海南省海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法分析

李佳

（海南正理房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司，海南 ?？?571199）

近些年，我國(guó)海洋經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。海域是海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，其使用權(quán)價(jià)格評(píng)估對(duì)于合理配置海域資源、促進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有積極意義。2020年6月1日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》中提到“完善海洋服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、積極發(fā)展海洋物流、旅游、海洋信息服務(wù)、海洋工程咨詢、涉海金融、涉海商務(wù)等，構(gòu)建具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的海洋服務(wù)體系”。海南省海域價(jià)值評(píng)估為海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了科學(xué)有效的參考和保障，也為自貿(mào)港海域資源的合理配置及海洋經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展起到了重要作用。所以，下文就海域使用權(quán)價(jià)格及評(píng)估方法進(jìn)行了分析，為海域使用權(quán)價(jià)格形成機(jī)制的發(fā)展及評(píng)估制度的完善提供參考。

式中：流函數(shù)與擾動(dòng)速度有關(guān)，其中：為表面波數(shù)（wave number）；為液膜射流表面波的復(fù)數(shù)圓頻率，其實(shí)部為表面波增長(zhǎng)率（wave growth rate）；為單位虛數(shù)。

一、海域使用權(quán)價(jià)格體系構(gòu)成

海域使用權(quán)指的是在一定期限內(nèi)依法為民事主體授予的對(duì)特定的海域使用價(jià)值進(jìn)行開發(fā)利用和收益的權(quán)利，《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》第3條法規(guī)明確規(guī)定：海域?qū)儆趪?guó)家所有，我國(guó)海域所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，個(gè)人或單位使用海域，必須依法取得海域使用權(quán)。而個(gè)人或單位要取得海域使用權(quán)，就需要支出一定的海域使用金，這個(gè)海域使用金就是海域使用權(quán)價(jià)格。當(dāng)前我國(guó)海域使用權(quán)價(jià)格形成按照屬性可分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)性價(jià)格。政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)包括海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)、海域基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定海價(jià)等；市場(chǎng)性價(jià)格包括海域使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及出租等市場(chǎng)成交價(jià)格、抵押價(jià)、入股價(jià)等對(duì)海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估起微觀指導(dǎo)作用的宗海價(jià)格，也包括市場(chǎng)交易前的海域評(píng)估價(jià)、出讓底價(jià)等。按照價(jià)格組成進(jìn)行劃分，可分為“海租”資本化與海域補(bǔ)償價(jià)格。

二、海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估概述

我國(guó)的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)，是以縣級(jí)行政單位為基本單元，將全國(guó)范圍內(nèi)的海域進(jìn)行綜合劃分，根據(jù)用海類型、方式及海域等別進(jìn)行制定，由兩部分構(gòu)成：海域空間資源占用金，以市場(chǎng)法、成本逼近法、收益法等結(jié)果為基礎(chǔ)，再通過求取樣點(diǎn)的均值確定，體現(xiàn)海域資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；海域自然屬性改變附加金，通過市場(chǎng)法、替代成本法、恢復(fù)成本法等方法計(jì)算開發(fā)使用活動(dòng)對(duì)海域產(chǎn)生的生態(tài)環(huán)境損害，體現(xiàn)海域資源的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值。對(duì)于海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，主要依照評(píng)估技術(shù)規(guī)范，通過資料收集、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，再結(jié)合相應(yīng)評(píng)估方法的使用，得到最終結(jié)果。

隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，相關(guān)法律法規(guī)的逐漸健全，短視頻APP得到了良好的發(fā)展。這是我國(guó)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域發(fā)展的新機(jī)遇，有機(jī)遇必定有挑戰(zhàn)，要用機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的眼光去看待發(fā)展，這樣才會(huì)不斷地完善自身的不足，向更好的方向發(fā)展。

綜上，海域使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為923.1587萬元，折合18.4632萬元／公頃。

圖1 我國(guó)海域使用權(quán)市場(chǎng)主體間關(guān)系

本次評(píng)估主要為經(jīng)營(yíng)性旅游娛樂用海海域使用權(quán)掛牌出讓底價(jià)提供參考。近5年內(nèi)，海南省海域交易一級(jí)市場(chǎng)出讓宗海數(shù)量最多的為昌江縣及東方市，共計(jì)10宗。經(jīng)過分析，本次評(píng)估選取這兩個(gè)市縣相同或者相近用海類型的3宗海作為比較實(shí)例?？紤]到估價(jià)對(duì)象所在海域還未開發(fā)，可以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，再加上正常的利息、利潤(rùn)及稅費(fèi)確定海域的成本價(jià)值，為此該項(xiàng)目采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

