農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記問題及優(yōu)化措施

羅媛

摘要：農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記，是現(xiàn)代化農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略中的重要環(huán)節(jié)，對于農(nóng)村制度改革的推進(jìn)及城鄉(xiāng)融合的快速發(fā)展有著重要的作用，也是農(nóng)村宅基地改革工作中最基礎(chǔ)的部分，國家對于農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)非常重視，尤其是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記問題更為關(guān)注，優(yōu)化農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記，對于推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、深化農(nóng)村改革以及維護(hù)農(nóng)村居民的合法權(quán)益都有著積極意義。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;不動產(chǎn)確權(quán)登記;問題和對策

在目前的農(nóng)村發(fā)展中，宅基地登記歷史遺留問題是農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記中比較突出的問題，如果不能及時的解決農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記中存在的一系列歷史遺留問題，對農(nóng)村的全面快速發(fā)展就會起到一定的阻力作用。為了優(yōu)化農(nóng)村的改革，促進(jìn)農(nóng)村的全面發(fā)展，落實鄉(xiāng)村振興，對農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記中的歷史遺留問題提出具體的方案措施進(jìn)行優(yōu)化解決，是當(dāng)前最為重要的工作。

1 農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作中常見問題

1.1農(nóng)村房屋建蓋超出批準(zhǔn)用地面積難以確權(quán)登記

在當(dāng)前的農(nóng)村發(fā)展建設(shè)中，多數(shù)的農(nóng)村居民由于自身的文化程度相對較低，對于法律的認(rèn)識也比較淡薄，為了更好的獲得經(jīng)濟(jì)收益，就會有意識或者無意識的在農(nóng)村中超標(biāo)準(zhǔn)占地建房，這樣的行為已經(jīng)違反了相關(guān)法律規(guī)定，但是很多農(nóng)村居民并沒有認(rèn)識到其行為的問題所在，這對于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記有著一定的阻礙。農(nóng)村在發(fā)展建設(shè)中涉及到搬遷的問題，如生態(tài)移民、地質(zhì)災(zāi)害、易地扶貧以及新農(nóng)村建設(shè)等都可能需要搬遷，在搬遷過程中，農(nóng)村居民能夠享受到國家政策的扶持和補貼，但是多數(shù)時候?qū)τ诜康匾惑w不動產(chǎn)的權(quán)屬問題如何解決并沒有明確的表示，而農(nóng)村中的宅基地用地不能夠滿足農(nóng)村居民的發(fā)展需要，同時農(nóng)村宅基地的審批流程相對繁瑣，審批周期較久，并且由于耕地保護(hù)、生態(tài)修復(fù)等，規(guī)定批準(zhǔn)面積較少，隨之而來就出現(xiàn)了未批先建、少批多建的現(xiàn)象，導(dǎo)致了農(nóng)村中房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記出現(xiàn)問題[1]。

1.2農(nóng)村“一戶多宅”情況復(fù)雜難以確權(quán)登記

農(nóng)村中的土地資源相對充足，而在長久的發(fā)展中，農(nóng)村中的人口已經(jīng)沒有以往那么多，大多數(shù)的年經(jīng)人都定居在了城市中，而農(nóng)村中的房屋就會閑置下來，或者是由于家庭重組、房屋轉(zhuǎn)讓、違法的占地建房等各種原因使得農(nóng)村中出現(xiàn)“一戶多宅”的情況，而國家的相關(guān)法律明確規(guī)定，農(nóng)村住宅實施“一戶一宅”的原則，也就是說，農(nóng)村中一戶居民只能有一處宅基地。所以在現(xiàn)代化的農(nóng)村中“一戶多宅”是違反相關(guān)法律的，所以在進(jìn)行房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記時對于這樣的情況在處理時相對麻煩，其復(fù)雜程度對確權(quán)的有效登記帶來難度，如果不能及時的將這個問題進(jìn)行解決，那么在確權(quán)登記時就無法正常按照流程進(jìn)行也就沒有辦法確保能夠維護(hù)村民的合法權(quán)益，嚴(yán)重的情況下還會對“一戶多宅”的村民進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

1.3執(zhí)法管理措施缺乏影響確權(quán)登記

在農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)中，對于房屋一體不動產(chǎn)確權(quán)的登記時存在一些現(xiàn)實性的問題，而且情況比較復(fù)雜，這對于有效的確權(quán)登記帶來了一定的不良影響，也會讓確權(quán)登記和發(fā)證工作難以正常進(jìn)行，也會讓農(nóng)村的宅基地在管理時出現(xiàn)一系列的問題，經(jīng)過長時間的發(fā)展，就變成了歷史遺留問題，在進(jìn)行處理時難度就更大，而農(nóng)村中的宅基地的管理就會更加的混亂，這對于國家的整體發(fā)展規(guī)劃帶來了一定的困難。產(chǎn)生這些問題的原因多是由于一些相關(guān)部門在執(zhí)法過程中不夠嚴(yán)格規(guī)范引起的，一些相關(guān)執(zhí)法部門在進(jìn)行執(zhí)法時力度不夠，不能及時有效的制止農(nóng)村中的搶地違建或者是違拆違建情況。而造成相關(guān)執(zhí)法部門執(zhí)法力度不夠的原因主要是人員、經(jīng)費和設(shè)備都相對不足，使得在執(zhí)法過程中不能有效的發(fā)揮出其管理作用，在沒有力度的管理中，農(nóng)村居民為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益減少房屋建設(shè)成本就會違規(guī)建房[2]。

