎo)致該行業(yè)具有特定的運營模式，在其運營過程中，資金占用時間比較長，需要在前期籌集大量資金，保障房地產(chǎn)項目的良好運轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)項目應(yīng)在開發(fā)前，應(yīng)開展多條有效的融資渠道。

三、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響

（一）對房地產(chǎn)建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要運用到的施工材料比較多，企業(yè)需購置材料的種類較多，除了需要進行集中采購的鋼筋、混凝土等能夠獲取到專用發(fā)票的材料外，還需采購大量用途廣、價格低廉、采購便利的其他材料，而這部分材料的供應(yīng)商通常為個體商戶、私營商戶等，絕大多數(shù)是都是按照定額進行稅務(wù)征收，導(dǎo)致建設(shè)單位在計算應(yīng)交稅款時，不能直接按比例進行稅款抵扣。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)中的安裝工程也面臨著上述問題，在進行“營改增”改革后，賦稅方面有著較大程度的提升。結(jié)合稅負轉(zhuǎn)嫁原理，稅務(wù)的提升將導(dǎo)致施工成本以及其他管理費用的大幅度提升。

（二）對資產(chǎn)負債的影響

在未進行“營改增”改革前，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率在11%，房地產(chǎn)企業(yè)還需繳納營業(yè)稅。在“營改增”改革后，房地產(chǎn)行業(yè)在購置固定資產(chǎn)或其他用以施工的材料時，需獲取增值稅專用發(fā)票，運用材料或資產(chǎn)發(fā)票抵扣應(yīng)繳納稅額，從一定程度上改善重復(fù)納稅的現(xiàn)象。但企業(yè)的資產(chǎn)總額也隨之發(fā)生下降，若企業(yè)保持自身負債情況不受改變，將在一定程度上提升企業(yè)的資產(chǎn)負債率（資產(chǎn)負債率=企業(yè)資產(chǎn)總額/企業(yè)負債總額），導(dǎo)致企業(yè)需面臨的財務(wù)風(fēng)險加大。

（三）對利潤的影響

“營改增”改革后，對企業(yè)能夠獲取到的利潤也帶來了一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)需在確定利潤后，扣除增值稅部分，與未改革前相比，利潤有所降低。例如，某房地產(chǎn)項目出售居民樓后獲取到的收入為4500萬元。具體相差金額可見表1。

表1 “營改增”改革前后對比

結(jié)合表1不難發(fā)現(xiàn)，在實行“營改增”改革后，房地產(chǎn)利潤有著顯著的下降趨勢。

（四）對稅負的影響

由于房地產(chǎn)項目建設(shè)時間較長，在“營改增”改革前，如果企業(yè)購置材料、機械、設(shè)備等固定資產(chǎn)時，并未獲取專用的增值稅發(fā)票，將無法進行稅款抵扣。而在“營改增”改革后，轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵤┒惪畹挚壅吆?，可以?guī)避上述問題，從根源上避免重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

（五）對財務(wù)管理工作的影響

隨著“營改增”政策的廣泛推廣，稅收政策也發(fā)生了極大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)計算納稅的方式也隨之發(fā)生了改變。而當(dāng)前財務(wù)人員職業(yè)水平有限，面對新的稅務(wù)制度，可能存在業(yè)務(wù)銜接不足等現(xiàn)象，進而引發(fā)財務(wù)核算工作不規(guī)范、稅務(wù)征收不明確等現(xiàn)象，在一定程度上為企業(yè)帶來了納稅風(fēng)險。

四、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”的策略

（一）政府方面

1.應(yīng)促進稅收制度的改革

我國開展“營改增”改革的目的在于降低企業(yè)稅負，避免重復(fù)納稅等現(xiàn)象發(fā)生，促進企業(yè)的良好發(fā)展。但由于“營改增”改革制度不夠完善，對企業(yè)的經(jīng)濟利益造成影響。政府部門不僅要不斷完善“營改增”制度，還應(yīng)給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的補償，降低企業(yè)間的兩極分化現(xiàn)象，確保企業(yè)能夠合理應(yīng)對稅務(wù)改革。

2.應(yīng)強化對于企業(yè)的輔導(dǎo)

各個級別的財稅部門可定期對企業(yè)組織培訓(xùn)工作，使基層管理人員能夠明確“營改增”政策的重點，并在稅務(wù)局設(shè)置營改增窗口，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)平臺開展在線咨詢工作，以此滿足房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)稅務(wù)人員的咨詢需求。與此同時，政府應(yīng)配置專業(yè)稅務(wù)管理人員進入企業(yè)內(nèi)部進行輔導(dǎo)，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員能夠快速了解改革后的稅務(wù)制度，進而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）企業(yè)方面

