房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全程化管理淺析

王珩

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，對(duì)景觀從業(yè)者的分工也在不斷細(xì)化，交叉的工種比較多，出現(xiàn)了越來(lái)越多的跨界合作。隨著人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求更趨全面，尤其對(duì)住宅整體景觀設(shè)計(jì)有更高層次的要求，以確保能夠滿(mǎn)足自身精神和心理要求的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)下，房地產(chǎn)揮手告別高速增長(zhǎng)，進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，這一點(diǎn)已成行業(yè)共識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在堅(jiān)持“房住不炒”定位的大環(huán)境下，堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營(yíng)理念，將景觀設(shè)計(jì)思想從規(guī)劃之初就融入到房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程獲得更大的控制權(quán)。一方面可以提高房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)的有效性，讓客戶(hù)滿(mǎn)意，同時(shí)提高自身運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì);全程化管理;策略分析

引言

房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工作，景觀產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)管理、規(guī)劃方案、景觀工程實(shí)施等整體管理內(nèi)容非常復(fù)雜。目前，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將景觀設(shè)計(jì)管理作為企業(yè)管理的重中之重，由于管理模式和管理方法的復(fù)雜性，現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中出現(xiàn)的不可控因素等，實(shí)施房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)各種管理問(wèn)題。因此，為了改善這種不利局面，相關(guān)開(kāi)發(fā)公司必須全面改進(jìn)現(xiàn)有的管理模式，針對(duì)存在的問(wèn)題建立全流程管理計(jì)劃，確?？尚行院托?，真正提升房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)水平，提高人們的生活舒適度。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的基本特征

景觀設(shè)計(jì)在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中占有十分重要的地位。在具體的設(shè)計(jì)中，需要緊密結(jié)合項(xiàng)目的執(zhí)行來(lái)加強(qiáng)設(shè)計(jì)，尤其是包容性?xún)?nèi)容的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)之前，需要對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)設(shè)計(jì)的基本特性有一個(gè)基本的了解。一是具有較強(qiáng)的限制性，主要是指在進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)時(shí)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)，使所有設(shè)計(jì)指標(biāo)滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目的需要。遵照規(guī)劃指標(biāo)，綠地率指標(biāo)，滿(mǎn)足消防驗(yàn)收規(guī)范，園林驗(yàn)收規(guī)范，當(dāng)?shù)睾＞d驗(yàn)收規(guī)范等。二是復(fù)雜性強(qiáng)。景觀設(shè)計(jì)需要綜合考慮設(shè)計(jì)范圍，環(huán)境因素，場(chǎng)地高差，水文條件，文化資源等等，所以如果有地下停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)頂板荷載范圍和種植綠化荷載需求，充分考慮落地可行性和景觀效果的平衡性，必須有效地聯(lián)系和處理不同專(zhuān)業(yè)之間的關(guān)系。三是關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。主要是在整體設(shè)計(jì)上，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，要實(shí)施科學(xué)合理的規(guī)劃和選址，充分考慮項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)群和建筑產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，確保園林綠化的充分性。景觀設(shè)計(jì)是為了更好地滿(mǎn)足客戶(hù)的審美要求，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值和賣(mài)點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中的管理問(wèn)題

2.1 由于標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)導(dǎo)致空間格局問(wèn)題

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于房地產(chǎn)資產(chǎn)龐大，往往采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)來(lái)降低成本，導(dǎo)致同樣的園林綠化不體現(xiàn)地方特色。而在功能區(qū)的劃分中，考慮到了大多數(shù)普通人，而忽略了老人、兒童、殘疾人的長(zhǎng)期人性化的使用需求。

2.2 由于不重視人文理念導(dǎo)致景觀設(shè)計(jì)理念匱乏問(wèn)題

人文理念可以體現(xiàn)在地方文化、歷史傳統(tǒng)等各個(gè)方面，但在城市化進(jìn)程中，人們往往為了規(guī)劃所謂的統(tǒng)一建筑，在進(jìn)行新建筑物的建設(shè)時(shí)，不重視人文思想的應(yīng)用。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)大都相似。一些小型房地產(chǎn)公司自己的項(xiàng)目開(kāi)始后，往往是模仿大型房地產(chǎn)公司。因此，市場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)差異很大，缺乏創(chuàng)意。良好的景觀設(shè)計(jì)要求與周?chē)h(huán)境兼容并更好地融入其中。抄襲的景觀設(shè)計(jì)大多是相同的，很少考慮與周?chē)h(huán)境的融合，項(xiàng)目不僅無(wú)法與周?chē)h(huán)境融為一體，還容易造成買(mǎi)家視覺(jué)疲勞。

2.3 由于苗木維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)不佳問(wèn)題

植物是有生命的，“三分種七分養(yǎng)”意味著植物造景需要定期持續(xù)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維護(hù)，以保持良好的生長(zhǎng)條件。景觀特征和效果的指示不僅在銷(xiāo)售階段，后續(xù)的維護(hù)也必須繼續(xù)遵循生態(tài)特點(diǎn)，因地制宜。部分開(kāi)發(fā)商在反季節(jié)種植樹(shù)木以滿(mǎn)足工期要求，影響了植物的生存能力，并沒(méi)有產(chǎn)生預(yù)期的效果。遵照當(dāng)?shù)貧夂驐l件組織養(yǎng)護(hù)工作，定期補(bǔ)苗，定期除蟲(chóng)，定期追肥，定期修剪，持續(xù)地確保項(xiàng)目品質(zhì)保持最佳狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全生命周期管理計(jì)劃