2 農(nóng)村房屋一體不動產(chǎn)確權(quán)登記的對策建議

2.1理清房屋權(quán)屬關(guān)系和權(quán)屬資料，分類處理確權(quán)登記

對于農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)的登記問題的處理，要找出其問題出現(xiàn)的原因，才能夠采取有效的措施進(jìn)行解決。理清農(nóng)村中土地與房屋的權(quán)屬關(guān)系，并將權(quán)屬資料進(jìn)行整理分析，使得在開展農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記時能夠分類有效的進(jìn)行登記，從而維護(hù)農(nóng)村居民的合法權(quán)益。農(nóng)村中老舊房屋的權(quán)屬關(guān)系和權(quán)屬資料因為其存在周期長，審批資料缺失、權(quán)屬界線糾紛較多，可參照規(guī)定少等原因，造成了各種各樣的歷史遺留問題。在進(jìn)行確權(quán)登記時要根據(jù)具體情況，本著以人為本的發(fā)展理念，將農(nóng)村居民的利益作為確權(quán)登記的出發(fā)點，對老宅基地及房屋厘清四鄰關(guān)系，完善審批手續(xù)，補充權(quán)屬資料，從而將歷史遺留問題解決。對于農(nóng)村中存在的一些違法占地建房現(xiàn)象，要根據(jù)具體的情況進(jìn)行酌情處理，情況嚴(yán)重的應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)處理。由于各種原因搬遷的農(nóng)村居民的房屋權(quán)屬關(guān)系的處理也要視情況而定，以保障村民合法權(quán)益為前提為村民辦理確權(quán)登記[3]。

2.2解決“一戶多宅”，按戶確定宅基地使用權(quán)

在現(xiàn)代化的農(nóng)村發(fā)展中對于“一戶多宅”的問題，在進(jìn)行解決是需要根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行的，讓農(nóng)村居民能夠認(rèn)識到“一戶多宅”問題的嚴(yán)重性，使得農(nóng)村居民能夠自主的將這種現(xiàn)象進(jìn)行改變，如果農(nóng)村居民并沒有完全自覺性，就需要采取強制性的法律措施進(jìn)行解決，使得當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展建設(shè)更加符合現(xiàn)代化農(nóng)村的發(fā)展。農(nóng)村中的“一戶多宅”問題中一部分問題是歷史遺留下來的，如子女達(dá)到分戶條件，應(yīng)當(dāng)分戶后辦理戶主變更手續(xù)，進(jìn)行登記;如果宅基地閑置前無房屋建蓋，那么這處宅基地可以被村集體收回;如果是因為家庭重組或者分家導(dǎo)致的“一戶多宅”情況，那么按照宅基地的劃分范圍確定是否違規(guī)，在劃分出的宅基地內(nèi)沒有超出建房使用面積，就沒有必要進(jìn)行整改，直接使用就可以，一旦超出就不能正常使用，需要重新的進(jìn)行申報審批，始終堅持“一戶一宅”的原則，抑制增量、消化存量。這樣就能夠有效的解決“一戶多宅”問題。

2.3加強農(nóng)村普法宣傳，提高宅基地的規(guī)范管理

農(nóng)村的一些居民由于文化水平不高，法律意識淡薄，對于自身的一些合法權(quán)益并不是非常的了解，所以在生產(chǎn)生活中容易無意識的觸犯一些法律法規(guī)，而自己卻不理解，在受到一些傷害時，不能夠通過法律途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益，使得一些村民受到一些不公平待遇。加強農(nóng)村的土地管理及不動產(chǎn)登記普法宣傳是一項重要的工作，不僅能夠讓農(nóng)村居民能夠用正確的法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益，也能讓農(nóng)村居民在宅基地使用時能夠依法依規(guī)?！锻恋毓芾矸ā?、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等對于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)做出了明確的規(guī)定，而農(nóng)村居民在對宅基地使用時要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，而且要讓農(nóng)村居民認(rèn)識到房屋確權(quán)登記對于居民自身的財產(chǎn)保護(hù)有著重要的作用，所以要按照法律規(guī)定的范圍內(nèi)建設(shè)房屋，才能夠有效的保護(hù)自身的合法權(quán)益。農(nóng)村居民只有認(rèn)識到法律的重要性，知法、懂法才能更好的用法，從而積極的配合農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作[4]。

結(jié)語

綜上所述，為了將農(nóng)村的發(fā)展建設(shè)落到實處，維護(hù)農(nóng)村居民在農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記中的合法權(quán)益，就需要我們對農(nóng)村中的房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記中存在的問題采取有效的措施。理清房屋權(quán)屬關(guān)系和權(quán)屬資料，并進(jìn)行分類處理，建立健全農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記制度，解決“一戶多宅”等問題，通過宣傳相關(guān)的法律知識等具體措施，讓農(nóng)村居民更加懂法，學(xué)會用法律來維護(hù)自身合法權(quán)益，從而加快農(nóng)村的深化改革與發(fā)展進(jìn)程，推動鄉(xiāng)村振興事業(yè)取得進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周生勇.淺談農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記問題與對策[J].環(huán)球市場，2020，（3）：4+6.

[2]江貴興.農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記問題與對策[J].建筑·建材·裝飾，2019，（12）：130+169.

[3]管軍昌、江世鵬、王吉.農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)調(diào)查成果若干質(zhì)量問題探討[J].礦山測量，2020，v.48;No.210（6）：143-147.

[4]王松.農(nóng)村房地一體化項目確權(quán)登記問題與對策探析[J].建材與裝飾，2020，No.613（16）：124+126.

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