房價上漲對制造業(yè)轉型升級的影響及應對策略

文/何英昌

一、研究房價上漲對制造業(yè)影響的現實意義

自1998年我國全面推行住房商品化制度以來，房地產行業(yè)進入快速發(fā)展的階段，特別是在2003年實行住房市場改革和土地供給制度改革后，房地產經濟發(fā)展迅猛。2003-2016年全國平均房價上漲2.17倍，年均增長率達到15.5%，房價過快上漲已成為不爭的事實。房價的過快上漲，對實體經濟發(fā)展產生了不可忽視的影響。房價上漲引起地區(qū)土地價格的上漲，制造業(yè)企業(yè)的購地成本及建廠成本隨之上升，企業(yè)租賃房屋的成本也在增加，直接造成制造業(yè)的實際生產成本因房價上漲而不斷增加。房價的持續(xù)上漲使得房地產行業(yè)的利潤率遠高于其他行業(yè)，引發(fā)社會資本向房地產行業(yè)集聚，制造業(yè)企業(yè)的自有資金也轉而投向房地產行業(yè)，從而引發(fā)制造業(yè)資金的擠出效應。房價的上漲使得房地產成為保值增值的優(yōu)質抵押品，更容易獲得銀行等金融機構的青睞，信貸資金大量流入房地產市場，制造業(yè)企業(yè)融資難、融資貴的現象進一步凸顯。高房價使得制造業(yè)的專業(yè)技術人員生活成本明顯增加，生活壓力進一步加大，若制造業(yè)的工資水平不能隨房價上漲而提高，則容易導致技術人才流失，不利于企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和人才積累。房價上漲對制造業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和轉型升級產生嚴重的阻礙作用，若任由房價上漲，必將對制造業(yè)等其他實體經濟行業(yè)發(fā)展造成巨大的沖擊。因此，穩(wěn)定房價、保持房地產行業(yè)健康發(fā)展，對制造業(yè)轉型升級乃至整個國民經濟健康發(fā)展都具有十分重要的現實意義。

房價上漲對制造業(yè)等實體經濟的影響已經引起社會各界的廣泛關注，學術界關于房價上漲對實體經濟影響的研究頗多。佟家棟、劉竹青（2018）利用中國城市數據分析證實了房價上漲會造成制造業(yè)企業(yè)的人才流向建筑業(yè)，從而阻礙制造業(yè)就業(yè)的擴張，同時還引起制造業(yè)用工成本的增加，惡化制造業(yè)的用工問題，阻礙制造業(yè)的創(chuàng)新升級。陳琛、朱舜楠（2017）則認為房價上漲會引發(fā)政府對企業(yè)創(chuàng)新投入的補貼資金形成擠出效應，不利于企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。李福柱、安梓瑄（2019）認為房價上漲一方面會造成企業(yè)勞動力、土地等生產要素價格上漲，增加企業(yè)實際生產成本，另一方面會導致房地產行業(yè)利潤率遠高于其他行業(yè)，引致制造業(yè)為獲得更多利潤紛紛對房地產業(yè)進行投資，從而擠占制造業(yè)的研發(fā)投入，對企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展產生負向沖擊。王重潤、溫禮瑤（2019）利用2013-2017年制造業(yè)上市企業(yè)數據證明，房價上漲通過“資產替代效應” 擠出企業(yè)研發(fā)投資，不利于制造業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新升級。劉建江、羅雙成（2018）采用系統(tǒng)GMM檢驗房價上漲對制造業(yè)升級的影響，發(fā)現房價上漲對制造業(yè)升級有顯著的負向作用，房價上漲顯著降低了制造業(yè)企業(yè)的研發(fā)投入，從而抑制制造業(yè)轉型升級。王文春、榮昭（2014）認為房價的快速上漲會吸引大量的資本進入房地產行業(yè)，從而抑制企業(yè)將有限的資源投入新產品的研發(fā)。劉廣平、連媛媛（2020）研究發(fā)現，房價上漲對制造型企業(yè)的主營業(yè)務投資產生非常顯著的擠出效應，且這種擠出效應在經濟欠發(fā)達的西部地區(qū)表現更為明顯。國內學者多從成本、資金、信貸、人力資源等單一視角分析房價上漲對制造業(yè)發(fā)展的影響，而同時從生產成本、資金轉移、信貸融資、人力資源的綜合視角分析房價上漲對制造業(yè)轉型升級影響的文獻較為鮮見。雖然現有文獻多采用定量分析方法對某一要素的影響程度進行分析，但是對要素影響后果提出詳細對策的研究較少。本文綜合生產成本、資金轉移、信貸融資、人力資源等視角，分析房價上漲對制造業(yè)轉型升級產生的負面影響，并針對各要素的影響后果提出詳細的應對策略，以期為有關部門制定合理的房地產調控政策、完善產業(yè)發(fā)展規(guī)劃提供參考。