三、實(shí)例分析海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法及應(yīng)用

根據(jù)現(xiàn)行的《海域評(píng)估技術(shù)指引》，海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估方法有成本法、收益法、基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法五種，各種評(píng)估方法計(jì)算公式為：第一，成本法：P=（Q+D+B+I+T）×K2，式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Q為海域取得費(fèi)；D為海域開發(fā)費(fèi)；B為海域開發(fā)利息；I為海域開發(fā)利潤(rùn)；T為稅費(fèi)；K2為海域使用年限修正系數(shù)。第二，收益法式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；ai為未來各年的海域純收益；n為海域使用年限；ri為海域還原利率。第三，基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法：P=Pi×（1+K）×Ki，式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；Pi為某一用海類型的海域基準(zhǔn)價(jià)格；K為海域價(jià)格影響因素總修正幅度；Ki為其他修正系數(shù)。第四，市場(chǎng)比較法：P=Pb×K1×K2×K3×K4，式中：P—海域使用權(quán)價(jià)格；Pb—比較實(shí)例的海域價(jià)格；K1—交易情況修正系數(shù)；K2—海域使用年限修正系數(shù)；K3—評(píng)估基準(zhǔn)日修正系數(shù)；K4—價(jià)格影響因素修正系數(shù)。第五，假設(shè)開發(fā)法：P=V-Z-I，式中：P為海域使用權(quán)價(jià)格；V為海域開發(fā)后的總價(jià)值；Z為海域開發(fā)成本；I為海域開發(fā)利潤(rùn)。

當(dāng)前中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)入新時(shí)代,改革開放再出發(fā),一個(gè)“大眾創(chuàng)業(yè),萬眾創(chuàng)新”創(chuàng)新動(dòng)力多元化的時(shí)代已經(jīng)開啟。中國(guó)科學(xué)文化為社會(huì)主義先進(jìn)文化中最為活躍的部分,它在繼續(xù)貢獻(xiàn)其自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí),還將漸漸釋放并發(fā)揮其在人的全面發(fā)展方面的精神價(jià)值。

隨著消費(fèi)者需求的不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)和農(nóng)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)加劇，加上農(nóng)業(yè)自然資源和生態(tài)環(huán)境的約束趨緊，高消耗、高污染和低效益的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)難以為繼，合作社需要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方能持續(xù)成長(zhǎng)。與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是廣泛應(yīng)用現(xiàn)代科技、現(xiàn)代工業(yè)提供的生產(chǎn)要素和科學(xué)經(jīng)營(yíng)管理方法進(jìn)行社會(huì)化生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)形態(tài)[8]，需要高素質(zhì)的生產(chǎn)人員以及高層次的經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)以及營(yíng)銷策劃等人才的強(qiáng)力支撐。然而，由于黔南州農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和文化教育發(fā)展水平相對(duì)落后，加上中國(guó)快速的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力的大力吸納，使得黔南州的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力具有明顯“386199部隊(duì)”特征，導(dǎo)致合作社人力資本普遍不足，缺乏發(fā)展后勁。

（一）評(píng)估方案

在一級(jí)市場(chǎng)上主要為“一對(duì)多”的競(jìng)爭(zhēng)模式，即眾多的不同競(jìng)買者都是面對(duì)政府海域行政主管部門，綜合考慮自身及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，在“招拍掛”的制度規(guī)則內(nèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終獲得海域使用權(quán)。在二級(jí)市場(chǎng)上則是“多對(duì)多”的模式。市場(chǎng)上存在眾多的海域使用權(quán)原擁有者和新買入者、抵押權(quán)人等主體。這些主體根據(jù)自己既定的交易條件，自行確定交易對(duì)象，并通過商談、與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)等手段，最終實(shí)施交易。

（二）評(píng)估過程和結(jié)果

其中，Q按照海域使用者為獲取使用權(quán)支付的客觀費(fèi)用，包括海域使用金、前期費(fèi)用和各類補(bǔ)償費(fèi)用。項(xiàng)目用海為6等，填海造地用海的海域使用金按年度收費(fèi)，每年0.43萬元/公頃，共537.5萬元。根據(jù)前期實(shí)際投入的可研階段的勘查費(fèi)用、可研報(bào)告費(fèi)用、環(huán)評(píng)調(diào)查等實(shí)際支出確定，按照面積攤至透水構(gòu)筑物和游樂場(chǎng)用海，專業(yè)費(fèi)為257.8451萬元。本次評(píng)估，設(shè)定對(duì)象為空置海域，仍未建設(shè)用海設(shè)施，D=0，該海域未開發(fā)，則T=0。I計(jì)算是以海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)期日央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率，利息率為4.35%，利潤(rùn)=（海域取得費(fèi)+海域開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）×成本利潤(rùn)率=119.3018萬元。該項(xiàng)目中是以一級(jí)出讓價(jià)格進(jìn)行使用權(quán)評(píng)估的，用海年限為25年，所以無年限修正必要，這里K2取值為1。