3.1 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)方案的制定與評(píng)價(jià)管理

房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)師在制定房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)方案的過(guò)程中，應(yīng)明確任務(wù)書(shū)內(nèi)容，并根據(jù)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容，進(jìn)一步明確設(shè)計(jì)原則、范圍、成果進(jìn)度和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)要求。在任務(wù)書(shū)中，設(shè)計(jì)師應(yīng)該對(duì)背景和設(shè)計(jì)結(jié)果要求有詳細(xì)的了解。因此，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)景觀時(shí)必須嚴(yán)格遵守任務(wù)書(shū)的要求，并與相關(guān)負(fù)責(zé)人在此基礎(chǔ)上制定設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)者應(yīng)制定具體的景觀設(shè)計(jì)時(shí)間表，明確設(shè)計(jì)工作中各時(shí)期的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)召集有關(guān)人員召開(kāi)設(shè)計(jì)規(guī)劃研討會(huì)，共同審查設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)計(jì)方案中存在的問(wèn)題，并討論對(duì)這些問(wèn)題的改進(jìn)措施。在審查設(shè)計(jì)方案的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，避免對(duì)房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)方案進(jìn)行不必要的改動(dòng)。

3.2 房地產(chǎn)景觀規(guī)劃深入過(guò)程中的管理

在這個(gè)過(guò)程中，需要房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)師對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)考察，深化一些公共設(shè)施的設(shè)計(jì)，主要是住宅廣場(chǎng)和圍欄。在深化設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要從色彩、材質(zhì)等方面進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，使完成的景觀能夠保證高度的和諧。深化設(shè)計(jì)還應(yīng)增加對(duì)整體景觀美化的趣味性，如墻壁、地面、照明等，景觀元素的合理運(yùn)用可以使所營(yíng)造的景觀空間更加美觀，強(qiáng)調(diào)景觀的高層次。在深化景觀設(shè)計(jì)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案中還應(yīng)注意防火和避免某些通道障礙。

3.3房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)方案的控制和管理成本

在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)景觀的過(guò)程中，設(shè)計(jì)師必須注意控制景觀工程的建設(shè)成本。一是盡量減少土建工程，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)者要合理處理現(xiàn)有地面坡度等問(wèn)題，盡量在最短距離內(nèi)拆除坡度。繼續(xù)擴(kuò)大景觀觀賞面積，逐步減少住宅邊坡的延伸，最大限度地節(jié)約土方量。設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)實(shí)際功能，適當(dāng)去除非功能性景點(diǎn)。繼續(xù)優(yōu)化景觀建設(shè)的成本，但要以確保景觀設(shè)計(jì)的有效性為基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中，更要注意困難場(chǎng)景的比例，越困難的場(chǎng)景，成本就越高。因此，應(yīng)合理減少硬場(chǎng)景的面積，合理調(diào)整軟場(chǎng)景的比例，僅使用軟場(chǎng)景來(lái)降低成本會(huì)造成景觀與預(yù)期效果的較大偏差。在園林綠化的實(shí)際構(gòu)圖中，硬景觀的放置比例可以不超過(guò)40%，為了達(dá)到有效的成本控制，可以選擇價(jià)廉物美的材料，并適當(dāng)增加價(jià)廉的草坪面積。此外，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)廣場(chǎng)和人行道時(shí)，必須嚴(yán)格控制石材的尺寸，減少石材的截留量，合理設(shè)置基礎(chǔ)層的厚度。

3.4 房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中項(xiàng)目施工圖的管理

房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)圖的具體成果主要形成為項(xiàng)目施工圖，可作為設(shè)計(jì)考慮，作為具體施工行動(dòng)的指導(dǎo)方針。設(shè)計(jì)師需要更加注重建筑圖紙的設(shè)計(jì)，才能不斷提高景觀設(shè)計(jì)的質(zhì)量。需要在設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮各種變量，深入了解房地產(chǎn)對(duì)雨水排放和綠化的要求。設(shè)計(jì)人員在施工過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的重要責(zé)任，加強(qiáng)與施工方的配合。進(jìn)一步加強(qiáng)施工技術(shù)指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)人員的監(jiān)督，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案施工。密切監(jiān)測(cè)施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有的施工變化，加強(qiáng)相關(guān)工作的協(xié)調(diào)，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要點(diǎn)判斷工程變化的實(shí)際必要性。管理人員必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況調(diào)整設(shè)計(jì)方案，同時(shí)保障項(xiàng)目的效益。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)管理需要以技術(shù)創(chuàng)新賦能模式，采用以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求，實(shí)事求是，優(yōu)化管理手段，精簡(jiǎn)管理流程，有效控制設(shè)計(jì)成本，使全過(guò)程管理的重要作用得到充分體現(xiàn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)全過(guò)程管理，必將提高房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效改善房地產(chǎn)景觀格局。

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