二、房產上漲對制造業(yè)轉型升級產生的具體影響

（一）房價上漲造成制造業(yè)實際生產成本增加

2004年我國對土地供給制度進行改革后，土地出讓主要采取招標、拍賣、掛牌等方式，對協議出讓方式進行嚴格限定，即土地價格主要由市場競爭機制形成。房價的上漲促使許多房地產開發(fā)企業(yè)熱衷于通過土地出讓的方式大量購地，而土地出讓市場的激烈競爭助推土地價格的快速上漲，出讓土地價格的上漲又引起城市基準地價的上漲。根據《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，協議出讓土地的最低價不得低于城市基準地價的70%。因此，即使政府允許制造業(yè)企業(yè)通過協議出讓的方式取得工業(yè)用地的使用權，其取得價格也因房價的上漲而升高。近年來，由于經濟增速的放緩及減稅降費的影響，地方政府的稅收收入普遍減少，而基礎設施建設及民生支出卻因城鎮(zhèn)化水平的提高而不斷增加，從而增加了地方政府的財政支出壓力，地方政府對土地財政的依賴程度也隨之增加，不可能將土地以低于市場價格等價格出讓給制造業(yè)企業(yè)。眾所周知，制造業(yè)企業(yè)的生產發(fā)展需要大量的土地、房屋等生產要素，房價上漲后，土地價格、購房及租房成本隨之上升，直接增加了制造業(yè)的實際生產成本。一般而言，企業(yè)的資本總量相對固定，實際生產成本增加后，必然導致企業(yè)用于科技創(chuàng)新的資金減少，從而制約制造業(yè)的產業(yè)升級。

（二）房價上漲會引發(fā)制造業(yè)企業(yè)將資金投向房地產領域

我國自實行商品房制度改革以來，房價持續(xù)快速上漲。據統(tǒng)計，2000-2015年商品房平均價格由2112元/平方米上升到6324元/平方米，年均增長率達到了8.8%。房價的不斷上漲帶來房地產行業(yè)的高額利潤。呂江林（2010）基于上市公司的數據計算出2008年房地產企業(yè)的平均利潤率高達28.7%，而工業(yè)企業(yè)僅為7.4%，房地產行業(yè)的平均利潤率遠遠高于其他行業(yè)。逐利是資本的本性，巨大的利益驅使工業(yè)企業(yè)大舉進軍房地產領域，這擠占了工業(yè)領域的投資。2007年35個大中城市60%的上市工業(yè)企業(yè)擁有房地產業(yè)務，且大型工業(yè)企業(yè)也普遍涉足房地產行業(yè)。中央電視臺的“新聞1+1”節(jié)目，曾在2010年對包括海信、格力、TCL、海爾等家電巨頭在內的制造業(yè)企業(yè)受房地產行業(yè)豐厚利潤吸引大舉進入房地產市場的盛況進行過專題報道。制造業(yè)企業(yè)的自有資金相對固定，將自有資金大量投入房地產領域，必然會造成主營業(yè)務資金投入不足。企業(yè)研發(fā)資金主要來源于自有資金，且資金需求量大、投資回收期長，因此首當其沖會成為企業(yè)縮減投入的對象。由此可見，房價上漲會造成制造業(yè)企業(yè)自有資金使用方向的轉移，資金流向利潤率更高的房地產行業(yè)，從而造成技術研發(fā)投入的減少，給企業(yè)轉型升級帶來負面影響。

