房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理及有效策略探討

李林虎

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)不僅是房屋買賣的中間機構(gòu)，還參與了前期樓房設計、建設以及后期樓房銷售和物業(yè)服務提供等環(huán)節(jié)，其業(yè)務類型的復雜性決定了其在經(jīng)營的過程中需要面臨來自多個方面的風險，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地發(fā)展，把控好經(jīng)營風險，找到更好的經(jīng)營風險管理措施是非常重要的。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營;風險管理;有效策略

引言

房地產(chǎn)經(jīng)營風險主要源于土地獲取、開發(fā)建設、經(jīng)營租賃以及其他不可預見因素等，再加上我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營風險管理的過程中也存在一定的問題，因此應該通過經(jīng)濟環(huán)境研究、市場調(diào)查預測、加強物業(yè)管理、豐富經(jīng)營銷售手段以及增強風險防范能力等方式做好房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理，保證房地產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定性與科學性。

1房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的重要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營環(huán)節(jié)與業(yè)務類型均相對較多，導致風險出現(xiàn)的因素也較多，部分經(jīng)營風險的隱蔽性也相對較強，因此做好風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問題。在實施房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的過程中全方位、針對性管理措施的運用可以提高房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)濟、政策等變化的敏感度、判斷力與管理能力，減少資金流斷裂的可能性，降低地產(chǎn)經(jīng)營多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險的概率，在做好風險控制的同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。由此可見，做好房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的長期準備，提高風險防控意識與能力對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著積極的作用。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的現(xiàn)狀

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認識到經(jīng)營風險管理對于其長期、穩(wěn)健發(fā)展的重要性，受到傳統(tǒng)“重視開發(fā)而輕視管理”思想的束縛，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均缺少風險管理的意識，在實際的經(jīng)營、決策過程中很少會考慮到風險因素。同時，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)認識到了風險管理的重要性，但是其風險管理體系并不完善，各項管理制度不全面，不能全面、準確地對市場與風險進行預測與判斷。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力較差，風險管理隊伍的整體素質(zhì)與應變能力均較差，經(jīng)營風險管理還處于一個相對較低的水平。

3房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的有效策略

3.1加強對經(jīng)濟環(huán)境的研究

與其他企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)也是在一定經(jīng)濟環(huán)境中開展各項經(jīng)營活動，經(jīng)濟環(huán)境在給房地產(chǎn)企業(yè)提供機會的同時也帶來了一定的挑戰(zhàn)與威脅。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟活動與外界經(jīng)濟、社會、政治、自然等相關因素均影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理過程中，工作人員應該加強對內(nèi)部與外部經(jīng)濟環(huán)境的研究，做好社會情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業(yè)內(nèi)部條件與環(huán)境進行有機整合、靈活應變，跟隨經(jīng)濟環(huán)境做好企業(yè)經(jīng)營活動的調(diào)整，從而促進風險管理有效率的提升。

3.2完善市場的調(diào)查與預測

房地產(chǎn)企業(yè)主要的產(chǎn)品就是房屋，其具有一般商品的特征，同時在市場經(jīng)濟高速發(fā)展以及人們生活水平提高的今天，購房者越來越重視心理上的需求，其消費行為呈現(xiàn)出了個性化的特征。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營思想，認識到人們購房不只是為了居住，還要求有合理的套型設計、樓盤環(huán)境、配套設施與物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)良好的經(jīng)營風險管理就需要做好市場調(diào)查與預測，了解購房者的特點、偏好，明確樓盤的定位，從而實現(xiàn)樓盤的良好銷售。

3.3提高樓盤物業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好經(jīng)營生產(chǎn)管理，就應該認識到自身不僅是樓盤建設與銷售的企業(yè)，也是樓盤服務企業(yè)，在經(jīng)營過程中房產(chǎn)價值與物業(yè)管理水平也有著密切的關系。當今，購房者對生活環(huán)境與品質(zhì)的要求越來越高，如果物業(yè)水平低下，就可能導致開發(fā)商的形象受到影響，不僅不利于樓盤銷售，還可能影響企業(yè)整體發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中就需要找到一種可以滿足購房者需求的物業(yè)管理方式，借助優(yōu)秀樓盤的先進經(jīng)驗，提高物業(yè)管理水平。

3.4豐富經(jīng)營與銷售的措施

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營的最后一個階段就是銷售，只有將建設完成的樓房銷售出去才能實現(xiàn)資金的回籠。由此可見，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中只有做好銷售，才能從根本上避免“資金無法回收、沒有能力償還貸款”所帶來的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富經(jīng)營和銷售的手段，拓展思路，創(chuàng)新銷售的途徑，盡可能滿足消費者的需求，為其提供全方位的服務。需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中企業(yè)不僅要做樓房銷售，也應該做好服務銷售，找到消費者喜歡的銷售模式，為其提供多樣化和高品質(zhì)的配套服務。

3.5增強企業(yè)風險防范能力

在房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的過程中，增強企業(yè)風險防范能力是非常重要的。房地產(chǎn)企業(yè)需要提高評估與分析能力，擁有合理的財務預算，并在此基礎上加強房地產(chǎn)項目的評估，全面掌握其優(yōu)勢與劣勢，做好未來銷售情況的預測，找到在經(jīng)營過程中可能會出現(xiàn)的各種風險，進而做好應對準備，增強企業(yè)的風險防范能力。在此基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)也需要用科學的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其內(nèi)部管理與監(jiān)督能力，保證建筑房屋的質(zhì)量。

3.6強化風險轉(zhuǎn)移具體手段

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程較為復雜，其要想獲得發(fā)展資金就需要與銀行簽訂合同，在開發(fā)建設的過程中需要與施工單位簽訂合同，購買原材料時需要與供應商簽訂合同，房屋租賃與銷售時需要與地產(chǎn)中介簽訂合同。因此，為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)經(jīng)營風險，就需要在合同制定的過程中明確責任，避免所有風險都集中于房地產(chǎn)企業(yè)，進而實現(xiàn)風險的有效轉(zhuǎn)移。

3.7加強與其他公司的合作

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好經(jīng)營風險管理，就需要制定一個科學的發(fā)展戰(zhàn)略，在實際經(jīng)營過程中發(fā)揮自己的長處與優(yōu)勢，并認識到自己的不足與劣勢，通過揚長避短的方式做好風險管理。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該與其他公司開展合作，實現(xiàn)相互之間的互補，增強自身核心競爭能力，在避免各種風險對企業(yè)造成直接沖擊的同時降低經(jīng)營失敗的可能性，合理控制風險。

結(jié)語

在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，人們的生活水平提高，對住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，并逐漸成為社會關注的重點企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)從事土地、房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營管理和服務等多項業(yè)務，在實際的經(jīng)營過程中為了保證經(jīng)營收益，就需要做好經(jīng)營風險的分析與管理。

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