利用成本法評(píng)估海域使用權(quán)價(jià)格一般做法是假設(shè)目標(biāo)海域?yàn)槁愫?，也即將目?biāo)海域設(shè)定為尚未開展海域論證等前期工作和利益相關(guān)者補(bǔ)償工作，這樣可保障最終的評(píng)估結(jié)果為不包含前期費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用的海域使用權(quán)價(jià)格。

近5年內(nèi)，海南省海域交易一級(jí)市場(chǎng)共出讓26宗宗海，合計(jì)面積達(dá)2373.1009公頃，出讓海域使用類型有旅游娛樂用海、漁業(yè)用海、交通運(yùn)輸用海等，主要為旅游娛樂用海，本文以海南省昌江縣一宗旅游娛樂用海價(jià)值評(píng)估為例進(jìn)行分析。該海域使用權(quán)位于海南省昌江縣棋子灣中角附近海域，距離昌江縣城約42公里，距離海南西線環(huán)島高速棋子灣出入口約27公里，總面積為53公頃，用海類型為經(jīng)營(yíng)性旅游娛樂用海，用海方式為透水構(gòu)筑物、開放式游樂場(chǎng)用海，其中透水構(gòu)筑物用海3公頃，開放式游樂場(chǎng)用海50公頃，使用權(quán)年限為25年，屬于六等海域，未來開發(fā)建設(shè)海洋旅游綜合體項(xiàng)目，現(xiàn)擬對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

近年來各種反腐制度委實(shí)出臺(tái)不少，但是反腐敗效果甚微，這與制度本身存在“空洞”有關(guān)。有些制度表面光鮮好看，內(nèi)在“空洞”比比皆是。因此建立《反腐敗法律立改廢檢查制度》，將那些藏著掖著的“條條款款”、不合法、不廉潔、不規(guī)范的條文及時(shí)剔除，壓縮制度腐敗存在的空間和發(fā)生的幾率。及時(shí)修補(bǔ)剔除空洞滯后的反腐敗法律法規(guī)，無疑具有亡羊補(bǔ)牢的積極效用。［9］

成本法計(jì)算公式如下：

P=（Q+D+B+I+T）×K2

歐陽鋒與呂凌子都屬于上班族，購(gòu)買房子的首付款七拼八湊好不容易才湊齊，兩口子每月的工資除了還貸已經(jīng)所剩無幾。眼下要把這事情處理好，不借錢不行。呂凌子為歐陽鋒開了個(gè)口子，對(duì)歐陽鋒來說，妻子沒有河?xùn)|獅吼已經(jīng)給足了自己面子。歐陽鋒不敢怠慢，打電話給錢多多，錢多多是一家四星級(jí)賓館的老總，與歐陽鋒是同學(xué)，是鐵哥們，問他借5萬塊錢應(yīng)該不成問題。

1.成本法的評(píng)估過程和結(jié)果

針對(duì)海域使用權(quán)的市場(chǎng)化交易，一、二級(jí)市場(chǎng)均以競(jìng)爭(zhēng)為基本實(shí)現(xiàn)手段，各主體間關(guān)系如圖1所示。

2.市場(chǎng)比較法的評(píng)估過程和結(jié)果

市場(chǎng)比較法計(jì)算公式如下：

P=Pb×K1×K2×K3×K4

其中，Pb按照東方市板橋鎮(zhèn)雙溝村海上旅游項(xiàng)目、東方市海東方公園附近海域海上旅游項(xiàng)目、東方市魚鱗洲附近海域價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，K1交易情況修正系數(shù)為1，K2海域使用年限修正系數(shù)為1.0678，K3評(píng)估基準(zhǔn)日修正系數(shù)為1.2147，K4價(jià)格影響因素修正系數(shù)為1.2863。

綜上，海域使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為2437.5000萬元，折合48.7500萬元/公頃。

四、結(jié)束語

綜上所述，海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是海域有償使用制度順利運(yùn)行的前提，也為海域的市場(chǎng)化運(yùn)作提供了重要依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，客觀體現(xiàn)海域的使用價(jià)值，需根據(jù)實(shí)際情況選擇適宜的評(píng)估方法，保證最終評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效。需注意的是，海域具有流動(dòng)性、開放性特征，價(jià)格評(píng)估也十分復(fù)雜，本文所述案例可供參考，但仍需相關(guān)專家學(xué)者對(duì)價(jià)格機(jī)制的形成理論以及評(píng)估方法進(jìn)行深入研究，促進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。