（三）房價上漲會促使信貸資金大量流入房地產行業(yè)，從而引發(fā)制造業(yè)企業(yè)融資難、融資貴的問題

房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，無論是前期的購買土地，還是后期的開發(fā)建設，都需要大量的資金。統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)資金至少有60%來自商業(yè)銀行貸款。房價待續(xù)快速上漲使房地產行業(yè)成為社會上最“暴利”的行業(yè)，商業(yè)銀行為了降低信貸風險，在審批貸款時更偏好贏利能力強的房地產行業(yè)，因此，無論是房地產開發(fā)投資貸款，還是個人住房按揭貸款，都是商業(yè)銀行放貸的首選。信貸資金過度地往房地產行業(yè)集中，使得信貸結構嚴重扭曲，從而造成金融資源錯配。隨著經濟下行的壓力增大，制造業(yè)等實體經濟企業(yè)的利潤空間被進一步壓縮，贏利能力下降，使其很難從銀行獲得貸款，即使獲得貸款，其所付出的資金成本也較大，從而引發(fā)制造業(yè)企業(yè)“融資難、融資貴”的問題。商業(yè)銀行一定時期內可用于放貸的資金相對固定，大量的信貸資金流入房地產行業(yè)后，必然會造成流向其他行業(yè)的信貸資金減少。制造業(yè)對技術創(chuàng)新及研發(fā)的投資會短期內難以得到回報，因此在制造業(yè)企業(yè)面臨“融資難、融資貴”的處境時，首先選擇放棄的可能就是技術創(chuàng)新及研發(fā)的資金投入。技術創(chuàng)新缺乏資金的投入，必然影響企業(yè)的轉型升級。

（四）房價上漲會增加制造業(yè)企業(yè)的用工成本，容易造成技術人才的流失

房價上漲會增加制造業(yè)技術人才的購房或租房成本，加重其生活負擔。迫于生活的壓力，技術人員會要求制造業(yè)企業(yè)提升相應的工資待遇，這會提高企業(yè)的用工成本。一方面，房價快速上漲使得難以承受高房價的制造業(yè)企業(yè)放棄在一、二線城市發(fā)展的機會，搬遷到房價相對較低的三、四線城市去發(fā)展，而高技術專業(yè)人才流動方向恰好相反，因為一、二線城市意味著更好的醫(yī)療服務和公共設施，因此他們更愿意選擇留在大城市發(fā)展，而不會追隨制造業(yè)企業(yè)到三、四線城市去發(fā)展，從而造成制造業(yè)企業(yè)的技術人才流失。另一方面，房價上漲提高了密集使用土地或房屋進行生產的行業(yè)如建筑業(yè)的利潤水平，從而推動建筑業(yè)的擴張，使其增加對人力資源的需求，且房價上漲為建筑業(yè)帶來高額利潤，使其有能力向勞動者支付更高的工資，從而拉大了建筑業(yè)與其他行業(yè)特別是制造業(yè)之間的工資差距，吸引勞動力向建筑業(yè)轉移，這就造成即使留在大城市發(fā)展的制造業(yè)企業(yè)也會因為無法支付與建筑業(yè)一樣高的工資而面臨技術人才的流失。人才是制造業(yè)企業(yè)進行技術創(chuàng)新及研發(fā)的根本，人才流失意味著制造業(yè)企業(yè)的轉型升級難以為繼。