1.應(yīng)不斷完善企業(yè)財務(wù)審核工作

企業(yè)在完善財務(wù)審核工作前，應(yīng)對審核人員素質(zhì)進行控制，應(yīng)不斷對當(dāng)前財務(wù)管理人員進行培訓(xùn)，不斷強化學(xué)習(xí)。由于“營改增”改革后增值稅發(fā)生了巨大的改變，提升了賬目處理工作的難度，不僅要求基層財務(wù)人員熟悉財稅方面的政策，還要求財務(wù)人員明確增值稅的抵扣，并在實際工作中，尤其是勞務(wù)建設(shè)以及資源采購方面，能夠及時獲得增值稅抵扣發(fā)票，并保障發(fā)票的準確性，為后期財務(wù)管理工作良好開展奠定基礎(chǔ)，保障每筆賬目都有合理合法的原始憑據(jù)，將財務(wù)核算系統(tǒng)與企業(yè)經(jīng)濟活動進行緊密銜接，從一定程度上避免出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象。

2.變更經(jīng)營模式

企業(yè)可以通過變更經(jīng)營模式來適應(yīng)“營改增”改革，可從以下兩方面入手：第一，盡可能縮短項目的運行周期，能夠在一定程度上減少企業(yè)運營費用以及資金占用時間，進而緩解融資壓力，提升資金運轉(zhuǎn)效率；第二，企業(yè)應(yīng)不斷開發(fā)高質(zhì)量的項目，不僅能夠在資源購買時獲得增值稅專用發(fā)票，對總稅款進行抵扣，還能提升自身競爭力，進而發(fā)揮出企業(yè)的品牌效應(yīng)，促進企業(yè)的良好發(fā)展。

3.強化稅收籌劃工作

我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅務(wù)種類有14種之多，主要為增值稅、營業(yè)稅、印花稅等。所以，“營改增”改革作為一個復(fù)雜的過程，在進行改革前，房地產(chǎn)繳納稅務(wù)時，沒有大的籌劃空間。但在改革后，由于涉及的環(huán)節(jié)多，能夠加大稅務(wù)籌劃空間，為企業(yè)帶來了更多的機會。因此，企業(yè)應(yīng)把握住機會，不斷與稅務(wù)管理部門進行溝通，確保享受到更好的優(yōu)惠政策，并結(jié)合當(dāng)下企業(yè)發(fā)展狀況，修訂或制定相關(guān)的制度，確保“營改增”政策能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，降低“營改增”政策對企業(yè)帶來的負面影響。

4.強化監(jiān)管工作

在“營改增”改革后，房地產(chǎn)企業(yè)將在一段時間內(nèi)面臨著建筑成本的上升，為保障企業(yè)的良好運營，應(yīng)加強監(jiān)督管理工作，不斷控制企業(yè)經(jīng)營成本，采取合理措施應(yīng)對“營改增”改革，降低財務(wù)管理工作存在的漏洞，從而降低企業(yè)的運營風(fēng)險。應(yīng)重點監(jiān)督成本控制工作，強化管理工作，不斷維護項目各個參與方之間的關(guān)系，并且明確其與財務(wù)管理的關(guān)系，結(jié)合自身運用情況建立合理的業(yè)務(wù)流程，并對相關(guān)業(yè)務(wù)做好記錄，對運營流程進行審核，避免發(fā)生資金、資源浪費現(xiàn)象。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合稅務(wù)部門實際情況做好籌劃工作，為企業(yè)的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

5.調(diào)整增值稅發(fā)票管理，重新規(guī)劃財務(wù)流程

增值稅專用發(fā)票作為稅務(wù)管理部門、審計單位檢查的重要憑證，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其進行合理管理。在“營改增”改革后，原有的發(fā)票管理系統(tǒng)已不再適用，因此，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的稅收政策，對增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)進行調(diào)節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點，重新對財務(wù)管理流程進行規(guī)劃。在處理相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)對增值稅發(fā)票進行檢查，確保其具有完整性并且真實有效。財務(wù)管理人員在對發(fā)票進行審核時，應(yīng)重視發(fā)票是否蓋章，確保其有效性。企業(yè)應(yīng)將財務(wù)管理流程與發(fā)票管理工作進行融合，以提升財務(wù)管理工作質(zhì)量，從根源上避免財務(wù)漏洞的出現(xiàn)，降低企業(yè)運營風(fēng)險。

結(jié)語

綜上所述，“營改增”改革能降低企業(yè)稅負，避免出現(xiàn)重復(fù)納稅等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展起到重要作用。但由于“營改增”仍處于有待完善的階段，政府部門可結(jié)合實際情況，不斷對相關(guān)制度進行完善，使其能充分發(fā)揮優(yōu)勢，并且應(yīng)給予相關(guān)企業(yè)補償措施，降低“營改增”政策對企業(yè)帶來的不良影響，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)重視財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，使基層人員能夠充分了解“營改增”政策，從而提升企業(yè)財務(wù)管理水平。