三、應對房價上漲給制造業(yè)轉型升級帶來負面影響的策略

制造業(yè)產業(yè)升級是從過去生產勞動密集型、低附加值的產品和服務，轉變?yōu)樯a資本密集型、高附加值的產品和服務的過程。房價上漲擠占了制造業(yè)的資本和人力資源，對企業(yè)的轉型升級產生負面的影響，需要從土地政策，限購、限貸等房地產調控政策、信貸政策和人才住房保障等方面去穩(wěn)定房價，促使資金和人力資源向制造業(yè)企業(yè)流動，助力制造業(yè)轉型升級，使我國由制造大國變成制造強國。

（一）嚴格落實各項土地政策，從源頭遏制房價過快上漲的勢頭

1.合理制定土地供應計劃，穩(wěn)定土地價格。《土地管理法》規(guī)定，縣級以上人民政府是土地出讓的主體，縣級以上自然資源主管部門負責土地出讓的具體實施。雖然我國的土地出讓具有壟斷的屬性，但是土地出讓價格仍然遵循供求機制，即土地供不應求時價格就上漲，供過于求時價格就下跌。近來年，各地土地拍賣市場“地王”頻現，說明土地供應不足會引起土地價格高漲。因此，各級自然資源主管部門要根據產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理制定每年的土地供應計劃，保證各種用途的土地供應，避免某種用途土地因供不應求而出現價格過快上漲的現象。

2.試行最高限價的土地出讓制度。當前某些地方采取限制土地出讓最高價格和房屋銷售最高限價的制度，即土地出讓時先限定該地塊開發(fā)完成后商品房銷售的最高價格，然后對土地進行競價，當競價達到政府規(guī)定的最高限價時，不再對土地價格進行競價，轉而對配建公租房或配建公共配套設施的數量進行競爭。采取這種“雙限”土地出讓制度，可以在一定程度上限制土地價格的過快上漲，降低房地產的開發(fā)建設成本，在一定程度上可以遏制房價過快上漲勢頭。但是實行該制度需要加大對房地產銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，必須嚴格落實銷售合同網簽備案公示制度，將每套房屋申報的銷售備案價在網上進行公示，嚴厲打擊陰陽合同或者額外加價銷售的行為，這樣才能防止房地產開發(fā)企業(yè)變相抬高房價，從而達到穩(wěn)定房價的目標。

3.認真做好土地的批后監(jiān)管工作?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十六條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！币虼?，自然資源主管部門要加強已出讓房地產開發(fā)用地的批后監(jiān)管，對于因房地產開發(fā)企業(yè)自身原因造成土地閑置或者故意囤地的，按照上述法律規(guī)定對其進行嚴厲處罰直至無償收回土地使用權，提高違規(guī)囤地的違法成本。此外，根據《城市房地產管理法》第三十九條第二款的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。因此，各級自然資源主管部門在辦理房地產轉移登記時，對于房地產開發(fā)項目用地的轉讓要嚴格按照上述規(guī)定辦理，防止房地產開發(fā)企業(yè)炒作地皮，人為造成土地價格的不正常上漲。

（二）繼續(xù)實施限購、限貸的房地產調控政策，遏制房地產投機行為

自2010年發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)以來，我國多次進行自上而下的房地產市場調控，全國許多城市發(fā)出了“限購令”，有效遏制了房價過快上漲。限購通過限制非戶籍人口在本地或跨地區(qū)投機性購房，對非戶籍人口購房形成“硬約束”，可以在一定時期內有效減少商品房需求量，從而減緩房價的上漲。限貸政策則大幅提高第二套及以上住房的首付比例和貸款利率，比如有些地方規(guī)定家庭購買第二套住房首付比例提高至50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,對于購買第三套住房的家庭，商業(yè)銀行不得提供貸款，購房者必須全款購買。限貸政策提高了投機者的“炒房”成本，對投機性購房形成“軟約束”。同時實施限購、限貸政策可以有效地抑制購房者投機性購房，從而快速減少房地產市場的需求量，穩(wěn)定房屋價格，使房地產業(yè)的利潤率逐步回歸正常，遏制資金過度向房地產行業(yè)集中的勢頭。雖然限購、限貸屬于行政行為，不符合市場經濟的規(guī)律，但卻可以在一定程度上限制房地產市場的投機行為，使過熱的房地產市場降溫，同時還可以減少房地產市場對信貸資金的擠占，從而緩解房價上漲對制造業(yè)投資資金的擠出。此外，有些地方還對擁有多套房屋的個人或企業(yè)轉讓房屋設置限制條件，比如個人轉讓名下第三套及以上住房的，需取得《不動產權證書》滿2年，而企業(yè)轉讓名下第二套及以上房屋的，需取得《不動產權證書》滿2年，這一政策進一步打擊了個人或企業(yè)的“炒房”行為，能有效遏制房價的過快上漲。

（三）調整信貸政策，防止信貸資金集中流向房地產領域

如前文所述，房地產具有保值增值的特性，是非常優(yōu)質的抵押品，容易獲得商業(yè)銀行的貸款支持。國家每次降低存款準備金率、釋放流動性時，所增加的貸款大多都流向房地產領域，造成房地產業(yè)的資金體量非常龐大，從而引起房價的快速上漲。因此，國家有必要調整金融信貸政策，在增加信貸“量”的同時，還應關注信貸資金流向和信貸結構。可實行定向降準制度，規(guī)定降準所釋放的流動資金應限定流向創(chuàng)新型制造業(yè)等實體經濟行業(yè)，促進制造業(yè)的技術革新和新產品的研發(fā)，實現產業(yè)結構的轉型升級。同時要為創(chuàng)新型制造業(yè)提供良好的金融環(huán)境，完善金融體制，為普通投資者投資制造業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新項目提供有效的投資工具。此外，鑒于企業(yè)的技術創(chuàng)新投入回收期長，國家應改善企業(yè)融資環(huán)境，根據實際情況制定相應的政策，簡化企業(yè)創(chuàng)新項目貸款審批手續(xù)，加大信貸資金對制造業(yè)技術創(chuàng)新和新產品研發(fā)項目的扶持力度。信貸資金監(jiān)管部門要加大對信貸資金流向的監(jiān)管力度，嚴防專項貸款資金違規(guī)流入房地產領域。

（四）加大人才住房保障力度，為制造業(yè)轉型升級留住專業(yè)人才

為了防止制造業(yè)的技術人才因房價過快上漲而流失，對企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展造成不利影響，各地應加快建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房保障制度，為制造業(yè)技術人才的住房需求提供保障。一方面，對于租房的技術人才，政府應通過提供公共租賃住房的方式，切實解決制造業(yè)技術人員房租支出過高的問題。住房保障部門應允許制造業(yè)企業(yè)為有租房需求的職工集體辦理申請公租房的手續(xù)，并簡化申請流程和材料，方便職工申請公租房。另一方面，對于那些已經成家并且有購買住房需求的技術人員，政府可以通過建設“人才公寓”等共有產權住房，以較低的價格向符合條件的制造業(yè)技術人才出售，或者通過發(fā)放購房補貼的方式，減輕制造業(yè)技術人才的購房壓力，削弱房價上漲對技術人員的影響，為企業(yè)留住高技術人才，助力制造業(yè)轉型升級。

四、結語

房價上漲給制造業(yè)等實體經濟行業(yè)帶來一定的負面影響，而房地產市場調控又是一項系統(tǒng)工程，需充分運用行政、財政、稅收、金融等多種手段，且房地產事關民生利益，其價格大幅波動對人們的生活和國民經濟的健康發(fā)展都將產生較大的影響，所以政府出臺調控政策時一定要綜合考慮政策的效應，減少其對人們生活和國民經濟發(fā)展的不利影響。房價一定要平穩(wěn)發(fā)展，大幅上漲或大幅下跌都不利于國民經濟的健康發(fā)展。各級政府要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，合理引導房地產消費，讓房地產市場回歸理性，削弱房價上漲對制造業(yè)等實體經濟行業(yè)的影響。